TA33 · 6ème Chambre — 20 janvier 2026

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête, enregistrée le 30 janvier 2023, l’Association de Sauvegarde du Site d’Arcachon (l’ASSA), représentée par Me Laveissière, demande au tribunal : 
 
1°) d’annuler l’arrêté du 1er décembre 2022 par lequel le maire d’Arcachon a accordé à la SARL Les Vagues un permis de construire modificatif ;  
 
2°) de mettre à la charge solidaire de la commune d’Arcachon et de la SARL Les Vagues une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que : 
- sa requête est recevable ;  
- le dossier de demande de permis de construire modificatif est incomplet en l’absence d’éléments permettant de s’assurer du respect des prescriptions du PPRSM ; 
- l’arrêté contesté ne peut être regardé comme un permis modificatif au regard des modifications apportées sur un projet de construction nouveau qui change sa nature même ;  
- les conditions posées par l’article L. 111-5 du code de l’urbanisme pour l’autorisation de reconstruction à l’identique ne sont pas réunies ; en effet, la construction d’origine n’a pas été régulièrement édifiée ; dès lors que le projet autorisé par le permis initial n’était pas achevé, le caractère identique doit s’apprécier au regard de l’hôtel existant avant travaux ; les prescriptions V. II. 3) a) et V. III. 3) a) du PPRSM sont méconnues, ce qui fait échec au droit à la reconstruction à l’identique ;  
- la construction nouvelle autorisée par le permis litigieux viole les dispositions des articles UF6, UF7, UF9, UF10 et UF13 du règlement du plan local d’urbanisme ;  
- elle méconnait l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme en empiétant sur l’emplacement réservé 18i ;  
- la construction nouvelle autorisée par le permis litigieux méconnait l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme au regard du risque d’inondation ;  
- ce permis est entaché de fraude. 
 
 
Par un mémoire en défense, enregistrés le 13 juin 2024, la SARL Les Vagues, représenté par Me Achou-Lepage, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de l’ASSA une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Il fait valoir que : 
- à titre principal, l’association requérante doit être regardée comme s’étant désistée d’office ;  
- à titre subsidiaire, les conclusions dirigées contre le permis de construire modificatif sont irrecevables pour défaut de qualité et d’intérêt pour agir ; 
- à titre infiniment subsidiaire, les moyens soulevés ne sont pas fondés. 
 
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 24 juin 2024, la commune d’Arcachon, représentée par Me Dunyach, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de l’ASSA une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Il fait valoir que : 
- à titre principal, les conclusions dirigées contre le permis de construire modificatif sont irrecevables pour défaut d’intérêt à agir ; 
- à titre subsidiaire, les moyens soulevés ne sont pas fondés. 
 
 
Par ordonnance du 22 avril 2025, la clôture d'instruction a été fixée au 13 mai 2025. 
 
 
Par une lettre en date du 22 décembre 2025, les parties ont été informées, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, que le tribunal était susceptible de surseoir à statuer sur les conclusions de la requête dans l'attente d'une éventuelle mesure de régularisation susceptible de remédier aux vices tirés de la méconnaissance par l’arrêté du 1er décembre 2022 de : 
- l’article UF6 du règlement du PLU dès lors qu’une partie de la construction est implantée au-delà de la marge de recul tracée au plan de zonage du PLU ;  
- l’article UF7 du même document dès lors que la construction n’est pas implantée avec  
un recul minimum de 4,50 mètres sur les limites séparatives ;  
- l’article UF9 du même document en ce que l’emprise de la construction dépasse 30%  
de la surface de l’unité foncière ;  
- l’article UF10 du même règlement en ce que la hauteur du bâtiment excède 11,50  
mètres au faîtage, en atteignant 22,10 mètres de hauteur au faîtage ;  
- l’article UF13 de ce même document en ce que le projet ne prévoit pas d’aménager 30 % de la superficie de l’unité foncière en espaces verts plantés d’arbres de haute tige ;  
- des prescriptions VIII 3. relatives à la cote de seuil en zone bleue et bleue clair du plan de prévention du risque d’inondation par submersion marine (PPRSM) dès lors que le niveau du premier plancher au rez-de-chaussée est situé à une cote de seuil de 3,20 NGF.   
 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu  
- le code de l’urbanisme ; 
- le code de justice administrative. 
 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Caste, rapporteure, 
- les conclusions de M. Bourdarie, rapporteur public,  
- et les observations de Me Laveissière pour l’association requérante, de Me Abadie de Maupeou pour la commune et de Me Achou-Lepage pour la SARL Les Vagues. 
 
