TA75 · 2e Section - 2e Chambre — 2 juin 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire en réplique enregistrés le 9 mai 2023 et le 19 août 2024, la société OPCI Raise Immobilier, représentée par Me Roche, demande au tribunal : 
 1°) à titre principal, de prononcer la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2020 à raison de l'immeuble sis 9-11 et 10-12, rue Robert de Flers à Paris (15ème arrondissement) ; à titre subsidiaire, d'en prononcer la réduction partielle ; 
 2°) de mettre à la charge de l'État la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - la réclamation adressée au service le 30 décembre 2021 n'était pas tardive ; 
 - l'immeuble en cause, qui a fait l'objet d'une opération de démolition-reconstruction, n'entrait pas dans la catégorie des propriétés bâties ; il était impropre à toute utilisation pendant la durée des travaux ; 
 - l'imposition applicable était, en conséquence, la taxe foncière sur les propriétés non bâties ; 
 - dans l'hypothèse où l'immeuble serait considéré comme n'étant pas impropre à toute utilisation, un changement de catégorie d'imposition doit être effectué au titre des invariants concernés par les travaux, résultant de leur changement en catégorie d'imposition en " DEP 2 ", correspondant aux dépôts couverts. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 23 novembre 2023, la directrice régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête. 
 Elle soutient que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Errera, 
 - les conclusions de M. Coz, rapporteur public, 
 - et les observations de Me Roche, pour la société OPCI Raise Immobilier. 
 La société OPCI Raise Immobilier a produit une note en délibéré, enregistrée le 19 mai 2025. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société OPCI Raise Immobilier a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2020 à raison de l'immeuble sis 9-11 et 10-12, rue Robert de Flers à Paris (15ème arrondissement). Par une réclamation du 30 décembre 2021, elle a contesté les sommes mises à sa charge. Cette réclamation a fait l'objet d'une décision de rejet en date du 8 mars 2023. La société requérante demande au tribunal de la décharger de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2020 ou, à défaut, d'en prononcer la réduction partielle. 
 Sur les conclusions principales à fin de décharge : 
 2. Aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France, à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ". Aux termes de l'article 1415 du même code, la taxe foncière sur les propriétés bâties est due " pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année d'imposition ". 
 3. Un immeuble passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties qui fait l'objet de travaux entrainant sa destruction intégrale avant sa reconstruction ne constitue plus, jusqu'à l'achèvement des travaux, une propriété bâtie assujettie à la taxe foncière en application de l'article 1380 du code général des impôts. Il en va de même lorsqu'un immeuble fait l'objet de travaux nécessitant une démolition qui, sans être totale, affecte son gros œuvre d'une manière telle qu'elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation. En revanche, la seule circonstance qu'un immeuble fasse, ultérieurement à son achèvement et alors qu'il est soumis à ce titre à la taxe foncière sur les propriétés bâties, l'objet de travaux qui, sans emporter ni démolition complète ni porter une telle atteinte à son gros œuvre et le rendent impropre à toute utilisation au 1er janvier de l'année d'imposition, ne fait pas perdre à cet immeuble son caractère de propriété bâtie pour l'application de l'article 1380 du code général des impôts. 
