TA38 · Juge unique 7 — 10 octobre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête enregistrée le 7 mars 2023, M.  C... A... et Mme B... D..., représentés par Me Pignier, doivent être regardés comme demandant au tribunal : 
 
1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe d’habitation auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2021 et 2022 à raison d’un immeuble sis 183 chemin du Servage sur la commune de Saint-Ismier ; 
 
2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Ils soutiennent que : 
- la valeur locative de l’immeuble est surévaluée ; 
- la surface pondérée de la maison à usage d’habitation est de 197 m2 ; 
- la surface pondérée de la dépendance de 13 m2 ; 
- l’immeuble est vétuste, le coefficient d’entretien doit être fixé à 1 ; 
- le coefficient de situation à retenir est de -0,05 ; 
- le correctif d’ensemble peut être fixé à 0,9 ; 
- la surface réelle corrigée est de 177 m2. 
 
Par des mémoires enregistrés le 28 avril 2023 et le 16 avril 2024, le directeur départemental des finances publiques de l’Isère conclut au rejet de la requête. 
 
Il expose que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés. 
 
Vu les autres pièces des dossiers. 
 
Vu : 
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
- le code de justice administrative.  
 
Le président du tribunal a désigné Mme Conesa-Terrade, première conseillère, pour statuer sur la requête en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative. 
 
La présidente de la formation de jugement a dispensé la rapporteure publique, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l’audience. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Au cours de l’audience publique, Mme Conesa-Terrade, première conseillère, a lu son rapport. Les parties n’étaient ni présentes, ni représentées. 
 
Considérant ce qui suit : 
 
M. A... et Mme D... sont propriétaires depuis 2015 d’une maison d’habitation située au 183 chemin du Servage à Saint-Ismier. Ils ont été assujettis à des cotisations de taxe d’habitation à raison de cet immeuble au titre des années 2021 et 2022. Ils ont contesté ces impositions dont ils sollicitaient la réduction par une réclamation en date du 26 décembre 2022. Celle-ci a été rejetée par décision du 24 janvier 2023. Par la présentent requête, M. A... et Mme D... demandent, au tribunal de prononcer la réduction de ces impositions. 
 
Sur les conclusions à fin de décharge : 
 
En ce qui concerne la surface réelle imposable : 
 
Aux termes de l’article 1409 du code général des impôts, dans sa version applicable à l’espèce : « La taxe d'habitation est calculée d'après la valeur locative des habitations et de leurs dépendances, telles que garages, jardins d'agrément, parcs et terrains de jeux. Cette valeur locative est déterminée selon les règles définies aux articles 1494 à 1508, 1516 à 1518 A ter et 1518 A quinquies. ». Aux termes de l’article 1494 du même code, dans sa version en vigueur, au cas d’espèce : « La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'habitation ou d'une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. a taxe d’habitation  sur les propriétés bâties (…) sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition. ». Aux termes de l’article 1495 du même code : « Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d'après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l'évaluation. (…) ». Aux termes de l’article 1496 du même code : « I. – La valeur locative des locaux affectés à l'habitation ou servant à l'exercice d'une activité salariée à domicile est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. / II. – La valeur locative des locaux de référence est déterminée d'après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l'homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune. Le tarif est appliqué à la surface pondérée du local de référence, déterminée en affectant la surface réelle de correctifs fixés par décret et destinés à tenir compte de la nature des différentes parties du local, ainsi que de sa situation, de son importance, de son état et de son équipement. (…) ». Aux termes de l’article 324 M de l’annexe III au code général des impôts : « La surface pondérée des locaux de référence est déterminée en appliquant à leur surface réelle, mesurée au sol entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur, les correctifs prévus aux articles 324 N à 324 S. (…) ». 
 
