TA64 · CHAMBRE 2 — 27 octobre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Par un jugement avant-dire droit du 25 mars 2025, le tribunal a sursis à statuer sur les conclusions de la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence Lagunen Etchea et autre aux fins d’annulation de l’arrêté du 16 novembre 2022 par lequel le maire de Ciboure a délivré à l’Office 64 de l’habitat un permis de construire en vue de l’édification d’une résidence composée de deux bâtiments et comportant quatre logements, et a annulé la décision par laquelle cette même autorité a rejeté leur recours gracieux formé contre cet arrêté.  
 
Par un mémoire en production de pièces et un mémoire en défense, enregistrés le 15 mai 2025 et le 19 juin 2025, l’Office 64 de l’habitat, représenté par Me Gauci, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence Lagunen Etchea et autre une somme de 3 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
Il soutient que l’arrêté du maire de Ciboure du 3 juin 2025 portant délivrance d’un permis de construire modificatif est venu régulariser le vice dont est entaché l’arrêté du 16 novembre 2022.  
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 25 juin 2025, la commune de Ciboure, représentée par Me Logeais, conclut au rejet de la requête.  
 
Elle soutient également que l’arrêté du maire de Ciboure du 3 juin 2025 portant délivrance d’un permis de construire modificatif est venu régulariser le vice dont est entaché l’arrêté du 16  novembre 2022.  
Par un mémoire, enregistré le 14 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Lagunen Etchea et M. A... B..., représentés par Me Blazy, concluent aux mêmes fins que leurs précédents mémoires et demandent, en outre, qu’il soit ordonné avant-dire droit une expertise, sur le fondement de l’article R. 621-1 du code de justice administrative, en vue de l’évaluation des avantages pour la sécurité publique que procurerait la pose d’une paroi métallique constituée de profilés en acier, d’annuler l’arrêté du 3 juin 2025 par lequel le maire de Ciboure a accordé à l’Office 64 de l’habitat un permis de construire modificatif et de mettre à la charge de la commune de Ciboure et de l’Office 64 de l’habitat une somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Ils soutiennent que l’arrêté du 3 juin 2025 ne régularise pas le permis de construire initial dès lors qu’il a été délivré postérieurement au délai prescrit par le jugement avant-dire droit, qu’il ne régularise pas le vice dont est entaché ce permis et qu’il est entaché d’erreur manifeste d’appréciation au regard de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme. 
 
Vu les autres pièces du dossier.  
 
Vu : 
- le code de l’urbanisme ;  
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de M. Aubry, 
- les conclusions de Mme Duchesne, rapporteure publique, 
- et les observations de Me Arotcarena, représentant la commune de Ciboure, et de Me  Navarro, représentant l’Office 64 de l’habitat.  
 
Considérant ce qui suit :  
 
1. Par jugement avant-dire droit du 25 mars 2025, le tribunal a sursis à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sur les conclusions de la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence Lagunen Etchea et de M. B... aux fins d’annulation de l’arrêté du 16 novembre 2022 par lequel le maire de Ciboure a délivré à l’Office 64 de l’habitat un permis de construire en vue de l’édification d’une résidence composée de deux bâtiments et comportant quatre logements, et a annulé la décision par laquelle cette même autorité a implicitement rejeté le recours gracieux formé par les requérants contre cet arrêté. Par arrêté du 3 juin 2025, le maire de Ciboure a délivré à l’Office 64 de l’habitat un permis de construire modificatif. Le syndicat des copropriétaires de la résidence Lagunen Etchea et autre demandent également l’annulation de cet arrêté.  
 
Sur les conclusions aux fins d’annulation :  
 
En ce qui concerne la légalité de l’arrêté du 16 novembre 2022 :  
 
2. Lorsqu’une autorisation d’urbanisme est entachée d’incompétence, qu’elle a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l’autorisation, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’une autorisation modificative dès lors que celle-ci est compétemment accordée pour le projet en cause, qu’elle assure le respect des règles de fond applicables à ce projet, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Elle peut, de même, être régularisée par une autorisation modificative si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par l’autorisation initiale a été entre-temps modifiée ou si cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l’effet d’un changement dans les circonstances de fait de l’espèce. Il en va de même dans le cas où le bénéficiaire de l’autorisation initiale notifie en temps utile au juge une décision individuelle de l’autorité administrative compétente valant mesure de régularisation à la suite d’un jugement décidant, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, de surseoir à statuer sur une demande tendant à l’annulation de l’autorisation initiale. Dès lors que cette nouvelle autorisation assure la régularisation de l’autorisation initiale, les conclusions tendant à l’annulation de l’autorisation initialement délivrée doivent être rejetées. 
 
3. Par son jugement avant-dire droit du 25 mars 2025 rappelé au point 1, le tribunal a sursis à statuer sur les présentes conclusions au motif que l’arrêté attaqué est entaché d’erreur manifeste d’appréciation au regard de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.  
 