 
Une note en délibéré, enregistrée le 8 janvier 2026, a été produite pour la commune d’Arcachon. 
 
Une note en délibéré, enregistrée le 9 janvier 2026, a été produite pour la SARL Les Vagues. 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
1. L’Association de Sauvegarde du Site d’Arcachon (l’ASSA), déclarée en préfecture le 9 novembre 1977, a pour objet social la défense, la préservation, l’amélioration et la promotion notamment de l’urbanisme sur la commune d’Arcachon. Par arrêté du 28 novembre 2018, le maire d’Arcachon a accordé à la SARL Les Vagues un permis de construire initial aux fins de dépose du dernier niveau de l’Hôtel Les Vagues situé sur les parcelles cadastrées Section AB n° 0070 et n° 0071, sises au 9 boulevard de l’Océan à Arcachon, et de reconstruction du dernier niveau en y incluant une terrasse solarium, une piscine côté mer et un édicule technique au toit végétalisé ainsi que de rénovation de la façade des chambres situées côté boulevard de l’Océan. Par un arrêté du 18 juin 2019, la SARL Les Vagues a obtenu un permis de construire modificatif afin de supprimer l’extension de la cuisine située en rez-de-chaussée façade sud du bâtiment. A la suite de désordres survenus sur le chantier, la société pétitionnaire a déposé une demande de permis de construire modificatif le 8 mars 2022 qui lui a été accordé par arrêté du 1er décembre 2022. Par la présente requête, l’ASSA demande au tribunal d’annuler le permis de construire modificatif du 1er décembre 2022. 
 
 
Sur la nature de l’acte en litige :  
 
2. L’autorité compétente, saisie d’une demande en ce sens, peut délivrer au titulaire d’un permis de construire en cours de validité un permis modificatif, tant que la construction que ce permis autorise n’est pas achevée, dès lors que les modifications envisagées n’apportent pas à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.  
 
3. En l’espèce, l’ASSA fait valoir que la demande de permis modificatif en litige s’apparente en réalité à une nouvelle demande de permis compte tenu des modifications substantielles apportées au projet initialement autorisé qui en bouleversent la nature même. Il ressort des pièces du dossier que, selon le permis de construire accordé le 28 novembre 2018, le projet initial portait sur la dépose et la reconstruction du dernier niveau de l’hôtel existant (avec construction d’une piscine et d’un solarium sur le toit), l’aménagement d’un accès pour les personnes à mobilité réduite et la modification des façades côté Boulevard de l’Océan par la pose de menuiseries gris anthracite et de baies vitrées alors que le permis de construire modificatif en litige autorise la démolition complète et la reconstruction de l’hôtel. Ainsi, alors que le permis initial portait sur un projet de réhabilitation de l’hôtel en conservant le bâti existant tel qu’édifié en exécution des arrêtés des 29 septembre 1965 et 30 mai 1968, le permis de construire litigieux autorise la démolition complète de cet existant et la construction d’un hôtel dont l’aspect et l’aménagement diffèrent de la construction originelle achevée. Ainsi, et dès lors que ce nouveau permis porte sur une construction nouvelle et non une réhabilitation, quand bien même le permis délivré en 2018 autorisait la démolition de certains éléments de l’hôtel et alors même que les caractéristiques extérieures du nouvel hôtel seraient comparables à celles du projet autorisé par le permis délivré en 2018, les modifications intervenues par rapport au projet initial ont bouleversé ledit projet au point d’en changer la nature même. L’ASSA est donc fondée à soutenir qu’elles ne pouvaient être autorisées par un simple permis modificatif et que le nouveau projet constituait une nouvelle demande de permis de construire. Compte tenu de l’importance des changements ainsi autorisés, l’arrêté du 1er décembre 2022 doit ainsi être regardé comme un permis de construire initial. 
 
