TA75 · 4e Section - 2e Chambre — 3 février 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés le 6 juillet 2023 et le 23 février 2024, Mme G A, M. M A, Mme P K, Mme F A, Mme L A, Mme I A, M. H B, M. O A, M. J A, Mme D A, Mme N A, représentés par Me Jorion, demandent au tribunal  : 
 1°) d'annuler la décision de la directrice générale de la Régie immobilière de la Ville de Paris (RIVP) du 15 juin 2023 portant préemption d'un bien immobilier situé 9 rue du Temple et 50 rue de la Verrerie, à Paris (75004) ; 
 2°) d'enjoindre à la Régie immobilière de la Ville de Paris de proposer d'acquérir le bien préempté aux vendeurs, puis à l'acquéreur évincé, au prix auquel elle l'aura elle-même acquis, dans un délai d'un mois à compter de la notification du jugement à intervenir, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ; 
 3°) de mettre à la charge de la Régie immobilière de la Ville de Paris une somme de 4 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Ils soutiennent que : 
 - la décision contestée est entachée d'incompétence dès lors que, d'une part, la Régie immobilière de la ville de Paris, en tant que société d'économie mixte, n'a pas compétence pour procéder à des préemptions, que, d'autre part, la délibération de l'assemblée générale de RIVP qui adopte les statut de la RIVP ainsi que la délibération du conseil d'administration de la RIVP donnant délégation de signature à la directrice générale n'ont pas été publiées, ni transmises au contrôle de légalité et qu'enfin, en tout état de cause, la délégation donnée à la directrice n'inclut pas celle d'exercer le droit de préemption. Par ailleurs, l'arrêté de la maire de Paris déléguant le droit de préemption à la RIVP du 12 juin 2023, s'il a été publié, n'a pas fait l'objet d'une transmission au contrôle de légalité et n'est donc pas entré en vigueur, entachant la décision contestée d'incompétence. En outre, la maire de Paris était incompétente pour déléguer l'exercice du droit de préemption dès lorsqu'il n'est pas établi qu'une délibération du conseil de Paris régulièrement publiée et transmise au contrôle de légalité l'a autorisée à le faire. 
 - la décision de préemption est entachée d'un vice de procédure dès lors que la direction de l'immobilier de l'Etat n'a pas été consultée préalablement à l'édiction de la décision. 
 - la décision contestée est insuffisamment motivée et méconnaît l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme ; 
 - elle est entachée d'un défaut de base légale, la RIVP n'établissant pas que le droit de préemption urbain a été régulièrement institué en application de l'article R. 211-2 du code de l'urbanisme ;  
 - elle n'a pas fait l'objet d'une transmission à la préfecture dans un délai de deux mois à compter de la communication de la déclaration d'intention d'aliéner prévue par l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme et n'a pas été effectivement reçue par le préfet dans ce délai ; 
 - la décision litigieuse a été notifiée de manière tardive au notaire, au vendeur et à l'acquéreur en méconnaissance des dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme ; 
 - la décision en cause est illégale en l'absence d'un projet d'action ou d'une opération d'aménagement réel de la Ville de Paris conformément aux articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme ; 
 - La RIVP a renoncé au droit de préemption devant le juge judiciaire. 
 La requête a été communiquée à la Régie immobilière de la Ville de Paris qui n'a pas produit d'observations en défense. 
 Par une ordonnance du 17 janvier 2024, la clôture d'instruction a été fixée au  
 15 mars 2024.  
 Vu : 
 - les autres pièces du dossier ; 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - code général des collectivités territoriales ; 
 - l'arrêté du 5 décembre 2016 relatif aux opérations d'acquisitions et de prises en location immobilières poursuivies par les collectivités publiques et divers organismes modifié ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Claux, 
 - les conclusions de M. Gandolfi, rapporteur public, 
 - et les observations de Me Jorion, représentant les consorts A. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Les consorts A ont conclu, le 21 mars 2023, une promesse de vente avec la Financière Gamon pour l'acquisition d'un immeuble situé au 9 rue du Temple et 50 rue de la Verrerie, à Paris, dans le 4ème arrondissement de Paris, pour une somme de 11.400.000,00 euros. Le même jour, une déclaration d'intention d'aliéner a été adressée à la Ville de Paris qui a procédé à une visite de l'immeuble le 16 mai 2023. Par une décision du 12 juin 2023, la Ville de Paris a délégué son droit de préemption sur ce bien à la Régie immobilière de la Ville de Paris (RIVP). Le 15 juin 2023, la directrice générale de RIVP a décidé d'exercer le droit de préemption urbain sur l'immeuble en cause, en vue de réaliser un programme de trois logements locatifs sociaux, au prix de 5.160.000 euros, auquel s'ajoute une commission d'un montant de 1 140 000 euros. Les consorts A demandent au tribunal l'annulation de cette décision. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation. 
