TA67 · Tribunal Administratif de Strasbourg — 28 septembre 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 8 septembre 2023, la société Alfa Alsace Foncier Aménagement, représentée par Me Verdin, demande au juge des référés : 
 1°) d'ordonner, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l'exécution de la décision du 22 août 2023 par laquelle le maire de Rosheim a préempté les parcelles cadastrées section 14 n° 37, 38, 39, 40, 352/139, 411/36, 414/142, 415/140, 536/41, 576/41 ; 
 2°) de mettre à la charge de la commune de Rosheim une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - l'urgence est caractérisée au regard de sa situation financière, du prix auquel la commune entend préempter les parcelles et du comportement de la commune depuis plusieurs mois, qui l'empêche de mener à terme son projet immobilier ; 
 - plusieurs moyens sont de nature à créer un doute quant à la légalité de la décision, et sont tirés de ce que : 
 * seul le conseil municipal était compétent pour exercer la préemption en litige, au regard du montant de celle-ci et de la délibération du conseil municipal de Rosheim du 8 juin 2020 ; 
 * le maire a exercé le droit de préemption au-delà du délai de deux mois prévu à l'article R. 213-7 du code de l'urbanisme ; 
 * la décision n'est pas motivée ; 
 * la décision ne repose pas sur un projet d'action ou d'opération d'intérêt général, en méconnaissance de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 25 septembre 2023, la commune de Rosheim, représentée par Me Ribière, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge de la société requérante de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761 -1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que la condition d'urgence n'est pas remplie.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu la requête en annulation présentée par la société requérante le 8 septembre 2023 sous le n° 2306386.  
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal administratif de Strasbourg a désigné M. Pouget-Vitale, premier conseiller, pour statuer sur les demandes de référé. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Au cours de l'audience publique du 26 septembre 2023, tenue en présence de Mme Brosé, greffière d'audience, M. Pouget-Vitale a lu son rapport et entendu : 
 - les observations de Me Verdin représentant la société Alfa Alsace Foncier Aménagement, qui conclut aux mêmes fins, et précise à nouveau le contexte particulier dans lequel intervient la décision attaquée, qui fait suite à un refus de permis de construire jugé illégal par le présent tribunal, qui a enjoint au maire de la commune de Rosheim de délivrer le permis de construire le projet, qui consiste en un immeuble d'habitat comportant 21 logements ; que si le permis de construire a été délivré sur injonction du tribunal, cette autorisation d'urbanisme fait maintenant l'objet de recours de la part de riverains. Me Verdin soutient, s'agissant de l'urgence, que la trésorerie de la société est dégradée et qu'elle ne serait pas en mesure, avec le prix proposé par la commune de Rosheim, d'assurer sa pérennité ; que la renégociation du prêt est excessivement difficile vu le contexte du dossier, sinon impossible ; que le remboursement intégral du prêt devra avoir eu lieu au plus tard en février 2024 ; qu'en l'état, il n'est pas possible d'accepter la cession du bien au prix proposé par la commune, et qu'une saisine du juge judiciaire apparaît donc probable en cas de poursuite du projet de vente ; s'agissant des moyens de nature à créer un doute sérieux, Me Verdin reprend brièvement les moyens exposés dans la requête ; 
 - les observations de M. Vetter, président et associé de la société Alfa Alsace Foncier Aménagement, qui précise être co-associé avec sa mère, qu'il n'a pas la possibilité de procéder à de nouveaux apports financiers au bénéfice de sa société, et indique en outre que l'acquéreur évincé est le groupe KS ; 
 - les observations de Me Ribière, représentant la commune de Rosheim, qui conclut aux mêmes fins, et insiste sur l'absence d'urgence, dans la mesure où le vendeur ne bénéficie pas de la présomption d'urgence ; que seule une décision ayant des conséquences financières excessives crée une telle situation, ce qui n'est pas avéré en l'espèce ; que la société requérante ne démontre pas que le surcout entraîné par le prix de l'emprunt ne peut être pris en charge ; qu'à ce titre, la société ne démontre pas l'incapacité de rembourser l'emprunt si elle accepte le prix d'achat de la commune de Rosheim ; qu'en outre, il est possible pour la société pétitionnaire de renégocier son prêt ; que d'ailleurs, l'identité de l'acquéreur, qui n'a pas agi au contentieux, n'est pas connue, de sorte qu'il est permis de douter de la réalité du projet de vente, qui n'aurait que pour objet de faire réagir la commune ; que l'emprunt obligataire a été contracté avant l'obtention du permis de construire, révélant un comportement imprudent, de sorte que l'urgence résulte en réalité de ce comportement fautif et non de l'action de la commune ; que le prix d'achat initial du terrain n'est pas révélé, de sorte qu'il est possible de penser que le refus de la préemption se justifie par le fait que la plus-value est moins importante que celle escomptée ; que la discordance entre le prix fixé dans la déclaration d'intention d'aliéner et le prix estimé par le service des domaines est étonnante. 
 La clôture de l'instruction est intervenue à l'issue de l'audience en application du premier alinéa de l'article R. 522-8 du code de justice administrative.  
 Considérant ce qui suit : 
 1. Le 26 juin 2023, la société Alfa Alsace Foncier Aménagement a déposé en mairie de Rosheim une déclaration d'intention d'aliéner, concernant les parcelles cadastrées section 14 n° 37, 38, 39, 40, 352/139, 411/36, 414/142, 415/140, 536/41, 576/41. Par décision du 22 août 2023, matérialisée sans ambiguïté au sein de la rubrique " cadre réservé au titulaire du droit de préemption " de la déclaration d'intention d'aliéner, le maire de Rosheim a exercé le droit de préemption sur les parcelles en cause. La société Alfa Alsace Foncier Aménagement, qui a réceptionné cette décision le 28 août 2023, en demande la suspension.  
