TA77 · 4ème chambre — 25 avril 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et deux mémoires, enregistrés le 5 décembre 2023, le 3 mai 2024 et le 2 juillet 2024, M. A B, représenté par Me Gorand, demande au tribunal : 
 1°) d'annuler la décision du 7 novembre 2023 par laquelle le maire de la commune de Thorigny-sur-Marne a préempté la parcelle cadastrée AH n° 19, sise au lieu-dit La Justice, rue des Combeaux à Thorigny-sur-Marne ; 
 2°) de mettre à la charge de la commune de Thorigny-sur-Marne la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 M. B soutient que : 
 - la décision du 7 novembre 2023 est devenue caduque ; 
 - le mémoire en défense est irrecevable faute pour la commune de produire une délibération autorisant le maire à défendre en justice au nom de la commune ; 
 - la décision attaquée est signée par une autorité incompétente en l'absence de production de la délibération du 17 mars 2021 portant délégation quant à l'exercice du droit de préemption urbain et de la preuve de son caractère exécutoire ; 
 - la décision attaquée est insuffisamment motivée ; 
 - elle est dépourvue de base légale dès lors que la commune ne démontre pas le respect des formalités de publicité imposées par l'article R. 211-2 du code de l'urbanisme pour la délibération du 3 février 2000, ainsi qu'en tout état de cause pour celle du 20 septembre 2012 ; la décision de préemption vise à tort la délibération du 3 février 2000 qui n'était plus en vigueur ; 
 - la décision en litige méconnaît le délai d'exercice du droit de préemption défini à l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme dès lors que la commune disposait d'un délai expirant le 25 octobre 2023 pour préempter ; 
 - elle méconnait l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme dès lors qu'il ne s'agit pas d'une action ou d'une opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés par ces dispositions, que la réalité de ce projet n'est pas établie, que la nature du projet n'est pas mentionnée et qu'il n'est pas justifié d'un intérêt général suffisant. 
 Par deux mémoires en défense enregistrés le 31 mai 2024 et le 14 janvier 2025, la commune de Thorigny-sur-Marne, représentée par Me Ghaye, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge du requérant au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - le maire était compétent pour défendre la commune en justice ; 
 - l'arrêté en litige est suffisamment motivé ; 
 - la décision de préemption a été prise sur le fondement de la délibération du 20 septembre 2012 qui était exécutoire ; il y a eu une simple erreur matérielle dans les visas de la décision attaquée ; 
 - la décision attaquée n'est pas tardive dès lors que le délai de deux mois a été suspendu par la demande de visite et de communication de pièces complémentaires ; en l'absence de transmission de ces informations, le délai de deux mois n'est jamais arrivé à échéance ; 
 - la décision en litige précise que le droit de préemption urbain est exercé en vue de réaliser un aménagement de voirie et une mise en valeur paysagère de l'entrée de ville conformément à l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme ; 
 - la décision attaquée répond à un intérêt général suffisant dès lors que la parcelle en litige se trouve en bordure de la route départementale qui est l'axe principal de la commune et dont l'étroitesse pose des problèmes de sécurité de ses usagers ; l'intervention envisagée sur l'espace public a pour but d'améliorer le confort de circulation sur la voirie et la mise en valeur de l'entrée de ville. 
 La requête a été communiquée à Mme D C qui n'a pas produit d'observations. 
 Par une lettre du 5 avril 2024, les parties ont été informées, en application de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative, de la période à laquelle il était envisagé d'appeler l'affaire à une audience et que l'instruction pourrait être close à partir du 1er juin 2024 sans information préalable. 
 La clôture immédiate de l'instruction est intervenue, en application du dernier alinéa de l'article R. 613-2 du code de justice administrative, à l'émission de l'avis d'audience le 13 mars 2025. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Senichault de Izaguirre, conseillère,  
 - les conclusions de Mme Blanc, rapporteure publique, 
 - et les observations de Me Ghaye, représentant la commune de Thorigny-sur-Marne. 
 Deux notes en délibéré, présentées pour la commune par Me Ghaye, ont été enregistrées les 8 et 17 avril 2025 mais n'ont pas été communiquées. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Par une décision du 7 novembre 2023, le maire de la commune de Thorigny-sur-Marne a décidé de préempter la parcelle cadastrée AH n°19, sise au lieu-dit La Justice, rue des Combeaux à Thorigny-sur-Marne, au prix de 15 000 euros. Par le présent recours, M. B, en qualité d'acquéreur évincé, demande au tribunal d'annuler cette décision. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l'adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / () / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé () ". Aux termes de l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser la mutation, le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, notamment en recherchant l'optimisation de l'utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser. / () ". Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. 
 3. La décision attaquée mentionne que le droit de préemption a été exercé pour permettre l'aménagement de la voirie et la mise en valeur paysagère de l'entrée de ville. D'une part, il ressort des pièces du dossier que la parcelle en litige est intégrée dans un ensemble de 5 parcelles mesurant environ 70 mètres de largeur, situé entre les deux principaux axes routiers de la commune, la RD 105B et la RD 418 et classée en zone ULb du règlement du plan local d'urbanisme. D'autre part, il ressort de la décision attaquée que le projet de la commune est de réaliser un aménagement de voirie et une mise en valeur paysagère de l'entrée de ville. Si la commune soutient qu'un tel projet existait à la date de la décision attaquée dès lors qu'il est révélé par le projet de modification du plan local d'urbanisme présenté le 20 novembre 2023 et qui crée un nouvel emplacement réservé n° 35 concernant ces parcelles, en tout état de cause, il ne ressort pas des pièces du dossier que les travaux envisagés présentent une ampleur suffisante pour qu'ils puissent être regardés comme  une opération d'aménagement au sens de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme. Il en résulte que ce moyen doit être accueilli. 
