TA13 · 1ère Chambre — 30 octobre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête, enregistrée le 16 mai 2023, M. B... D..., représenté par Me Walas, demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 21 décembre 2022 par lequel le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré d’utilité publique l’acquisition au bénéfice de la société CDC habitat action copropriétés, de l’immeuble C de la résidence « Parc Corot », sise 130, avenue Corot, dans le 13ème arrondissement de Marseille, déclaré cessibles les lots concernés, fixé le montant de l’indemnité provisionnelle allouée aux propriétaires ainsi que la date à laquelle il pourra être pris possession de l’immeuble. 
 
   
Il soutient que : 
 
l’arrêté en litige est signé par une autorité qui n’est pas habilitée ; 
il est insuffisamment motivé ; 
l’acquisition projetée ne présente pas le caractère d’utilité publique ; 
l’arrêté contesté est entaché d’un détournement de pouvoir. 
 
Par une intervention, enregistrée le 30 mars 2024, la métropole Aix-Marseille-Provence, représentée par Me Mialot et Me Poulard, demande que le tribunal rejette la requête de M. D....  
  
 
Elle soutient que : 
 
elle a un intérêt à intervenir volontairement dans l’instance ; 
 les moyens invoqués par M. D... ne sont pas fondés. 
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 10 février 2025, la société CDC habitat action copropriétés, représentée par Me Keusseyan-Bonacina, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de M. D... une somme de 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que les moyens invoqués par le requérant ne sont pas fondés. 
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 14 février 2025, le préfet des Bouches-du-Rhône conclut au rejet de la requête. 
 
Il soutient que : 
 
la requête est tardive ; 
les moyens invoqués par le requérant ne sont pas fondés. 
 
 
M. D... a été admis au bénéfice de l’aide juridictionnelle totale par une décision du 28 avril 2023. 
 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code de la construction et de l’habitation ; 
- le code de l’expropriation pour cause d'utilité publique ; 
- la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ; 
le code de justice administrative. 
 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
le rapport de Mme Le Mestric, première conseillère, 
et les conclusions de Mme Lourtet, rapporteure publique, 
et les observations de Me Collet représentant la société CDC habitat action copropriétés, et celles de Me Sophie représentant la métropole Aix-Marseille-Provence. 
 
 
Considérant ce qui suit :  
 
M. D... est propriétaire de plusieurs lots du bâtiment C de la résidence du Parc Corot sise 130 avenue Corot dans le 13ème arrondissement de Marseille, soumise au régime de la copropriété. Par une délibération du 28 juin 2018, le conseil de la métropole Aix-Marseille-Provence a approuvé le lancement d’une opération d’aménagement tendant à remédier aux difficultés bâtimentaires de cette copropriété. Par jugement du 22 novembre 2021, et en application des articles L. 615-6 à L. 615-8 du code de la construction et de l’habitation, le tribunal judiciaire de Marseille a prononcé l’état de carence du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment C. Par délibération du 10 mars 2022, le bureau de la métropole Aix-Marseille-Provence a approuvé le projet simplifié d’acquisition publique du bâtiment C ainsi que la demande de déclaration d’utilité publique de cette acquisition par la société CDC habitat action copropriétés en vue de la démolition du bâtiment. Par un arrêté du 25 avril 2022, la présidente de la métropole Aix-Marseille-Provence a défini les modalités de mise à disposition du public du dossier présentant le projet d’acquisition publique en vue de la démolition pour carence déclarée du bâtiment C. Par un courrier du 1er août 2022, le président de la société CDC habitat action copropriétés a sollicité du préfet des Bouches-du-Rhône la déclaration d’utilité publique du projet simplifié d’acquisition publique du bâtiment. Enfin, par un arrêté du 21 décembre 2022, le préfet a déclaré d’utilité publique l’acquisition au bénéfice de la société CDC habitat action copropriétés, de l’immeuble C de la résidence « Parc Corot », déclaré cessibles les lots concernés, fixé le montant de l’indemnité provisionnelle allouée aux propriétaires ainsi que la date à laquelle il pourra être pris possession de l’immeuble. M. D... demande au tribunal l’annulation de cet arrêté du 21 décembre 2022. 
 
Sur l’étendue du litige : 
 
L’arrêté préfectoral du 21 décembre 2022 a notamment pour objet de déclarer cessibles les lots n°502, 525, 431, 464, 511 et 534 du bâtiment C dont il est fait acquisition par la société CDC habitat action copropriétés. Il ressort des pièces du dossier que M. D... est propriétaire des lots n°431, 511, 464, et 534. Il suit de là que M. D... ne justifie pas d’un intérêt lui donnant qualité pour demander l’annulation de cet arrêté en tant qu’il déclare cessibles les lots autres que ceux qui lui appartiennent. Ainsi, la demande d’annulation de l’arrêté doit-elle être regardée, en tant qu’elle porte sur l’article 3, comme concernant la déclaration de cessibilité des seuls lots dont M. D... est propriétaire.  
 
