TA63 · Chambre 2 — 4 avril 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête enregistrée le 18 septembre 2023, M. B A, représenté par la SELARL Tournaire Meunier, demande au tribunal : 
 1°) d'annuler l'arrêté du 19 juillet 2023 par lequel le maire de la commune de Montluçon a accordé un permis de construire valant permis de démolir à la SARL Kaufman et Broad Rhône-Alpes pour la création d'une résidence services seniors de 96 logements sur un terrain situé 50 boulevard de Courtais sur le territoire de cette même commune ; 
 2°) de mettre à la charge de la commune de Montluçon une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Le requérant soutient que :  
 - la requête est recevable dès lors qu'il justifie de sa qualité de propriétaire disposant d'un intérêt pour agir suffisant en application de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ; 
 - l'arrêté attaqué est irrégulier en raison des erreurs de calcul des surfaces affectant le dossier de demande de permis de construire ; 
 - il est irrégulier en raison de l'absence d'informations concernant l'accès au bâtiment central du projet ; 
 - il méconnaît l'article R. 111-5 du code de l'urbanisme dès lors que les véhicules de lutte contre l'incendie ou de secours aux personnes ne sont pas en mesure d'accéder à l'ensemble des bâtiments ; 
 - il méconnaît l'article Ub 12 du règlement du plan local d'urbanisme applicable à la commune relatif aux places de stationnement ; 
 - il méconnaît les dispositions du plan de prévention des risques naturels d'inondation applicable au terrain. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 19 octobre 2023, la SARL Kaufman et Broad Rhône-Alpes, représentée par la SELAS Lega-Cité, Me Bornard, conclut au rejet de la requête, au besoin après avoir fait application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et à ce que soit mis à la charge du requérant le versement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 111-5 du code de l'urbanisme est inopérant ; 
 - les autres moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 11 décembre 2023, la commune de Montluçon, représentée par la SELAS Seban Auvergne, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge du requérant le versement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 111-5 du code de l'urbanisme est inopérant ; 
 - les autres moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés. 
 Par un courrier du 12 mars 2024, les parties ont été invitées à former des observations quant à la possibilité que le tribunal sursoie à statuer en vue de permettre au pétitionnaire de régulariser la demande de permis de construire au regard du moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 151-33 du code de l'urbanisme. 
 Par un courrier du 15 mars 2024, les parties ont été informées, en application des dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible d'être fondé sur un moyen relevé d'office, tiré de ce que l'article R. 151-46 du code de l'urbanisme était inapplicable au permis de construire objet du litige. Elles ont également été invitées à former des observations quant à la possibilité que le tribunal sursoie à statuer en vue de permettre au pétitionnaire de régulariser ce vice. 
 La SARL Kaufman et Broad Rhône-Alpes a présenté des observations, enregistrées le 19 mars 2024. 
 La commune de Montluçon a présenté des observations, enregistrées le 20 mars 2024. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'environnement ; 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative ; 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Bentéjac, 
 - les conclusions de Mme Luyckx, rapporteure publique, 
 - et les observations de Me Meunier pour M. A, de Me Cafarelli pour la commune de Montluçon et de Me Couderc pour la société Kaufman et Broad Rhône-Alpes. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Par un arrêté du 19 juillet 2023, le maire de la commune de Montluçon a accordé un permis de construire valant permis de démolir à la SARL Kaufman et Broad Rhône-Alpes pour la création d'une résidence services seniors de 96 logements sur un terrain situé 50 boulevard de Courtais sur le territoire de cette même commune. Par la présente requête, M. A demande au tribunal l'annulation de cet arrêté de permis de construire. 
 Sur les conclusions à fins d'annulation : 
 2. En premier lieu, le requérant soutient que l'arrêté est irrégulier en raison des erreurs de calcul de surfaces affectant le dossier de demande de permis de construire. Il ressort toutefois des pièces du dossier que si la notice du projet, présentée initialement à l'autorité administrative, comporte une erreur matérielle en ce qu'elle mentionne que la surface du terrain est de 3 884 m2, une nouvelle notice, éditée le 2 mai 2023, a été produite à la suite à une demande de pièces, qui  mentionne une surface du terrain corrigée de 3 684 m2. Il s'ensuit que le moyen tiré de ce que le dossier de demande de permis de construire comporte une erreur relative à la surface du terrain doit être écarté. 
