TA78 · 9ème chambre — 19 novembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête, enregistrée le 7 juin 2023, et un mémoire complémentaire, enregistré le 10 novembre 2023, M. F... C..., représenté par Me Garrigues, demande au tribunal : 
 
d’annuler l’arrêté du 16 septembre 2022 par lequel le maire de la commune de Morsang-sur-Orge a accordé un permis de construire à M. D... A..., en vue de la construction d’une maison individuelle sur un terrain situé 39 allée des Pervenches à Morsang-sur-Orge, sur une parcelle cadastrée section AT n°126 ;  
 
2°) de mettre à la charge de la commune de Morsang-sur-Orge la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
Il soutient que : 
 
-  la compétence du signataire de l’arrêté n’est pas établie ;  
- l’arrêté a été délivré au terme d’une procédure irrégulière, dès lors qu’il impose le respect de prescriptions indéterminées au jour de son édiction ;  
- le dossier de demande de permis de construire est incomplet, dès lors que la notice PC 4 ne répond pas aux exigences de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme, l’insertion de la construction ainsi que la description du terrain étant insuffisantes ;  
- l’arrêté méconnait les dispositions de l’article 7 de la zone UR2-UR3 du plan local d’urbanisme (PLU) ;  
- il méconnait les dispositions de l’article 11 de la zone UR2 du PLU ;  
- il méconnait les dispositions de l’article 12 de la zone UR2 du PLU ;  
- il méconnait les dispositions de l’article 13 de la zone UR2 du PLU.  
 
           
 
 
           Par un mémoire en défense, enregistré le 9 août 2023, M. D... A... conclut au rejet de la requête.   
 
Il soutient que :  
 
la requête est irrecevable ;  
les moyens soulevés par M. C... ne sont pas fondés.    
 
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 3 novembre 2023, la commune de Morsang-sur-Orge, représentée par Me Marceau, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de M. C... la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.   
 
Elle fait valoir que :  
 
la requête est irrecevable ; 
les moyens soulevés par M. C... ne sont pas fondés.  
 
 
Par un courrier du 28 octobre 2025, le tribunal a invité les parties à présenter leurs observations sur la mise en œuvre éventuelle de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, dans le cas où le tribunal accueillerait les moyens tirés, d’une part, de l’illégalité de la prescription fixée par l’article 2 de l’arrêté et, d’autre part, de la méconnaissance des articles 7 et 11 de la zone UR2 du PLU, relatifs aux règles de retrait et au traitement des clôtures sur voie, et déciderait en conséquence de surseoir à statuer, pendant un délai de quatre mois, dans l’attente de la régularisation du permis de construire attaqué. 
 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
-  le code général des collectivités territoriales ;  
- le code de l’urbanisme ; 
- le code de justice administrative. 
 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.  
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
 
- le rapport de Mme Jouguet, rapporteure, 
- les conclusions de Mme Maisonneuve, rapporteure publique,  
- et les observations de Me Marceau, représentant la commune de Morsang-sur-Orge.  
 
 
Considérant ce qui suit :  
 
Par un arrêté du 16 septembre 2022, le maire de la commune de Morsang-sur-Orge a accordé un permis de construire à M. D... A..., en vue de la construction d’une maison individuelle sur une parcelle cadastrée section AT n° 126, située sur le territoire de la commune. Par la requête susvisée, M. C..., voisin immédiat, demande l’annulation de cet arrêté.   
 
 
Sur la fin de non-recevoir opposée par la commune de Morsang-sur-Orge et le pétitionnaire :  
 
Aux termes de l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme : « Le délai de recours contentieux à l'encontre (…) d'un permis de construire (…) court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15 ». 
 
D’une part, l’affichage du permis de construire en mairie est dépourvu d’incidence sur le déclenchement du délai de recours dont les conditions sont fixées par les dispositions précitées de l’article R. 600‑2 du code de l’urbanisme. D’autre part, ni l’affichage sur le terrain d’assiette du projet, ni au surplus sa continuité et sa régularité, ne sont établis par les pièces du dossier. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par les défendeurs, tirée de la tardiveté de la requête, doit être écartée.   
 
 
Sur les conclusions à fin d’annulation :  
 
En premier lieu, aux termes de l’article L. 422-1 du code de l'urbanisme :            « L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire (…) est : / a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu (…) ». Aux termes de l’article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales, dans sa rédaction applicable au présent litige : « Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu'il a été procédé à leur publication ou affichage ou à leur notification aux intéressés ainsi qu'à leur transmission au représentant de l'Etat dans le département ou à son délégué dans l'arrondissement. (…) Le maire peut certifier, sous sa responsabilité, le caractère exécutoire de ces actes (…) ».  
 