Sur l’intervention volontaire de la métropole Aix-Marseille-Provence : 
 
La métropole Aix-Marseille-Provence, compétente en matière d’habitat, est à l’initiative de la procédure régie par les dispositions des articles L. 615-1, L. 615-6 et L. 615-7 du code de la construction et de l’habitation qui a donné lieu au jugement du 22 novembre 2021 du tribunal de grande instance de Marseille prononçant l’état de carence du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment C de la résidence « Parc Corot ». Elle justifie ainsi d’un intérêt au maintien de l’arrêté en litige qui déclare d’utilité publique l’acquisition du bâtiment C au bénéfice de son concessionnaire d’aménagement CDC habitat action copropriétés conséquemment à ce jugement. Ainsi, son intervention est recevable. 
 
Sur les conclusions à fin d’annulation : 
 
En premier lieu, l’arrêté en litige a été signé au nom du préfet des Bouches-du-Rhône par M. A... C... en qualité de secrétaire général de la préfecture de ce département en vertu d’un arrêté du 30 juillet 2021, régulièrement publié au recueil des actes administratifs de la commune du même jour, par lequel le préfet lui a délégué la signature de tous les actes administratifs, arrêtés, décisions, circulaires, rapports et correspondances relevant des attributions du représentant de l’Etat dans le département, mention qui implique nécessairement les déclarations d’utilité publique, y compris dans le cadre de la procédure régie par les articles L. 615-6 à L. 615-8 du code de la construction et de l’habitation. Par suite, M. D... n’est pas fondé à soutenir que l’arrêté contesté aurait été signé par une autorité incompétente. 
 
En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 224-2 du code de la construction et de l’habitation : « aux termes de l’article L. 122-1 du code de l’expropriation et de l’utilité publique : « L’acte déclarant d'utilité publique l'opération est accompagné d'un document qui expose les motifs et considérations justifiant son utilité publique. ». Aux termes de l’article L. 121-3 du même code : « La décision refusant de déclarer d'utilité publique la réalisation d'un projet ou d'une opération est motivée ». 
 
Les dispositions de l’article L. 122-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, qui exigent que l’auteur de la décision, une fois cette dernière prise, porte à la connaissance du public une information supplémentaire explicitant les motifs et les considérations qui l’ont fondée, ne sauraient être interprétées comme imposant une motivation en la forme de la déclaration d’utilité publique qui serait une condition de légalité de cette dernière. Ainsi, les dispositions de cet article ne peuvent être utilement invoquées à l’encontre d’un acte déclarant d’utilité publique une opération. 
 
En troisième lieu, aux termes de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation : « I. - Lorsque, dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation, le propriétaire (…) le syndicat des copropriétaires (…) est, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l'importance des travaux à mettre en œuvre, dans l'incapacité d'assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité et la santé des occupants, le maire de la commune (…) sur le territoire duquel est implanté l'immeuble, peut saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de désignation d'un ou plusieurs experts chargés de constater, dans un délai fixé par le juge, qui ne peut excéder trois mois, renouvelable une fois, l'importance du déséquilibre financier du propriétaire, du syndicat ou de la société assurant la gestion de l'immeuble, la répartition des dettes par copropriétaire ainsi que la nature et l'état des parties communes et, conséquemment, la nature et le coût des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des occupants (…) ». Aux termes de l’article L. 615-7 du même code : « Lorsque l’état de carence a été déclaré, l’expropriation de l’immeuble est poursuivie au profit de la commune (…). Par dérogation aux dispositions du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et au vu de l’ordonnance du président du tribunal judiciaire (…) le représentant de l’Etat dans le département, par arrêté : 1° déclare l’utilité publique du projet mentionné au V de l’article L. 615-6 et détermine la liste des immeubles ou partie d’immeubles, des parties communes, des parcelles ou des droits réels immobiliers à exproprier ainsi que l’identité des propriétaires de ces droits réels ; / 2° déclare cessibles les immeubles ou parties d’immeubles, des parties communes, les parcelles ou les droits réels immobiliers visés à l’alinéa précédent ; / 3° indique la collectivité publique ou l’organisme au profit duquel est poursuivie l’expropriation ; / 4° fixe le montant de l’indemnité provisionnelle allouée au propriétaire ou aux copropriétaires (…) cette indemnité ne pouvant être inférieure à l’évaluation effectuée par le service chargé des domaines ; / 5° fixe la date à laquelle il pourra être pris possession des immeubles (…) ». Les dispositions précitées de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation instituent une procédure qui, eu égard à sa finalité, déroge aux dispositions du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique relatives aux règles de droit commun de l'expropriation pour cause d'utilité publique.  
 
