TA95 · 8ème Chambre (JU) — 14 janvier 2025

Vu la procédure suivante :  
 Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés les 7 avril 2023 et 27 mars 2024, la société par actions simplifiée (SAS) Louvre Hôtels Group, représentée par Me Zapf, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction, à hauteur d'une somme de 20 566 euros, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement, de taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de taxe sur la gestion des milieux aquatiques et de prévention des inondations, auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2021 à raison d'un hôtel dont elle est propriétaire sis 309, rue Belle Etoile à Roissy-en-France (Val-d'Oise) ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - les impositions litigieuses doivent être calculées par application des différentes mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels, en prenant en compte une valeur locative de 72 012 euros ; 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 2 juin 2023, le directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête. 
 Il fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier.  
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - la loi n° 2010-1658 de finances rectificative pour 2010, notamment son article 34 ; 
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal a désigné M. Bertoncini, vice-président, pour statuer sur les litiges prévus aux articles R. 222-13 du code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique :  
 - le rapport de M. Bertoncini, magistrat désigné, 
 - les conclusions de M. Boriès, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La SAS Louvre Hôtels Group est propriétaire d'un hôtel, situé 309, rue de la Belle Etoile à Roissy-en-France (Val-d'Oise), à raison duquel elle a été assujettie, au titre de l'année 2021, à des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement, de taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations. Après le rejet de sa réclamation préalable, elle en demande au tribunal la réduction. 
 2. D'une part, aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. " En vertu de l'article 1415 du même code, la taxe foncière sur les propriétés bâties est due pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année d'imposition. 
 3. D'autre part, aux termes du 1 du B du XVI de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 applicable à l'année d'imposition 2017, désormais codifié au I de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts applicable à l'année d'imposition 2018 : " En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties () et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties est corrigée par un coefficient de neutralisation. Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2, et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s'applique également pour l'établissement de leurs taxes annexes. () " Aux termes du D du XVI du même article 34 de la loi du 29 décembre 2010, applicable à l'année 2017, codifié à compter de l'année 2018 au III de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts : " Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du B du présent XVI est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même B est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. Le présent D n'est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 dudit B, ni aux locaux ayant fait l'objet d'un des changements mentionnés au I de l'article 1406 du code général des impôts après le 1er janvier 2017. " Aux termes des A et B du XXII du même article 34, applicable à l'année 2017, depuis codifiés à l'article 1518 E du code général des impôts : " Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du XVI est positive. Pour chaque impôt, l'exonération est égale aux 9/10 de la différence définie au premier alinéa du présent A pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'1/10 de cette différence () ". 
 4. Il résulte de ces dispositions que la valeur locative des propriétés bâties est corrigée par un coefficient de neutralisation déterminé au 1er janvier 2017 pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, s'appliquant à la valeur locative brute révisée de chaque local, jusqu'à l'intégration de la révision prévue des valeurs locatives des locaux d'habitation. Il est également procédé, suivant un dispositif dit de planchonnement, à la réduction de moitié des variations des valeurs locatives, appréciées après application du coefficient de neutralisation. Enfin, pour la même période, il est opéré un lissage par dixième des variations de cotisations, à la hausse ou à la baisse, constatées en 2017 pour chaque local. Les deux mécanismes de planchonnement et de lissage cessent de s'appliquer en cas de changement de consistance, d'affectation ou d'utilisation de l'ensemble immobilier concerné, à compter de l'année qui suit celle du changement. La valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016. Un contribuable peut invoquer l'illégalité du mode de détermination de cette valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, y compris à raison de l'actualisation, par application des coefficients annuels de majoration prévus à l'article 1518 bis de ce code, d'une valeur locative déterminée antérieurement de manière irrégulière, pour solliciter, dans la mesure de l'application des dispositifs cités au présent 2, la réduction des cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels. 
