TA31 · Tribunal Administratif de Toulouse — 26 juin 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête enregistrée le 9 juin 2023, la société GB Immo, représentée par Me Lapuelle et Me Foucard, demande au juge des référés sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : 
 1°) de suspendre l'exécution de l'arrêté du 9 mai 2023 par lequel le maire de la commune de Flourens a retiré le permis de construire n° PC 031 184 22 C0023 délivré le 26 janvier 2023 ; 
 2°) de mettre à la charge de la commune de Flourens la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - sa requête est recevable ; 
 s'agissant de la condition tenant à l'urgence : 
 -l'urgence est satisfaite dès lors que l'interruption du chantier induite par la décision en litige et le retard ainsi apporté à l'opération entraînent pour elle un préjudice économique et sont de nature à mettre en péril sa santé financière ; 
 -la toiture de l'ancien R+2 ayant été déposée, cette partie de la construction existante devant être conservée se trouve actuellement soumise aux intempéries et l'interruption prolongée des travaux pourrait à terme entraîner sa dégradation ; 
 -elle a accepté une offre d'achat formulée le 4 avril 2023 qui stipule que le compromis de vente doit être signé devant notaire avant le 30 juin 2023 et la décision contestée est de nature à faire échec à cette vente, dans un contexte qui tend à raréfier les offres d'achats sérieuses de ce type de bien immobilier ; 
 s'agissant de la condition tenant à l'existence d'un doute sérieux quant à la légalité de la décision contestée : 
 -l'arrêté en litige est intervenu au-delà du délai de retrait de trois mois prévu par les dispositions l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme ; 
 -il est entaché d'un vice de procédure tiré de la méconnaissance du principe du contradictoire posé à l'article L. 122-1 du code des relations entre le public et l'administration dès lors que le maire n'a pas tenu compte des observations qu'elle a produites, les considérant à tort comme ayant été présentées tardivement ; 
 -les travaux en cause ne sauraient être qualifiés de construction nouvelle interdite par les dispositions de l'article 1 du règlement du PLU applicable en zone N, la " partie bâtie résiduelle " étant édifiée sur un rez-de-chaussée, partiellement enterré, clos et couvert, d'une emprise au sol de 268 m², qui avec la partie édifiée en R+1 et R+2 devant être partiellement démolie, constituent une construction existante au sens des articles L. 151-12 et R. 421-13 du code de l'urbanisme ; 
 -le motif tiré de ce que l'architecture contemporaine du projet est " en contraste " avec le bâti résiduel et les caractéristiques architecturales des constructions situées aux alentours du projet et que ce projet méconnaîtrait ainsi les dispositions de l'article 11 du règlement du PLU applicable en zone N est infondé, l'intérêt architectural des lieux avoisinants composés d'habitats pavillonnaires étant limité ; 
 -le motif tiré du caractère non réglementaire de l'étude géotechnique fournie est infondé, le plan de prévention des risques sécheresse (PPRS) applicable sur le territoire de la commune de Flourens n'exigeant pas la fourniture obligatoire d'une telle étude, d'autant qu'il s'agit de travaux sur une construction existante ne modifiant pas les fondations ou la structure du bâtiment et que les prescriptions techniques réglementaires fixées par le règlement du PPRS seront en tout état de cause respectées. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 21 juin 2023, la commune de Flourens conclut au rejet de la requête. 
 Elle renvoie au courrier du préfet de la Haute-Garonne du 21 avril 2023 qui, dans le cadre du contrôle de légalité, a relevé plusieurs non-conformités du projet au règlement du plan local d'urbanisme et au code de l'urbanisme. 
 Vu : 
 -les autres pièces du dossier ; 
 -la requête n° 2303307 enregistrée le 9 juin 2023 tendant à l'annulation de la décision contestée. 
 Vu le code de justice administrative. 
 La présidente du tribunal a désigné M. A pour statuer sur les demandes de référé. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.  
 Ont été entendus au cours de l'audience publique du 22 juin 2023, en présence de Mme Tur, greffière d'audience :  
 -le rapport de M. A, 
 -et les observations de Me Foucard, représentant la société GB Immo, qui a repris ses écritures et a demandé que les conclusions relatives aux frais liés au litige soient, si nécessaire, redirigées contre l'Etat. 