L’arrêté contesté du 16 septembre 2022 est signé par M. B... E..., adjoint en charge de l’urbanisme et de l’environnement, auquel, par un arrêté du 25 janvier 2022, le maire de la commune de Morsang-sur-Orge a donné délégation pour signer notamment les arrêtés et décision liés aux autorisations d’urbanisme en accord ou en refus. Il ressort par ailleurs du certificat d’affichage du maire en date du 16 janvier 2025, que cet arrêté a été affiché en mairie à compter du 28 janvier 2022 jusqu’au 28 mars 2022. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de cette décision doit être écarté. 
 
En deuxième lieu, en faisant valoir que l’arrêté attaqué a été délivré au terme d’une procédure irrégulière, dès lors qu’il impose le respect de prescriptions indéterminées au jour de son édiction, le requérant doit être regardé comme faisant valoir que l’illégalité de cet arrêté résulte d’une erreur de droit entachant ces prescriptions. Aux termes de l’article     L. 421-6 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique. / Le permis de démolir peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les travaux envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine bâti ou non bâti, du patrimoine archéologique, des quartiers, des monuments et des sites ». L'administration ne peut assortir une autorisation d'urbanisme de prescriptions qu'à la condition que celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d'un nouveau projet, aient pour effet d'assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l'administration est chargée d'assurer le respect. 
 
Il ressort des termes de l’arrêté contesté, pris au visa « des services consultés en date du 15 septembre 2022 », que « le pétitionnaire devra respecter les prescriptions énoncées dans les avis susvisés et transmis ultérieurement ». En édictant de telles prescriptions, qui renvoient à des avis non encore émis au jour de la délivrance du permis de construire, par des services dont il n’est pas précisé le champ de compétence, et dont il n’est nécessairement pas possible de connaitre la teneur, le maire de la commune de Morsang-sur-Orge s’est abstenu de prendre parti en toute connaissance de cause sur le projet en litige, en méconnaissance des dispositions précitées de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de l’illégalité des prescriptions fixées par l’article 2 de l’arrêté contesté, doit être accueilli.  
 
En troisième lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; /  f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ». Aux termes de l’article R. 431-21 du même code : « Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou d'aménager doit : / a) Soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir ; / b) Soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement ».  
 
La complétude d’un dossier de demande de permis s’apprécie exclusivement au regard des éléments limitativement énumérés aux articles R. 431-4 et suivants du code de l’urbanisme. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. 
 
D’une part, il ressort des pièces du dossier que le projet consiste en la construction d’une maison d’habitation d’une surface au sol de 96 mètres carrés et d’une hauteur de 8,7 mètres, sur une parcelle de 406 mètres carrés. Si la notice présentant ce projet se borne à indiquer que la maison sera située en limite séparative avec la parcelle cadastrée section AT n°125, située au nord, et en retrait de 4,5 mètres de la limite séparative avec la parcelle cadastrée section AT n°127 au sud, le plan de masse et le document graphique permettent d’apprécier la volumétrie du projet et son implantation notamment par rapport à la maison de M. C.... La vue aérienne jointe à la demande permet, en outre, d’apprécier sans difficulté l’insertion de la construction dans l’environnement existant. La circonstance que ces documents ne permettraient pas de constater que la construction en litige s’inscrirait de manière plus harmonieuse en limite séparative de la parcelle cadastrée section AT n° 127, située au sud du terrain d’assiette du projet, est par ailleurs sans incidence sur la légalité de la décision contestée.  
 
D’autre part, M. C... fait valoir l’absence de mention de la petite maison et de l’épaisse végétation préexistantes sur le terrain d’assiette du projet, et soutient que celui-ci aurait dû comporter une demande de permis de démolir. Il ressort toutefois des pièces du dossier que, par un arrêté du 20 janvier 2021, la démolition d’un bâtiment préexistant de 13 mètres carrés a été autorisée sur le terrain d’assiette du projet litigieux. En outre, il n’est ni établi, ni même soutenu que la suppression de la végétation préexistante aurait été soumise, par une disposition législative ou règlementaire, ou par un principe général du droit, à une autorisation particulière. En tout état de cause, il ressort des pièces du dossier, et plus particulièrement de la photographie du terrain jointe à la demande, que cette végétation n’existait plus à la date de dépôt de la demande ayant donné lieu à la délivrance du permis de construire attaqué. Il en résulte que M. C... n’est pas fondé à soutenir que le dossier de permis de construire serait incomplet en méconnaissance des dispositions précitées des articles R. 431-8 et R. 431-21 du code de l’urbanisme et ce moyen doit être écarté.  
 