 3. En deuxième lieu, en se bornant à soutenir que le bâtiment central n'est desservi par aucune voie d'accès, le requérant n'assortit cette allégation d'aucune précision suffisante permettant d'en apprécier le bien-fondé. Au demeurant, la parcelle est desservie par deux voies publiques, le boulevard de Courtais et la rue André Messager, dont les caractéristiques sont adaptées à la desserte de l'opération, et l'accès au bâtiment central s'effectue par des liaisons piétonnes depuis ces deux voies. Par suite, le moyen tiré de ce que le projet ne respecte pas les conditions d'accès à la parcelle doit être écarté. 
 4. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 111-1 du code de l'urbanisme : " () les dispositions des articles R. 111-3, R. 111-5 à R. 111-19 et R. 111-28 à R. 111-30 ne sont pas applicables dans les territoires dotés d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu. () ". Dès lors, M. A ne peut utilement soutenir que le projet en litige, situé sur une commune dotée d'un plan local d'urbanisme, méconnaît les dispositions de l'article R. 111-5 du code de l'urbanisme. En tout état de cause, comme il a été dit ci-avant, le projet est desservi par deux voies publiques dont les dimensions sont suffisantes pour permettre la circulation des engins de secours et de lutte contre les incendies. S'agissant plus particulièrement de l'accès au bâtiment central, aucune disposition législative ou réglementaire n'impose que les véhicules de lutte contre l'incendie puissent accéder directement à chaque construction. D'ailleurs, il ne ressort pas des pièces du dossier que la configuration des lieux ferait obstacle à l'utilisation, par les services de secours et de lutte contre les incendies, de leurs équipements qui peuvent être déployés jusqu'au bâtiment central en empruntant le passage sous porche situé boulevard de Courtais. Il s'ensuit que le requérant n'est pas fondé à soutenir que le projet méconnaît les dispositions de l'article R. 111-5 du code de l'urbanisme et ce moyen doit être écarté comme inopérant. 
 5. En quatrième lieu, aux termes de l'article L. 151-35 du code de l'urbanisme, applicable aux établissements assurant l'hébergement des personnes âgées : " Il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, être exigé pour les constructions destinées à l'habitation mentionnées aux 1° à 3° de l'article L. 151-34 la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement ". L'article L. 151-33 du même code, anciennement L. 421-3, prévoit : " Lorsque le règlement impose la réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés, celles-ci peuvent être réalisées sur le terrain d'assiette ou dans son environnement immédiat. / Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations résultant du premier alinéa, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser lui-même, soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l'opération, soit de l'acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions. () ". Selon l'article R. 151-46 du même code : " Pour l'application de l'article L. 151-35, trois places d'hébergement d'un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes ou d'une résidence universitaire équivalent à un logement. () ". Aux termes de l'article Ub 12 du règlement du plan local d'urbanisme applicable à la commune de Montluçon : " 1- Le nombre de places de stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions ou installations, assurée en dehors des voies publiques, est exigée ainsi qu'il suit : / - 1,5 places par logement arrondi à l'entier immédiatement supérieur () / - pour certains équipements publics ou spécifiques comme le Centre Hospitalier, les capacités de stationnement seront compatibles aux exigences liées à la bonne fonctionnalité des établissements concernés. / 2- Toutefois, en cas d'impossibilité technique ou économique de pouvoir aménager le nombre d'emplacements nécessaires au stationnement sur le terrain des constructions, le constructeur doit réaliser les places de stationnement manquantes sur un autre terrain à condition que celui-ci ne soit pas distant de plus de 300 m de la construction principale, ou en application de la délibération du Conseil Municipal en vigueur à la date du dépôt de la demande de permis de construire, verser une participation forfaitaire en vue de la réalisation de parkings publics ". Enfin, aux termes de l'article l'article 3.1.5 des dispositions générales du règlement du même plan : " () Si le pétitionnaire ne peut techniquement satisfaire à l'obligation de réaliser des aires de stationnement, il peut : / - soit en être tenu quitte en application de l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme (participation ou justification d'une concession à long terme dans un parc existant) ; / - soit réaliser les aires de stationnement sur un autre terrain compris dans un rayon de 300 m du lieu de la construction ". 
