TA45 · Juge unique 3ème chambre — 28 février 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête enregistrée le 9 mai 2023, la société anonyme d'habitations à loyer modéré Valloire Habitat, représentée par Me Ponsart, avocat, demande au tribunal : 
 1°) d'annuler la décision du 1er mars 2023 par laquelle l'administration a rejeté sa réclamation préalable ; 
 2°) de prononcer la réduction, à hauteur de 341,09 euros, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2020 à raison de logements situés à Douchy-Montcorbon (Loiret) ; 
 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - les conditions de vacance posées par le I de l'article 1389 du code général des impôts sont remplies : 
 * la vacance des logements est indépendante de sa volonté et résulte du manque de candidats dans le secteur et des contraintes d'attribution des logements sociaux, liées au fait qu'ils sont attribués sous condition de ressources et que leur attribution fait l'objet d'une procédure spécifique prévue par les articles L. 441-1 et suivants et R. 441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation faisant intervenir des commissions d'attribution chargées d'étudier les dossiers sur lesquelles elle n'a aucune maîtrise en sa qualité de bailleur social ; 
 * la condition d'une vacance de plus de trois mois est satisfaite ; 
 * elle a effectué toutes les démarches commerciales nécessaires pour rechercher des candidats à la location ; les logements concernés sont en excellent état du fait des travaux d'entretien et de rénovation qui y sont régulièrement menés et le loyer proposé est inférieur à celui du marché. 
 Par un mémoire enregistré le 31 août 2023, la directrice régionale des finances publiques du Centre-Val de Loire et du département du Loiret conclut au rejet de la requête. 
 Elle soutient que  
 - le quantum du litige doit être limité à la somme de 358 euros ; 
 - les conditions d'un dégrèvement posées par l'article 1389 du code général des impôts sont d'interprétation strictes ; 
 - la société requérante ne produit aucun justificatif probant de la réalité et de la durée de la vacance ; 
 - le simple fait qu'il s'agisse de logements sociaux soumis à une procédure d'attribution spécifique n'est pas suffisant pour établir le caractère contraignant de la vacance ; 
 - la société requérante ne justifie pas avoir accompli toutes les démarches nécessaires en vue de rechercher des locataires, ni que les logements en litige auraient été rénovés ou que les loyers pratiqués seraient effectivement inférieurs à ceux du marché locatif à l'époque de la vacance des logements. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de la construction et de l'habitation ; 
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal a désigné M. A pour statuer sur les litiges relevant de l'article R. 222-13 du code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. A, 
 - et les conclusions de Mme Doisneau-Herry, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. A la suite d'une décision de l'administration fiscale du 1er mars 2023 rejetant sa réclamation du 20 octobre 2021, la société Valloire Habitat demande d'une part, l'annulation de cette décision, et d'autre part, sur le fondement du I de l'article 1389 du code général des impôts, la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2020 à raison de logements situés 4 bis rue du Gâtinais, 4 rue des Jonquilles, 36 rue des Capucines et 2 rue Christian Fouliol à Douchy-Montcorbon (Loiret). 
 Sur les conclusions tendant à l'annulation de la décision de rejet de la réclamation préalable : 
 2. Les décisions par lesquelles l'administration fiscale statue sur les réclamations contentieuses des contribuables ne constituent pas des actes détachables de la procédure d'imposition, qui ne peut être contestée qu'à l'appui d'une demande tendant à la décharge ou à la réduction des impositions correspondantes. Ainsi les conclusions de la requête tendant à l'annulation de la décision du 1er mars 2023 par laquelle l'administration fiscale a statué sur la réclamation de la société requérante sont irrecevables et ne peuvent qu'être rejetées. 
 Sur les conclusions tendant à la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties : 
 3. Aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ". Aux termes de l'article 1415 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition ". Aux termes de l'article 1389 du même code : " I. Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location ou d'inexploitation d'un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l'inexploitation jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l'inexploitation a pris fin. / Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l'inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu'elle ait une durée de trois mois au moins et qu'elle affecte soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée () ".  
