TA21 · 2ème chambre — 13 février 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés le 16 juin 2023 et le 22 novembre 2023, la société civile immobilière Les Cadoles de Bourgogne demande au tribunal :  
 1°) de prononcer la décharge des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2020 à raison d'une maison de type T4 située 1, rue Champeaux à Saint Symphorien de Marmagne ;  
 2°) de prononcer la réduction de la cotisation primitive de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2020 à raison de la maison de type T5 située 2, rue Champeaux à Saint Symphorien de Marmagne, en tant que ces impositions portent sur la période courant du 1er janvier 2020 au 24 juillet 2020 ; 
 3°) de prononcer la réduction de la cotisation primitive de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2021 à raison de la maison de type T4 située 1, rue Champeaux à Saint Symphorien de Marmagne, en tant que ces impositions portent sur la période courant du 1er janvier 2021 au 13 juillet 2021 ; 
 4°) de mettre la somme de 3 000 euros à la charge de l'Etat au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que :  
 - l'administration n'a pas respecté le délai de six mois prévu par l'article R. 198-10 du livre des procédures fiscales ; le principe d'égalité n'est pas respecté entre les obligations du contribuable et celles de l'administration ; 
 - la décision de rejet ne lui a pas été adressée par recommandé avec accusé de réception ; le principe d'égalité n'est pas respecté entre les obligations du contribuable et celles de l'administration ; 
 - les biens immobiliers sont entretenus de manière à en permettre l'usage conformément à leur destination, et ils n'ont pas trouvé preneur dans des conditions normales malgré les nombreuses démarches effectuées par leur propriétaire afin de pourvoir à leur location ; la vacance ne provient en aucun cas d'exigences injustifiées du propriétaire quant aux conditions imposées aux éventuels preneurs ; les offres de location ont été faites par la société elle-même et par Me A qui a reçu un mandat de gérance ; les démarches entreprises ont été nombreuses ; les diligences accomplies ont permis de louer la villa de type T4 à compter du 13 juillet 2021 jusqu'au 4 avril 2022 puis à compter du 19 mai 2022 et la villa de type T5 à compter du 25 juillet 2020 ; le site internet Leboncoin a la meilleure visibilité pour les annonces en ligne ; les prix de location sont conformes à ceux pratiqués dans le secteur, y compris ceux des logements de l'office public de l'habitat ; l'office public de l'habitat de Saône-et-Loire est en concurrence directe avec le secteur privé et cette concurrence est déloyale ; il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande du fait de la politique du logement social ; les loyers ont baissé depuis 2006 du fait de l'absence d'application de la révision de loyer en dépit de la forte augmentation de la taxe foncière ; la communauté urbaine Le Creusot-Montceau a 10,9 % de logements vacants selon l'atlas du logement et des territoires édition 2020 et ce taux s'est accru dans l'édition 2021 à 12,3 %, ce qui en fait le taux de vacance le plus élevé de la région ; le décret d'encadrement de l'évolution des loyers du 6 juillet 2012 n'est pas applicable dans la communauté urbaine, ce qui prouve l'existence d'un excès d'offres de location de logements ; les attestations de Me A ne sont pas régies par l'article 1er de l'ordonnance du 2 novembre 1945 dès lors qu'il ne s'agit pas de procès-verbaux de constat ; le 26 avril 2018, le préfet de Saône-et-Loire a pris un arrêté portant sur les dérogations au plafond de ressources pour l'accès à un logement social dans le but de résoudre les problèmes graves de vacance des logements ; la vacance ne dure pas depuis plus de dix années mais depuis juin 2018 pour la maison de type T4 ; ses annonces ne sont pas succinctes ; les loyers pratiqués sont principalement placés en dessous du prix moyen de 7,60 euros par mètre carré ; 
 - le principe d'égalité de traitement devant les charges publiques et d'égalité devant la loi fiscale paraît méconnu dès lors que son gérant a obtenu pour une autre société, avec les mêmes justificatifs, un dégrèvement de taxe foncière d'un autre service pour un logement situé à Strasbourg ;  
 - les articles 1389 et 1524 du code général des impôts ne prévoient pas l'obligation pour les propriétaires de s'adapter au marché local et de prendre toutes les mesures pour rendre l'offre plus attrayante mais seulement de justifier que le bien en cause a été entretenu de manière à en permettre l'usage conformément à sa destination et de ne pas trouver preneur dans des conditions normales malgré de nombreuses démarches effectuées afin de pourvoir à sa location ;  
 - par un jugement n° 1801129 du 12 février 2019, le tribunal a prononcé une décharge d'imposition et formellement pris position en admettant que la vacance était indépendante de la volonté du contribuable en ce qui concerne la SCI Les Toits de Bourgogne, alors que les justificatifs étaient les mêmes ;  
 - elle est fondée à se prévaloir, en vertu des articles L. 80 A et L. 80 B du livre des procédures fiscales, de ce que le tribunal a prononcé une décharge de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2000 et 2001 par un jugement n° 0200638 du 7 janvier 2003, de ce que la décision prise concernant l'année 2008 est une prise de position formelle de l'administration et de ce que le tribunal a admis dans le jugement du 12 février 2019 que la vacance était indépendante de sa volonté. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 26 septembre 2023, la directrice régionale des finances publiques de la région Bourgogne Franche-Comté et du département de la Côte-d'Or conclut au rejet de la requête. 