 
Sur l’exception de désistement d’office : 
 
4. Par une ordonnance n° 2300682 du 9 mars 2023, le juge des référés du tribunal, saisi sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, a rejeté la demande de suspension de l’exécution de l’arrêté du 1er décembre 2022 en se fondant sur son défaut d’urgence. Par suite, la SARL Les Vagues n’est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l’article R. 612-5-2 du code de justice administrative, qui prévoit qu’en cas de rejet d’une demande de suspension présentée sur le fondement de l’article L. 521-1 de ce code au motif qu’il n’est pas fait état d’un moyen propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée, le requérant est réputé s’être désisté d’office s’il n’a pas confirmé le maintien de sa requête à fin d’annulation dans un délai d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance de rejet de sa demande de suspension. L’exception de désistement d’office opposée en défense ne peut qu’être écartée.  
 
 
Sur les fins de non-recevoir opposées en défense : 
 
En ce qui concerne le défaut d’habilitation à représenter l’association en justice : 
  
5. En l’absence, dans les statuts d’une association ou d’un syndicat, de stipulation réservant expressément à un autre organe la capacité de décider de former une action devant le juge administratif, celle-ci est régulièrement engagée par l’organe tenant des mêmes statuts le pouvoir de représenter cette association ou ce syndicat en justice. Une habilitation à représenter une association ou un syndicat dans les actes de la vie civile doit être regardée comme habilitant à le représenter en justice. Il appartient à la juridiction administrative saisie, qui en a toujours la faculté, de s'assurer, le cas échéant et notamment lorsque cette qualité est contestée sérieusement par l'autre partie ou qu'au premier examen, l'absence de qualité du représentant de la personne morale semble ressortir des pièces du dossier, que le représentant de cette personne morale justifie de sa qualité pour agir au nom de cette partie. 
  
6. Il résulte de l’article 7 des statuts de l’ASSA, dont la régularité ne saurait être contestée devant le juge administratif, que son président dispose « en permanence du plus large pouvoir de représentation de l’Association dans tous les actes de la vie civile, dont celui d’agir en justice tant en demande qu’en défense et devant toutes les juridictions » et que « les éventuelles actions en justice sont décidées par le conseil d’administration ». Or, il ressort des écritures de l’ASSA, présentées par un avocat, que cette association est représentée, dans le cadre de la présente requête, par son président. Par ailleurs, l’action engagée par l’association dans le cadre de la présente instance a été préalablement autorisée par délibération du conseil d’administration de l’ASSA en date du 6 janvier 2023, dont la régularité ne saurait non plus être contrôlée dans le cadre du présent litige. Dans ces conditions, la fin de non-recevoir opposée tirée de l’irrégularité de l’habitation du président à agir au nom de l’association requérante, doit être écartée.  
 
En ce qui concerne l’intérêt pour agir : 
 
7. D’une part, aux termes de l’article L. 142-1 du code de l’environnement : « Toute association ayant pour objet la protection de la nature et de l'environnement peut engager des instances devant les juridictions administratives pour tout grief se rapportant à celle-ci. / Toute association de protection de l'environnement agréée au titre de l'article L. 141-1 (…) justifient d'un intérêt pour agir contre toute décision administrative ayant un rapport direct avec leur objet et leurs activités statutaires et produisant des effets dommageables pour l'environnement sur tout ou partie du territoire pour lequel elles bénéficient de l'agrément dès lors que cette décision est intervenue après la date de leur agrément ».  
 
