TA78 · 3ème chambre — 3 octobre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 3 mai 2023 et le 13 mars 2025, M. E... B..., représenté par Me Bineteau, demande au tribunal : 
 
1°) d’annuler l’arrêté du 18 décembre 2022 par lequel le maire de Versailles a délivré à Mme D... un permis de construire sur la parcelle cadastrée AM n° 211, ensemble la décision du 10 mars 2023 par laquelle le maire de Versailles a rejeté son recours gracieux ; 
 
2°) de mettre à la charge de la commune de Versailles une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Il soutient que : 
- sa requête est recevable ; 
- l’arrêté a été signé par une autorité incompétente ; 
- le dossier de permis de construire ne comportait pas l’attestation de prise en compte de la règlementation environnementale 2020 exigée par le j) de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme ; 
- la production d’une autre attestation que celle exigée révèle l’intention d’induire en erreur l’administration ; 
- en raison des prescriptions émises par l’architecte des bâtiments de France, l’avis de ce dernier doit être regardé comme défavorable ; le maire n’a, en outre, pas été en mesure de contrôler leur respect ;  
- l’arrêté méconnaît les règles d’alignement prévues par l’article UG 7.3 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) ; 
- il méconnaît les dispositions de l’article UG 11 du PLU.  
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 5 février 2025, la commune de Versailles, représentée par Me Phelip, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire à l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et à ce qu’il soit mis à la charge du requérant une somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle fait valoir que : 
- la requête est irrecevable en raison de l’absence d’intérêt à agir ;  
- les autres moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés. 
 
Par une ordonnance du 17 mars 2025, la clôture d'instruction a été fixée en dernier lieu au 18 avril 2025.  
 
Par un courrier du 12 septembre 2025, les parties ont été invitées à présenter leurs observations dans l’hypothèse où le tribunal, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, retiendraient comme fondés les moyens tirés de l’incomplétude du dossier de permis de construire – j) de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme, l’article UG 7.3 du règlement du plan local d’urbanisme et de l’article UG 11 du même règlement en ce qu’il prévoit que les proportions des portes, baies ou fenêtres doivent être conservées ou restituées, sauf impératif fonctionnel, tels que création d’un accès, de garage ou de sécurité.  
  
Des observations en réponse à ce courrier ont été présentées, les 18 et 19 septembre 2025, par la commune de Versailles.  
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code de la construction et de l’habitation ;  
- le code de l’urbanisme ; 
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de M. Marmier, 
- les conclusions de M. Maljevic, rapporteur public, 
- les observations de M. B... et celles de Me Guicherd, représentant la commune de Versailles. 
 
 
Considérant ce qui suit :  
 
1. M. B... demande l’annulation de l’arrêté du 18 décembre 2022 par lequel le maire de Versailles a accordé à Mme D... un permis de construire pour la surélévation de sa maison individuelle d’habitation sur la parcelle cadastrée AM n° 211, ensemble la décision du 10 mars 2023 rejetant son recours gracieux.   
 
 
 
Sur la recevabilité de la requête :  
 
2. Aux termes du I de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : «Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ». 
 
3. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient, dans tous les cas, au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction. 
 
4. M. B..., voisin immédiat du projet contesté, soutient que la surélévation aura pour effet de créer des vues plongeantes sur sa propriété et entraînera, par conséquent, une perte d’intimité. Dans ces conditions, il fait état d’éléments relatifs à la nature et à la localisation du projet suffisants pour que lui soit reconnu un intérêt pour agir contre la décision en litige Dans ces conditions, la fin de non-recevoir opposée par la commune de Versailles doit être écartée.  
 
Sur les conclusions à fin d’annulation :  
 
5. En premier lieu, l’arrêté a été signé par Mme C..., troisième adjointe du maire de Versailles, qui bénéficie d’une délégation de fonction en matière d’urbanisme et d’une délégation de signature à l’effet de signer les arrêtés relatifs à l’urbanisme par un arrêté du maire du 20 octobre 2022 qui a fait l’objet d’une transmission à la préfecture et d’une publication au recueil des actes administratifs de la ville le jour même. Dans ces conditions, le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de l’acte doit être écarté.  
 
6. En deuxième lieu, l’administration ne peut assortir une autorisation d’urbanisme de prescriptions qu’à la condition que celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, aient pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect.  
 