 4. Si la société requérante soutient, en termes généraux, que la location des logements sociaux dont elle est propriétaire ne dépend pas de sa seule volonté dès lors qu'ils font l'objet d'une procédure d'attribution par des commissions spécifiques et qu'ils sont réservés à des personnes qui répondent à des conditions particulières de ressources et de situation sociale, cette seule circonstance ne constitue pas par elle-même une circonstance indépendante de la volonté du contribuable. La mission de service public de logement social que la société requérante assure ne fait en effet pas obstacle à ce qu'elle prenne les mesures appropriées en vue d'adapter son parc immobilier aux besoins de la population. Pour bénéficier de l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties prévue par les dispositions précitées du I de l'article 1389 du code général des impôts, il incombe au bailleur d'établir qu'il a pris des mesures destinées à réduire le taux de vacance de son parc immobilier locatif ou qu'il s'est trouvé, du fait de circonstances particulières, dans l'impossibilité de les mettre en œuvre. Le caractère contraignant de la vacance du logement s'apprécie notamment eu égard aux circonstances dans lesquelles elle est intervenue et aux démarches faites par le propriétaire selon les possibilités qui lui étaient offertes en fait comme en droit pour la prévenir ou y mettre fin. 
 5. En premier lieu, pour soutenir qu'elle a effectué toutes les démarches commerciales nécessaires pour réduire le taux de vacance de son parc immobilier, la société requérante fait valoir qu'elle s'est conformée à son obligation légale de publicité de la vacance des logements concernés en les mettant en ligne tant sur son propre site internet que sur le site Bienveo de l'Union sociale de l'habitat et qu'elle a en outre procédé à un affichage d'annonces en agence ainsi que sur le site Le Bon Coin. Toutefois, elle n'apporte aucun élément probant au soutien de ses allégations.  
 6. En second lieu, elle n'explique pas les raisons qui ont justifié d'une part, que les deux logements situés 2 rue Christian Fouliol ne soient proposés pour la première fois à un preneur qu'entre près de trois mois et près de quatre mois après la date de début de leur vacance, et d'autre part, qu'un délai de plus de quatre mois se soit écoulé avant que les preneurs des logements situés 4 bis rue du Gâtinais et 36 rue des Capucines n'entrent dans les lieux. Enfin, si le logement situé 4 rue des Jonquilles a fait l'objet de sept propositions à un preneur entre les mois d'août 2020 et décembre 2020, un délai d'un mois s'est écoulé avant la première proposition ainsi qu'entre deux propositions sans que la société ne l'explique et aucune motivation n'est donné à quatre des cinq refus opposés par les candidats à la location. Eu égard à ces circonstances, sans précision apportée sur la date à laquelle elle a eu connaissance de la vacance des logements et sans qu'il ne soit ni établi, ni même allégué que les travaux effectués justifieraient les délais mentionnés, la société requérante ne peut pas être regardée comme ayant accompli toutes les diligences nécessaires afin de réduire la durée de vacance des logements considérés.  
 7.  Il résulte de ce qui précède que la société requérante, alors même que les logements étaient en état d'être loués et que les loyers pratiqués sont inférieurs à ceux du marché, n'établit pas que leur vacance serait indépendante de sa volonté au sens des dispositions de l'article 1389 du code général des impôts. Dès lors ses conclusions tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2020 doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête présentée par la SA d'HLM Valloire Habitat est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société anonyme d'habitations à loyer modéré Valloire Habitat et à la directrice régionale des finances publiques du Centre-Val de Loire et du département du Loiret. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 février 2025. 
 Le magistrat désigné, 
 Stéphane A 
 La greffière, 
 Isabelle METEAU        
 La République mande et ordonne à la ministre chargée des comptes publics en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.