 5. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2º a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; () / 3° À défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". Il résulte de ces dispositions que le juge de l'impôt, saisi d'une contestation portant sur la méthode d'évaluation, a l'obligation, lorsqu'il estime irrégulière la méthode d'évaluation initialement retenue par l'administration, de lui substituer la méthode d'évaluation qu'il juge régulière. Dans le cas où il retient une évaluation par comparaison, en application du 2° de cet article, il doit alors, au vu des éléments dont il dispose ou qu'il sollicite par un supplément d'instruction, rechercher un terme de comparaison qu'il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il vérifie la régularité. Ainsi, notamment, pour l'application de la combinaison de ces dispositions, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues au b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts. 
 6. Il résulte de l'instruction que, pour appliquer les mesures correctives mentionnées aux points 3 et 4 ci-dessus, l'administration fiscale a évalué l'hôtel propriété de la société requérante, construit en 1997 d'une surface pondérée de 2 754 m² et exploité sous l'enseigne " Première classe ", par voie de comparaison avec le local-type n°11 de Baillet en France lui-même évalué par voie de comparaison avec un hôtel sis 16 route Nationale à Ecouen, qui avait été évalué par voie de comparaison avec un hôtel sis à Arnouville. Il n'est pas contesté que, retenant alors une valeur locative de 37 786 euros, cette évaluation était irrégulière et prise en méconnaissance des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts, aucun des deux locaux-types ayant servi à l'évaluation par voie de comparaison de celui de la requérante n'étant loué au 1er janvier 1970. 
 7. En premier lieu, il résulte de l'instruction qu'il n'existe pas de terme de comparaison approprié dans la commune de Roissy-en-France. Dès lors, l'immeuble dont la société est propriétaire présente un caractère particulier de nature à autoriser la recherche d'un terme de comparaison hors de la commune. A cet égard, la SAS Louvre Hôtels Group propose deux locaux types comme terme de comparaison situés à Saint-Cyr-l'Ecole et Paris. 
 8. En ce qui concerne le local n° 61 de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole, il résulte de l'instruction qu'il s'agit d'un local construit partiellement en 1940 puis modifié en 1960 qui présente une surface pondérée de 469 m², 290 m² étant affectés aux treize chambres de l'établissement qui, de conception vétuste et de taille réduite, n'a fait l'objet d'aucun classement et ne répond pas aux mêmes normes de confort et d'équipement que l'hôtel à évaluer. Ainsi cet hôtel, de construction et de conception anciennes, dont les caractéristiques au regard de sa construction, de sa structure et de son aménagement ne sont pas celles d'un hôtel moderne appartenant à une chaîne, ne présente par des caractéristiques similaires à celles de l'hôtel à évaluer de tel sorte que ce local type ne peut pas servir de terme de comparaison pertinent. 
 9. En ce qui concerne le local-type n° 210 du procès-verbal du quartier " Petit Montrouge ", dans le 14ème arrondissement de Paris, celui-ci correspond à un hôtel de conception classique construit en 1926 qui correspondait en 1970 à un immeuble de sept étages sans ascenseur qui ne saurait être comparé avec un hôtel moderne de chaîne alors même qu'il aurait fait l'objet d'aménagements ayant permis d'améliorer le niveau de ses équipements et de ses prestations depuis le 1er janvier 1970. En outre, le loyer appliqué n'a pas été corrigé de la plus-value résultant des travaux importants d'aménagement ou d'équipement effectués par le locataire. Il se situe par ailleurs à Paris, qui ne présente pas une situation économique analogue à Roissy. Ce local-type ne peut donc être valablement retenu comme terme de comparaison pour la mise en œuvre du 2° de l'article 1498 du code général des impôts. 
 10. Il s'ensuit qu'aucun des locaux-types proposés par la SAS Louvre Hôtels Group ne peut être retenu comme terme de comparaison. Par voie de conséquence, il y a lieu, sans qu'il soit besoin, eu égard au nombre de termes de comparaison évoqués par l'administration pour évaluer des hôtels de chaine de conception moderne situés en banlieue parisienne qui n'ont pu être retenus, d'évaluer l'immeuble de la SAS Louvre Hôtels Group par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts. 