 
7. L’article 3 de l’arrêté contesté s’approprie les prescriptions émises par l’architecte des bâtiments de France dans son avis du 5 août 2022 et tenant à ce que des réunions soient organisées sur place au démarrage et au cours des travaux afin de valider, avant exécution, des échantillons de matériaux, des essais de mise en œuvre et des prototypes. Contrairement à ce que soutient M. B..., ces prescriptions, qui n’ont pas pour effet de donner à l’avis un sens défavorable, entraînent des modifications sur des points précis et limités ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet. Dans ces conditions, ces prescriptions répondent aux principes énoncés au point précédent. Le moyen tiré de leur méconnaissance sera écarté. 
 
8. En troisième lieu, d’une part, aux termes de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : (…)  j) L'attestation de prise en compte des exigences de performance énergétique et environnementale, lorsqu'elle est exigée en application de l'article R. 122-24-1 du code de la construction et de l'habitation et, pour les projets soumis aux dispositions de l'article                               R. 122-2-1 du même code, l'attestation de réalisation de l'étude de faisabilité relative aux solutions d'approvisionnement en énergie réalisée en application de l'article R. 122-24-2 de ce code, ou, lorsque le projet est tenu de respecter les dispositions mentionnées aux articles                        R. 172-11 et R. 172-12 de ce code, un document établi par le maître d'ouvrage attestant la prise en compte de la réglementation thermique, en application de l'article R. 122-22 de ce code, et pour les projets concernés par l'article R. 122-2 ou l'article R. 122-3 du même code, la réalisation de l'étude de faisabilité relative aux solutions d'approvisionnements en énergie, en application de l'article R. 122-23 dudit code ; » 
 
9. D’autre part, aux termes de l’article R. 122-24-1 du code de la construction et de l'habitation : « Le maître d'ouvrage de toute construction de bâtiments ou parties de bâtiments mentionnés aux articles R. 172-1 et R. 172-3 établit, pour chaque bâtiment ou partie de bâtiment concerné, un document attestant qu'il a pris en compte ou fait prendre en compte par le maître d'œuvre lorsque ce dernier est chargé d'une mission de conception de l'opération, les exigences de performance énergétique et environnementale définies aux articles R. 172-4 et               R. 172-5, en conformité avec l'article R. 172-6. (…) ». Aux termes du I de l’article R. 172-1 du même code, figurant dans une section 1 intitulée « Exigences de performance énergétique et environnementale applicables à la construction de bâtiments ou parties de bâtiments d'habitation, de bureaux, ou d'enseignement primaire ou secondaire » : « Les dispositions de la présente section s'appliquent à la construction, au sens de l'article L. 122-2, de bâtiments ou parties de bâtiments d'habitation qui font l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable déposée à compter du 1er janvier 2022 (…) ». L’article R. 172-3 du même code, figurant dans une section 2 intitulée « exigences de performance énergétique applicables à la construction des autres catégories de bâtiments » dispose enfin que : « Pour les constructions de bâtiments d'une surface inférieure à 50 m2 et pour les extensions de bâtiments d'une surface inférieure à 150 m2 les dispositions de la section 2 du présent chapitre s'appliquent jusqu'au 31 décembre 2022. (…) ». 
 
10. Le projet déclaré consiste en une extension d’une maison individuelle et porte, selon les mentions du CERFA de la demande du permis de construire, sur une maison existante d’une surface de 166 m². Il ne peut, dans ces conditions, être regardé comme relevant du champ d’application de l’article R. 172-3 du code de la construction et de l'habitation précité, prévoyant, pour les extensions de bâtiments d’une surface inférieure à 150 m², l’application de la réglementation thermique dite « RT 2012 » jusqu’au 31 décembre 2022. Il relève en revanche de l’article R. 172-1 du code de la construction et de l’habitation qui prévoit que la réglementation énergétique et environnementale de la construction neuve dite « RE 2020 » s’applique aux permis de construire des bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation dont la demande a été déposée à compter du 1er janvier 2022. Il suit de là que faute de production par la pétitionnaire de l’attestation de prise en compte des exigences de performance énergétique et environnementale « RE 2020 » requise en application de l'article R. 122-24-1 du code de la construction et de l'habitation, le dossier de demande déposé le 8 juillet 2022 était incomplet et le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme doit être accueilli. 
 