 Elle soutient que : 
 - la circonstance que la décision de rejet n'ait pas été adressée en recommandé avec accusé de réception n'a pas d'incidence dès lors qu'il n'est pas allégué que le courrier n'aurait pas été reçu ;  
 - la circonstance que l'administration n'ait ni statué dans le délai de six mois ni avisé le contribuable de la nécessité d'un délai complémentaire est sans influence sur le bien-fondé de l'imposition ;  
 - la circonstance que la société requérante aurait obtenu des dégrèvements de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre d'années antérieures est sans incidence sur l'appréciation du caractère involontaire de la vacance pour les années en litige ; la décision de dégrèvement qui ne comporte l'exposé d'aucun motif ne constitue pas une prise de position formelle dont le requérant peut se prévaloir ; le tribunal ne s'est pas prononcé sur l'indépendance de la volonté du propriétaire dans la vacance des locaux dans le jugement du 7 janvier 2003 ; le moyen est inopérant ;   
 - les autres moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés. 
 Les parties ont été informées par une lettre du 8 novembre 2023 que cette affaire était susceptible, à compter du 29 novembre 2023, de faire l'objet d'une clôture d'instruction à effet immédiat en application des dispositions de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative. 
 La clôture de l'instruction a été fixée au 28 décembre 2023 par une ordonnance du même jour. 
 Un mémoire produit par la directrice régionale des finances publiques de la région Bourgogne Franche-Comté et du département de la Côte-d'Or a été enregistré le 28 décembre 2023, postérieurement à la clôture de l'instruction, et n'a pas été communiqué. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;  
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Pauline Hascoët, 
 - les conclusions de M. Thierry Bataillard rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société civile immobilière (SCI) Les Cadoles de Bourgogne est propriétaire de locaux à usage d'habitation situés 1 et 2 rue de Champeaux à Saint Symphorien de Marmagne (Saône-et-Loire) à raison desquels elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre des années 2020 et 2021. Par une décision explicite du 5 avril 2023, l'administration fiscale a rejeté la réclamation qu'elle avait présentée le 30 décembre 2021 sur le fondement de l'article 1389 du code général des impôts, compte tenu de la vacance partielle des biens. Par sa requête, la SCI Les Cadoles de Bourgogne demande au tribunal de prononcer la décharge des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2020 à raison de la maison de type T4 située 1, rue Champeaux à Saint Symphorien de Marmagne, la réduction de ces impositions au titre de l'année 2021 à raison de ce même bien et la réduction de ces impositions au titre de l'année 2020 à raison de la maison de type T5 située 2, rue Champeaux à Saint Symphorien de Marmagne. 
 Sur les conclusions aux fins de décharge :  
 En ce qui concerne la régularité de la décision de rejet de la réclamation préalable :  
 2. Les vices qui entachent la décision de l'administration rejetant une réclamation du contribuable sont dépourvus d'incidence tant sur la régularité de la procédure d'établissement des impositions que sur le bien-fondé de celles-ci. Par suite les moyens tirés de ce que l'administration fiscale n'a pas statué dans le délai de six mois imparti par l'article R. 198-10 du livre des procédures fiscales et de ce que la décision de rejet de la réclamation préalable n'a pas été adressée à la requérante par un courrier recommandé avec accusé de réception sont inopérants. En outre, le moyen tiré de la méconnaissance du principe d'égalité à raison du caractère inopérant des précédents moyens est lui-même inopérant.  