 2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 5211-3 du code général des collectivités territoriales : " les dispositions du chapitre premier du titre III du livre premier de la deuxième partie relatives au contrôle de légalité et à la publicité et à l'entrée en vigueur des actes des communes sont applicables aux établissements publics de coopération intercommunale ". Aux termes de l'article L. 2131-1 du même code : " I. - Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu'ils ont été portés à la connaissance des intéressés dans les conditions prévues au présent article et, pour les actes mentionnés à l'article L. 2131-2, qu'il a été procédé à la transmission au représentant de l'Etat dans le département ou à son délégué dans l'arrondissement prévue par cet article ". Aux termes de l'article L. 2131-2 de ce code : " I.- Sont transmis au représentant de l'Etat dans le département ou à son délégué dans l'arrondissement, dans les conditions prévues au II : 1° Les délibérations du conseil municipal ou les décisions prises par délégation du conseil municipal en application de l'article L. 2122-22 () 8° Les décisions relevant de l'exercice de prérogatives de puissance publique, prises par les sociétés d'économie mixte locales pour le compte d'une commune ou d'un établissement public de coopération intercommunale ". 
 3. Il ne ressort pas des pièces du dossier que la décision 12 juin 2023, par laquelle la maire de Paris a délégué à la Régie immobilière de la Ville de Paris l'exercice du droit de préemption sur l'immeuble situé au 9 rue du Temple et 50 rue de la Verrerie dans le 4ème arrondissement, publié le 13 juin 2023, aurait été transmise au contrôle de légalité en application des dispositions précitées. Par suite, la directrice générale de la RIVP était incompétente pour prendre la décision en litige dès lors que la délégation dont elle disposait n'était pas à ce jour exécutoire faute d'avoir été transmise au contrôle de légalité. Dans ces conditions, la décision de préemption en litige doit être annulée pour ce motif. 
 4. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 213-21 du code de l'urbanisme : " Le titulaire du droit de préemption doit recueillir l'avis du service des domaines sur le prix de l'immeuble dont il envisage de faire l'acquisition dès lors que le prix ou l'estimation figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner ou que le prix que le titulaire envisage de proposer excède le montant fixé par l'arrêté du ministre chargé du domaine prévu à l'article R. 1211-2 du code général de la propriété des personnes publiques () ". En outre, aux termes de l'article 2 de l'arrêté du 5 décembre 2016 précédemment visé : " Les montants prévus () à l'article R. 1211-2 du code général de la propriété des personnes publiques () sont fixés à 180 000 euros. " 
 5. Si les actes administratifs doivent être pris selon les formes et conformément aux procédures prévues par les lois et règlements, un vice affectant le déroulement d'une procédure administrative préalable, suivie à titre obligatoire ou facultatif, n'est de nature à entacher d'illégalité la décision prise, que s'il ressort des pièces du dossier qu'il a été susceptible d'exercer, en l'espèce, une influence sur le sens de la décision prise ou s'il a privé les intéressés d'une garantie 
 6. La RIVP, qui n'a pas produit d'observations en défense, n'établit pas que l'avis du service des domaines aurait été rendu préalablement à l'édiction de la décision de préemption en litige. Or, cette consultation de la direction de l'immobilier de l'Etat, qui vise à recueillir un avis sur le prix du bien en cause, préalablement à l'exercice du droit de préemption par son titulaire, était en l'espèce obligatoire, dès lors que le prix de l'immeuble figurant dans la déclaration d'aliéner était supérieur à 180 000 euros. Elle constitue, en outre, une garantie tant pour ce dernier que pour l'auteur de la déclaration d'intention d'aliéner. Par suite, la décision de préemption attaquée est entachée d'un vice de procédure de nature de nature à entrainer son annulation.  
 7. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1 () ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / () Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé () ". Aux termes du premier alinéa de l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser la mutation, le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le recyclage foncier ou le renouvellement urbain, de sauvegarder, de restaurer ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, de renaturer ou de désartificialiser des sols, notamment en recherchant l'optimisation de l'utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser. " Il résulte de ces dispositions que, pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent, d'une part, justifier, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. 
