TA34 · 3ème chambre — 7 juillet 2025

Vu la procédure suivante : 
 I. Par une requête et un mémoire, enregistrés les 19 juillet 2023 et 10 juin 2024 sous le n° 2304241, la société civile immobilière (SCI) Vêtements Labau, représentée par Me Février, demande au tribunal : 
 1°) d'annuler l'arrêté temporaire de mise en sécurité en procédure urgente pris le 3 octobre 2022 par lequel le maire de Narbonne l'a mis en demeure d'exécuter ou de faire exécuter dans les règles de l'art les mesures préconisées sur la marquise dans le rapport du bureau de contrôle SOCOTEC du 12 septembre 2022 ensemble la décision implicite rejetant son recours gracieux introduit le 1er décembre 2022 et reçu le 2 décembre suivant ; 
 2°) de mettre à la charge de la commune de Narbonne une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - elle n'est pas propriétaire de la marquise objet des travaux prescrits par l'arrêté litigieux dès lors que cette dernière appartient au domaine public communal ; 
 - la commune de Narbonne aurait dû se placer sur le terrain de la police domaniale et non sur celui de la police spéciale des immeubles insalubres. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés les 21 mai 2014 et 2 juillet 2024, la commune de Narbonne, représentée par Me Chichet, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge de la société requérante d'une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés. 
 II. Par une requête et un mémoire, enregistrés les 21 novembre 2023 et 10 juin 2024 sous le n°2306732, la société civile immobilière (SCI) Vêtements Labau, représentée par Me Février, demande au tribunal : 
 1°) d'annuler l'arrêté permanent de mise en sécurité en procédure pris le 30 octobre 2023 par lequel le maire de Narbonne l'a mise en demeure d'exécuter ou de faire exécuter dans les règles de l'art l'ensemble des préconisations contenues dans le rapport A-Corros établissant un diagnostic des ossatures métalliques de la marquise en date du 16 juin 2023 ; 
 2°) de mettre à la charge de la commune de Narbonne une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que : 
 - elle n'est pas propriétaire de la marquise objet des travaux prescrits par l'arrêté litigieux dès lors que cette dernière appartient au domaine public communal ; 
 - la commune de Narbonne aurait dû se placer sur le terrain de la police domaniale et non sur celui de la police spéciale des immeubles insalubres. 
 Par des mémoires enregistrés les 21 mai 2024 et 2 juillet 2024, la commune de Narbonne, représentée par Me Chichet, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge de la société requérante d'une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés. 
 III. Par une requête et des mémoires, enregistrés les 5 janvier 2024, 28 juin 2024 et 13 septembre 2024 sous le n°2400073, la société civile immobilière (SCI) Retail One, représentée par Me Guien, demande au tribunal : 
 A titre principal, 
 1°) d'annuler l'arrêté permanent de mise en sécurité en procédure ordinaire pris le 30 octobre 2023 par lequel le maire de Narbonne l'a mise en demeure d'exécuter ou de faire exécuter dans les règles de l'art l'ensemble des préconisations contenues dans le rapport A-Corros établissant un diagnostic des ossatures métalliques de la marquise en date du 16 juin 2023 ensemble la décision du 27 novembre 2023 rejetant son recours gracieux ; 
 2°) de mettre à la charge de la commune de Narbonne une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 A titre subsidiaire, 
 3°) de transmettre une question préjudicielle au tribunal judiciaire de Narbonne afin que soit tranchée la difficulté sérieuse portant sur le point de savoir si elle est propriétaire de la marquise ou détentrice d'un droit réel immobilier sur ladite marquise sur le fondement de l'article R. 771-2 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que : 
 - l'arrêté attaqué a été pris par une autorité incompétente en l'absence de délégation de signature régulière ; 
