TA06 · 3ème Chambre — 3 décembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête enregistrée le 31 mars 2023, la société à responsabilité limitée (SARL) Mareva LP, doit être regardée comme demandant au tribunal de la décharger de la somme de 79 947 euros correspondant aux rappels de taxe sur la valeur ajoutée mis à sa charge au titre de la cession des trois terrains à bâtir intervenues les 8 juin, 26 août et 30 septembre 2020. 
 
Elle soutient que c’est à tort que les services fiscaux lui ont appliqué la taxe sur la valeur ajoutée immobilière et non la taxe sur la valeur ajoutée sur marge prévue à l’article 268 du code général des impôts s’agissant des ventes de terrains intervenues les 8 juin, 26 août et  30 septembre 2020.  
 
Par un mémoire en défense enregistré le 9 octobre 2023, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête. 
 
Il fait valoir que le moyen soulevé par la SARL Mareva LP n’est pas fondé.  
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Sorin, première conseillère, 
- les conclusions de M. Ringeval, rapporteur public. 
 
 
Considérant ce qui suit :  
 
1. La société à responsabilité limitée (SARL) Mareva LP exerce l’activité de marchand de bien. Le 9 août 2019, la SARL Mareva LP a acquis un terrain d’une surface de 41 ares 30 centiares avec une maison à usage d’habitation cadastré G 599 situé 307 chemin des Carpenèdes à Pégomas. L’acte de vente faisait état d’un permis d’aménager délivré le 3 février 2017 autorisant la création de 4 lots privatifs destinés à la construction d’immeubles individuels à usage d’habitation. La SARL Mareva LP a divisé le terrain en cinq lots, le premier cadastré G 706 comprenant la maison d’habitation et un terrain d’une surface de 11 ares 6 centiares et les quatre autres comprenant des terrains à bâtir cadastrés G 707, 708, 709 et 710 pour des surfaces respectives de 8 ares 49 centiares, 9 ares 15 centiares, 8 ares 4 centiares et 7 ares 96 centiares. Par acte du 18 mai 2020 enregistré le 15 juin 2020, la SARL Mareva LP a vendu la parcelle G 706. Par acte du 8 juin 2020 enregistré le 9 juillet 2020, elle a vendu la parcelle G 710. Par un acte du 26 août 2020 enregistré le 14 septembre 2020, elle a vendu G 709. Par acte du 30 septembre 2020 enregistré le 28 octobre 2020, elle a vendu la parcelle G 708. Pour les trois dernières transactions, il a été appliqué la taxe sur la valeur ajoutée sur marge. Suite à un contrôle sur pièces, par une proposition de rectification du 20 mai 2021, l’administration fiscale a remis en cause l’application de cette taxe sur la valeur ajoutée et a appliqué la taxe sur la valeur ajoutée sur le prix de vente totale en application de l’article 266 du code général des impôts conduisant à des rappels de taxe sur la valeur ajoutée pour un montant de 79 947 euros assortis des intérêts de retard pour un montant de 799 euros. Ces rappels ont été mis en recouvrement par un avis du 15 mars 2022. La SARL Mareva LP a formé deux réclamations auprès des services fiscaux, les 13 avril et 15 décembre 2022 qui ont été rejetées les 21 juillet 2022 et  20 janvier 2023. La SARL Mareva LP demande donc au tribunal de prononcer la décharge des rappels de taxe sur la valeur mis à sa charge pour un montant de 79 947 euros au titre de la cession des trois terrains à bâtir intervenues les 8 juin, 26 août et 30 septembre 2020.  
 
2. Le I de l’article 257 du code général des impôts dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles, lesquelles comprennent les livraisons à titre onéreux de terrains à bâtir, sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée. En vertu du 2 du b. de l’article 266 du même code, l’assiette de la taxe est en principe constituée par le prix de cession. L’article 392 de la directive du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée dispose toutefois que : « Les États membres peuvent prévoir que, pour les livraisons de bâtiments et de terrains à bâtir achetés en vue de la revente par un assujetti qui n’a pas eu droit à déduction à l’occasion de l’acquisition, la base d’imposition est constituée par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ». L’article 268 du code général des impôts, pris pour la transposition de ces dispositions, prévoit, dans sa rédaction alors applicable, que : « S’agissant de la livraison d’un terrain à bâtir (…), si l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, la base d’imposition est constituée par la différence entre : / 1° D’une part, le prix exprimé et les charges qui s’y ajoutent ; / 2° D’autre part, selon le cas : / - soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du terrain(…); / - soit la valeur nominale des actions ou parts reçues en contrepartie des apports en nature qu’il a effectués ». 
  
3. Il résulte de ces dernières dispositions, lues à la lumière de celles de la directive dont elles ont pour objet d’assurer la transposition, que les règles de calcul dérogatoires de la taxe sur la valeur ajoutée qu’elles prévoient s’appliquent aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, notamment quand le bâtiment qui y était édifié a fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur-revendeur ou quand le bien acquis a fait l’objet d’une division parcellaire en vue d’en céder séparément des parties ne constituant pas le terrain d’assiette du bâtiment. 
 
4. En l’espèce, ainsi qu’il a été indiqué au point 1, la SARL Mareva LP a acquis le  9 août 2019, un terrain d’une surface de 41 ares 30 centiares avec une maison à usage d’habitation cadastré G 599 situé 307 chemin des Carpenèdes à Pégomas. Si l’acte notarié de cette vente mentionne l’existence d’un permis d’aménager délivré le 3 février 2017 autorisant la création de 4 lots privatifs de terrain et mentionne dans le prix que la vente est conclue pour le prix de 880 000 euros dont 380 000 pour la propriété bâtie avec le terrain attenant et 500 000 euros pour les quatre terrains objet du permis d’aménager, il est constant qu’à la date de cet acte, aucune division parcellaire n’était intervenue et que le bien vendu était constitué d’une maison et d’un terrain non divisé. Dans ces conditions, l’administration a pu considérer à bon droit qu’il n’y avait pas identité juridique entre les biens achetés et ceux revendus et pouvait donc pour ce motif, remettre en cause l’application de la taxe sur la valeur ajoutée sur marge et procéder aux rappels de taxe sur la valeur ajoutée en litige résultant de l’application du régime de droit commune de la taxe sur la valeur ajoutée.. 
 
5. Il résulte de ce qui précède que la requête de la SARL Mareva LP doit être rejetée dans l’ensemble de ses conclusions.  
 
 
 
 
 
D E C I D E : 
 
 
 
 
Article 1er : La requête de la SARL Mareva LP est rejetée. 
 
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société à responsabilité limitée Mareva LP et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes. 
 
 
 
Délibéré après l’audience du 12 novembre 2025, à laquelle siégeaient : 
 
M. Thobaty, président,  
Mme Sorin, première conseillère, 
M. Loustalot-Jaubert, conseiller, 
assistés de M. Crémieux, greffier. 
 
 
 
 
 
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 décembre 2025. 
 
Le rapporteur, 
 
Signé  
 
G. SorinLe président, 
 
Signé  
 
G. Thobaty 
Le greffier, 
 
Signé  
 
D. Cremieux 
 
  La République mande et ordonne au ministère de l’économie, des finances et de la relance, en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement. 
 
Pour expédition conforme, 
Le greffier en chef, 
ou par délégation la greffière