 8.Il ressort des termes de la décision contestée que celle-ci vise la délibération du Conseil de Paris 2011 DLH 89, lors de sa séance des 28, 29 et 30 mars 2011, adoptant le programme local de l'habitat, tel qu'arrêté par délibération des 15 et 16 novembre 2010 et modifié par délibération 2015 DLH 19 des 9 et 10 février 2015. Elle indique également que la décision est justifiée par l'objectif de " se rapprocher du seuil de 25% fixé par la loi 2013-61 du 13 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social et qu'elle intervient pour " réaliser en partie un programme de logement sociaux ". Par ailleurs, l'arrêté du 12 juin 2023 de la maire de Paris portant délégation du droit de préemption urbain indique que le bien préempté sera " susceptible de faire l'objet d'un programme comprenant des logements locatifs sociaux et des locaux à usage commerciaux ". Toutefois, ces considérations générales sont insuffisantes pour justifier de la réalité d'un projet sur le bien préempté au jour de la décision contestée. Au surplus, il ressort des pièces du dossier que, postérieurement à la décision contestée, la Régie immobilière de la Ville de Paris désistée de la procédure judiciaire qu'elle avait initiée devant le juge de l'expropriation afin de fixer le prix du bien préempté. Dans ces conditions, la RIVP, qui n'a produit aucune observation à l'instance, n'établit pas qu'il existait, au jour de la décision contestée, un projet d'action ou d'opération d'aménagement en faveur du logement social sur le bien préempté. Par suite, la décision de préemption du 15 juin 2023 est entachée d'une erreur de droit et doit être annulée sur ce motif également.   
 9. En quatrième lieu, ainsi que cela a été dit au point 3, la Régie immobilière de la Ville de Paris n'apporte pas la preuve que la décision du 12 juin 2023 par laquelle la maire de Paris a délégué à la RIVP l'exercice du droit de préemption aurait été transmise et reçue au contrôle de légalité, cette décision doit dès lors être regardée comme n'étant pas exécutoire. Les requérants sont donc fondés à soutenir que la décision de préemption de la directrice générale de la RIVP du 15 juin 2023, qui trouve son fondement légal dans cette délégation de la maire de Paris, est dépourvue de base légale et qu'elle doit être annulée pour ce motif également. 
 10. En cinquième lieu, aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. () Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. La liste des documents susceptibles d'être demandés est fixée limitativement par décret en Conseil d'Etat. () / Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / Lorsqu'il envisage d'acquérir le bien, le titulaire du droit de préemption transmet sans délai copie de la déclaration d'intention d'aliéner au responsable départemental des services fiscaux. La décision du titulaire fait l'objet d'une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner qui avait l'intention d'acquérir le bien. / Le titulaire du droit de préemption peut demander à visiter le bien dans des conditions fixées par décret ". 
 11. Il résulte des dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l'objet d'une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois, éventuellement prorogé dans les conditions mentionnées ci-dessus, imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s'ils peuvent ou non poursuivre l'aliénation entreprise. 
 12. D'une part, le délai laissé au titulaire du droit de préemption pour exercer ce droit, lorsque qu'il a été régulièrement suspendu par la réception par le propriétaire de la demande de visite du bien ou de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, reprend son cours, selon le cas, soit à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, soit du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption, soit du plus tardif de ces événements en cas de demande à la fois de visite et de communication de documents.  
 13. D'autre part, dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide de l'exercer, les mêmes dispositions, combinées avec celles des articles L. 2131-1 et L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales, imposent que la décision de préemption soit exécutoire au terme du délai de deux mois, c'est-à-dire non seulement prise mais également notifiée au propriétaire intéressé et transmise au représentant de l'Etat. La réception de la décision par le propriétaire intéressé et le représentant de l'Etat dans le délai de deux mois, à la suite respectivement de sa notification et de sa transmission, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption. Il n'en est cependant pas de même de la publication et de la notification de la décision de préemption à l'acquéreur évincé qui ont pour objet et pour effet de faire courir le délai de recours à l'encontre de la décision de préemption mais ne sont pas des conditions de sa légalité. 