 La clôture de l'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société GB Immo est titulaire du permis de construire n° PC 031 184 22 C0023 délivré le 26 janvier 2023 par le maire de la commune de Flourens en vue de l'extension d'une habitation et de la démolition de l'étage R+2 de cette dernière située sur la parcelle cadastrée ZD 66 sise 13 route de Castres - RN 126. Par courrier du 21 avril 2023, le préfet de la Haute-Garonne a exercé un recours gracieux à l'encontre de ce permis de construire dans le cadre de son contrôle de légalité. Par lettre du 25 avril 2023, le maire de Flourens a informé la société GB Immo qu'il envisageait de retirer ce permis de construire, pour les motifs exposés dans le recours gracieux du préfet. Par la présente requête, la société GB Immo demande au juge des référés, sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, de suspendre l'exécution de l'arrêté du 9 mai 2023 par lequel le maire de Flourens a prononcé le retrait dudit permis de construire.  
 2. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. ". 
 Sur la condition tenant à l'urgence : 
 3. L'urgence justifie que soit prononcée la suspension d'un acte administratif lorsque l'exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre. Il appartient au juge des référés d'apprécier concrètement, compte tenu des justifications fournies par le requérant, si les effets de l'acte litigieux sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l'exécution de la décision soit suspendue. L'urgence doit être appréciée objectivement et compte tenu de l'ensemble des circonstances de l'affaire, à la date à laquelle le juge des référés se prononce. 
 4. En l'espèce, il ressort des pièces versées dans l'instance que la société GB Immo a d'ores et déjà engagé plus de 70 000 euros pour la réalisation du projet immobilier en cause. Elle produit une attestation de son expert-comptable selon laquelle l'interruption du projet induite par le retrait du permis, au regard des sommes déjà engagées pour sa réalisation, du crédit contracté dont le taux variable est en hausse et de l'éloignement de la perspective d'une revente à court ou moyen terme, est de nature à porter atteinte à l'équilibre financier de l'entreprise et mettre en péril sa situation économique. La société ajoute, sans être contredite en défense, que l'engagement de ces dépenses n'est viable économiquement qu'à la condition qu'une revente du bien intervienne dans le délai prévu lors du montage de l'opération, le prêt devant être remboursé au plus tard dans les deux ans suivant sa signature, soit en novembre 2024. Elle fait en outre valoir que la toiture de l'ancien R+2 ayant été déposée, la partie de l'immeuble se trouve actuellement soumise aux intempéries, de sorte que l'interruption prolongée des travaux pourrait à terme entraîner une dégradation de la partie de la construction existante devant être conservée. La société expose enfin que ce retrait intervient alors qu'elle a accepté une offre d'achat formulée le 4 avril 2023 qui stipule que le compromis de vente doit être signé devant notaire avant le 30 juin 2023. L'ensemble de ces éléments apparaissent porter atteinte de manière suffisamment grave et immédiate à ses intérêts et révèlent ainsi une situation d'urgence justifiant le prononcé de mesures provisoires en référé, en application de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, sans qu'aucun intérêt public ne s'y oppose. 
 Sur la condition tenant à l'existence d'un doute sérieux quant à la légalité de la décision contestée : 
 5. Aux termes de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme : " La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire. () ". Compte tenu de l'objectif de sécurité juridique poursuivi par le législateur, qui ressort des travaux préparatoires de la loi du 13 juillet 2006 dont ces dispositions sont issues, l'autorité compétente ne peut rapporter un permis de construire, d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, que si la décision de retrait est notifiée au bénéficiaire du permis avant l'expiration du délai de trois mois suivant la date à laquelle ce permis a été accordé. 
 6. En l'espèce, le permis de construire litigieux ayant été délivré le 26 janvier 2023, le délai de trois mois prévu par les dispositions précitées de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme expirait le 26 avril 2023. En conséquence, le moyen tiré de ce que l'arrêté en litige est illégal dès lors qu'il est intervenu au-delà du délai dont disposait le maire de la commune de Flourens pour procéder au retrait de ce permis apparaît propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de cette décision. 
 7. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 122-1 du code des relations entre le public et l'administration : " Les décisions mentionnées à l'article L. 211-2 n'interviennent qu'après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales. () ". 
 8. Il ressort des pièces versées dans l'instance que par un courrier daté du 25 avril 2023 réceptionné par la société GB Immobilier le 28 avril suivant, le maire de Flourens l'a informée qu'il envisageait de retirer l'arrêté du 26 janvier 2023 portant délivrance du permis de construire n° PC 031 184 22 C0023 pour les motifs exposés dans le recours gracieux du préfet et lui a donné un délai de 8 jours pour formuler ses observations. Par courrier daté du 4 mai 2023, adressé par voie postale en recommandé avec accusé de réception et également transmis par courriel au maire de Flourens, qui ne conteste pas avoir pris connaissance de celui-ci le jour-même à 19h53, la société a exposé ses observations concernant cette perspective de retrait. Or il ressort des énonciations de l'arrêté en litige du 9 mai 2023 que " le pétitionnaire n'a formulé aucune observation dans le délai qui lui était imparti ". Apparaît dès lors propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de cet arrêté le moyen tiré de ce que, en ne tenant pas compte de ses observations, alors qu'elle les lui a transmises avant l'expiration du délai qu'il a lui-même fixé et qui intervenait le 6 mai 2023, le maire de Flourens a méconnu le principe du contradictoire. 