Il appartient au juge, lorsqu’il se prononce sur le caractère d’utilité publique d’une opération nécessitant l’expropriation d’immeubles ou de droits réels immobiliers, de contrôler successivement qu’elle répond à une finalité d’intérêt général, que l’expropriant n’était pas en mesure de réaliser l’opération dans des conditions équivalentes sans recourir à l’expropriation et, enfin, que les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, le cas échéant, les inconvénients d’ordre social ou économique que comporte l’opération ne sont pas excessifs au regard de l’intérêt qu’elle présente. Il lui appartient également, s’il est saisi d’un moyen en ce sens, de s’assurer, au titre du contrôle sur la nécessité de l’expropriation, que l’inclusion d’une parcelle déterminée dans le périmètre d’expropriation n’est pas sans rapport avec l’opération déclarée d’utilité publique. 
 
En l’espèce, M. D... fait valoir que le projet d’acquisition par la société CDC habitat action copropriétés était dépourvu d’utilité publique, que d’autres solutions auraient été plus pertinentes, telle la procédure de saisie immobilière, et que la détérioration du site est imputable à des problèmes d’insécurité mal maîtrisés par l’autorité publique. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que l’immeuble C de la résidence « Parc Corot » concerné par le projet, qui comporte seize étages et soixante-six logements, soixante-six caves et deux cages d’escaliers, se situe dans le quartier prioritaire de la ville « Malpassé-Corot » dans le 13ème arrondissement de Marseille concerné par le nouveau programme national de rénovation urbaine en raison de la dégradation préoccupante de son bâti. Le jugement prononçant l’état de carence, qui s’appuie sur un rapport d’expertise, met en évidence un problème de sécurité crucial, en lien avec des cages d’escaliers non encloisonnées, la présence de gaines de gaz avec des compteurs sans protection, des gaines électriques pillées et des branchements anarchiques à l’origine de surtensions, l’absence de blocs portes palières équipées de coupe-feu et, par ailleurs, l’impossibilité d’envisager des travaux pour solutionner le problème de la sécurité incendie. Le même jugement a également révélé un déséquilibre financier qualifié de « considérable », assorti d’un état de cessation des paiements avéré de la copropriété, en raison du non-paiement des charges par de très nombreux copropriétaires, ne permettant pas de payer les travaux nécessaires à la réfection du bâtiment. Ainsi, compte tenu de l’état de vétusté de celui-ci, des risques induits pour la sécurité de ses occupants, du jugement de carence du 22 novembre 2021 et du projet de démolition du bâtiment en cause, le préfet des Bouches-du-Rhône pouvait, conformément à l’article L. 615-7 précité du code de la construction et de l’habitation, déclarer d’utilité publique le projet d’acquisition du bâtiment C au bénéfice de la société CDC habitat action copropriétés. Cette opération s’inscrit pleinement dans les objectifs de rénovation urbaine et de politique locale de l’habitat. En outre, en se bornant à soutenir que d’autres mesures moins attentatoires au droit de propriété que l’expropriation auraient pu être mises en œuvre telles les procédures de saisies pour le recouvrement des charges impayées et l’arrêté de mise en péril, qui ne permettaient pas de remédier à l’ensemble des difficultés relevées plus haut, notamment financières, ni à l'importance des travaux à exécuter, le requérant ne démontre pas l’illégalité de l’arrêté contesté. Enfin, la mesure d’expropriation contestée, qui au demeurant n’a vocation à s’appliquer que dans des situations exceptionnelles, ne porte pas une atteinte excessive au droit de propriété. Par voie de conséquence, le moyen tiré doit être écarté. 
 
En dernier lieu, si le requérant soutient que le but réellement poursuivi par l’arrêté attaqué est de lutter contre la délinquance qui est de notoriété publique au sein de la résidence depuis plusieurs années, il résulte de ce qui précède que cet arrêté a été pris dans l’intérêt général et conformément à la finalité définie à l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation. Il suit de là que le détournement de pouvoir allégué n’est pas établi. 
 
Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir invoquée par le préfet des Bouches-du-Rhône, que les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 21 décembre 2022 doivent être rejetées.  
 
Sur les frais liés au litige :  
 
Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de M. D..., une somme de 500 euros à verser à la société CDC habitat action copropriétés en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
D E C I D E : 
 
 
 
Article 1er : L’intervention de la métropole Aix-Marseille-Provence est admise. 
  
Article 2 : La requête de M. D... est rejetée.  
  
Article 3 : M. D... versera à la société CDC habitat action copropriétés la somme de 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. B... D..., au ministre de l'intérieur et à la ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation, à la société CDC habitat action copropriétés et à la métropole Aix-Marseille-Provence. 
 
Copie en sera transmise au préfet des Bouches-du-Rhône. 
  
 
Délibéré après l'audience du 16 octobre 2025, à laquelle siégeaient : 
 
M. Vanhullebus, président, 
Mme Le Mestric, première conseillère, 
Mme Fabre, première conseillère. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 octobre 2025. 
  
 
La rapporteure, 
 
signé 
 
 
F. Le Mestric 
 
 
 
Le président, 
 
signé 
 
 
T. VanhullebusLa greffière 
 
signé 
 
 
B. Marquet 
  
La République mande et ordonne au ministre de l'intérieur et à la ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation en ce qui les concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
Pour expédition conforme,  
La greffière,