 6. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire prévoit la réalisation d'une résidence senior de 96 appartements et de 32 places de stationnement. Si, pour le calcul du nombre de places de stationnement à réaliser, le pétitionnaire s'est fondé sur les dispositions de l'article Ub 12 du règlement du plan local d'urbanisme et de l'article R. 151-46 du code de l'urbanisme, il ressort des pièces du dossier que la construction projetée est, conformément à la notice de présentation du projet, une résidence de services seniors pour personnes âgées autonomes et non un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes. L'article R. 151-46 du code de l'urbanisme qui vise les établissements pour personnes âgées dépendantes n'est, par suite, pas applicable au projet de construction en litige. Compte-tenu des services mis à disposition des personnes susceptibles d'y être accueillies, une telle résidence de services seniors relève d'une vocation d'hébergement et non de logement et constitue ainsi un équipement spécifique au sens des dispositions du plan local d'urbanisme. L'article Ub 12 du règlement du plan local d'urbanisme ne prévoyant aucun nombre minimal de places de stationnement pour un tel équipement, les capacités de stationnement du projet doivent seulement être compatibles aux exigences liées à la bonne fonctionnalité des établissements concernés.  
 7. Selon les informations contenues dans le dossier de permis de construire, une place de stationnement pour les personnes à mobilité réduite est prévue au sein de l'unité foncière du projet, 25 places de stationnement seront réalisées sur une parcelle privative située à 210 mètres du projet et 6 places de stationnement seront obtenues en recourant aux parcs de stationnement ouverts au publics situés à proximité. D'une part, contrairement à ce que soutient le requérant, le pétitionnaire justifie de l'acquisition d'une parcelle située à proximité en vue de la réalisation des 25 places de stationnement. D'autre part, en ce qui concerne les 6 places situées dans des parcs de stationnement, du fait de la suppression de la participation pour non-réalisation d'aires de stationnement depuis le 1er janvier 2015 et du renvoi, par l'article 3.1.5 des dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme, aux dispositions de l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme, devenu L. 151-33, le pétitionnaire dispose de la possibilité de recourir à l'offre disponible au sein des parcs de stationnement situés à proximité pour satisfaire à ses obligations en matière d'aires de stationnement. Par suite, le moyen tiré de ce que le projet méconnaît les dispositions du code de l'urbanisme et du plan local d'urbanisme relatif aux aires de stationnement doit être écarté. 
 8. En cinquième lieu et dernier lieu, l'article L. 562-4 du code de l'environnement prévoit : " Le plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé vaut servitude d'utilité publique. Il est annexé au plan local d'urbanisme, conformément à l'article L. 153-60 du code de l'urbanisme () ". 
 9. Le requérant soutient que l'arrêté de permis de construire méconnaît les dispositions relatives au respect de la cote de mise hors d'eau et à la surface autorisée des constructions figurant au règlement du plan de prévention des risques naturels d'inondation (PPRNi) de la rivière Cher et de ses affluents, approuvé par arrêté préfectoral du 14 septembre 2021. 
 10. Il ressort toutefois des pièces du dossier de demande de permis de construire, et notamment de la notice descriptive intitulée " complément PPRI ", que, contrairement à ce que soutient le requérant, l'ensemble des bâtiments respecte la cote de mise hors d'eau de +207, 20 NGF (Niveau Général de la France) applicable au terrain concerné.  
 11. Par ailleurs, le requérant ne peut utilement soutenir que le projet méconnaît les dispositions relatives à la surface autorisée des constructions du chapitre VII du règlement du PPRNi dès lors que le terrain se situe pour partie dans l'enveloppe de la crue exceptionnelle et pour partie en zone UD modéré du PPRNi et, que, de ce fait, les dispositions applicables sont celles figurant aux chapitres IX et X dudit règlement. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du règlement du PPRNi doit, en ses deux branches, être écarté. 
 12. Il résulte de tout ce qui précède, que M. A n'est pas fondé à demander l'annulation de l'arrêté contesté. 
 Sur les frais du litige : 
 13. Les conclusions présentées par le requérant, partie perdante, sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, doivent être rejetées. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions de la commune de Montluçon et de la SARL Kaufman et Broad Rhône-Alpes présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de M. A est rejetée. 
 Article 2 : Les conclusions de la commune de Montluçon présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 Article 3 : Les conclusions de la SARL Kaufman et Broad Rhône-Alpes présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. B A, à la commune de Montluçon et à la SARL Kaufman et Broad Rhône-Alpes. 
 Délibéré après l'audience du 21 mars 2024, à laquelle siégeaient : 
 Mme Bentéjac, présidente, 
 M. Bordes, premier conseiller, 
 M. Debrion, premier conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 avril 2024. 
 La présidente-rapporteure, 
 C. BENTÉJAC 
 L'assesseur le plus ancien, 
 J-F. BORDES.       La greffière, 
 C. PETIT 
 La République mande et ordonne à la préfète de l'Allier en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 N°2302178