TA54 · Juge unique (Chambre 2) — 18 septembre 2025

Vu les procédures suivantes : 
 Par une requête, enregistrée sous le n° 2300660, le 28 février 2023, la société civile immobilière (SCI) Tayt 3, représentée par la SAS EIF, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 à 2021 à raison d’un immeuble à usage de magasin dont elle est propriétaire, sis 9377 boulevard de l’Europe à Mont-Saint-Martin (54350) ; 
 2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 1 500 euros, au titre de l’article L. 761 du code de justice administrative ; 
 Elle soutient que : 
 le local type n° 5 du procès-verbal C de Mont-Saint-Martin à usage de magasin, qui sert de point de comparaison pour le calcul de la valeur locative de ses locaux n’est pas pertinent pour les boutiques d’une surface de 400 mètres carrés ou plus ; il serait plus adapté de prendre comme local de comparaison le local type de Longwy servant à l’évaluation de l’ensemble des grandes surfaces de la commune au tarif de 7,62 euros ; 
 à titre subsidiaire, il conviendrait, en application de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts, de procéder à un ajustement pour tenir compte des différences entre les caractéristiques du local de référence et celle du local évalué, par un abattement de 20 %. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 24 août 2023, le directeur départemental des finances publiques de Meurthe-et-Moselle conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que : 
 la requête est tardive pour les années 2019 et 2020 ; 
 les moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 Par une réclamation du 13 septembre 2023, soumise d’office au tribunal parle directeur départemental des finances publiques de Meurthe-et-Moselle en application de l’article R. 199-1 du livre des procédures fiscales et valant requête introductive d’instance, enregistrée le 2 novembre 2023, sous le n° 2303178, la SCI Tayt 3, représentée par la SAS EIF, demande la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2022 à raison d’un immeuble à usage de magasin dont elle est propriétaire, sis 9377 boulevard de l’Europe à Mont-Saint-Martin (54350). 
 Elle invoque les mêmes moyens que dans l’instance n° 2300660. 
 La SCI Tayt 3 n’a pas produit d’observations complémentaires. 
 Vu les autres pièces des dossiers. 
 La présidente du tribunal a désigné M. Goujon-Fischer, vice-président, en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative, pour statuer sur les litiges visés audit article. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
 - le rapport de M. Goujon-Fischer, magistrat désigné, 
 - et les conclusions de Mme Marini, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 La SCI Tayt 3 a pour activité principale la location de terrains et autres biens immobiliers et détient douze locaux commerciaux situés à Mont Saint Martin, au sein d’un parc d’activités commerciales, le Pôle Europe de la ZAC du Parc des trois frontières. Ces douze locaux commerciaux sont aménagés au sein de bâtiments contigus, édifiés en 2007, donnés à bail à de grandes enseignes de la distribution. La SCI Tayt 3 a formé trois réclamations les 13 novembre 2020, 19 juillet 2022 et 13 septembre 2023, par lesquelles elle a demandé la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle avait été assujettie au titre, respectivement, des années 2019 et 2020, de l’année 2021 et de l’année 2023, en contestant la valeur locative non révisée de ses douze locaux commerciaux. Après le rejet de ses deux premières réclamations, la SCI Tayt 3 demande la réduction de ses impositions au titre des années 2019 à 2021. Par ailleurs, en application de l’article R. 199-1 du livre des procédures fiscales, l’administration fiscale a soumis d’office au tribunal la réclamation que la société a formée aux mêmes fins au titre de l’année 2022. 
 En premier lieu, aux termes de l’article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction applicable au litige : « I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l’article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l’article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l’article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. (…) II. – A. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l’état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l’article 1518 ter. Elle est obtenue par application d’un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. (…) B (…) 2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d’évaluation par catégorie de propriétés. : (…) Les tarifs par mètre carré peuvent être majorés de 1,1, 1,15, 1,2 ou 1,3 ou minorés de 0,7, 0,8, 0,85 ou 0,9, par application d’un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d’assise de la propriété au sein du secteur d’évaluation (…) ». Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts : « Pour l’application du C du II de l’article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d’un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. / La superficie des différentes parties d’un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. / Lorsque l’une de ces parties a une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d’un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire. ». 