 - l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions des articles L. 511-2 et L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation dès lors qu'il ne peut être caractérisé de risques d'atteinte à la sécurité des personnes et des biens ; 
 - l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation dès lors qu'il a été adopté de manière prématurée ; 
 - elle n'est pas propriétaire de la marquise objet des travaux prescrits par l'arrêté litigieux ; il existe, en tout état de cause, une difficulté sérieuse tenant à la propriété de cet ouvrage qui doit être tranchée par le juge judiciaire. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés les 21 mai 2024 et 29 août 2024, la commune de Narbonne, représentée par Me Chichet, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge de la société requérante d'une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces des dossiers ; 
 Vu : 
 - le code civil ; 
 - le code de la construction et de l'habitation ; 
 - le code général de la propriété des personnes publiques ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Bossi, 
 - les conclusions de Mme Delon, rapporteure publique, 
 - les observations de Me Kanmacher, représentant la société civile immobilière (SCI) Retail One, celles de Me Février, représentant la société civile immobilière (SCI) Vêtements Labau et celles de Me Alzeary, représentant la commune de Narbonne. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société civile immobilière (SCI) Vêtements Labau est propriétaire de l'immeuble situé 1 place de l'hôtel de ville à Narbonne, parcelle cadastrée section AD n°1. La société civile immobilière (SCI) Retail One est propriétaire de l'immeuble situé 5 place de l'hôtel de ville à Narbonne, parcelle cadastrée section AD n°7. Ces deux immeubles font partie d'un même bâtiment qui est prolongé par une marquise adossée aux façades à l'aide de fermes mais reposant au sol sur neuf colonnes métalliques fixées sur la voie publique. La structure de la marquise a été fragilisée après que deux poteaux ont été percutés par des véhicules en septembre 2022, affectant l'ensemble de la verrière. Le 12 septembre 2022, le bureau de contrôle SOCOTEC a établi un rapport concluant à la vétusté générale de la structure de cette marquise ainsi qu'à des risques majeurs présentés pour le public et préconisant des mesures urgentes afin de prévenir un accident. 
 2. Par un arrêté temporaire de mise en sécurité en procédure urgente pris en date du 3 octobre 2022, le maire de Narbonne a mis en demeure la SCI Vêtements Labau d'exécuter ou de faire exécuter dans les règles de l'art les mesures préconisées dans le rapport du bureau de contrôle SOCOTEC du 12 septembre 2022. Par un courrier du 1er décembre 2022, reçu par la commune de Narbonne le 2 décembre 2022 suivant, la SCI Vêtements Labau a introduit un recours gracieux à l'encontre de cet arrêté. 
 3. Par deux arrêtés permanents de mise en sécurité en procédure ordinaire pris en date du 30 octobre 2023, le maire de Narbonne a mis en demeure la SCI Vêtements Labau d'une part et la SCI Retail One, d'autre part, d'exécuter ou de faire exécuter dans les règles de l'art l'ensemble des préconisations contenues dans le rapport A-Corros établissant un diagnostic des ossatures métalliques en date du 16 juin 2023. Par un recours gracieux du 23 novembre 2023, la société CBRE Property Management, gestionnaire de l'immeuble pour le compte de la SCI Retail One, a contesté l'arrêté litigieux du 30 octobre 2023. Par une décision du 27 novembre 2023, la commune de Narbonne a rejeté ce recours gracieux. 
 4. Par les requêtes enregistrées sous les n°2304241 et 2306732, la SCI Vêtements Labau demande au tribunal ; d'une part, d'annuler l'arrêté du 3 octobre 2022 ensemble la décision implicite rejetant son recours gracieux du 1er décembre 2022 et d'autre part, d'annuler l'arrêté du 30 octobre 2023 prescrivant l'exécution de travaux sur la marquise. 
 5. Par la requête enregistrée sous le n°2400073, la SCI Retail One demande au tribunal d'annuler l'arrêté du 30 octobre 2023 prescrivant l'exécution de travaux sur la marquise ensemble la décision du 27 novembre 2023 rejetant son recours gracieux. 