8. D’autre part, lorsque le requérant, sans avoir contesté le permis initial ou après avoir épuisé les voies de recours contre le permis initial, ainsi devenu définitif, forme un recours contre un permis de construire modificatif, son intérêt pour agir doit être apprécié au regard de la portée des modifications apportées par le permis modificatif au projet de construction initialement autorisé. 
  
 9. Aux termes de l’article 1er de ses statuts, l’association de sauvegarde du site d’Arcachon, dont le champ géographique d’action porte sur la commune d’Arcachon, a pour objet social notamment la défense des « sites naturels ou construits de la ville d’Arcachon (…) entre autres : - l’implantation des immeubles (…) – la discontinuité de l’espace bâti, notamment en bord de mer, la hauteur modérée des immeubles (…) – la densité et les volumes raisonnables (…) », centrant son domaine d’action « principalement [sur] l’urbanisme, le patrimoine et l’environnement ». Eu égard à son objet social ainsi défini, cette association justifie d’un intérêt lui donnant qualité pour agir contre l’arrêté contesté, lequel constitue un permis de construire initial autorisant une nouvelle construction en front de mer, d’une hauteur et d’un volume important. Par suite, la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’intérêt pour agir de l’ASSA ne peut qu’être écartée. 
  
 
Sur les conclusions à fin d’annulation : 
 
En ce qui concerne le droit à la reconstruction à l’identique :  
 
10. Aux termes de l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme : « « Lorsqu'un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l'identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement ». 
11. Il ressort des pièces du dossier que le bâtiment dont la démolition a été autorisée par le permis en litige n’était pas l’hôtel réhabilité au terme de la réalisation des travaux autorisés par le permis du 28 novembre 2018 et son modificatif du 18 juin 2019 dès lors que la construction telle qu’autorisée par ces derniers n’a jamais pu être réalisée, les travaux ayant été interrompus pour cause de sinistres.  Compte tenu de ces éléments, une demande de reconstruction à l’identique ne pouvait porter que sur l’hôtel érigé en exécution des arrêtés des 29 septembre 1965 et 30 mai 1968 et dont la construction était achevée, et non sur le projet d’hôtel réhabilité, quand bien même ce projet aurait été autorisé par le permis de construire du 28 novembre 2018 et son modificatif du 18 juin 2019. Dans ces conditions, le projet autorisé par le permis en litige ne peut être regardé comme entrant dans le champ des dispositions de l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme, sur lesquelles la commune d’Arcachon s’est nécessairement fondée pour délivrer l’autorisation en litige, qui avait pour objet la reconstruction à l’identique suite au sinistre, et doit par suite, respecter l’ensemble des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Arcachon en vigueur à la date de sa délivrance.  
 
En ce qui concerne les moyens de légalité :  
 
12. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire comprend : / a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; / b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. 431-33-1 ; / c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. / Pour l'application des articles R. 423-19 à R. 423-22, le dossier est réputé complet lorsqu'il comprend les informations mentionnées au a et au b ci-dessus. / Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l'autorité compétente ».  Aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend (…). Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les cotes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan. ». 
 
13. L’association requérante, qui se borne à soutenir que le dossier de permis de construire ne précise pas le respect des prescriptions des articles VII 3 b et V III 3 b, n’établit pas que le dossier serait incomplet au regard des seuls éléments pouvant être exigés par les dispositions de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme alors que les plans fournis au dossier de demande précisent la cote de seuil du bâtiment en RDC et en R+1. Par suite, le moyen tiré de l’incomplétude du dossier doit être écarté. 
 
