TA31 · 5ème Chambre — 8 avril 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 16 mai 2023, M. A D, agissant pour le compte de l'indivision D, demande au tribunal de prononcer la décharge de la cotisation de taxe sur les logements vacants au titre de l'année 2022 établie au nom de M. B D, à raison de la maison d'habitation sise 6, rue des Iris, à Balma (31130). 
 Il soutient que : 
 - la taxe sur les logements vacants n'est pas due dès lors que le bien en cause a été partiellement démoli au cours de l'été 2021 dans le cadre d'un projet de rénovation globale avant sa mise en vente, dans l'objectif d'atteindre un classement au Diagnostic de Performance Energétique de niveau B ;  
 - la bâtisse présentait un affaissement de la maçonnerie, à l'angle nord, causé par un tassement de la fondation ;  
 - ce bien ne constitue plus un logement mais une maison en reconstruction, qui n'est ni hors d'air, ni hors d'eau, et qui est impropre à l'habitation ;  
 - les travaux, dans leur globalité, excèdent plus de 25 % de la valeur vénale du logement. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 28 novembre 2023, le directeur régional des finances publiques de la région Occitanie et du département de la Haute-Garonne conclut au rejet de la requête. 
 Il fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 Par lettre du 14 juin 2023 et en application des dispositions de l'article R. 751-3 du code de justice administrative, M. A D a été désigné comme étant le représentant unique des trois signataires de la requête n° 2302995. 
 Vu : 
 - la décision n° 98-403 DC du Conseil constitutionnel du 29 juillet 1998 ; 
 - la décision n° 2012-662 DC du Conseil constitutionnel du 29 décembre 2012 ; 
 - les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique :  
 - le rapport de Mme Carotenuto, 
 - et les conclusions de Mme Nègre-Le Guillou, rapporteure publique.  
 Considérant ce qui suit : 
 1. M. B D est propriétaire en indivision avec ses frères MM. A et Noël D d'un bien situé 6, rue des Iris, à Balma (31). Il a été assujetti, à raison de ce bien, à une cotisation de taxe sur les logements vacants au titre de l'année 2022. M. A D, agissant pour le compte de l'indivision, sollicite la décharge de cette imposition. 
 2. Aux termes de l'article 232 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable : " I. - La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. (). / II. - La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition (). / III. - La taxe est acquittée par le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l'emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance mentionnée au II. / () VI. - La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. / () ".  
 3. Le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 98-403 DC du 29  juillet 1998, n'a admis la conformité à la Constitution des dispositions instituant la taxe sur les logements vacants que sous certaines réserves : " () ne sauraient être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ; () / ne sauraient être assujettis des logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d'habitation, ou s'opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur ; qu'ainsi, doivent être notamment exonérés les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition, ou les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ". Dans sa décision n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012, le Conseil constitutionnel a également jugé que l'objet de la taxation instituée par les dispositions précitées de l'article 232 du code général des impôts est d'inciter les personnes redevables de cette taxe à mettre en location des logements susceptibles d'être loués et que cette taxation ne peut frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur.  
 4. Il résulte de ce qui précède qu'il appartient au contribuable, s'il demande le bénéfice de l'exonération de la taxe sur les logements vacants, d'établir que la vacance de son logement est indépendante de sa volonté ou la nécessité de réaliser d'importants travaux pour le rendre habitable. Le caractère contraignant de la vacance s'apprécie eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin. 
 5. Il est constant que le bien immobilier en litige est vacant depuis au moins une année à la date du 1er janvier 2022. Pour contester l'assujettissement à la taxe sur les logements vacants, M. D fait valoir que le bien en cause a été partiellement démoli au cours de l'été 2021 dans le cadre d'un projet d'agrandissement et de rénovation globale, afin d'atteindre un diagnostic de performance énergétique classé en " B ", avant sa mise en vente et que la bâtisse présentait un affaissement de la maçonnerie, à l'angle nord, causé par un tassement de la fondation. Toutefois, et en l'absence d'élément de nature à établir l'état antérieur du bien en litige, les productions de trois photographies non datées ainsi que des factures et devis, dont la facture n° 202111058 du 27 novembre 2021 et le devis n° 2023020011 établi le 15 janvier 2023, soit après la période de vacance en litige, qui sont relatifs pour l'essentiel à des travaux de démolition, restructuration, maçonnerie et extension, ne permettent pas de justifier que la maison, qui au demeurant constituait l'habitation principale du père du requérant jusqu'en octobre 2019, était inhabitable et ne répondait pas à des conditions normales d'utilisation, ni qu'elle ne pouvait être rendue habitable qu'au prix de travaux importants. En outre, aucune pièce du dossier ne permet d'apprécier les conséquences de l'affaissement de la maçonnerie allégué sur la solidité du logement. Par suite, la vacance du bien ne peut être regardée comme indépendante de la volonté de M. D au sens des dispositions précitées de l'article 232 du code général des impôts telles qu'interprétées par le Conseil constitutionnel. Par suite, l'administration fiscale a fait une exacte application de ces dispositions en l'assujettissant à la taxe sur les logements vacants. 
