TA06 · 2ème Chambre — 4 avril 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, trois mémoires complémentaires et des pièces complémentaires, enregistrés les 27 février 2023, 21 mars 2023, 20 octobre 2023, 7 novembre 2023 et 17 novembre 2023, la société par actions simplifiée " société d'études foncières immobilières techniques et commerciales ", prise en la personne de son président en exercice et représentée par Me Abecassis, demande au tribunal : 
 1°) d'annuler l'arrêté du 7 septembre 2022 par lequel le maire de Nice a délivré, au nom de l'Etat, un permis de construire n° PC 006 088 22 S0077 à la société par actions simplifiée Emerige Méditerranée pour la démolition de constructions existantes et la construction de deux bâtiments de logements pour un total de dix-sept appartements et d'un parking sous-terrain sur un terrain cadastré n° NM5 situé 239, avenue de la Lanterne à Nice, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux formé le 3 novembre 2022 ; 
 2°) de mettre à la charge de la société par actions simplifiée Emerige Méditerranée la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 La société soutient que : 
 - l'arrêté litigieux méconnaît les dispositions de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme et les dispositions de l'article 16 des dispositions générales et l'article 3.1 de la zone UDh du règlement du plan local d'urbanisme de la métropole Nice-Côte d'Azur en ce que la société pétitionnaire ne justifie pas d'une servitude de passage pour garantir l'accès du projet ; 
 - l'arrêté litigieux a été obtenu par fraude en ce que la société pétitionnaire aurait sciemment fait sienne la servitude de passage bénéficiant à son fonds. 
 Par deux mémoires en défense, enregistrés les 14 septembre 2023 et 7 novembre 2023, la société par actions simplifiée " Emerige Méditerranée ", prise en la personne de son représentant légal et représentée par Me Zago, conclut, principalement, au rejet la requête, subsidiairement, à ce qu'il soit sursis à statuer à fin de régularisation du permis de construire et, en tout état de cause, à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la société par actions simplifiée " société d'études foncières immobilières techniques et commerciales " au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 La société fait valoir que : 
 - la requête est irrecevable dès lors que société par actions simplifiée " société d'études foncières immobilières techniques et commerciales " n'a pas d'intérêt à agir à l'encontre de l'arrêté litigieux ; 
 - aucun des moyens soulevés n'est fondé. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 3 novembre 2023, le préfet des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête. 
 Le préfet fait valoir que : 
 - la requête est irrecevable dès lors que société par actions simplifiée " société d'études foncières immobilières techniques et commerciales " n'a pas d'intérêt à agir à l'encontre de l'arrêté litigieux ; 
 - aucun des moyens soulevés n'est fondé. 
 La procédure a été communiquée à la commune de Nice qui n'a pas produit de mémoire en défense. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique du 14 mars 2024 : 
 - le rapport de M. Combot ; 
 - les conclusions de Mme Sorin, rapporteure publique ; 
 - et les observations de Me Zago, représentant la société par actions simplifiée " Emerige Méditerranée ". 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Par arrêté du 7 septembre 2022, le maire de Nice a délivré, au nom de l'Etat, un permis de construire n° PC 006 088 22 S0077 à la société par actions simplifiée (ci-après ; " SAS ") " Emerige Méditerranée " pour la démolition de constructions existantes et la construction de deux bâtiments de logements pour un total de dix-sept appartements et d'un parking sous-terrain sur un terrain cadastré n° NM5 situé 239, avenue de la Lanterne à Nice. Par courrier du 3 novembre 2022 reçu le même jour en mairie, la SAS " société d'études foncières immobilières techniques et commerciales " (ci-après ; " SEFITEC ") a formé un recours gracieux auprès du maire de la commune de Nice, lequel l'a implicitement rejeté. La SAS SEFITEC demande au tribunal d'annuler l'arrêté du 7 septembre 2022 ainsi que la décision par laquelle le maire de la commune de Nice a implicitement rejeté son recours gracieux. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. () / Lorsque le terrain n'est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l'emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d'y accéder. () " Par ailleurs, l'article 16 des dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme de la métropole Nice-Côte d'Azur dispose : " Tout terrain doit être desservi par des voies publiques ou privé dans des conditions répondant à l'importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés. / Les caractéristiques des voies de desserte doivent être compatibles avec la circulation et l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie. / Les accès ne doivent pas présenter de risque pour la sécurité des usagers des voies, quel que soit leur mode de déplacement, ni pour celle des personnes utilisant ces accès. / Cette sécurité doit être appréciée compte-tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic. / Lorsque le terrain est riverain d'au moins deux voies publiques et/ou privées ouvertes à la circulation, l'accès doit se faire sur celle qui présente e moins de gêne ou de risque pour la circulation. Lorsqu'un transport en commun en site propre utilise l'une de ces voies, l'accès soit se faire en priorité par l'autre. () " L'article 3.1 du même règlement pour la zone UDh est rédigé dans les mêmes termes. Un permis de construire, dont l'objet est d'assurer la conformité de la construction projetée avec la réglementation applicable, est accordé sous réserve des droits des tiers. 