A ce titre, il résulte de l’instruction qu’aux 1er janvier des années d’imposition litigieuses, la surface habitable du bien connue du service est de 226 m2, à raison de 11 pièces, réparties sur deux niveaux, un garage de 30 m2, une remise de 74 m2 et une annexe distincte de      50 m2. Si, pour contester la surface retenue par l’administration fiscale, les requérants se bornent à produire un plan de la maison établi par leur soin, indiquant des surfaces pour chacune des pièces, sans l’assortir d’aucun justificatif probant de nature à démontrer qu’en ayant retenu une telle superficie, l’administration se serait méprise sur la surface réelle du bien imposé. 
 
En ce qui concerne le coefficient correctif d’ensemble : 
 
Aux termes de l’article 324 P de l’annexe III au code général des impôts : « La surface pondérée comparative de la partie principale augmentée, le cas échéant, en ce qui concerne la maison, de la surface pondérée brute des éléments visés au b du I de l’article 324 L, est affectée d’un correctif d’ensemble destiné à tenir compte, d’une part, de l’état d'entretien de la partie principale en cause, d’autre part, de sa situation. Ce correctif est égal à la somme algébrique des coefficients définis aux articles 324 Q et 324 R. La surface pondérée nette ainsi obtenue est arrondie au mètre carré inférieur. ». Aux termes de l’article 324 Q de l’annexe III à ce même code : « Le coefficient d’entretien est déterminé conformément au barème suivant : Bon – Construction n’ayant besoin d’aucune réparation 1,20. Assez bon – Construction n’ayant besoin que de petites réparations 1,10. Passable – Construction présentant, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d’habitabilité 1. Médiocre – Construction ayant besoin de réparations d’une certaine importance, encore que localisées 0,90. Mauvais – Construction ayant besoin de grosses réparations dans toutes ses parties 0,80 ». Pour l’appréciation du coefficient d’entretien d’un immeuble à la date de l’imposition, doivent notamment être pris en compte les travaux envisagés dont la nécessité est attestée, dès lors que leur nature et leur montant révèlent le besoin de réparation de la construction. 
 
Il résulte de l’instruction que la maison de M. A... et Mme D..., construite en 1840, a été affectée du coefficient d’entretien de 1,20 à la suite d’une réévaluation contentieuse en 1978. En se bornant à invoquer la période de construction du bien litigieux, les requérants ne démontrent pas que le bien imposé présenterait des défauts permanents dus à la vétusté, justifiant l’application d’un coefficient d’entretien de 1 et non de 1,20 retenu par l’administration fiscale. 
 
En ce qui concerne les coefficients de situation : 
 
 Pour les mêmes motifs que ceux cités aux points 3 et 5, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la dépendance du bien devrait être affectée d’un correctif d’ensemble de 0,9 correspondant à une surface pondérée de 13 m2. 
 
Aux termes de l’article 324 R de l’annexe III au code général des impôts : « Le coefficient de situation est égal à la somme algébrique de deux coefficients destinés à traduire, le premier, la situation générale dans la commune, le second, l'emplacement particulier : / (…) Situation excellente, offrant des avantages notoires sans inconvénients marquants : + 0,10   / Situation bonne, offrant des avantages notoires en partie compensés par certains inconvénients : + 0,05 / Situation ordinaire, n'offrant ni avantages ni inconvénients ou dont les uns et les autres se compensent : 0 / Situation médiocre, présentant des inconvénients notoires en partie compensés par certains avantages : - 0,05 / Situation mauvaise, présentant des inconvénients notoires sans avantages particuliers : - 0,10. / Le coefficient de situation particulière tient compte notamment de la présence ou de l'absence de dépendances non bâties. ». 
 
Pour soutenir que le coefficient de situation générale de 0 retenu par l’administration pour fixer la valeur locative du bien au titre des années en cause aurait dû être abaissé à - 0,05, M. A... et Mme D... soutiennent que leur maison est située loin des commodités, dans un quartier bénéficiant d’un ensoleillement réduit, et que l’accès en est difficile en raison de l’étroitesse de la rue et d’une absence de desserte par les transports en commun. 
 
D’une part, la luminosité et l’étroitesse des rues sont sans incidence sur la fixation du coefficient de situation générale qui traduit la situation générale de l’immeuble dans la commune et pas davantage sur le coefficient de situation particulière à retenir. Il ne résulte pas de l’instruction que la luminosité serait particulièrement faible dans le secteur.  
 