14. En deuxième lieu, aux termes de l’article UF6 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Arcachon, qui réglemente l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques : « Par rapport au Bassin, les constructions s’implanteront soit : / - sur la limite tracée au plan de zonage du PLU (tracé en pointillé bleu), / Ou, / - en retrait de 2m par rapport à celle-ci ». Selon l’article 4 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme : « La marge de recul est destinée à préserver le littoral, classé aux documents graphiques du P.L.U. en zone NL. / Les constructions doivent être implantées soit sur la limite tracée au plan de zonage, qui correspond à la marge de recul, soit en retrait par rapport à celle-ci. / Les zones du P.L.U. concernées, par la marge de recul, sont les zones UF et UG ».  
 
15. Il ressort des pièces du dossier, en particulier de la notice descriptive du projet, que la construction projetée est implantée sur la même emprise au sol que l’ancien hôtel démoli. Or, il ressort de la carte graphique du règlement du plan local d’urbanisme que l’emprise de la construction est traversée par la limite de retrait des 15 mètres par rapport au bassin tracée au plan de zonage, de sorte qu’en tant que construction nouvelle, le projet litigieux aurait dû s’implanter soit sur cette limite, soit en retrait de 2 mètres par rapport à celle-ci.  En l’état, le projet autorisé par le permis litigieux méconnait l’article UF6 du règlement du plan local d’urbanisme d’Arcachon. 
 
16. En troisième lieu, selon l’article UF7 du même document relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : « Les constructions doivent être implantées en retrait des limites séparatives, de l’unité foncière, à une distance au moins égale à leur demi-hauteur avec un minimum de 4,50m ». 
 
17. Il ressort des plans contenus dans le dossier de demande de permis que la construction projetée n’est pas implantée à une distance au moins égale à 4,50 mètres en recul de la limite de la parcelle A69. Dans ces conditions, le permis de construire litigieux méconnait l’article UF7 du règlement du plan local d’urbanisme d’Arcachon. 
 
18. En quatrième lieu, aux termes de l’article UF9 du règlement du plan local d’urbanisme : « L’emprise au sol des constructions ne peut pas excéder 30% de la superficie de l’unité foncière. / Pour les constructions publiques, installations et aménagements nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, l’emprise au sol pourra être différente sans pour autant excéder 60% de la superficie de l’unité foncière ».   
 
19. Il ressort des pièces du dossier que les parcelles assiettes du projet sont d’une surface totale de 956 m². Or, il ressort du plan de masse 2.2 RDC que la construction autorisée est d’une emprise de 295,8 m² au sol, excédant ainsi 30 % de la surface des deux parcelles sur lesquelles elle est érigée. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UF9 du règlement du plan local d’urbanisme doit être accueilli.  
 
20. En cinquième lieu, aux termes de l’article UF10 du règlement du plan local d’urbanisme : « La hauteur maximale des constructions ne doit pas excéder 11,50 m au faîtage et 9 m à l’égout du toit et R+2+C. / Toutefois, la hauteur maximale autorisée pourra être dépassée pour les projets de modification de toiture-terrasse, de constructions existantes, en toiture à pentes, à la condition que la nouvelle toiture ne crée aucune surface habitable. Ainsi, et après transformation, la hauteur maximale au faîtage ne devra pas excéder 14 m et 11,50 m à l’égout du toit ».  
  
21. Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire, notamment du plan façade sud de l’hôtel, que la construction sera établie en R+6 avec une toiture terrasse culminant à 22,10 mètres de hauteur au faîtage, dépassant ainsi la hauteur maximale autorisée de 11,50 mètres au faîtage. Ainsi, le permis de construire en litige méconnait les règles de hauteur maximales fixées par les dispositions de l’article UF10 du règlement du plan local d’urbanisme d’Arcachon.  
 
22. En sixième lieu, selon l’article UF13 du même document : « « II – COEFFICIENT D’ESPACES VERTS : 30% de la superficie de l’unité foncière doivent être aménagés en espaces verts plantés d’arbres de haute tige. Les surfaces imperméabilisées dévolues notamment aux accès et stationnements n’entrent pas en compte dans ce pourcentage ».  
 