 3. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier notamment du plan de masse PC02 du dossier de demande de permis de construire et des plans annexés ainsi que des servitudes de passage établie, d'une part, par acte notarial du 3 octobre 1986 et, d'autre part, par acte notarial des 20 février et 4 avril 1990, que la SAS Emerige Méditerranée appuie l'accès au terrain d'assiette de son projet sur la servitude de passage établie par l'acte notarial du 3 octobre 1986 et que cette servitude de passage est distincte de celle profitant à la SAS SEFITEC prescrite par l'acte notarial des 20 février et 4 avril 1990. La circonstance que la servitude de passage dont la SAS Emerige Méditerranée se prévaut serait frappée d'une prescription est sans incidence sur l'appréciation des accès faite par l'autorité administrative dès lors qu'il ne lui appartient pas d'en vérifier la validité, laquelle peut, si la société requérante s'y croit fondée, être contestée devant le juge judiciaire. Par suite, la SAS SEFITEC ne saurait soutenir que la SAS Emerige Méditerranée ne dispose pas d'un titre permettant l'accès à son projet et que l'autorité administrative n'a pas été en mesure d'apprécier les caractéristiques de cet accès qui ne sont, au demeurant, pas contestées par la société requérante.  
 4. En second lieu, la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme. 
 5. En l'espèce, comme cela a été dit précédemment, il ressort des pièces du dossier que deux actes notariaux prévoient des servitudes de passage distinctes profitant respectivement à chacun des terrains d'assiette des projets de la SAS SEFITEC et de la SAS Emerige Méditerranée et que le dossier de demande de permis de construire de la SAS Emerige Méditerranée présente les conditions d'accès sur la base de la servitude de passage dont elle se prévaut. Il s'ensuit que la société requérante n'est pas fondée à soutenir que la SAS Emerige Méditerranée aurait intentionnellement présenté les conditions d'accès de son terrain de manière à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper aux règles d'urbanisme relatives aux accès. Par suite, le moyen tiré de la fraude doit être écarté. 
 6. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner la fin de non-recevoir soulevée par la SAS Emerige Méditerranée et le préfet des Alpes-Maritimes, que la SAS SEFITEC n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêté du 7 septembre 2022. 
 Sur les frais liés au litige : 
 7. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SAS Emerige Méditerranée, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la SAS SEFITEC demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la SAS SEFITEC une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par SAS Emerige Méditerranée et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la société par actions simplifiée " société d'études foncières immobilières techniques et commerciales " est rejetée. 
 Article 2 : La société par actions simplifiée " société d'études foncières immobilières techniques et commerciales " versera à la société par actions simplifiée Emerige Méditerranée une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société par actions simplifiée " société d'études foncières immobilières techniques et commerciales ", à la société par actions simplifiée Emerige Méditerranée et au ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires. 
 Copie en sera adressée au préfet des Alpes-Maritimes et à la commune de Nice. 
 Délibéré après l'audience du 14 mars 2024, à laquelle siégeaient : 
 Mme Pouget, présidente ; 
 M. Holzer, conseiller ; 
 M. Combot, conseiller. 
 Décision rendue publique par mise à disposition au greffe, le 4 avril 2024. 
 Le rapporteur, 
 signé 
 J. Combot 
 La présidente, 
 signé 
 M. Pouget 
 La greffière, 
 signé 
 C. Sussen 
 La République mande et ordonne au ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier en chef, 
 Ou, par délégation, la greffière