 Pour déterminer la valeur locative des locaux commerciaux de la SCI Tayt 3, le service a appliqué aux surfaces pondérées résultant des données matérielles déclarées un tarif de 8,38 euros par mètre carré issu de la méthode par comparaison prévue par les dispositions précitées de l’article 1498 du code général des impôts et correspondant au tarif du local type n° 5 du procès-verbal n° 6670 C des opérations de révision foncière de la commune de Mont-Saint-Martin, soit un commerce situé 4 rue du Bois en centre-ville, édifié en 1960, sur un seul niveau, en agglomérés et béton, dont l’état d’entretien de la construction était qualifié d’assez bon en 1970 et d’une surface totale de 246 m², pondérée à 150 m². Si la société requérante soutient que ce local de référence n’est pas pertinent compte tenu de ce que les surfaces de ses locaux commerciaux dont la valeur locative non révisée est en litige sont largement supérieures à celle de ce local de référence, une différence de superficie entre le local-type et l’immeuble à évaluer, même significative, ne fait pas par elle-même obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison. 
 Il résulte de l’instruction que les différences de surface entre le local-type n° 5 du procès-verbal n° 6670 C des opérations de révision foncière de la commune de Mont-Saint-Martin et les douze locaux de la société requérante varient dans une proportion comprise en moyenne entre l et 6,5. En se bornant à mentionner l’existence d’une différence entre la superficie de ses locaux et celle du local-type en litige et à affirmer qu’en moyenne, le tarif de la valeur locative non révisée des locaux-types de Longwy, commune dont la situation économique est comparable à celle de Mont-Saint-Martin, servant à l’évaluation de l’ensemble des grandes surfaces de cette commune serait de 7,62 euros par mètre carré, la SCI Tayt 3 n’établit pas que la différence entre la surface de tout ou partie de ses locaux et le local type n° 5 du procès-verbal n° 6670 C des opérations de révision foncière de la commune de Mont-Saint-Martin justifierait que lui soit substitué un autre local type. Au demeurant, alors que l’administration établit dans ses écritures en défense que la commune de Longwy comprend plusieurs locaux commerciaux de référence dont les tarifs de valeur locative non révisée au mètre carré varient entre 6,86 et 12,04 euros, la société requérante ne précise ni la localisation, ni les caractéristiques des locaux-types qu’elle entend substituer au local-type situé à Mont-Saint-Martin. 
 En deuxième lieu, aux termes de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige : « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d’éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance. ». 
 La SCI requérante soutient également à titre subsidiaire que la valeur locative non révisée de ses locaux telle que déterminée par comparaison au local-type de référence n° 5 de la commune de Mont-Saint-Martin devrait faire l’objet de l’ajustement prévu par les dispositions précitées de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts, compte tenu de la différence de superficie entre ses locaux et le local-type, en faisant valoir que la valeur intrinsèque au mètre carré des grandes surfaces commerciales est inférieure à celle des locaux moins grands, l’utilité de la surface louée diminuant au fur et à mesure que la surface louée augmente. Il résulte toutefois de l’instruction que les différences de superficie entre certains des locaux de la SCI Tayt 3 et le local-type ne sauraient justifier une telle minoration, dès lors que cet écart est, en tout état de cause, compensé par la moindre vétusté des bâtiments de la société requérante, construits en 2007, et par une localisation au sein d’un centre commercial attractif présentant des facilités d’accès et de stationnement. 
 En troisième lieu, aux termes de l’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts : « Pour l’application du second alinéa du I de l’article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : (…) Sous-groupe I : magasins et lieux de vente : / Catégorie 1 : boutiques et magasins sur rue. / Catégorie 2 : commerces sans accès direct sur la rue. / Catégorie 3 : magasins appartenant à un ensemble commercial. / Catégorie 4 : magasins de grande surface (surface principale comprise entre 400 et 2 500 m²). / Catégorie 5 : magasins de très grande surface (surface principale supérieure ou égale à 2 500m²) (…) ». 
 La société requérante ne peut utilement se prévaloir de la classification opérée par ces dispositions, qui déterminent les sous-groupes et catégories de locaux professionnels en vue de l’évaluation de leur valeur locative à compter de 2017, dès lors que les mécanismes de lissage et de planchonnement de la taxe foncière sur les propriétés bâties établie au titre des années en litige ont été calculés sur la base de la valeur locative non révisée de ses douze locaux commerciaux. 
 Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée par le directeur départemental des finances publiques de Meurthe-et-Moselle, qu’il y a lieu de rejeter les conclusions en décharge de la SCI Tayt 3 et, par voie de conséquence, celles présentées au titre des frais de l’instance. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : Les requêtes de la SCI Tayt 3 sont rejetées. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Tayt 3 et au directeur départemental des finances publiques de Meurthe-et-Moselle. 
 Décision rendue publique par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2025. 
 Le magistrat désigné 
 J.-F. Goujon-Fischer 
 Le greffier, 
 F. Richard 
 La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.