 9. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 151-12 du code de l'urbanisme : " Dans les zones agricoles, naturelles ou forestières et en dehors des secteurs mentionnés à l'article L. 151-13, les bâtiments d'habitation existants peuvent faire l'objet d'extensions ou d'annexes, dès lors que ces extensions ou annexes ne compromettent pas l'activité agricole ou la qualité paysagère du site. / Le règlement précise la zone d'implantation et les conditions de hauteur, d'emprise et de densité de ces extensions ou annexes permettant d'assurer leur insertion dans l'environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone. () ". L'article 2 du règlement du plan local d'urbanisme de Flourens autorise, au sein des secteurs classés N1, l'aménagement et l'agrandissement mesuré des constructions existantes à la date de son approbation sans changement d'affectation. 
 10. Pour justifier le retrait litigieux, le maire de Flourens a relevé que la construction existante se résumait à une partie bâtie résiduelle d'environ 65 m², la plus grande partie de la construction existante devant être regardée comme une ruine ne comportant que des vestiges de murs et pas de toit, ne présentant aucune emprise au sol ni surface de plancher, contrairement aux informations contenues dans le dossier et que, compte tenu du volume des travaux envisagés, de l'emprise au sol et de la surface de plancher créées par rapport à la construction résiduelle, le projet devait être qualifié de construction nouvelle. Il ressort toutefois des pièces versées dans l'instance, en particulier des plans du projet, que cette construction est assise sur un rez-de-chaussée, partiellement enterré, clos et couvert, d'une emprise au sol de 268 m² et qu'elle totalise une surface de plancher close et couverte de 314,79 m², ledit projet prévoyant la démolition de murs situés en R+1, dans la partie inachevée de la construction, ainsi que la démolition du R+2 aux fins de mise en conformité avec le règlement du plan local d'urbanisme, la société GB Immobilier affirmant sans être démentie que cette construction inachevée était régulière. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que les travaux en cause ne peuvent être qualifiés de construction nouvelle interdite par les dispositions du règlement du PLU applicable en zone N apparaît propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté litigieux. 
 11. En quatrième lieu, aux termes de l'article 11 du règlement du plan local d'urbanisme de Flourens : " les constructions doivent présenter un aspect compatible avec les constructions avoisinantes ". 
 12. En l'espèce, il ne ressort pas des pièces versées dans l'instance que les constructions voisines du projet en cause présenteraient un intérêt architectural particulier. Dès lors, apparaît propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté en litige le moyen tiré de ce que le maire de Flourens ne pouvait légalement opposer, pour justifier la décision de retrait contestée, le fait que l'architecture contemporaine, avec une toiture plate, des menuiseries en aluminium gris anthracite et des façades traitées en béton ne serait pas compatible avec les constructions avoisinantes. 
 13. En cinquième et dernier lieu, il n'est pas contesté en défense que le plan de prévention des risques sécheresse (PPRS) applicable sur le territoire de la commune de Flourens n'exige pas la fourniture obligatoire d'une étude géotechnique. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que le maire de Flourens ne pouvait valablement opposer, pour justifier la décision de retrait attaquée, le fait que l'étude produite dans le dossier de demande de permis de construire n'est pas réglementaire, apparaît propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de cette décision. 
 14. Les deux conditions auxquelles l'article L. 521-1 du code de justice administrative subordonne la suspension de l'exécution d'une décision administrative étant réunies, il y a lieu, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de la requête, d'ordonner la suspension de l'exécution de l'arrêté du 9 mai 2023 du maire de la commune de Flourens. 
 Sur les frais liés au litige : 
 15. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. ". 
 16. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Flourens une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la société GB Immo et non compris dans les dépens. 
 O R D O N N E : 
 Article 1er : L'exécution de l'arrêté du 9 mai 2023 du maire de la commune de Flourens est suspendue, au plus tard jusqu'à ce qu'il soit statué au fond sur sa légalité. 
 Article 2 : la commune de Flourens versera à la société GB Immobilier une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à la société GB Immobilier et à la commune de Flourens. 
 Une copie en sera adressée au préfet de la Haute-Garonne. 
 Fait à Toulouse, le 26 juin 2023. 
 Le juge des référés, 
 B. A 
 La greffière, 
 P. TUR 
 La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Garonne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente ordonnance. 
 Pour expédition conforme, 
 la greffière en chef, 
 ou par délégation, la greffière,