23. Il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet prévoit la réalisation d’espaces verts à hauteur de 30% de la superficie de l’unité foncière, ainsi qu’exigé par les dispositions précitées de l’article UF13. Par suite, le vice tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être retenu. 
 
24. En septième lieu, aux termes de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme : « Le règlement peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués : / 1° Des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics dont il précise la localisation et les caractéristiques ; / 2° Des emplacements réservés aux installations d'intérêt général à créer ou à modifier ; ». 
 
25. L'autorité administrative chargée de délivrer le permis de construire est tenue de refuser toute demande, même émanant de la personne bénéficiaire de la réserve, dont l'objet ne serait pas conforme à la destination de l'emplacement réservé, tant qu'aucune modification du plan local d'urbanisme emportant changement de la destination n'est intervenue. En revanche, un permis de construire portant à la fois sur l'opération en vue de laquelle l'emplacement a été réservé et sur un autre projet peut être légalement délivré, dès lors que ce dernier projet est compatible avec la destination assignée à l'emplacement réservé. 
 
26. Il ressort des pièces du dossier que le permis litigieux prévoit en, son article 2, que « compte tenu de l’emplacement réservé n°18i sur la parcelle AB n°71, seuls y sont autorisés des travaux de remise aux normes de l’escalier de secours et d’encloisonnement de celui-ci, tels qu’autorisés par le permis de construire initial accordé le 28 novembre 2018 ». Or, il ne ressort d’aucune pièce du dossier que ces travaux, qui ne modifient pas l’emplacement occupé par l’ancien escalier existant, prévu pour se situer en hauteur de la voie publique, seraient incompatibles avec le cheminement piéton faisant objet de l’emplacement réservé n°18i. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme doit être écarté. 
 
27. En huitième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ».  
 
28. En vertu de l’article L. 562-1 du code de l’environnement, l’Etat élabore et met en application des plans de prévention des risques naturels prévisibles, en particulier pour les inondations, qui ont notamment pour objet de délimiter les zones exposées aux risques, en tenant compte de leur nature et de leur intensité, d’y interdire les constructions ou la réalisation d’aménagements ou d’ouvrages ou de prescrire les conditions dans lesquelles ils doivent être réalisés, utilisés ou exploités. L’article L. 562-4 du même code précise que « le plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé vaut servitude d'utilité publique. Il est annexé au plan d'occupation des sols, conformément à l'article L. 126-1 du code de l'urbanisme (…) ». 
  
29. Les prescriptions d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles, destinées notamment à assurer la sécurité des personnes et des biens exposés aux risques en cause et valant servitude d’utilité publique, s’imposent directement aux autorisations de construire, sans que l’autorité administrative soit tenue de reprendre ces prescriptions dans le cadre de la délivrance du permis de construire. Il incombe à l’autorité compétente pour délivrer une autorisation d’urbanisme de vérifier que le projet respecte les prescriptions édictées par le plan de prévention et, le cas échéant, de préciser dans l’autorisation les conditions de leur application.  
 
30. D’une part, les parcelles assiettes du projet se situent en zone bleue clair et bleue du plan de prévention du risque d’inondation par submersion marine (PPRSM). Selon ce plan, « la zone bleue correspond à la partie du territoire déjà urbanisée située en zone d’aléa* moyen ou faible pour l’événement de référence* dans laquelle une urbanisation complémentaire, compatible avec l’exposition aux risques*, est possible sous réserve de mesures de prescriptions et de réduction de la vulnérabilité*. / Le développement n’est pas interdit mais réglementé afin de tenir compte du risque* inondation ». Aux termes du VII. 1. du règlement de cette zone : « Sont interdits tous les projets* non expressément admis au paragraphe VII.1 b) ». « Les constructions à usage d’hébergement hôtelier » figurent parmi les projets admis dans la zone. Au titre du a) du VII.3 relatifs aux prescriptions dans la zone : « les projets* admis aux articles VII.1 & VII.2 doivent, pour prendre en compte le risque*, respecter des prescriptions sur la base d’une cote de seuil* déterminée par secteur sur l’ensemble du territoire inondable et intégrant l’aléa avec prise en compte du changement climatique*. Ces cotes de seuil* sont données sur la carte annexée à ce règlement. Pour les projets* admis aux articles VII.1 & VII.2 : / Le niveau du premier plancher aménagé* devra être situé à minima au niveau de la cote de seuil* ». Aux termes du VIII de ce plan : « la zone bleu clair correspond à la partie du territoire soumise exclusivement à l’aléa avec prise en compte du changement climatique*. / L’objectif de cette zone est de permettre le développement urbain en se préparant au risque* futur lié à l’augmentation du niveau des océans associé au changement climatique. / Les projets* respecterons donc les prescriptions issues de l’aléa avec prise en compte du changement climatique* ». Au sein de cette zone « Tous les projets* sont admis sous réserve du respect des prescriptions et dispositions constructives énumérées à l’article VIII.3 ». Les projets* admis aux articles VIII.1 & VIII.2 doivent, pour prendre en compte le risque*, respecter des prescriptions sur la base d’une cote de seuil* déterminée par secteur sur l’ensemble du territoire inondable et intégrant l’aléa avec prise en compte du changement climatique*. / Ces cotes de seuil* sont données sur la carte annexée à ce règlement ». Il ressort de la carte annexée au PPRSM que la construction autorisée par le permis en litige telle que positionnée sur les parcelles se trouve soumise aux cotes de seuil de 4,20 mètres et de 4,05 mètres. Or, il ressort des plans fournis à l’appui de la demande de permis en litige, en particulier le plan Façade Sud ainsi que le plan RDC, que le niveau du premier plancher au rez-de-chaussée, lequel abritera notamment une tisanerie, une salle de sport et un SPA, est situé à une cote de seuil de 3,20, soit inférieure aux prescriptions imposées par le PPRSM. Dans ces conditions, l’association requérante est fondée à soutenir que le permis en litige est contraire aux prescriptions du PPRSM.  
 
31. D’autre part et en revanche, les zone bleue clair et bleue dans lesquelles sont situées les parcelles assiettes du projet, se caractérisent respectivement par un aléa de prise en compte du changement climatique et par un aléa faible à moyen au regard des risques de submersion marine. Ces zones sont classées pour l’une en développement urbain et pour l’autre ouverte à l’urbanisation complémentaire sous réserve de respect des prescriptions du PPRSM. Dans ce contexte, il ne ressort pas des pièces du dossier que ce projet qui s’inscrit dans une zone déjà urbanisée serait de nature à générer un risque particulier pour ses usagers. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doit être écarté. 
 
32. Enfin, la caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s’étant livré à l’occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l’administration.  
 
33. D’une part, il ressort des pièces du dossier que la notice descriptive du projet indique que la société pétitionnaire n’a « plus qu’une seule solution pour éviter un accident pendant les travaux et réaliser un projet conforme aux règles de sécurité, d’accessibilité, c’est de démolir les planchers et murs porteurs et de réaliser à l’intérieur du volume existant, une nouvelle structure avec des planchers neufs dans les côtes du PC initial ».  En outre, il ne ressort d’aucune pièce du dossier, notamment des éléments liés aux deux procédures de mise en sécurité de l’immeuble mises en œuvre en 2019 et 2022, en particulier des constatations de l’expert M. A..., que la démolition complète de l’ouvrage était la seule solution à défaut de pouvoir maintenir sa solidité. Ainsi, la nécessité de démolir l’immeuble ne ressort que d’un rapport daté du 31 janvier 2020, rédigé par la SARL ID Bâtiment, mandaté par la pétitionnaire, et dont les conclusions, qui n’ont pas été reprises ni dans le rapport du mois de février 2020 de cette même société, ni par l’expert judiciaire, sont produites au soutien de la demande de permis présentée plus de deux ans après ce constat. Toutefois, le requérant ne précise pas la règle d’urbanisme susceptible de faire obstacle à la délivrance d’une autorisation de démolition et à l’application de laquelle les informations erronées ainsi renseignées auraient permis d’échapper. 
 
