TA75 · 2e Section - 3e Chambre — 20 juillet 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par un jugement du 17 juin 2021, enregistré au tribunal administratif de Paris le 13 mars 2023, le tribunal judiciaire de Paris a sursis à statuer sur la demande présentée par M. et Mme A et C B contestant le rehaussement dont ils ont fait l'objet au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune, et a transmis au tribunal administratif de Paris la question suivante : " le coût des travaux réalisés par Monsieur A B et effectués par la société Setim, ayant donné lieu à facturation n° F16-2290 du 15 décembre 2016 dans le bien immobilier acquis par les époux B le 13 octobre 2016 dépendant d'un immeuble sis 55 ter, 57 et 57 bis grande rue Charles de Gaulle à Asnières-sur-Seine, constitue-t-il une charge déductible du revenu foncier ou doit-il y être réintégré ainsi que l'estima l'administration fiscale par notification du 22 février 2019 ' ". 
 Par deux mémoires, enregistrés le 21 mars et le 12 juin 2023, M. et Mme B, représentés par Me Bluet, demandent au tribunal de dire que le coût des travaux réalisés par M. A B, effectués par la société Setim et ayant donné lieu à la facturation n° F16-2290 du 15 décembre 2016 dans le bien immobilier acquis par les époux B le 13 octobre 2016, dépendant d'un immeuble sis 55 ter, 57 et 57 bis grande rue Charles de Gaulle à Asnières-sur-Seine, constituait une charge déductible du revenu foncier, et de juger sans fondement le rehaussement opéré par l'administration fiscale. 
 Ils font valoir que le coût des travaux, réalisés dans le cadre du contrat de louage d'ouvrage conclu par M. B en sa qualité d'acquéreur, avec la société Setim, entreprise de son choix, huit mois après l'achèvement de travaux de rénovation de l'immeuble, et payés par lui en dehors de l'acquisition immobilière et après transfert de propriété du bien, constitue une charge de la propriété déductible des revenus fonciers, dès lors que ces travaux n'ont pas affecté le gros-œuvre, n'ont pas procuré une augmentation de la surface habitable et n'ont pas eu pour effet de transformer les locaux en logements d'habitation. 
 Par deux mémoires, enregistrés le 28 avril et le 19 juin 2023, le directeur chargé de la direction nationale des vérifications de situations fiscales conclut à ce qu'il soit constaté par le tribunal que le coût des travaux réalisés par M. A B et effectués par le société Setim dans le bien immobilier acquis le 13 octobre 2016 et dépendant d'un immeuble sis 55 ter, 57 et 57 bis grande rue Charles de Gaulle à Asnières-sur-Seine doit être réintégré aux revenus fonciers imposables du foyer fiscal au titre de l'année 2016. 
 Il fait valoir que les moyens soulevés par M. et Mme B ne sont pas fondés. 
 Par ordonnance du 2 juin 2023, la clôture de l'instruction a été fixée au 20 juin 2023. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de la construction et de l'habitation ; 
 - le code de procédure civile ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Fouassier, 
 - et les conclusions de Mme Mauclair, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Par un jugement du 17 juin 2021, le tribunal judiciaire de Paris a sursis à statuer sur la demande présentée par M. et Mme A et C B contestant le rehaussement dont ils ont fait l'objet au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune, et a transmis au tribunal administratif de Paris la question suivante : " le coût des travaux réalisés par Monsieur A B et effectués par la société Setim, ayant donné lieu à facturation n° F16-2290 du 15 décembre 2016 dans le bien immobilier acquis par les époux B le 13 octobre 2016 dépendant d'un immeuble sis 55 ter, 57 et 57 bis grande rue Charles de Gaulle à Asnières-sur-Seine, constitue-t-il une charge déductible du revenu foncier ou doit-il y être réintégré ainsi que l'estima l'administration fiscale par notification du 22 février 2019 ' " 
 2. Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 49 du code de procédure civile : " Lorsque la solution d'un litige dépend d'une question soulevant une difficulté sérieuse et relevant de la compétence de la juridiction administrative, la juridiction judiciaire initialement saisie la transmet à la juridiction administrative compétente en application du titre Ier du livre III du code de justice administrative. Elle sursoit à statuer jusqu'à la décision sur la question préjudicielle ". Aux termes de l'article R. 771-2-1 du code de justice administrative : " Lorsque la juridiction administrative compétente est saisie d'une question préjudicielle soulevée par une juridiction judiciaire, l'affaire est instruite et jugée comme une affaire urgente. / Les délais les plus brefs sont donnés aux parties pour produire leurs observations. A défaut de production dans le délai imparti, il est passé outre sans mise en demeure. " 
 Sur la question préjudicielle : 
 3. En vertu des principes généraux relatifs à la répartition des compétences entre les deux ordres de juridiction, il n'appartient pas à la juridiction administrative lorsqu'elle est saisie d'une question préjudicielle, de trancher d'autres questions que celle qui lui a été renvoyée par l'autorité judiciaire. 