En quatrième lieu, aux termes de l’article 7 de la zone UR2-UR3 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Morsang-sur-Orge : « Les constructions nouvelles peuvent s'implanter sur une des limites séparatives latérales ou en retrait des limites séparatives latérales. Lorsque la construction s'implante sur une des limites séparatives latérales, longueur totale de la construction implantée sur la limite séparative ne peut excéder 15 mètres.  (…) En cas de retrait, la distance comptée horizontalement depuis la façade ou partie de façade doit être à la moitié de la hauteur de la façade (L=H/2) avec un minimum de 4 m si la façade ou parties de façades en vis-à-vis de la limite ne comportent pas d'ouverture créant des vues. Cette distance est portée au minimum de 8 m en vis-à-vis des façades ou parties de façades comportant des vues (…) ». Aux termes du glossaire de ce PLU : « sont considérés comme ouvertures créant des vues au sens du présent règlement : / - Les fenêtres, les portes fenêtres, les balcons, les loggias, les terrasses situées à plus de 0,60 m par rapport au point le plus bas du terrain naturel, les lucarnes, les châssis de toit ; (…). / Ne sont pas considérés comme ouvertures créant des vues au sens du présent règlement : / - Les ouvertures en sous-sol (…), les ouvertures dont l'allège est placée à plus de 1,90 m de hauteur du plancher (y compris pour les ouvertures de toit), les portes pleines, les châssis fixes et verres translucides, (…) ». 
 
D’une part, il ressort du plan de masse produit par le pétitionnaire que la construction est implantée au nord, en limite séparative sur environ 9 mètres, puis en retrait sur le reste de la longueur de la façade d’une hauteur de 8,7 mètres, à une distance inférieure à 4,35 mètres. La prescription fixée par l’article 3 du permis en litige, exigeant la réalisation du projet en limite séparative sans retrait ni débord, nécessite toutefois la présentation d'un nouveau projet ayant pour objet de déterminer les choix du pétitionnaire en matière d’implantation, d’emprise au sol et de surface de plancher nécessaires pour assurer le respect, notamment, des dispositions précitées par la façade nord du projet. Cette prescription ne pouvant donc être regardée comme portant sur un point précis et limité, elle n’est pas de nature à assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions de l’article 7 du règlement de la zone UR2-UR3 du règlement PLU. M. C... est, dès lors, fondé à soutenir que le projet méconnait les dispositions de cet article, en ce que la façade nord du projet ne respecte pas les règles de retrait.  
 
D’autre part, il ressort du plan de masse, ainsi que du plan de façade de l’élévation sud de la construction, que celle-ci est implantée à 4,5 mètres de la limite séparative sud et comprend trois fenêtres, dont l’allège est située à 1,9 mètre. Une telle mention n’est pas de nature à permettre d’affirmer que celles-ci se situent, comme le précisent les dispositions précitées du PLU, « à plus de 1,90 mètre » de hauteur pour ne pas les qualifier d’ouvertures créant de vues. Dès lors, en l’état des précisions figurant sur les plans du pétitionnaire, l’implantation de cette façade sud ne respecte pas l’exigence de retrait minimal de 8 mètres par rapport à la limite séparative applicable aux façades comportant des vues.  Par suite, le moyen doit être accueilli dans toutes ses branches.   
 
En cinquième lieu, aux termes de l’article 11 du règlement de la zone UR2 du PLU : « En application de l'article R 111-27 du Code de l'Urbanisme, le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. / (…) Les différents murs des bâtiments doivent présenter un aspect et une couleur en harmonie avec les constructions avoisinantes. / (…) Sur rue, les clôtures doivent être composées d'un ensemble constitué d’un muret maçonné d'une hauteur représentant au maximum 1/3 de la hauteur totale (soit 0,60 m au maximum) surmonté d'un élément obligatoirement largement ajouré composé d'une grille, d'un grillage doublé d'une haie végétale (…) ».  
 
D’une part, en se bornant à soutenir que le projet ne s’inscrit pas dans les héberges de sa maison, M. C... ne démontre pas que celui-ci ne s’intégrerait pas au caractère des lieux avoisinants, composés de maisons individuelles de nature et de gabarit disparates. En outre, les dispositions précitées de l’article 11 du règlement de la zone UR2 du PLU n’exigent pas un alignement des murs de façade du projet avec les maisons avoisinantes. Cette première branche du moyen ne peut donc qu’être écartée.  
 
D’autre part, il ressort des termes de la notice présentant le projet, ainsi que du document graphique d’insertion, que la clôture sur rue du projet est composée d’un muret de 0,60 mètre, surmonté de travées ajourées d’une hauteur de 1,2 mètre, sans qu’il soit prévu l’implantation d’une haie végétale. Dans ces conditions, M. C... est fondé à soutenir que le projet ne respecte pas les dispositions de l’article 11 du règlement de la zone UR2 du PLU s’agissant de la clôture située sur l’allée des Pervenches, et cette seconde branche du moyen doit être accueillie.   
 
En sixième lieu, aux termes de l’article 12 du règlement de la zone UR2 du PLU : « Lors de toute opération de construction, d'extension, de surélévation ou de changement de destination de locaux ou de création de logements supplémentaires avec ou sans création de surface de plancher, des aires de stationnement doivent être réalisées afin d'assurer en dehors des voies publiques le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions. Les normes sont définies en fonction de la nature de la construction. Le nombre total de places de stationnement est arrondi au chiffre entier supérieur. / Il est exigé au moins : / Pour les constructions à destination d'habitation : 2 places par logement. / (…) Normes techniques / Chaque emplacement doit présenter une accessibilité satisfaisante et respecter les préconisations ci-après. / Longueur : 5 mètres / Largeur : 2,30 mètres / 5 mètres de dégagement ». 
 
Il ressort des pièces du dossier et plus particulièrement du formulaire CERFA produit au dossier de demande, que le projet de construction comporte un espace de stationnement clos et couvert de 30 mètres carrés. La seule présence sur le plan de la façade est, d’une fenêtre, n’est pas de nature à démontrer qu’il existerait une pièce à vivre empêchant le garage, dont l’entrée est prévue en façade ouest, d’être d’une taille suffisante pour accueillir deux véhicules. Par suite, M. C... n’est pas fondé à faire valoir la méconnaissance de l’article 12 du règlement de la zone UR2 du PLU et ce moyen doit dès lors être écarté.  
 
En dernier lieu, aux termes de l’article 13 du règlement de la zone UR2 du PLU : « Les projets de constructions doivent être étudiés en tenant compte d'une analyse paysagère du site (le terrain est son environnement) en respectant le principe de la conservation au maximum des paysagers est plantation d'intérêts en particulier les arbres. / Les arbres ne nécessitant pas d'être abattus pour la réalisation de la construction et de sa desserte doivent être préservés sauf impossibilité technique ou si leur suppression est rendue nécessaire pour la sécurité des personnes et des biens. / Les espaces libres / - 50% au moins de la superficie du terrain doivent être plantés et paysagers / - 40% au moins de la superficie du terrain doivent être conservées en espace de pleine terre (…) ».  
 
Si M. C... soutient que le projet aurait dû préciser le traitement retenu pour la végétation existante sur le terrain d’assiette, il n’établit pas qu’il existait une végétation dense et arborée sur le terrain d’assiette du projet au jour de la demande ayant donné lieu au permis contesté. En conséquence, M. C... n’est pas fondé à soutenir que les dispositions de l’article 13 du règlement de la zone UR2 du PLU précité auraient été méconnues, et ce moyen doit être écarté.   
 
Il résulte de tout ce qui précède que les moyens tirés, d’une part, de l’illégalité de la prescription fixée par l’article 2 de l’arrêté attaqué et, d’autre part, de la méconnaissance des articles 7 et 11 de la zone UR2 du PLU, relatifs aux règles de retrait et au traitement des clôtures sur voie, sont susceptibles de justifier l’annulation du permis de construire contesté.  
 
 
Sur l’application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : 
  
Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ». 
 
Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600‑5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. 
 
Les illégalités relevées aux points 7, 13, 14 et 17 du présent jugement sont susceptibles de faire l’objet d’une régularisation. Les parties ayant été invitées à présenter leurs observations, il y a lieu de surseoir à statuer pendant un délai de quatre mois sur les conclusions à fin d’annulation afin de permettre l’intervention de cette mesure de régularisation qui devra être communiquée au tribunal avant l’expiration de ce délai. 
 
 
 
D E C I D E : 
 
 
Article 1er : 
Il est sursis à statuer sur les conclusions de la requête présentée par M. C....  
 
 Le délai dans lequel la régularisation du permis de construire énoncée aux points 7, 13, 14 et 17  doit être notifiée au tribunal est fixée à quatre mois à compter de la notification du présent jugement.  
 
 Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance. 
 
Le présent jugement sera notifié à M. F... C..., à la commune de Morsang-sur-Orge et à M. D... A....  
 
 
Délibéré après l’audience publique du 4 novembre 2025 à laquelle siégeaient :  
 
Mme Boukheloua, présidente, 
Mme Caron, première conseillère, 
Mme Jouguet, première conseillère. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 novembre 2025. 
 
 
La rapporteure, 
 
 
signé 
 
A. JouguetLa présidente, 
 
 
signé 
 
N. Boukheloua  
La greffière, 
 
 
Signé                      
 
B. Bartyzel  
 
La République mande et ordonne à la préfète de l’Essonne en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.