TA33 · 5ème Chambre — 11 mars 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et des mémoires enregistrés les 7, 8 et 9 juin 2023, et le 14 octobre 2024 et un mémoire enregistré le 29 octobre 2024 et non communiqué, Mme C A et la SCI A Bonneteau, représentées par la SCP TMV Avocats, demandent au tribunal :  
 1°) d'annuler l'arrêté du 15 mai 2023 par lequel le préfet de la Gironde a prononcé une amende administrative à l'encontre de la SCI A Bonneteau pour mise en location d'un logement sans demande d'autorisation préalable de mise en location ;  
 2°) à titre subsidiaire, de ramener à de plus justes proportions l'amende mise à leur charge sans pouvoir excéder la somme de 500 euros ;  
 3°) de mettre à la charge du préfet de la Gironde la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.   
 Elles soutiennent que :  
 - la motivation de l'arrêté attaqué est fondée sur une erreur de fait dès lors que les travaux préconisés par l'expert judiciaire ont été réceptionnés le 4 mai 2023 et que le logement remplissait donc les conditions de conformité et de décence pour être mis en location ;  
 - le comportement de ses locataires a empêché de régulariser la situation rapidement ;  
 - à titre subsidiaire, l'amende infligée devra être réduite dès lors que Mme A n'avait pas connaissance de la réglementation en vigueur lors de la mise en location et a tenté de régulariser la situation malgré le comportement de son locataire.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 2 octobre 2024, le préfet de la Gironde conclut au rejet de la requête.  
 Il fait valoir que :  
 - la requête est irrecevable dès lors que l'inventaire et les pièces produites ne comportent pas un intitulé suffisamment explicite permettant d'en identifier le contenu ;  
 - les moyens soulevés par les requérantes ne sont pas fondés.  
 Par une ordonnance du 3 octobre 2024, la clôture d'instruction a été fixée en dernier lieu au 31 octobre 2024. 
 Vu les autres pièces du dossier.   
 Vu : 
 - le code de la construction et de l'habitation ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Lorrain Mabillon ; 
 - les conclusions de M. Roussel Cera, rapporteur public ;  
 - les observations de Me Raffier, représentant les requérantes ;  
 - et les observations de Mme B, représentant le préfet de la Gironde. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCI A Bonneteau est propriétaire d'une maison située 17 rue chaperon à Libourne, consentie à bail selon un contrat signé le 6 décembre 2021. Le 18 novembre 2022, cet immeuble a fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité d'urgence, dont la mainlevée a été ordonnée par arrêté du 9 janvier 2023 du maire de Libourne. Par un courrier du 15 mars 2023, le préfet de la Gironde a informé la SCI de ce qu'il envisageait de mettre en œuvre la procédure de sanction pour défaut d'autorisation de mise en location de l'immeuble. Le 21 mars 2023, la SCI a déposé une demande d'autorisation préalable de mise en location, qui a été rejetée par arrêté du 25 avril 2023 par la communauté d'agglomération du libournais au motif que l'immeuble ne satisfaisait pas aux exigences de sécurité et de salubrité en matière d'habitation. Par un arrêté du 15 mai 2023, le préfet de la Gironde a infligé à la SCI A Bonneteau une amende pour mise en location d'un logement sans demande d'autorisation préalable de mise en location. Par sa requête, la SCI A Bonneteau et Mme A demandent l'annulation de cet arrêté.  
 2. Aux termes de l'article L. 635-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable au litige : " I.-L'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, le conseil municipal peut délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise en location sur les territoires présentant une proportion importante d'habitat dégradé. Ces zones sont délimitées au regard de l'objectif de lutte contre l'habitat indigne et en cohérence avec le programme local de l'habitat en vigueur et le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Ces zones peuvent concerner un ou plusieurs ensembles immobiliers. () ". Aux termes de l'article L. 635-3 de ce code, dans sa version applicable au litige : " La mise en location d'un logement situé dans les zones soumises à autorisation préalable de mise en location est subordonnée à la délivrance d'une autorisation par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, par le maire de la commune. Cette autorisation préalable ne concerne pas les logements mentionnés au second alinéa du I de l'article L. 635-1. / Le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, le maire peut refuser ou soumettre à conditions l'autorisation préalable de mise en location lorsque le logement ne respecte pas les caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi       n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ou est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. La décision de rejet de la demande d'autorisation préalable de mise en location est motivée et précise la nature des travaux ou aménagements prescrits pour satisfaire aux exigences précitées. ".  