 4. D'une part, aux termes de l'article 13 du code général des impôts : " Le bénéfice ou revenu imposable est constitué par l'excédent du produit brut, y compris la valeur des profits et avantages en nature, sur les dépenses effectuées en vue de l'acquisition et de la conservation du revenu ". Et l'article 28 du même code dispose que : " Le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété ". Enfin, l'article 31 du même code dispose que " I. Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : / 1° Pour les propriétés urbaines : / a) Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ; / () / b) Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement () ". Pour l'application de ces dispositions, doivent être regardés, d'une part, comme des travaux de construction ou de reconstruction les travaux ayant pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre de locaux d'habitation existants ou les travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction et, d'autre part, comme des travaux d'agrandissement ceux ayant pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants. Il appartient au contribuable qui entend déduire de son revenu foncier brut les dépenses constituant, selon lui, des charges de la propriété, de justifier de la réalité, de la consistance et, par suite, du caractère déductible de ces charges, en produisant des pièces justificatives, permettant d'établir avec précision la nature, le montant et la réalité de la charge supportée. 
 5. D'autre part, aux termes de l'article L. 262-1 du code de la construction et de l'habitation, relatif aux ventes d'immeubles à rénover : " Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, ou destiné après travaux à l'un de ces usages, qui s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d'immeuble et qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l'acquéreur un contrat soumis aux dispositions du présent chapitre. / Le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. / Les dispositions du présent chapitre ne s'appliquent pas aux travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction. / () ". Aux termes de l'article 150 VB du code général des impôts : " I. - Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il est stipulé dans l'acte, étant précisé que ce prix s'entend de l'existant et des travaux dans le cas d'une acquisition réalisée selon le régime juridique de la vente d'immeuble à rénover ". 
 6. Il résulte de l'ensemble de ces dispositions que lorsqu'un bien immobilier est acquis dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover, l'acquéreur n'acquiert un droit de propriété sur les ouvrages qu'à compter de l'achèvement des travaux y afférents. Ainsi, les travaux réalisés par le vendeur antérieurement au transfert de propriété, qui s'analysent en un élément du prix d'acquisition de l'immeuble, constitutif de dépenses en capital, ne peuvent être considérés comme des charges déductibles des revenus fonciers. Il n'en est pas de même des travaux entrepris par l'acquéreur postérieurement au transfert de propriété, dès lors que l'acquéreur est à même de démontrer qu'ils correspondent à une dépense exposée en vue de l'acquisition ou de la conservation d'un revenu pour l'application de l'article 31 du code général des impôts. 