 4. En second lieu, aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. / (). / Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. La liste des documents susceptibles d'être demandés est fixée limitativement par décret en Conseil d'État. () / Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. () / Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / () / ". Aux termes de l'article D. 213-13-1 du même code : " La demande de la visite du bien prévue à l'article L. 213-2 est faite par écrit. Elle est notifiée par le titulaire du droit de préemption au propriétaire ou à son mandataire ainsi qu'au notaire mentionnés dans la déclaration prévue au même article, dans les conditions fixées à l'article R. 213-25. Le délai mentionné au quatrième alinéa de l'article L. 213-2 reprend à compter de la visite du bien ou à compter du refus exprès ou tacite de la visite du bien par le propriétaire ". Aux termes de l'article D. 213-13-3 de ce code : " Le propriétaire peut refuser la visite du bien. Le refus est notifié au titulaire du droit de préemption dans les conditions prévues à l'article R. 213-25 et dans le délai de huit jours à compter de la date de réception de la demande de visite. En l'absence de réponse dans ce délai, le refus est tacite ". Enfin, aux termes de l'article R. 213-25 de ce code : " Les demandes, offres et décisions du titulaire du droit de préemption et des propriétaires prévues par le présent titre sont notifiées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte d'huissier, par dépôt contre décharge ou par voie électronique dans les conditions prévues aux articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l'administration ".  
 5. Il résulte des dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l'objet d'une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s'ils peuvent ou non poursuivre l'aliénation entreprise. Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. Le titulaire du droit de préemption peut, dans ce délai de deux mois, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents. Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. 
 6. Le délai laissé au titulaire du droit de préemption pour exercer ce droit, lorsque qu'il a été régulièrement suspendu par la réception par le propriétaire de la demande de visite du bien ou de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, reprend son cours, selon le cas, soit à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, soit du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption, soit du plus tardif de ces évènements en cas de demande à la fois de visite et de communication de documents. 
 7. Il ressort des pièces du dossier que la déclaration d'intention d'aliéner a été reçue le 14 août 2023 par la commune. Le 30 août 2023, soit dans le délai de deux mois, la commune a formulé une demande de visite et de pièces complémentaires ayant pour effet de suspendre le délai de deux mois à compter du 7 septembre 2023, date de réception de la demande formulée par la commune. En ce qui concerne la visite, un refus tacite est intervenu dans le délai de huit jours en application des articles précitées, soit le 15 septembre 2023. Concernant la demande de pièces, par un courrier du 14 septembre 2023 reçu le 18 septembre 2023 en mairie, le notaire de l'acquéreur évincé a indiqué qu'aucune des pièces demandées n'existait. Outre la circonstance qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que les pièces demandées existaient, il est constant que le bien préempté n'était qu'un terrain vierge dépourvu de toute construction et que la proposition d'achat consistait en un achat en pleine propriété. Dans ces circonstances, contrairement à ce que soutient la commune de Thorigny-sur-Marne, la non-transmission des documents sollicités et, en particulier, de l'avant-contrat, ne constitue pas une manœuvre frauduleuse de la part du notaire et de l'acquéreur, la commune étant en mesure, avec les documents en sa possession, d'apprécier la consistance et l'état de celui-ci. Dans ces conditions, le délai de deux mois qui avait commencé à courir le 14 août 2023 avant d'être suspendu le 7 septembre 2023 a recommencé à courir à compter du plus tardif des évènements, soit le 18 septembre 2023, pour une durée restante de 35 jours. Ainsi, la décision de préemption du 7 novembre 2023 notifiée le 17 novembre 2023 au propriétaire a été prise postérieurement à l'expiration du délai de deux mois. Par suite, le moyen tiré de ce que la décision en litige méconnaît le délai d'exercice du droit de préemption défini à l'article L. 213-2 doit être accueilli. 
 8. Aux termes de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d'urbanisme (), la juridiction administrative se prononce sur l'ensemble des moyens de la requête qu'elle estime susceptibles de fonder l'annulation (), en l'état du dossier ". Pour l'application de ces dispositions, aucun autre moyen de la requête n'est susceptible, en l'état du dossier, de fonder l'annulation de l'arrêté en litige. 
 9. Il résulte de tout ce qui précède que M. B est fondé à demander l'annulation de la décision du 7 novembre 2023 par laquelle le maire de la commune de Thorigny-sur-Marne a préempté la parcelle cadastrée AH n° 19 à Thorigny-sur-Marne. 
 Sur les frais liés à l'instance : 
 10. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. B, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la commune de Thorigny-sur-Marne demande au titre des frais liés au litige. 
 11. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Thorigny-sur-Marne la somme de 1 500 euros à verser à M. B au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La décision du 7 novembre 2023 du maire de Thorigny-sur-Marne est annulée. 
 Article 2 : La commune de Thorigny-sur-Marne versera à M. B une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Les conclusions de la commune de Thorigny-sur-Marne présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. A B, à la commune de Thorigny-sur-Marne, et à Mme D C. 
 Délibéré après l'audience du 4 avril 2025, à laquelle siégeaient : 
 Mme Mullié, présidente, 
 Mme Senichault de Izaguirre, conseillère, 
 M. Collen-Renaux, conseiller.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 avril 2025. 
 La rapporteure, 
 J. SENICHAULT DE IZAGUIRRELa présidente, 
 N. MULLIE 
 La greffière, 
 V. GUILLEMARD 
 La République mande et ordonne au préfet de Seine-et-Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 La greffière