 6. Les requêtes n°2304241, n°2306732 et n°2400073 présentent à juger des questions connexes et ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement. 
 7. Aux termes de l'article L. 511-1 du code la construction et de l'habitation : " La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d'Etat. ". Aux termes de l'article L. 511-2 de ce même code : " La police mentionnée à l'article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : 1° Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers ; () ". Aux termes de l'article L. 511-10 de ce même code : " L'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité est pris à l'issue d'une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d'exécuter les mesures : le propriétaire ou le titulaire de droits réels immobiliers sur l'immeuble, le local ou l'installation, tels qu'ils figurent au fichier immobilier ou, dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin ou du Haut-Rhin, au livre foncier, dont dépend l'immeuble. () ". 
 8. Aux termes de l'article 552 du code civil : " La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre Des servitudes ou services fonciers. ". 
 9. La présomption de propriété du dessous au profit du propriétaire du sol n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive. 
 10. Aux termes des dispositions de l'article L. 2111-2 du code général de la propriété des personnes publiques : " Font également partie du domaine public les biens des personnes publiques mentionnées à l'article L. 1 qui, concourant à l'utilisation d'un bien appartenant au domaine public, en constituent un accessoire indissociable. ". 
 11. Aux termes de l'article L. 771-2 du code de justice administrative : " Lorsque la solution d'un litige dépend d'une question soulevant une difficulté sérieuse et relevant de la compétence de la juridiction judiciaire, la juridiction administrative initialement saisie la transmet à la juridiction judiciaire compétente. Elle sursoit à statuer jusqu'à la décision sur la question préjudicielle. ". 
 12. Il appartient au juge administratif de se prononcer sur l'existence, l'étendue et les limites du domaine public, sauf à renvoyer à l'autorité judiciaire une question préjudicielle en cas de contestation sur la propriété du bien litigieux dont l'examen soulève une difficulté sérieuse. Le caractère sérieux de la contestation s'apprécie au regard des prétentions contraires des parties et au vu de l'ensemble des pièces du dossier. Le juge doit prendre en compte tant les éléments de fait que les titres privés invoqués par les parties. 
 13. D'une part, si les arrêtés de mise en sécurité litigieux prescrivent aux sociétés requérantes la réalisation de travaux sur la marquise en application des dispositions de l'article L. 511-10 du même code, il ne résulte toutefois pas clairement de l'instruction qu'elles en seraient propriétaires. 
 14. En effet, s'agissant de la SCI Vêtements Labau, le seul contrat produit datant du 30 janvier 1920 prévoyant la vente d'une maison individuelle ne mentionne pas l'existence de l'ouvrage en cause et, s'il est renvoyé à un acte du 13 juin 1906 portant sur les servitudes et conditions associées à l'immeuble, le contenu de ce dernier n'est pas produit à la présente instance. S'agissant de la SCI Retail One, l'acte de vente du 20 décembre 2018 par lequel elle a acquis l'immeuble sis 5 place de l'hôtel de ville mentionne l'ouvrage litigieux mais, toutefois, il ne permet pas davantage de connaître de manière certaine le propriétaire de la marquise. Il est, en outre, à relever que la note établie le 12 novembre 2018 par un cabinet de géomètres-experts, sollicité par la société Retail One préalablement à l'acquisition de son bien, reprend les servitudes et droits attachés à l'immeuble mais ne fait pas référence à l'existence d'une servitude de surplomb du domaine public au titre de la marquise. 
 15. En outre, les sociétés requérantes se prévalent de l'article 552 du code civil instituant une présomption attachée à la propriété du sol pour soutenir que la commune de Narbonne est également propriétaire des constructions qui y sont érigées. Toutefois, il n'appartient pas, en l'espèce, au juge administratif de faire application de cette règle supplétive dès lors que les titres produits par les parties, qui sont ambigus et incomplets, pourraient, selon l'interprétation retenue par le juge judiciaire, gardien de la propriété privée, être de nature à faire échec à cette présomption. 