 7. Il résulte de l'instruction que M. B a acquis, par acte notarié du 13 octobre 2016, selon les règles prévues par l'article L. 262-1 du code de la construction et de l'habitation précité, un immeuble en état futur de rénovation, situé grande rue Charles de Gaulle à Asnières-sur-Seine, au prix de 550 000 euros, dont 467 500 euros au titre de l'existant, 66 000 euros au titre des travaux à réaliser sur les parties privatives et 16 500 euros au titre des travaux à réaliser sur les parties communes. Le 15 décembre 2016, l'entreprise Setim a émis, à destination de M. B, une facture n° F 16-2290 d'un montant de 80 300 euros correspondant à des travaux d'aménagement et d'agencement d'un appartement compris dans ce bien immobilier, comportant notamment la démolition des cloisons intérieures, la fourniture et la pose de portes, de cloisons, d'espaces de rangement et de carrelages, la réfection complète de l'électricité et de la plomberie, la rénovation complète d'une salle de bain avec pose d'une baignoire, d'un mitigeur et d'une colonne et d'un bac de douche. M. et Mme B estiment que cette somme de 80 300 euros est déductible de leur revenu foncier en application des articles 13 et 31 du code général des impôts, dès lors, d'un part, qu'il s'agit de travaux distincts de ceux réalisés par le vendeur dans le cadre du contrat de vente d'immeuble à rénover, et, d'autre part, qu'il s'agit de travaux d'amélioration et non de travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement. 
 8.  En premier lieu, il résulte des termes du paragraphe 7.3.1.1 de l'acte de vente en date du 13 octobre 2016, que les travaux de rénovation sur la partie déjà existante du bâtiment portant sur les parties communes et les parties privatives, à réaliser par le vendeur, ne recouvrent pas l'intégralité des travaux dits " de second œuvre ", relatifs aux " planchers ne déterminant pas la résistance et la rigidité de l'ouvrage ", aux " huisseries extérieures ", aux " cloisons intérieures ", aux " installations sanitaires et de plomberie ", aux " installations électriques " et au " système de chauffage ". Dès lors, l'administration n'est pas fondée à soutenir que les travaux correspondant à la facture n° F 16-2290 de l'entreprise Setim seraient, par nature, inclus dans les travaux à la charge du vendeur aux termes de l'acte de vente. Dans ces conditions, et dans la mesure où l'administration ne remet pas en cause le fait que M. B était bien le seul maître d'ouvrage de ces travaux, et qu'il s'est effectivement acquitté de cette facture, il y a lieu de considérer que les travaux facturés par l'entreprise Setim ont bien été réalisés en sus de travaux mis à la charge du vendeur par l'acte de vente, dont ils se distinguent. 
 9. En second lieu, il ressort de la liste détaillée des travaux figurant sur la facture n° F 16-2290, énoncés au point 7, que ces travaux ne peuvent être regardés ni comme des travaux ayant pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre des locaux d'habitation existants, ni comme des travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivaudraient à une reconstruction, ni comme des travaux ayant pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable. Dès lors, ces travaux, dont il est constant qu'ils ont été réalisés en vue de la mise en location du bien, doivent être regardés comme des travaux d'amélioration au sens des dispositions du b) du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts. Dans ces conditions, M. et Mme B sont fondés à soutenir que de tels travaux constituent des dépenses d'amélioration déductibles de leur revenu foncier au sens des dispositions précitées de l'article 31 du code général des impôts. 
 10. Il résulte de ce qui précède que la dépense correspondant aux travaux mentionnés sur la facture n° F16-2290 émise le 15 décembre 2016 par la société Setim constitue une charge déductible du revenu foncier de M. et Mme B en application des dispositions de l'article 31 du code général des impôts. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : Il est déclaré que la dépense correspondant aux travaux mentionnés sur la facture n° F16-2290 émise le 15 décembre 2016 par la société Setim constitue une charge déductible du revenu foncier de M. et Mme B en application des dispositions de l'article 31 du code général des impôts. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié au tribunal judiciaire de Paris, à M. et Mme B et au directeur chargé de la direction nationale des vérifications de situations fiscales. 
 Délibéré après l'audience du 5 juillet 2023, à laquelle siégeaient : 
 M. Fouassier, président, 
 Mme Belkacem, première conseillère, 
 Mme Marchand, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 juillet 2023. 
 Le président, 
 C. FOUASSIER        
 L'assesseure la plus ancienne, 
 N. BELKACEM        
 La greffière, 
 C. EL HOUSSINE 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
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