11. En quatrième lieu, la circonstance que la pétitionnaire n’ait pas joint au dossier de demande de permis de construire l’attestation de respect des exigences de performance énergétique et environnementale RE 2020 mais une autre attestation ayant un objet analogue ne caractérise pas une intention de sa part de tromper l’administration. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que l’arrêté contesté a été obtenu par fraude doit être écarté.  
 
12. En cinquième lieu, aux termes de l’article UG 7.2.1 du règlement du PLU : « a) Implantation des constructions dans la bande de constructibilité principale : Dans les secteurs UGa, UGc et UGe, les constructions peuvent être implantées, dans la bande de constructibilité principale, sur une ou les deux limites latérales, suivant les conditions définies ci-après.  Si la façade du terrain sur rue est : (…) comprise entre 8 mètres et 14 mètres, les constructions peuvent être implantées sur les deux limites ou en retrait d’une limite (…).  Toutefois, une implantation différente est autorisée à l’intérieur de la bande de constructibilité principale, dans le but d’une meilleure intégration du projet dans son environnement, dans les cas suivants (…) : 3. Lorsqu’il s’agit de travaux d’extension, de surélévation ou d’amélioration d’une construction existante. Dans ce cas, les travaux peuvent être réalisés dans le prolongement des murs de la construction existante ; (…) ». Aux termes de l’article UG 7.3 du même règlement :  « (…) Pour les parties de construction comportant des baies assurant l’éclairage des pièces secondaires ou ne comportant pas de baie, le retrait doit être au moins égal à la moitié de la hauteur de la construction mesurée du sol naturel, avant travaux, au sommet de la façade ou à l’égout du toit (L=H/2), avec un minimum de 3 mètres et de 2,5 mètres dans les secteurs UGc et UGe ».  
 
13. Il ressort de la combinaison de ces dispositions que des travaux d’extension, de surélévation ou d’amélioration d’une construction existante située dans la bande de constructibilité principale ne sont pas soumis à la règle de l’implantation en retrait des limites séparatives latérales et, par voie de conséquence, à la distance prévue en cas d’implantation en retrait.  
 
14. Il ressort des pièces du dossier que le projet, situé en zone UGa comporte une façade sur rue comprise entre 8 mètres et 14 mètres, ce qui conduit à pouvoir implanter une construction sur les deux limites latérales ou en retrait d’une limite. M. B... soutient que le projet contesté ne respecte pas la distance minimale de retrait de 3 mètres dès lors que, pour la façade sud, la distance par rapport à la limite séparative est de seulement 2,85 mètres. Toutefois, le projet consiste en des travaux de surélévation d’une construction existante qui ne sont, ainsi que cela a été dit au point précédent, pas soumis au respect de la distance minimale d’implantation. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UG 7.3 du PLU doit être écarté.  
 
 
 
15. En dernier lieu, aux termes de l’article UG 11 du règlement du PLU : « Les utilisateurs des sols sont tenus de respecter les prescriptions énoncées ci-après et de se reporter au cahier des « recommandations architecturales », traitant de l’aspect extérieur des constructions. Le permis de construire et les autres autorisations peuvent être refusés ou être accordés sous réserve de prescriptions spéciales, si les constructions à édifier ou à modifier, par leur situation, leurs dimensions, leur architecture ou leur aspect extérieur sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. Les nouvelles constructions, les extensions et les clôtures doivent respecter les prescriptions architecturales énoncées ci-dessous. Toutefois, des projets qui ne respecteraient pas certaines de ces prescriptions peuvent être autorisés si des motifs d’ordre architectural le rendent nécessaire ou pour tenir compte du caractère spécifique du bâtiment et/ou d’une expression architecturale moderne de qualité. (…) 11.1.3 Les constructions existantes : (…) Volumes, modifications, extensions : Les modifications de volumes des constructions doivent contribuer à la mise en valeur du bâtiment, restituer l’esprit de son architecture originelle ou de l’organisation primitive de la parcelle. Elles doivent maintenir ou améliorer la cohérence de la construction avec son environnement immédiat. (…) La toiture, charpente, couverture, percements : (…) La couverture doit être refaite dans son matériau d’origine, à l’exclusion des matériaux interdits. Les souches de cheminées et conduits de ventilation existants doivent être maintenus en lieux et places (à proximité du faîtage) et refaits dans les mêmes matériaux, briques pleines apparentes ou enduites (…) Sont interdits : (…) les chiens assis et lucarnes rampantes, les lucarnes groupées ou à jouées obliques. (…) La façade (composition, percements, murs enduits et couleurs, la modénature) : La composition d’origine des façades doit être maintenue ou restituée selon le cas. Les proportions des baies, portes ou fenêtres, doivent être conservées ou restituées, sauf impératif fonctionnel, tel que la création d’un accès, de garage ou de sécurité. Les nouveaux percements ou la modification de percements existants, s’ils sont indispensables, doivent respecter l’esprit de composition, libre ou ordonnancé, de la façade et les proportions des baies existantes. »  
 
