TA21 · 1ère chambre — 23 octobre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête et des mémoires, enregistrés les 31 octobre 2023, 16 février 2024,  
4 mars 2024, 3 avril 2024 et 21 juin 2024, M. B... A..., représenté par Me Vignet, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures : 
 
1°) d’annuler l’arrêté du 3 juillet 2023, par lequel le maire de Sauvigny-le-Bois a exercé le droit de préemption urbain sur son terrain cadastré ZS 5, lieu-dit Le Grand Pré, d’une superficie de 29 478 m², ensemble la décision du 5 septembre 2023 de rejet de son recours gracieux du  
31 août 2023 ; 
 
2°) de mettre à la charge de la commune de Sauvigny-le-Bois la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Il soutient que : 
- la décision attaquée est insuffisamment motivée au regard des dispositions des articles L. 211-5 du code des relations entre le public et l’administration et L. 210-1 du code de l’urbanisme ; 
- cette décision est entachée d’une erreur de droit en tant que les dispositions des articles L. 210-1 et suivants du code de l’urbanisme ne peuvent pas s’appliquer au cas d’espèce, en vertu du 2° de l’article L. 213-1 du code de l’urbanisme, dès lors que le bien cédé était en indivision et que la vente lui a été consentie en sa qualité de coindivisaire ; 
- la délibération de la communauté de communes Avallon Vézelay Morvan du  
12 avril 2021 instituant le droit de préemption urbain sur les zones urbaines et à urbaniser délimitées par le plan local d’urbanisme intercommunal, n’autorisait pas la commune à préempter l’intégralité de la parcelle qui, pour 97% de sa superficie, se situe en zone agricole dans laquelle le droit de préemption ne peut être exercé ; 
- la commune ne justifie d’aucun projet d’action ou d’opération d’aménagement ainsi que l’exige l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme ; 
- la commune ne peut solliciter une annulation partielle de la décision de préemption dès lors qu’elle ne remplit pas les conditions posées par l’article L. 213-2-1 du code de l’urbanisme pour s’en prévaloir. 
 
Par des mémoires en défense enregistrés les 19 mars 2024 et 13 juin 2024, la commune de Sauvigny-le-Bois, représentée par Me Marques, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à l’annulation partielle de l’arrêté du 3 juillet 2023 en ce qu’il concerne les parties de la parcelle ZS 5 classées en zone Ap et en zone A du plan local d’urbanisme intercommunal de la communauté de communes Avallon Vézelay Morvan et, en tout état de cause, à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. A... sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle fait valoir qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé. 
 
Par une ordonnance du 6 juin 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 4 juillet 2025. 
 
Vu les autres pièces du dossier ; 
 
Vu : 
- le code de l’urbanisme ; 
- le code de justice administrative. 
 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Frey, rapporteure,  
- les conclusions de Mme Ach, rapporteure publique, 
- et les observations de Me Deiller, représentant M. A.... 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
Par un jugement du 23 juillet 2018, le tribunal judicaire d’Auxerre a ordonné la vente sur licitation de biens immobiliers appartenant en indivision à M. A... et à ses frères. Lors des enchères qui se sont déroulées le 23 juin 2023, M. A... a été déclaré adjudicataire de la parcelle cadastrée ZS 5 d’une superficie de 29 478 m². Par un arrêté du 3 juillet 2023, le maire de  
Sauvigny-le-Bois a exercé son droit de préemption sur ce terrain. Par un courrier du 5 septembre 2023, la commune a rejeté le recours gracieux exercé par M. A... le 31 août 2023 contre cette décision. M. A... demande au tribunal l’annulation de cette décision de préemption, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux. 
 
 
 
Sur les conclusions à fin d’annulation : 
 
Aux termes de l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme : « Les communes dotées d'un plan d'occupation des sols rendu public ou d'un plan local d'urbanisme approuvé peuvent, par délibération, instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d'urbanisation future délimitées par ce plan, (…) ». Selon les dispositions de l’article  
L. 211-2 de ce code : « (…) La compétence d’un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre, d’un établissement public territorial créé en application de l’article L. 5219-2 du code général des collectivités territoriales, ainsi que celle de la métropole de Lyon en matière de plan local d’urbanisme, emporte leur compétence de plein droit en matière de droit de préemption urbain (…) » Aux termes des dispositions de l’article L. 213-3 du même code : « Le titulaire du droit de préemption peut déléguer son droit à l’État, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant vocation ou au concessionnaire d’une opération d’aménagement. Cette délégation peut porter sur une ou plusieurs parties des zones concernées ou être accordée à l’occasion de l’aliénation d’un bien. Les biens ainsi acquis entrent dans le patrimoine du délégataire ». Aux termes de l’article L. 231-2-1 du même code, dans sa version en vigueur à la date de la décision attaquée : « Lorsque la réalisation d'une opération d'aménagement le justifie, le titulaire du droit de préemption peut décider d'exercer son droit pour acquérir la fraction d'une unité foncière comprise à l'intérieur d'une partie de commune soumise à un des droits de préemption institué en application du présent titre. / Dans ce cas, le propriétaire peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l'ensemble de l'unité foncière ».  
 