 En ce qui concerne le bien-fondé des impositions :  
 3. En premier lieu, aux termes de l'article 1415 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition ". Aux termes du I de l'article 1389 du même code : " I. - Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location ou d'inexploitation d'un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l'inexploitation jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l'inexploitation a pris fin. / Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l'inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu'elle ait une durée de trois mois au moins et qu'elle affecte soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée. ". L'article 1524 de ce code dispose, s'agissant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, que : " En cas de vacance d'une durée supérieure à trois mois, il peut être accordé décharge ou réduction de la taxe sur réclamation présentée dans les conditions prévues en pareil cas, en matière de taxe foncière ". 
 4. Ces dispositions subordonnent le dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties à la condition, notamment, que la vacance de l'immeuble normalement destiné à la location soit indépendante de la volonté du propriétaire, le caractère involontaire de la vacance s'appréciant eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin. 
 5. La SCI Les Cadoles de Bourgogne soutient que la vacance des immeubles est indépendante de sa volonté dès lors qu'elle a effectué de nombreuses démarches pour mettre en location ses biens qui sont bien entretenus. Il n'est toutefois pas sérieusement contesté que les biens sont restés vacants pendant plusieurs années. Si la société requérante soutient que la maison de type T4 aurait été louée en 2018, elle ne produit aucune pièce au soutien de ses allégations. De même, si elle fait valoir que cette maison a été louée à compter du 13 juillet 2021, elle n'a pas produit le bail correspondant ni aucune autre pièce de nature à l'établir. Elle ne justifie pour ce bien d'aucune autre démarche que la publication d'une annonce sommaire comportant peu de photos sur le site Internet Leboncoin. S'agissant de la maison de type T5, au soutien de son argumentation la société requérante produit des annonces peu circonstanciées publiées sur le site Internet Leboncoin, plusieurs attestations de M. A, gérant de la gérance A, indiquant que la maison de type T5 a fait l'objet d'un mandat de gérance en date du 16 mai 2017 et qu'elle n'a pas trouvé de locataire avant le 25 juillet 2020 en dépit d'une annonce en vitrine de l'agence, d'annonces sur le site Leboncoin, et de propositions répétées aux candidats locataires. 
 6. La société requérante fait en outre valoir qu'il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande en raison du grand nombre de logements du parc social vacants en Saône-et-Loire. Il résulte toutefois des quelques pièces produites par la société requérante que les logements HLM de Saône-et-Loire sont majoritairement des logements collectifs, alors que les biens vacants en litige sont des maisons individuelles, et que la vacance des logements HLM s'explique notamment par la vétusté du parc de logement HLM et l'inadéquation entre cette offre de logements collectifs et les recherches des candidats locataires. En outre, à supposer que ce déséquilibre entre l'offre et la demande soit établi, la société requérante n'établit pas, par les seules pièces produites, qu'elle serait dans l'impossibilité de prendre des mesures appropriées pour s'adapter à cette situation et louer les biens. S'agissant en particulier des loyers demandés, la société requérante produit une attestation de M. A, datée du 13 juin 2023, indiquant que les loyers pratiqués seraient conformes et équivalents aux loyers pratiqués par l'OPAC pour des logements équivalents. Toutefois, cette attestation, peu circonstanciée et qui n'est assortie d'aucune pièce et d'aucun détail concernant les immeubles de l'OPAC pris comme référence, est insuffisamment probante. Il résulte par ailleurs des données relatives aux loyers moyens pratiqués dans la commune, issues du site Se Loger, produites par la requérante, que, contrairement à ce qu'elle soutient, ses biens ne sont pas proposés à des loyers inférieurs aux loyers moyens. En effet, selon ces données, le prix moyen au mètre carré pour une maison est de 7,60 euros. La villa T4 de 85 mètres carrés, hors garage, est mise en location à 700 euros soit 8,23 euros par mètre carré. La villa T5 de 103 mètres carrés, hors garage, est mise en location à 750 euros, soit 7,28 euros par mètre carré. Il est constant que les loyers n'ont pas été réduits en dépit de l'absence de location des biens pendant plusieurs années et la société requérante se borne sur ce point à faire valoir qu'elle n'a pas révisé le montant des loyers en fonction de l'évolution de l'indice applicable et qu'elle a subi des hausses de la taxe foncière, circonstances qui ne sont pas de nature à établir que le prix pratiqué est un prix adapté au marché, compte tenu des qualités du bien proposé. En outre, la société requérante ne produit aucun élément probant concernant le niveau de confort et l'attractivité des logements compte tenu des attentes des candidats locataires, alors que l'article qu'elle produit elle-même concernant le taux élevé de vacance au sein de la région Bourgogne Franche-Comté mentionne que cette vacance s'explique notamment par le fait que certains biens, vétustes, au diagnostic énergétique médiocre, sans confort, sont délaissés parce qu'ils ne correspondent pas aux attentes des locataires. Dans les circonstances de l'espèce, la circonstance que la maison T5 a pu être louée au cours de la période en litige ne suffit pas à établir le caractère involontaire de la vacance. Ainsi, la société requérante n'établit pas que la vacance des biens était inévitable compte tenu des caractéristiques du marché locatif de la commune et de la concurrence faite par les bailleurs de logements sociaux. Elle n'établit pas davantage qu'elle aurait accompli les diligences nécessaires pour mettre ses locaux en location, notamment en adaptant, pour les années en litige, le niveau des loyers auxquels elle les proposait sur le marché, et que, par suite, la situation de vacance serait indépendante de sa volonté, au sens des dispositions précitées du I de l'article 1389 du code général des impôts. 