4. En premier lieu, il résulte des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme que si, à l’issue du délai qu’il a fixé dans sa décision avant dire droit pour que lui soient adressées la ou les mesures de régularisation du permis de construire attaqué, le juge peut à tout moment statuer sur la demande d’annulation de ce permis et, le cas échéant, y faire droit si aucune mesure de régularisation ne lui a été notifiée, il ne saurait se fonder sur la circonstance que ces mesures lui ont été adressées alors que le délai qu’il avait fixé dans sa décision avant dire droit était échu pour ne pas en tenir compte dans son appréciation de la légalité du permis attaqué. Par suite, la circonstance que l’arrêté du maire de Ciboure du 3 juin 2025 portant délivrance d’un permis de construire modificatif, rappelé au point 1, a été produit postérieurement au délai imparti par le jugement avant-dire droit du 25 mars 2025, n’est pas de nature à faire obstacle à ce qu’il puisse régulariser le permis de construire initial.  
 
5. En second lieu, il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire modificatif présentée par l’Office 64 de l’habitat, qui a donné lieu à l’arrêté du maire de Ciboure du 3 juin 2025, avait pour objet l’installation d’une paroi constituée de profilés en acier venant s’intercaler entre les constructions projetées et la colline sur le flanc de laquelle est implantée la résidence Lagunen Etchea. Si les requérants soutiennent que la mise en place d’un tel dispositif de soutènement est insuffisante pour assurer la stabilité des terres qui surplombent les constructions et parer ainsi le risque d’un effondrement de terrain, l’installation de cette paroi était préconisée par une étude géotechnique réalisée le 27 avril 2023 à la demande du pétitionnaire, laquelle met en évidence le rôle de soutènement des terres. Dans ces conditions, alors que les requérants ne démontrent pas que la paroi en cause ne permettrait pas de contenir le fonds supérieur et d’assurer la stabilité des terres le composant, le projet modifié, autorisé par l’arrêté du 3 juin 2025, n’est plus de nature à porter atteinte à la sécurité publique. Dès lors, le permis de construire modificatif a eu pour effet de régulariser le vice dont était atteint l’arrêté attaqué. Par suite, le moyen tiré de ce que ce dernier est entaché d’erreur manifeste d’appréciation au regard de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme est devenu inopérant.  
 
En ce qui concerne la légalité de l’arrêté du 3 juin 2025 :  
 
6. Le moyen tiré de ce que l’arrêté attaqué est entaché d’erreur manifeste d’appréciation au regard de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, doit être écarté pour les mêmes motifs que ceux développés au point 5.  
 
7. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu’il soit besoin d’ordonner avant-dire droit une expertise, les conclusions aux fins d’annulation de la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence Lagunen Etchea et autre doivent être rejetées.  
 
Sur les frais liés à l’instance :  
 
8. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent et le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. ».  
 
9. Il résulte de ces dispositions que le paiement des sommes exposées et non comprises dans les dépens ne peut être mis à la charge que de la partie qui perd pour l'essentiel. La circonstance qu’au vu de la régularisation intervenue en cours d’instance, le juge rejette finalement les conclusions dirigées contre la décision initiale, dont le requérant était fondé à soutenir qu’elle était illégale et dont il est, par son recours, à l’origine de la régularisation, ne doit pas à elle seule, pour l’application de ces dispositions, conduire le juge à mettre les frais à sa charge ou à rejeter les conclusions qu’il présente à ce titre. 
 
10. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux conclusions présentées par la commune de Ciboure et l’Office 64 de l’habitat sur le fondement de l’article L.  761-1 du code de justice administrative. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge de la seule commune de Ciboure une somme de 1 200 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires de la résidence Lagunen Etchea et autre, et non compris dans les dépens.  
 
 
D E C I D E : 
 
 
Article 1er : Les conclusions aux fins d’annulation des arrêtés du maire de Ciboure du 16 novembre 2022 et du 3 juin 2025 présentées par le syndicat des copropriétaires de la résidence Lagunen Etchea et autre sont rejetées.  
  
Article 2 : La commune de Ciboure versera au syndicat des copropriétaires de la résidence Lagunen Etchea et autre une somme de 1 200 (mille deux cents) euros au titre de l’article L. 761- 1 du code de justice administrative.  
  
Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de Ciboure et l’Office 64 de l’habitat sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.  
  
Article 4 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de la résidence Lagunen Etchea, à la commune de Ciboure et à l’Office 64 de l’habitat.  
 
Délibéré après l'audience du 30 septembre 2025, à laquelle siégeaient : 
  
M. de Saint-Exupéry de Castillon, président, 
Mme Genty, première conseillère,   
M. Aubry, conseiller.  
  
 
 
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 octobre 2025.  
 
Le rapporteur, 
 
L. AUBRY 
 
Le président, 
 
F. DE SAINT-EXUPERY DE CASTILLON 
 
                                                             La greffière, 
 
 
 
 
                                                  P. SANTERRE 
 
La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Atlantiques, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.  
  
Pour expédition conforme,  
La greffière,