 6. Il résulte par ailleurs de la doctrine administrative référencée BOI-IF-AUT-60 publiée le 11 mars 2014 que les travaux nécessaires pour rendre habitable un logement s'entendent notamment de ceux qui ont pour objet " d'assurer la stabilité des murs, charpentes et toitures, planchers ou circulations intérieures (notamment les escaliers) ; / l'installation, dans un logement qui en est dépourvu ou, dans le cas contraire, la réfection complète de l'un ou l'autre des éléments suivants : équipement sanitaire élémentaire, chauffage, électricité, eau courante, ensemble des fenêtres et portes extérieures. / Par ailleurs, les travaux doivent être importants. La production de devis devrait permettre, la plupart du temps, d'apprécier l'importance des travaux. A titre de règle pratique, il peut être admis que cette condition est remplie lorsque le montant des travaux nécessaires pour rendre le logement habitable excède 25 % de la valeur vénale du logement au 1er janvier de l'année d'imposition ". 
 7. Le requérant fait valoir que les travaux projetés entrent tant par leur nature que par leur montant, supérieur à 25 % de la valeur vénale du bien, dans les critères de non assujettissement à la taxe sur les logements vacants. Le requérant se prévaut d'une part, de la facture n° 202111058 du 27 novembre 2021 d'un montant de 31 931,30 euros relative à des " postes généraux " pour un montant de 4 180 euros, à des travaux de terrassement pour un montant de 2 018 euros et des travaux de démolition " charpente et couverture sur RDC (cuisine et chambre) ", dont la démolition de l'angle de murs fissuré à hauteur de 864 euros et la maçonnerie pour reprise de la structure de l'aile nord du bâtiment à hauteur de 2 420 euros, et d'autre part, d'un devis établi le 15 janvier 2023, soit après la période de vacance en litige, d'un montant de 130 599,48 euros, qui prévoit notamment des travaux de démolition, évalués à 20 930 euros, des travaux d'extension estimés à 53 867,50 euros ainsi que des travaux induits par cette extension, des travaux de plâtrerie et de peinture pour un montant de 24 302,70 euros. Ces éléments, alors que le requérant ne produit aucun élément établissant la valeur vénale du bien en cause au 1er janvier 2022, qui selon les écritures en défense a été estimée lors de la succession à " 450 000 euros ", ne permettent pas de démontrer que ledit bien n'était pas habitable au cours de l'année d'imposition ni de chiffrer à plus de 25% de la valeur de la maison le coût des travaux qui seraient strictement nécessaires à la rendre habitable, et qui auraient pour objet d'assurer la stabilité des murs, charpentes et toitures, planchers ou circulations intérieures ou auraient pour objet la réfection complète de l'un ou l'autre des éléments précités au point 6, c'est-à-dire " équipement sanitaire élémentaire, chauffage, électricité, eau courante, ensemble des fenêtres et portes extérieures ".  
 8. Il résulte de tout ce qui précède que M. D n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que l'administration a assujetti M. B D à la taxe sur les logements vacants au titre de l'année 2022 à raison du bien sis 6, rue des Iris, à Balma. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de M. D est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. A D et au directeur régional des finances publiques de la région Occitanie et du département de la Haute-Garonne. 
 Délibéré après l'audience du 25 mars 2025, à laquelle siégeaient : 
 Mme Carotenuto, présidente, 
 Mme Soddu, première conseillère, 
 Mme Mérard, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 avril 2025. 
 La présidente-rapporteure, 
 S. CAROTENUTO 
 La première assesseure, 
 N. SODDU 
    La greffière, 
    M. C 
   La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme : 
 La greffière en chef,