 Sur les conclusions présentées sur le fondement des dispositions de l'article L.521-1 du code de justice administrative : 
 2. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. / Lorsque la suspension est prononcée, il est statué sur la requête en annulation ou en réformation de la décision dans les meilleurs délais. La suspension prend fin au plus tard lorsqu'il est statué sur la requête en annulation ou en réformation de la décision ".  
 En ce qui concerne la condition tenant à l'urgence : 
 3. L'urgence justifie que soit prononcée la suspension d'un acte administratif lorsque l'exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre. Il appartient au juge des référés d'apprécier concrètement, compte tenu des justifications fournies par le requérant, si les effets de l'acte litigieux sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l'exécution de la décision soit suspendue. L'urgence s'apprécie objectivement et compte tenu de l'ensemble des circonstances de l'espèce.  
 4. Il résulte de l'instruction que la déclaration d'intention d'aliéner les parcelles en litige reçue par la commune de Rosheim prévoit une cession au prix de 1 249 336,17 euros, tandis que la décision de préemption du 22 août 2023 propose à la société vendeuse une acquisition au prix sensiblement inférieur de 715 000 euros hors taxes, se fondant notamment sur l'avis du pôle d'évaluation domaniale du 26 juillet 2023, qui avait conclu à une valeur hors taxes des parcelles de 655 000 euros. D'une part, la société Alfa Alsace Foncier Aménagement soutient qu'une vente au prix proposé par la commune de Rosheim la place dans une situation financière très délicate, dans la mesure où, d'après l'attestation de son expert-comptable du 6 septembre 2023, elle disposait au 31 août 2023 de disponibilités à hauteur de 182 373 euros, alors que ses dettes bancaires s'établissaient à 1 603 424 euros au 31 décembre 2022, que ses dettes n'ont pas baissé depuis lors, et que l'emprunt obligataire de 450 000 euros contracté pour mener l'opération immobilière sur les terrains préemptés, dont le remboursement a été déjà repoussé d'un an, occasionne un surcoût d'intérêts qui se porte à 34 459 euros, qui est appelé à augmenter. Par ailleurs, il est constant que cet emprunt devra avoir été totalement remboursé en février 2024 au plus tard, alors que la société présentait au 31 décembre 2022 un déficit de 59 031 euros. D'autre part, il résulte des débats tenus à l'audience que la société Alfa Alsace Foncier Aménagement n'a pas renoncé à l'aliénation des parcelles faisant l'objet de la préemption attaquée. Enfin, la commune de Rosheim, qui n'est pas fondée à soutenir que cette situation financière découle d'une imprudence dans la gestion de la société Alfa Alsace Foncier Aménagement, ne justifie pas de circonstances particulières tenant notamment à l'intérêt qui s'attacherait à la réalisation rapide du projet, d'ailleurs aucunement précisé et documenté, justifiant l'exercice du droit de préemption. Ainsi, eu égard aux difficultés de trésorerie sérieuses rencontrées par la société Alfa Alsace Foncier Aménagement, aggravées du fait de la décision contestée, et à l'absence de considérations d'intérêt général qui s'attachent à la préemption litigieuse, qui propose un prix nettement inférieur à celui fixé dans la déclaration d'intention d'aliéner, la condition d'urgence, au sens et pour l'application de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, qui doit être appréciée objectivement compte tenu de l'ensemble des circonstances de l'affaire, doit, dans les circonstances de l'espèce, être regardée comme remplie. 
 En ce qui concerne la condition tenant à l'existence d'un moyen propre à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision attaquée : 
 5. En l'état de l'instruction, tous les moyens soulevés, tirés de l'incompétence de l'auteur de la décision attaquée, de la méconnaissance par la collectivité titulaire du droit de préemption du délai prévu à l'article R. 213-7 du code de l'urbanisme, de l'insuffisante motivation de la décision, et de l'absence de projet d'action ou d'opération d'intérêt général, en méconnaissance de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, sont propres à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée.  
 6. Il résulte de tout ce qui précède que la société Alfa Alsace Foncier Aménagement est fondée à demander la suspension de l'exécution de la décision du 22 août 2023.  
 Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 
 7. Selon l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent et le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. " 
 8. Les dispositions précitées s'opposent à ce que la somme réclamée par la commune de Rosheim au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens soit mise à la charge de la société requérante, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Rosheim une somme de 2 000 euros à verser à la société requérante, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 O R D O N N E : 
 Article 1 : L'exécution de la décision du 22 août 2023 par laquelle le maire de Rosheim a décidé de préempter les parcelles cadastrées section 14 n° 37, 38, 39, 40, 352/139, 411/36, 414/142, 415/140, 536/41, 576/41 est suspendue. 
 Article 2 :  La commune de Rosheim versera à la société Alfa Alsace Foncier Aménagement une somme de 2 000 (deux mille) euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 :  Les conclusions de la commune de Rosheim présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.  
 Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à la société Alfa Alsace Foncier Aménagement et à la commune de Rosheim. Copie en sera adressée à la préfète du Bas-Rhin.  
 Fait à Strasbourg, le 28 septembre 2023. 
 Le juge des référés,   
 V. POUGET-VITALE 
 La République mande et ordonne à la préfète du Bas-Rhin, en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier,