TA75 · 1re Section - 1re Chambre - R.222-13 — 18 mars 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire enregistrés les 8 avril 2023 et 27 février 2025, ce dernier n'ayant pas été communiqué, la société foncière de Paris SIIC, représentée par la SAS EIF, demande au tribunal de : 
 1°) prononcer la décharge partielle des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie à raison des bureaux situés 24/26 rue saint-Dominique à Paris dans le 7ème arrondissement dont elle est propriétaire au titre de 2019 et 2020 ; 
 2°) mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros en application de l'article L.761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 -L'administration n'était pas fondée à appliquer un ajustement de 15% par rapport au local-type retenu comme terme de comparaison, compte tenu du très bon état d'entretien de ce dernier au premier janvier des deux années d'imposition ; 
 -Les coefficients de pondération retenus par l'administration doivent être écartés car ils ne tiennent pas compte de la moindre valeur d'utilisation des surfaces des sanitaires, dégagements, réserves, archives, locaux sociaux et issues de secours. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 2 août 2023, le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal a désigné Mme A, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme A, 
 - et les conclusions de M. Pertuy, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. Par la présente requête, la société foncière de Paris SIIC demande au tribunal de prononcer la décharge partielle des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie à raison des bureaux situés 24/26 rue saint-Dominique à Paris dans le 7ème arrondissement dont elle est propriétaire au titre de 2019 et 2020. 
 2. Aux termes de l'article R.194-1 du livre des procédures fiscales : " Lorsque, ayant donné son accord à la rectification ou s'étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, le contribuable présente cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l'imposition, en démontrant son caractère exagéré. Il en est de même lorsqu'une imposition a été établie d'après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par un contribuable ou d'après le contenu d'un acte présenté par lui à la formalité de l'enregistrement ". Il n'est pas contesté, que la société foncière de Paris SIIC a été imposée conformément à ses déclarations. Par suite, il lui incombe d'apporter la preuve du caractère exagéré des impositions mises à sa charge. Toutefois, en vertu des règles gouvernant l'attribution de la charge de la preuve devant le juge administratif, applicables sauf loi contraire, il incombe, en principe, à chaque partie d'établir les faits nécessaires au succès de sa prétention. 
 3. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. B. - 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. Pour l'application du présent 1 : 1° Le territoire de la métropole de Lyon est, avec le territoire du département du Rhône, assimilé au territoire d'un département ; 2° Le territoire de la Ville de Paris est assimilé au territoire d'un département.2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d'évaluation par catégorie de propriétés. A défaut, lorsque les loyers sont en nombre insuffisant ou ne peuvent être retenus, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d'évaluation. A défaut d'éléments suffisants ou pouvant être retenus au sein du même secteur d'évaluation, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut, du même sous-groupe dans des secteurs d'évaluation présentant des niveaux de loyers similaires, dans le département ou dans un autre département. Les tarifs par mètre carré peuvent être majorés de 1,1,1,15,1,2 ou 1,3 ou minorés de 0,7,0,8,0,85 ou 0,9, par application d'un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d'assise de la propriété au sein du secteur d'évaluation. C. - La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. III. - A. - La valeur locative des propriétés ou des fractions de propriété qui présentent des caractéristiques exceptionnelles est déterminée en appliquant un taux de 8 % à la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété, telle qu'elle serait constatée si elle était libre de toute location ou occupation à la date de référence définie au B du présent III. A défaut, la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété est déterminée en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée à la date de référence par comparaison avec celle qui ressort de transactions relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction de la propriété à la date de référence. La valeur locative mentionnée au premier alinéa du présent A est réduite de moitié pour tenir compte de l'impact de l'affectation de la propriété ou fraction de propriété, partielle ou totale, à un service public ou d'utilité générale. B. - La valeur locative des propriétés et fractions de propriétés mentionnées au A du présent III est, sous réserve de la mise à jour prévue au deuxième alinéa du IV de l'article 1518 ter, déterminée au 1er janvier 2013 ou, pour celles créées après le 1er janvier 2017, au 1er janvier de l'année de leur création ". 
 Sur l'ajustement de 15% par rapport au local-type retenu comme terme de comparaison : 
 4. Il résulte de l'instruction que l'administration a majoré de 15% la valeur locative du local-type qu'elle a retenu pour procéder par voie de comparaison à l'évaluation en litige, situé 66 avenue Monceau à Paris, dans le 8ème arrondissement. La requérante conteste que l'état d'entretien de ce dernier serait moins bon, au premier janvier des années d'imposition en cause, que celui des locaux à évaluer, ainsi que le prétend l'administration en se bornant à produire des photographies et ainsi sans en justifier par aucun élément probant, ainsi qu'il lui revient de le faire, dès lors qu'elle invoque cette circonstance à l'appui de sa position. Il en résulte que dans les circonstances de l'espèce, la requérante doit être regardée comme rapportant la preuve qui lui incombe en application des dispositions précitées au point précédent.  
 Sur la pondération tenant compte de la moindre valeur d'utilisation des surfaces des sanitaires, dégagements, réserves, archives, locaux sociaux et issues de secours : 
 5. Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III du code général des impôts : " Pour l'application du C du II de l'article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d'un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. La superficie des différentes parties d'un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. Lorsque l'une de ces parties a une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d'un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire ".  
 6. L'appréciation de la consistance d'un bien, par le recours à sa superficie, peut faire l'objet d'une pondération de la surface de ses différents éléments afin de tenir compte de la valeur d'utilisation des différentes unités composant le bien, notamment en fonction de leur affectation et de leur emplacement au sein du local. Cette pondération est propre à chaque bien à évaluer. 
 7. Il résulte de ces dispositions, et contrairement à ce que soutient la requérante, que la superficie réelle qui n'est affectée d'aucune pondération concerne les superficies des bureaux y compris les surfaces des sanitaires, dégagements, réserves, archives, locaux sociaux et issues de secours, dès lors qu'il existe des bureaux à ces étages, ce dont la requérante ne démontre ni même n'allègue le contraire. Par conséquent, le moyen tiré de l'absence de pondération tenant compte de la moindre valeur d'utilisation des surfaces des sanitaires, dégagements, réserves, archives, locaux sociaux et issues de secours ne peut qu'être écarté. 
 8. Il résulte de tout ce qui précède que la société foncière de Paris SIIC est donc seulement fondée à demander la décharge du supplément de cotisations à la taxe foncière sur les propriétés bâties résultant de la majoration de 15% appliquée à la valeur locative du local-type retenu à titre de terme de comparaison. 
 Sur l'application de l'article L.761-1 du code de justice administrative : 
 9. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros en application de l'article L.761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E: 
 Article 1er : La société foncière de Paris SIIC est déchargée du supplément de cotisations à la taxe foncière sur les propriétés bâties résultant de la majoration de 15% appliquée à la valeur locative du local-type situé 66 avenue Monceau à Paris. 
 Article 2 : L'Etat versera à la société foncière de Paris SIIC une somme de 1 500 euros en application de l'article L.761-1 du code de justice administrative.  
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société foncière de Paris SIIC et au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris. 
 Rendu public par mise à disposition du greffe le 18 mars 2025. 
 La magistrate désignée, 
   Signé 
 C. A 
 La greffière, 
 Signé 
 S. RUBIRALTA 
 La République mande et ordonne à la ministre auprès du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, chargée des comptes publics, en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 N°2308050 /1-1