34. D’autre part, il ressort  des pièces du dossier qu’alors que le permis de construire accordé le 28 novembre 2018 autorisait la pose de menuiseries gris anthracite sur les façades rénovées, le pétitionnaire a réalisé la pose d’une structure métallique sans autorisation et fait procéder en 2022 à la démolition de l’ensemble des éléments du bâtiment situés à l’intérieur de cette structure, également sans autorisation et ainsi qu’il a été dit, sans que ces travaux de démolition aient été estimés, par l’expert judiciaire, comme nécessaires pour rétablir la stabilité et la solidité de l’ouvrage. Il ressort également du dossier de permis de construire litigieux que le pétitionnaire a présenté, dans la notice descriptive, le projet de construction nouvelle comme relevant du droit à la reconstruction à l’identique issu de l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme. Toutefois, l’ensemble des plans joints à cette demande, nonobstant la mention de leur date erronée au 3 octobre 2018, permettaient au service d’urbanisme de la commune d’Arcachon d’estimer que le projet ne correspondait pas à la construction achevée avant la délivrance du permis de réhabilitation du 28 novembre 2018, de constater que le bâtiment prévu par ce permis n’avait pas été réalisé et que et que par suite, les conditions de délivrance d’un permis de construire sur le fondement de l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme n’étaient pas réunies d’une part, et qu’il s’agissait d’une construction nouvelle d’autre part. Dans ces conditions, et dès lors que la seule information erronée quant à la nécessité de démolir le bâtiment ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s’étant livré à l’occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l’administration, le moyen tiré de l’obtention du permis litigieux par fraude ne peut qu’être écarté.  
 
 
Sur les conséquences de l’illégalité : 
 
35. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé. ». Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».  
 
36.  Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.  
 
37. Il résulte de ce qui a été dit précédemment que seuls les moyens tirés des articles UF6, UF7, UF9, UF10 et UF13 du règlement du plan local d’urbanisme d’Arcachon ainsi que celui tiré de la méconnaissance des prescriptions VIII 3. du PPRSM sont de nature à fonder l’annulation du permis de construire litigieux. Il résulte de l’instruction que les vices de légalité constatés sont susceptibles d’être régularisés par une modification du projet qui n’implique pas de lui apporter un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Dès lors, il y a lieu de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et de fixer à la SARL Les Vagues et à la commune d’Arcachon un délai de quatre mois à compter de la notification de la présente décision aux fins de produire la mesure de régularisation nécessaire. 
 
 
D E C I D E : 
 
 
Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de l’Association de sauvegarde du site d’Arcachon jusqu’à l’expiration du délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement, imparti à la SARL Les Vagues et à la commune d’Arcachon pour notifier au tribunal une mesure de régularisation. 
 
Article 2 :  Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance. 
 
 
 
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à l’Association de sauvegarde du site d’Arcachon, à la commune d’Arcachon et à la SARL Les Vagues. 
 
Délibéré après l'audience du 6 janvier 2026, à laquelle siégeaient :  
 
Mme Brouard-Lucas, présidente, 
Mme Caste, première conseillère, 
M. Fernandez, premier conseiller. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026. 
 
 
La rapporteure, 
 
F. CASTE 
 
La présidente, 
 
C. BROUARD-LUCAS 
  
 
La greffière 
 
 
 
A. JAMEAU 
 
 
La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision. 
 
Pour expédition conforme, 
La greffière,