D’autre part, il ne résulte pas de l’instruction et des données librement accessibles que la maison des requérants serait située loin des commodités et, en particulier, des commerces de proximité. S’il est enfin constant que la rue à proximité de l’habitation n’est pas desservie par les transports en commun et que les rues à proximité sont bel et bien étroites, il résulte toutefois de l’instruction qu’en fixant à 0, malgré ces nuisances, le coefficient de situation générale prévu à l’article 324 R de l’annexe III au code général des impôts, correspondant à une « situation ordinaire, n’offrant ni avantages ni inconvénients ou dont les uns et les autres se compensent », l’administration fiscale n’a pas fait une évaluation inexacte de ce coefficient pour la maison imposée. 
 
M. A... et Mme D... demandent que le coefficient de situation particulière de 0 retenu par l’administration soit abaissé à - 0,05 dès lors que l’habitation est difficilement accessible, qu’elle ne l’est en voiture que par l’emprunt d’une servitude de passage, qu’elle est située à proximité des maisons voisines, créant un important vis-à-vis, qu’elle est située à proximité d’une ligne électrique et donne vue sur des carrières. Cependant, il ne résulte pas de l’instruction que le bien imposé serait difficilement accessible. En outre, les éléments énoncés par M. A... et Mme D... ne sauraient être caractérisés comme des inconvénients notoires, de sorte que les requérants ne sont pas fondés à remettre en cause le coefficient de 0 retenu par l’administration et demander l’application d’un coefficient de - 0,05. 
 
En ce qui concerne les équivalences superficielles : 
 
Aux termes de l’article 324 T de l’annexe III au code général des impôts : « I. La surface pondérée totale de la partie principale est obtenue en ajoutant à sa surface pondérée nette les surfaces représentatives des éléments d’équipement en état de fonctionnement. Ces équivalences superficielles sont déterminées conformément au barème suivant : Eau courante : 4 m² ; Gaz (en cas d’installation fixe) : 2 m² ; Electricité (par installation quelle que soit l’utilisation du courant) : 2 m² ; Installation sanitaire (éviers et w.-c. exclus) : par baignoire : 5 m² ; par receveur de douches ou bac à laver : 4 m² ; Par lavabo et autre appareil sanitaire : 3 m² ; W.-C. particulier (par unité) : 3 m² ; Egout (raccordement au réseau d’eau) par local : 3 m² ; Vide-ordures (que celui-ci soit particulier au local ou commun à l’étage) : 3 m² ; Chauffage central, par pièce et annexe d’hygiène (que l’installation soit particulière au local ou commune aux différents locaux de l’immeuble) : 2 m². (…) ». 
 
M. A... et Mme D... soutiennent que, s’agissant des éléments de confort présentés par cet immeuble comprenant une installation à gaz, une installation raccordée au réseau électrique, un raccordement au réseau d’eau, une douche, 3 lavabos, 2 WC, et un chauffage, il y a lieu de retenir les équivalences superficielles de 37, et non de 41. Ils n’apportent, toutefois, aucun élément justificatif. 
 
 Cependant, ils ne produisent aucun élément, tels que des plans détaillés, des photographies de l’intérieur de leur habitation ou même la déclaration H1 de celle-ci, de nature à remettre en cause l’appréciation de l’administration fiscale. Dès lors, le moyen ne peut qu’être écarté. 
 
Il résulte de tout ce qui précède que M. A... et Mme D... ne sont pas fondés à demander la réduction des cotisations de taxe d'habitation litigieuses. Leur requête doit, par suite, être rejetée dans toutes leurs conclusions. 
 
 
D E C I D E : 
 
 
Article 1er : La requête de m ; A... et Mme D... est rejetée. 
 
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M.  C... A... et Mme B... D... et au directeur départemental des finances publiques de l’Isère. 
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2025. 
 
 
La magistrate désignée, 
 
E. CONESA-TERRADE 
La greffière, 
 
L. ROUYER 
 
 
 
 
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.