16. Il ressort des documents photographiques produits au dossier de permis de construire ainsi que de ceux produits par la commune dans la présente instance que le projet contesté maintient la cohérence de la construction avec son environnement immédiat. Il ressort également de la notice architecturale que, contrairement à ce qu’allègue M. B..., la couverture sera recouverte de tuiles plates en terre cuite à emboîtement aspect vieilli, correspondant à l’existant. Toutefois, le projet a pour objet, d’une part, sur la façade ouest de remplacer trois fenêtres de même dimension reparties à intervalle régulier par quatre fenêtres de largeurs toutes différentes disposées à des intervalles irréguliers et, d’autre part, sur la façade est, de remplacer trois fenêtres de dimensions différentes et une porte par trois fenêtres dont deux sont de la même taille et une porte d’une hauteur et d’une largeur sensiblement plus importantes que celles de l’existante. Ces modifications ne respectent ni l’esprit de composition des façades ni les proportions des baies existantes. L’absence de respect des dispositions citées au point précédent ne peut, au regard des caractéristiques du projet, être justifiée par les motif avancés par la commune de Versailles tirés d’une part, de ce que, au regard des ouvertures existantes de la construction et de celles des autres maisons du quartier, des motifs d’ordre architectural la rendent nécessaire et, d’autre part, de ce que le projet constitue une expression architecturale moderne de qualité. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que l’arrêté méconnaît les dispositions de l’article UG 11 doit, dans cette mesure, être accueilli.  
 
 
 
Sur l’application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : 
 
 17. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ». Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis (…) d’aménager, (…) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations ».  
  
 18. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article                      L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. 
 
19. Il résulte de ce qui précède que M. B... est fondé à soutenir que le permis de construire méconnaît d’une part les dispositions du j) de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme en ce que le dossier de permis de construire ne comprenait pas l’attestation de prise en compte des exigences de performance énergétique et environnementale RE 2020 et d’autre part les dispositions de l’article UG 11 du règlement du PLU en ce que les nouveaux percements ne respectent pas l’esprit de composition des façades et les proportions des baies existantes. Ces illégalités peuvent faire l’objet d’une régularisation, en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sans que leur régularisation n’implique d’apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Par suite, il y a lieu de surseoir à statuer afin de permettre une telle mesure de régularisation, qui devra être communiquée au tribunal dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement, tous droits et moyens des parties, sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement étant réservés jusqu’en fin d’instance. 
 
 
20. Dès lors que, pour les deux vices identifiés, il est fait application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, il n’y pas lieu de faire application, pour ces mêmes vices, des dispositions concurrentes de l’article L. 600-5 du même code. 
  
 
D E C I D E : 
 
 
Article 1er : Il est sursis à statuer sur la légalité du permis de construire délivré le 18 décembre 2022 à Mme D... jusqu’à l’expiration du délai fixé à l’article 2.  
  
Article 2 : Le délai dans lequel la mesure de régularisation du permis de construire doit être notifiée au tribunal est fixé à trois mois à compter de la notification du présent jugement. 
 
Article 3 : Tous droits et moyens des parties, sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement, sont réservés jusqu’en fin d’instance. 
 
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. E... B..., à la commune de Versailles et à Mme A... D.... 
 
Délibéré après l'audience du 22 septembre 2025, à laquelle siégeaient : 
 
Mme Rollet-Perraud, présidente, 
M. Marmier, premier conseiller,  
Mme Silvani, première conseillère.  
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2025. 
 
 
Le rapporteur, 
Signé 
A. Marmier 
La présidente, 
Signé 
C. Rollet-Perraud  
 
La greffière, 
 
Signé 
 
A. Lloria 
 
La République mande et ordonne au préfet des Yvelines en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.