 4. En l'espèce, il résulte de l'instruction que la société OPCI Raise Immobilier a entrepris, à compter du 17 juillet 2018, des travaux de réhabilitation et de restructuration sur l'ensemble immobilier en litige. Ces travaux ont notamment consisté en des opérations de curage et de désamiantage, de destruction des façades et de l'ensemble des cloisonnements et agencements intérieurs, et de dépose de l'intégralité des réseaux et installations électriques, de plomberie, des réseaux de chauffage et de climatisation. La société requérante soutient que cet ensemble immobilier ne constituait plus un immeuble bâti au sens de l'article 1380 du code général des impôts au 1er janvier 2020, dès lors que ces travaux affectaient le gros œuvre et le rendaient impropre à toute utilisation. Toutefois, il résulte de l'instruction, et notamment des autorisations d'urbanisme délivrées à la société, des ordres de service émis pour les entreprises intervenantes, de la note d'architecte datée de décembre 2018 et du constat d'huissier en date du 24 décembre 2019, assorti de photographies, que si les travaux effectués étaient effectivement substantiels, ils n'ont pas, pour autant, affecté le gros œuvre d'une manière telle que l'immeuble aurait été rendu impropre à toute utilisation. En particulier, les éléments structurels et porteurs de l'immeuble n'ont pas été substantiellement affectés. Ainsi, bien qu'il ait été inutilisable pendant la durée des travaux, ce qui était inévitable au vu de leur ampleur, l'ensemble immobilier est demeuré une propriété bâtie au sens et pour l'application des dispositions citées au point 2 ci-dessus. Dans ces conditions, c'est à bon droit que l'administration a considéré que l'immeuble en litige devait être soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2020. 
 5. Il résulte de ce qui précède que les conclusions à fin de décharge de la requérante doivent être rejetées. 
 Sur les conclusions subsidiaires à fin de réduction partielle : 
 6. Aux termes du 1 du I de l'article 1517 du code général des impôts : " I. - 1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties ainsi qu'à la constatation des changements d'utilisation des locaux mentionnés au I de l'article 1498 et des éléments de nature à modifier la méthode de détermination de la valeur locative en application des articles 1499-00 A ou 1500. Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement. () ". En vertu du second alinéa du I de l'article 1498 du même code, les propriétés sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. À l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Enfin, en vertu de l'article 1406 du code général des impôts, les changements d'utilisation des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 sont portés par les propriétaires à la connaissance de l'administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive et selon les modalités fixées par décret. 
 7. En l'espèce, la société requérante soutient que, dans l'hypothèse où l'immeuble en litige serait considéré comme n'étant pas impropre à toute utilisation, un changement de catégorie d'imposition doit être effectué au titre des parties concernées par les travaux. Elle demande à ce que l'immeuble, qui appartient à la catégorie des bureaux, soit reclassé dans la catégorie des dépôts couverts. Toutefois, si la société requérante invoque un changement de consistance des locaux, inhérent à l'ampleur des travaux entrepris, cette circonstance ne peut être regardée comme ayant entraîné un changement de consistance ou d'affectation, au 1er janvier 2020, au sens et pour l'application des dispositions de l'article 1517 du code général des impôts citées au point précédent. En effet, les locaux en litige n'ont pas été rendus disponibles pour un autre usage, alors même que leur activité habituelle a été interrompue durant les travaux. De même, la modification temporaire de locaux due à la réalisation de travaux ne peut être regardée comme constituant un changement de caractéristiques physiques au sens et pour l'application de l'article 1517 du code général des impôts. Enfin, en vertu de l'article 1415 du code général des impôts, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition, et il y a lieu d'observer qu'en l'espèce, les travaux n'étaient pas achevés au 1er janvier de l'année d'imposition en litige. Dans ces conditions, les conclusions tendant à la réduction partielle de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties ne peuvent qu'être rejetées. 
 Sur les frais liés au litige : 
 8. Les dispositions de l'article L. 761-1 font obstacle à ce qu'il soit mis à la charge de l'État, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme réclamée par la société OPCI Raise Immobilier au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
 D É C I D E : 
 Article 1er : La requête de la société OPCI Raise Immobilier est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société OPCI Raise Immobilier et au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris. 
 Délibéré après l'audience du 19 mai 2025, à laquelle siégeaient : 
 M. Sorin, président, 
 M. Errera, premier conseiller, 
 Mme de Saint Chamas, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 juin 2025. 
 Le rapporteur, 
 signé 
 A. ERRERA  Le président, 
   
   
  signé 
   
  J. SORINLa greffière, 
 signé 
 M.-C. POCHOT 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
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