L'article L. 213-2-1 du code de l'urbanisme précité permet au titulaire du droit de préemption, dans les conditions qu'il définit, d'exercer ce droit sur la fraction de l'unité foncière mise en vente comprise dans une zone qui y est soumise, ce qui ouvre la possibilité au propriétaire d'exiger l'acquisition de l'ensemble de l'unité foncière. Mais il n'autorise pas le titulaire du droit de préemption à exercer ce droit sur ceux des éléments d'une unité foncière situés en-dehors d'une zone de préemption. La décision de préemption portant sur l'ensemble d'une unité foncière dont une partie est située hors zone de préemption, qui présente un caractère indivisible, est illégale dans son ensemble, malgré la possibilité de préemption partielle ouverte par l'article L. 213-2-1. 
 
En outre, en cas de vente par voie d’adjudication dans le cadre d’une procédure judiciaire et faute de dispositions législatives particulières s’appliquant à une telle hypothèse, la commune ne peut pas décider de préempter les seuls éléments situés dans la zone de préemption, dès lors que ces éléments sont compris dans la même offre de vente que ceux situés hors zone de préemption, avec lesquels ils constituent une même unité foncière, et que la possibilité d’extension du champ de la préemption à l’initiative du propriétaire prévue par l’article L. 213-2-1 ne peut être mise en œuvre. 
 
En l’espèce, par délibération du 12 avril 2021, la communauté de communes Avallon Vézelay Morvan a instauré un droit de préemption urbain « sur l’ensemble des zones urbaines et à urbaniser délimitées par le plan local d’urbanisme intercommunal » approuvé le même jour et a délégué son exercice aux maires des communes membres. La parcelle ZS5, objet de l’arrêté de préemption litigieux, d’une contenance de 29 478 m², est très majoritairement classée en zone agricole, A ou Ap, du plan local d’urbanisme intercommunal, seuls environ 720 m² étant classés en zone à urbaniser, UAa. En outre, lors de l’audience du 23 juin 2023 de la chambre des criées du tribunal judiciaire d’Auxerre M. A... s’est porté adjudicataire du lot n° 3, composé de la parcelle litigieuse au prix de 29 500 euros. Dès lors, M. A... est fondé à soutenir que l’arrêté litigieux, qui préempte une unité foncière dont une partie est située hors zone de préemption et qui présente un caractère indivisible interdisant l’annulation partielle du dit arrêté, est illégal dans son ensemble. 
 
Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, les autres moyens soulevés par le requérant ne sont pas, en l’état du dossier, susceptibles d’entraîner l’annulation de la décision attaquée. 
 
Il résulte de ce qui précède que M. A... est fondé à demander l’annulation de la décision du maire de Sauvigny-le-Bois du 3 juillet 2023 portant exercice du droit de préemption urbain sur le terrain cadastré ZS 5 ensemble la décision du 5 septembre 2023 rejetant son recours gracieux. 
 
  Sur les frais liés au litige : 
 
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. A..., qui n’a pas dans la présente instance la qualité de partie perdante, la somme que demande la commune de Sauvigny-le-Bois sur ce fondement. 
 
Il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Sauvigny-le-Bois, sur le fondement de ces mêmes dispositions, le paiement d’une somme de 1 000 euros à M. A... en remboursement des frais exposés et non compris dans les dépens. 
 
 
D E C I D E : 
 
 
Article 1er : La décision du maire de Sauvigny-le-Bois du 3 juillet 2023 portant exercice du droit de préemption sur le terrain cadastré ZS 5 et la décision du 5 septembre 2023 rejetant le recours gracieux du 31 août 2023 sont annulées. 
 
Article 2 : La commune de Sauvigny-le-Bois versera à M. A... une somme de 1 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B... A... et à la commune de  
Sauvigny-le-Bois. 
 
 
Délibéré après l'audience du 16 octobre 2025, à laquelle siégeaient : 
 
M. Olivier Rousset, président, 
Mme Marie-Eve Laurent, première conseillère, 
Mme Céline Frey, première conseillère. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2025. 
 
 
La rapporteure, 
 
C. Frey 
Le président, 
 
O. Rousset 
 
 
La greffière, 
 
 
 
 
 
C. Chapiron 
 
 
 
La République mande et ordonne au préfet de l’Yonne, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 
 
Pour expédition, 
 
La greffière,