 14. Il est constant que la déclaration d'intention d'aliéner le bien immobilier situé 9 rue du Temple et 50 rue de la Verrerie, à Paris 4ème arrondissement, établie par Me Leimacher, notaire, a été reçue par la Ville de Paris le 23 mars 2023 et a commencé à faire courir le délai de deux mois prévu à l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme. Il ressort également des pièces du dossier qu'une demande de visite des lieux, suspendant ce délai, a été présentée par la Ville de Paris le  
 27 avril 2023 et notifiée à Me Leimacher, le 28 avril 2023, puis acceptée par celui-ci le  
 28 avril 2023. La visite s'est déroulée le 16 mai 2023, en présence notamment d'un collaborateur de l'office notarial, mentionné sur le procès-verbal de visite du 16 mai 2023 en qualité de " représentant de l'indivision A ". Ainsi le délai imparti à la RIVP pour exercer le droit de préemption a commencé à courir à nouveau, pour un délai d'un mois, jusqu'au 16 juin 2023.  Toutefois si la décision de préemption du 15 juin 2023 a été notifiée à Me Leimacher le  
 16 juin 2023, il ne ressort pas des pièces du dossier que celle-ci aurait été transmise et reçue par les services préfectoraux du contrôle de légalité à cette date. A cet égard, il ressort des dispositions précitées du 8° de l'article L. 2131-2, du code général des collectivités territoriales que la Régie immobilière de la ville de Paris, bien qu'étant une société d'économie mixte locale, n'était pas dispensée de procéder à une telle transmission. Par suite, la décision de préemption du  
 15 juin 2023 de la RIPV doit être regardée comme étant entachée d'une erreur de droit et doit être annulée pour ce motif également. 
 15. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen soulevé à l'encontre de la décision du 15 juin 2023 n'est susceptible de fonder l'annulation prononcée par le présent jugement.  
 Sur les conclusions à fins d'injonction : 
 16. Aux termes de l'article L. 911-1 du code de justice administrative : " Lorsque sa décision implique nécessairement qu'une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d'un service public prenne une mesure d'exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d'un délai d'exécution ". Aux termes de l'article L. 213-8 du code de l'urbanisme : " () Lorsque la décision par laquelle le titulaire du droit de préemption décide d'exercer son droit est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative et qu'il n'y a pas eu transfert de propriété, ce titulaire ne peut exercer son droit à nouveau sur le bien en cause pendant un délai d'un an à compter de la décision juridictionnelle devenue définitive. Dans ce cas, le propriétaire n'est pas tenu par les prix et conditions qu'il avait mentionnés dans la déclaration d'intention d'aliéner "  Aux termes de l'article L. 213-11-1 du même code : "  Lorsque, après que le transfert de propriété a été effectué, la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption propose aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel l'acquisition du bien en priorité. / Le prix proposé vise à rétablir, sans enrichissement injustifié de l'une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle. A défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation, conformément aux règles mentionnées à l'article L. 213-4. / A défaut d'acceptation dans le délai de trois mois à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel sont réputés avoir renoncé à l'acquisition. / Dans le cas où les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel ont renoncé expressément ou tacitement à l'acquisition dans les conditions mentionnées aux trois premiers alinéas du présent article, le titulaire du droit de préemption propose également l'acquisition à la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien, lorsque son nom était inscrit dans la déclaration mentionnée à l'article L. 213-2. " Enfin, aux termes de l'article L. 213-14 du même code : " En cas d'acquisition d'un bien par voie de préemption (), le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l'acte authentique () ". 
 17. Il ne ressort, en l'espèce, d'aucune pièce du dossier que le transfert de propriété est intervenu, au sens de l'article L. 213-14 du code de l'urbanisme. Dès lors, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions des requérants tendant à ce qu'il soit enjoint à la RIVP de proposer au vendeur, puis l'acquéreur évincé, d'acquérir le bien préempté conformément aux dispositions de l'article L. 213-11-1 du code de l'urbanisme. 
 Sur les frais du litige : 
 18.  Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la Régie immobilière de la Ville de Paris (RIVP) une somme de 4 500 euros au titre des frais exposés par les consorts A et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La décision du 15 juin 2023 de la directrice générale de la Régie immobilière de la Ville de Paris (RIVP) portant préemption d'un bien immobilier situé 9 rue du Temple et 50 rue de la Verrerie, à Paris (75004) est annulée. 
 Article 2 :  La Régie immobilière de la Ville de Paris versera aux consorts A une somme de 4 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 :   Le surplus des conclusions est rejeté. 
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à Mme A, à M. A, à Mme K, à Mme A, à Mme A Épouse E, à Mme A, à M. B, à M. A, à M. A, à Mme A, à Mme A Épouse C, à la Régie immobilière de la ville de Paris et à la Ville de Paris. 
 Délibéré après l'audience du 20 janvier 2025, à laquelle siégeaient : 
 Mme Hermann Jager, présidente, 
 M. Claux, premier conseiller,  
 Mme Rivet, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 février 2025 . 
 Le rapporteur, 
 Signé  
 JB. Claux 
 La présidente, 
 Signé  
 V. Hermann Jager 
 La greffière, 
 Signé  
 S. Rahmouni 
 La République mande et ordonne au préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris, en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
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