 11. En second lieu, aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts dans sa version applicable au 31 décembre 2016 : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires. ". Selon l'article 324 AC de la même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien. ". Il résulte de ces dispositions que la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970. Si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC de la même annexe, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou aux bilans mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970. Ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan. 
 12. L'administration fiscale propose de déterminer la valeur locative du local en litige à partir de la valeur vénale de deux hôtels exploités sous l'enseigne " Ibis " et respectivement situés à Sarcelles et Bobigny telle qu'elle ressort, d'une part, d'un acte d'apport, et d'autre part d'un acte de vente en l'état futur d'achèvement, des 1er janvier 1981 et 17 janvier 1984, pour une valeur déclarée de respectivement 11 000 000 francs et 13 342 500 francs. A partir de la valeur mentionnée dans chaque acte, réduite d'un abattement de 20% dans le cas de la vente en l'état futur d'achèvement de l'Ibis de Bobigny, et de l'indice INSEE du coût de la construction, elle en déduit une valeur vénale comparative telle qu'elle serait constatée au 1er janvier 1970 si chaque immeuble de référence était libre de toute location ou occupation. Pour y parvenir elle ajuste préalablement la valeur vénale 1970 reconstituée de coefficients de situation et de consistance pour tenir compte des immeubles à évaluer ainsi que le prévoit l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts alors applicable. Enfin, pour parvenir à déterminer une valeur locative au 1er janvier 1970, elle applique le taux d'intérêt mentionné à l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts au 31 décembre 2016 qu'elle fixe à 7% pour ressortir une valeur locative, pour les deux immeubles, de respectivement 54 709 euros et 51 179 euros, soit une somme supérieure à celle qui a été retenue pour l'établissement des impositions contestées. 
 13. Il résulte de l'instruction que l'administration a indiqué avoir recherché en vain, dans la région Ile-de-France, des transactions plus proches de la date de la révision de 1970. A cet égard si une transaction existait au 15 mai 1980 dans la commune de Magnanville, cette commune, située dans l'aire urbaine de Mantes-la-Jolie, n'est pas économiquement analogue à la commune de Roissy-en-France. La société requérante ne soutient d'ailleurs pas qu'il existerait des transactions plus proches de cette date portant sur des immeubles d'une nature comparable situés dans la commune de Roissy-en-France ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue. Dans les circonstances de l'espèce, les transactions conclues en 1981 et 1984 peuvent être retenue pour l'application de la méthode d'appréciation directe. 
 14. Ainsi, alors que la SAS Louvre Hôtels Group ne conteste ni les coefficients correctifs applicables pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre l'immeuble de référence considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation et de la nature de la construction et de son aménagement, ni le taux d'intérêt de 7% qui pourrait être appliqué et qui, ainsi que le fait valoir l'administration, serait inférieur taux d'intérêt de 9 % habituellement appliqué dans la région parisienne, l'administration fiscale doit être regardée comme proposant une valeur locative déterminée conformément aux dispositions du 3° de l'article 1498 susvisé et des articles 324 AA et 324 AB de l'annexe III au code général des impôts.  
 15. Il résulte de ce qui a été dit aux points 7 à 14 du présent jugement que la SAS Louvre Hôtels Group n'est pas fondée à demander que ses cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement, de taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations au titre de l'année 2021 soient réduites par l'application des mécanismes correctifs mentionnés aux points 3 et 4. Il s'ensuit que les conclusions aux fins de réduction des impositions en litige présentées par la société requérante ne peuvent qu'être rejetées. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas partie perdante dans la présente instance, la somme que la SAS Louvre Hôtels Group demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. 
     D É C I D E :  
 Article 1er : La requête de la SAS Louvre Hôtels Group est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Louvre Hôtels Group et au directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025. 
 Le magistrat désigné, 
 Signé  
 T. BertonciniLa greffière, 
 Signé   
 K. Nabunda 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier, 
 N°2305081