 3. Aux termes de l'article L. 635-7 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable au litige : " Lorsqu'une personne met en location un logement sans avoir préalablement déposé la demande d'autorisation prévue au présent chapitre auprès de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, de la commune, le représentant de l'Etat dans le département peut, après avoir informé l'intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé, ordonner le paiement d'une amende au plus égale à 5 000 €. En cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, le montant maximal de cette amende est porté à 15 000 €. () L'amende est proportionnée à la gravité des manquements constatés et ne peut être prononcée plus d'un an à compter de la constatation des manquements. " 
 4. En premier lieu, pour prendre l'arrêté attaqué, le préfet de la Gironde s'est fondé, d'une part, sur la circonstance que le logement en cause a été mis en location sans autorisation préalable de mise en location conformément à la délibération du 3 avril 2018, motif suffisant pour justifier légalement cet arrêté et que les requérantes ne contestent pas.  
 5. D'autre part, le préfet s'est fondé sur le constat, par les services de la communauté d'agglomération du libournais ayant instruit la demande d'autorisation de mise en location déposée le 21 mars 2023 par la SCI, de manquements aux exigences de sécurité et de salubrité en matière d'habitation, ainsi que sur le refus opposé par arrêté du 25 avril 2023 à cette demande. Cet arrêté a relevé comme ne satisfaisant pas à ces exigences et pouvant porter atteinte à la santé et à la sécurité des futurs occupants, notamment, des aciers corrodés sur le plafond de la cave, des défauts d'étanchéité d'air sur le plancher de la chambre, des menuiseries dégradées, l'absence de trappe de fermeture à la cheminée, des problèmes d'humidité, des moisissures, des traces d'infiltration au niveau de la chambre de gauche du cellier et du salon de la dépendance, des fissures et éclats en façade, des barreaux manquants du garde du corps de l'escalier principal, des marches de l'escalier de la cave dégradées, des ventilations pour le coin cuisson gaz non conformes, des anomalies électriques, la présence d'un trou dans le mur de la cuisine, l'évacuation défectueuse des eaux usées du WC sanibroyeur, des remontées d'odeurs, des revêtements dégradés des portes intérieures contenant du plomb et le mur de la dépendance en travaux. Contrairement à ce que soutiennent les requérantes, il résulte de l'instruction que la communauté d'agglomération du libournais a rejeté leur demande non pour défaut de réalisation des travaux prescrits par l'arrêté de mise en sécurité du 18 novembre 2022, motivé par l'état du mur séparatif situé en fond de jardin de la propriété, mais au regard des éléments listés ci-dessus et constatés à l'intérieur du logement. Les requérantes, qui se bornent à faire valoir que les travaux nécessaires n'ont pu être entrepris en raison du comportement des locataires, ne contestent pas la matérialité de ces manquements et n'ont pas attaqué l'arrêté du 25 avril 2023 ayant rejeté leur demande d'autorisation. Par suite, le moyen doit être écarté. 
 6. En second lieu, si les requérantes soutiennent qu'elles ont cherché à régulariser la situation, il résulte de l'instruction que c'est uniquement après la réception du courrier du préfet de la Gironde du 15 mars 2023 les informant de l'engagement d'une procédure de sanction qu'elles ont déposé une demande d'autorisation de mise en location et entrepris des travaux de reprise dont il n'est pas établi qu'ils ont remédiés à l'ensemble des manquements aux exigences de sécurité et de salubrité rappelés au point précédent. En outre, il est sans incidence que les requérantes n'aient pas eu connaissance de l'obligation de disposer d'une autorisation de mise en location, alors, au demeurant, qu'il résulte de l'instruction que ce régime a été mis en place en 2018, soit trois ans avant la signature du bail en question, et que la location s'est poursuivie sans autorisation pendant plusieurs années. Enfin, comme le fait valoir le préfet en défense, le régime d'autorisation de mise en location a pour objectif de lutter contre l'habitat indigne, et les requérantes ne contestent pas les nombreux manquements relevés par l'arrêté du 25 avril 2023 de la communauté d'agglomération du libournais ayant refusé de leur accorder cette autorisation. Dans ces conditions, eu égard à la sanction maximale applicable, soit une amende de 5 000 euros, les requérantes ne sont pas fondées à soutenir que le préfet de la Gironde aurait pris une sanction disproportionnée en infligeant à la SCI une amende de 4 000 euros.  
 7. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner la fin de non-recevoir opposée par le préfet de la Gironde, que la requête doit être rejetée en toutes ses conclusions, y compris celles présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de Mme A et de la SCI Buron-Bonneteau est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à Mme A, à la SCI Buron-Bonneteau et au préfet de la Gironde.  
 Délibéré après l'audience du 18 février 2025, à laquelle siégeaient : 
 Mme Chauvin, présidente, 
 Mme Ballanger, première conseillère,  
 Mme Lorrain Mabillon, conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 mars 2025.  
 La rapporteure, 
 A. LORRAIN MABILLON       La présidente, 
 A. CHAUVIN        
 La greffière, 
 C. JANIN 
 La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 La greffière,