 16. De plus, les éléments de contexte concernant l'édification de la marquise au début du 20ème siècle ne permettent pas de déterminer son initiative publique ou privée. 
 17. Enfin, la commune de Narbonne tout comme les propriétaires privés des immeubles utilisent la marquise et agissent en tant que titulaires de droits réels. Ainsi, la société Monoprix, qui a vendu le bâtiment situé 5 place de l'hôtel de ville à la SCI Retail One, a déposé le 26 octobre 2010 une déclaration de travaux pour effectuer le décapage et la mise en peinture de la marquise. De plus, il n'est pas sérieusement contesté que la marquise sert depuis sa construction pour l'installation des stores bannes des commerces situés dans les bâtiments privés. Et il ne résulte pas de l'instruction qu'une convention d'occupation du domaine public aurait été délivrée par la commune de Narbonne pour l'implantation de la marquise sur la voie publique alors que cette dernière est ancrée au sol avec des poteaux métalliques. De la même manière, la marquise est utilisée par la commune pour assurer l'éclairage public de l'hôtel de ville et de sa place sans avoir sollicité d'autorisation de la part des propriétaires privés des bâtiments. 
 18. D'autre part, il ne résulte pas de l'instruction que la marquise litigieuse contribuerait à la solidité de la voie publique. En outre, si la marquise est directement utile aux usagers de la place de l'hôtel de ville les protégeant des intempéries et du soleil, elle assure les mêmes fonctions en ce qui concerne la clientèle des commerces implantés dans les bâtiments privés. Ainsi, alors que la marquise ne peut être regardée comme constituant un bien accessoire indissociable de la voirie communale au sens des dispositions précitées au point 10, aucune présomption de propriété publique ne peut être caractérisée en l'espèce. 
 19. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que la question de la propriété de la marquise en litige présente ainsi une difficulté sérieuse qu'il n'appartient qu'à l'autorité judiciaire de trancher. 
 20. Par conséquent, en application de l'article R. 771-2 du code de justice administrative, il y a lieu de surseoir à statuer sur la requête jusqu'à ce que la juridiction judiciaire compétente se soit prononcée sur la question préjudicielle de la propriété de la marquise prolongeant l'immeuble situé, 1 place de l'hôtel de ville, parcelle cadastrée section AD n°1, et l'immeuble situé 5 place de l'hôtel de ville, parcelle cadastrée section AD n°7 à Narbonne. Les moyens et conclusions des parties sur lesquels il n'a pas été statué sont réservés jusqu'à la fin de l'instance. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : Il est sursis à statuer sur les requêtes n°2304241 et 2306732 présentées par la société civile immobilière (SCI) Vêtements Labau ainsi que sur la requête n°2400073 présentée par la société civile immobilière (SCI) Retail One jusqu'à ce que le tribunal judiciaire de Narbonne se soit prononcé sur la question de la propriété de la marquise prolongeant l'immeuble situé, 1 place de l'hôtel de ville, parcelle cadastrée section AD n°1, et l'immeuble situé 5 place de l'hôtel de ville, parcelle cadastrée section AD n°7 à Narbonne. 
 Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué sont réservés jusqu'à la fin de l'instance. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière (SCI) Vêtements Labau, à la société civile immobilière (SCI) Retail One, à la commune de Narbonne et au président du tribunal judiciaire de Narbonne. 
 Délibéré après l'audience du 23 juin 2025, à laquelle siégeaient : 
 M. Rabaté, président, 
 Mme Pastor, première conseillère, 
 Mme Bossi, première conseillère, 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 juillet 2025. 
 La rapporteure, 
 M. Bossi 
 Le président, 
 V. Rabaté 
 La greffière, 
 E. Tournier 
 La République mande et ordonne au préfet de l'Aude en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Montpellier, le 7 juillet 2025. 
 La greffière,  
 E. Tournier 
 N°2304241, 2306732, 2400073