 7. En deuxième lieu, la circonstance que le gérant de la société requérante a obtenu la décharge, par un jugement du tribunal administratif de Dijon du 12 février 2019 n° 1801129, d'ailleurs annulé depuis par la cour administrative d'appel de Lyon, des suppléments d'impôt sur le revenu auxquels il avait été assujetti au titre des années 2013, 2014 et 2015, est par elle-même sans incidence sur l'appréciation du caractère involontaire de la vacance des locaux en litige au cours des années 2020 et 2021. 
 8. En troisième lieu, l'administration ne pouvant légalement accorder le dégrèvement de la taxe foncière prévue par le I de l'article 1389 du même code comme il a été dit précédemment, la circonstance que le gérant de la société requérante ait obtenu un dégrèvement de taxe foncière pour un autre contribuable dans une autre région, fût-ce dans la même situation, est par elle-même sans incidence sur le bien-fondé des impositions contestées. Dès lors, il convient d'écarter comme inopérant le moyen tiré de la méconnaissance du principe d'égalité devant l'impôt et devant les charges publiques. En tout état de cause, la société requérante, qui ne justifie pas des circonstances qui ont conduit au dégrèvement non motivé qu'elle évoque, n'établit pas l'existence d'une rupture d'égalité. 
 9. En quatrième lieu, le refus de dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères en cas de vacance, dont tout contribuable peut demander à bénéficier en application du I de l'article 1389 et de l'article 1524 du code général des impôts, ne constitue pas un rehaussement des impositions initialement mises à sa charge. Par suite, la société requérante ne saurait se prévaloir des dispositions des articles L. 80 A et L. 80 B du livre des procédures fiscales pour demander la décharge des impositions en litige. Au surplus, ni la circonstance que le tribunal administratif de Dijon a prononcé, par une ordonnance du 7 janvier 2003, un non-lieu à statuer sur une demande de dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties établie au titre des années 2000 et 2001 au motif que l'administration fiscale avait accordé la décharge de cette imposition, ni la circonstance que le même tribunal a prononcé, par un jugement du 12 février 2019, la décharge de suppléments d'impôt sur le revenu du gérant de la société ne constituent une prise de position formelle de l'administration au sens des dispositions de l'article L. 80 B du livre des procédures fiscales. Enfin, la seule circonstance que l'administration fiscale aurait accordé un dégrèvement de taxe foncière sur les propriétés bâties due au titre de l'année 2008 ne constitue pas davantage une telle prise de position formelle de l'administration dès lors qu'il n'est pas contesté que ce dégrèvement ne comportait aucun motif. 
 10. Il résulte de tout ce qui précède que la requête doit être rejetée, y compris les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SCI Les Cadoles de Bourgogne est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Les Cadoles de Bourgogne et à directrice régionale des finances publiques de Bourgogne Franche-Comté et du département de la Côte-d'Or. 
 Délibéré après l'audience du 23 janvier 2024, à laquelle siégeaient : 
 M. Philippe Nicolet, président, 
 M. Irénée Hugez, premier conseiller, 
 Mme Pauline Hascoët, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 février 2024. 
 La rapporteure, 
 P. Hascoët 
 Le président, 
 P. Nicolet        
 La greffière, 
 L. Curot 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition, 
 La greffière, 
 lc