TA75 · 4e Section - 2e Chambre — 27 octobre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
I. Par une requête et un mémoire, enregistrés sous le n° 2317353 les 23 juillet 2023 et 21 mars 2025, la SCI A... Daniele MAF et M. A... B..., représentés par Me Vidalie, demandent au tribunal l’annulation de la décision du 23 janvier 2023 par laquelle la maire de Paris a refusé de faire droit à sa demande de transformation d’un local en meublé touristique et changement de destination, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux. 
 
Ils soutiennent que la décision attaquée : 
- est entachée d’un vice de compétence ;   
- est entachée d’une erreur de droit et d’une erreur d’appréciation.  
 
 
Par deux mémoires en défense, enregistrés les 21 août 2024 et 31 mars 2025, la Ville de Paris conclut au rejet de la requête. 
 
Elle soutient que : 
- les moyens soulevés par la SCI A... Daniele MAF et M. B... ne sont pas fondés ; 
- si le seul motif fondant la décision attaquée est privé de base légale compte tenu de l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Paris n° 24PA00475 du 6 février 2025, celle-ci est justifiée par un autre motif que celui initialement indiqué tiré de ce que le projet ne relève pas du champ d’application de l’autorisation régie par le IV bis de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme et n’aurait dû faire l’objet que d’une déclaration préalable portant changement de destination.  
 
Par une ordonnance du 4 avril 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 5 mai suivant.  
 
Un mémoire produit par la SCI A... Daniele MAF et M. B... a été enregistré 23 septembre 2025, soit postérieurement à la clôture d’instruction. 
 
 
II. Par une requête, enregistrée sous le n° 2324821 le 26 octobre 2023, M. A... B..., représentés par Me Vidalie, demande au tribunal l’annulation de la décision du 28 août 2023 par laquelle la maire de Paris a refusé de faire droit à sa demande de transformation d’un local en meublé touristique et changement de destination.  
 
Il soutient que la décision attaquée : 
- est entachée d’un vice de compétence ;   
- est entachée d’une erreur de droit et d’une erreur d’appréciation.  
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 18 avril 2025, la Ville de Paris conclut au rejet de la requête. 
 
Elle soutient que les moyens soulevés par M. B... ne sont pas fondés.  
 
Par une ordonnance du 29 avril 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 29 mai suivant.  
 
Un mémoire produit par M. B... a été enregistré 23 septembre 2025, soit postérieurement à la clôture d’instruction. 
 
 
Par un courrier du 26 septembre 2025, les parties ont été  informées, en application de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement à intervenir était susceptible d’être fondé sur un moyen relevé d’office, tiré de la méconnaissance du champ d’application de la loi par l’application, par la décision contestée, des alinéas trois à dix de l’article 2 du règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations visant la location de locaux à usage commercial en meublés de tourisme qui ont été annulés par l’arrêt de la cour administrative d’appel de Paris n° 24PA00475 du 6 février 2025. 
 
Des observations en réponse à ce moyen d’ordre public présentées par la Ville de Paris ont été enregistrées le 1er octobre 2025. 
 
Des observations en réponse à ce moyen d’ordre public présentées par M. B... ont été enregistrées le 2 octobre 2025. 
 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code général des collectivités territoriales ;  
- le code du tourisme ; 
- le code de l’urbanisme ; 
- le règlement municipal du 15 décembre 2021 fixant les conditions de délivrance des autorisations locaux à usage commercial en meublés de tourisme ;  
- le code de justice administrative. 
 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de M. Frieyro, 
- les conclusions de M. Grégory Gandolfi, rapporteur public, 
- et les observations de Mme C..., représentant la Ville de Paris. 
 
Deux notes en délibéré, présentées par la Ville de Paris ont été enregistrées dans les affaires n° 2317353 et n° 2324821 le 7 octobre 2025. 
 
 
Considérant ce qui suit :  
 
Les 11 décembre 2022 et 4 janvier 2023, la SCI A... Daniele MAF, gérée par M. B..., d’une part, et M. B..., d’autre part, ont respectivement déposé une déclaration préalable en vue d’un changement de destination d’un local commercial situé au 33, rue de la Sourdière, à Paris (75001), en hébergement touristique. Par deux arrêtés en date des 23 janvier 2023 et 28 août 2023, la maire de Paris a refusé de faire droit à leur demande. Par deux requêtes enregistrées sous les n°s 2317353 et 2324821, la SCI A... Daniele MAF et M. B... demandent l’annulation de ces deux arrêtés.  
 
 
Sur la jonction : 
 
Les requêtes n°s 2317353 et 2324821, présentées par la SCI A... Daniele MAF et M. A... B... sont relatives au même local, présentent à juger les mêmes questions et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement. 
 
 
Sur le cadre juridique applicable :  
 
Aux termes de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme : « II.- Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé (…) / III.- Par dérogation au II, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme (…) IV bis.- Sur le territoire des communes ayant mis en œuvre la procédure d'enregistrement prévue au III, une délibération du conseil municipal peut soumettre à autorisation la location d'un local qui n'est pas à usage d'habitation, au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, en tant que meublé de tourisme. / Cette autorisation est délivrée au regard des objectifs de protection de l'environnement urbain et d'équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, par le maire de la commune dans laquelle est situé le local. / Lorsque la demande porte sur des locaux soumis à autorisation préalable au titre d'un changement de destination relevant du code de l'urbanisme, l'autorisation prévue au premier alinéa tient lieu de l'autorisation précitée dès lors que les conditions prévues par le code de l'urbanisme sont respectées. / Un décret en Conseil d'Etat précise les modalités d'application du présent IV bis (…) ». 
 
Aux termes de l’article L. 324-1-7 du code du tourisme : « Lorsque la location d'un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme comporte un changement de destination ou de sous-destination soumis à permis de construire en application du c de l'article R. 421-14 du code de l'urbanisme, ou un changement de destination soumis à déclaration préalable en application du b de l'article R. 421-17 du même code, l'autorisation prévue au premier alinéa du IV bis de l'article L. 324-1-1 tient lieu de permis de construire ou de décision de non-opposition à déclaration préalable. / Dans ce cas, cette autorisation est demandée, instruite, délivrée et exécutée dans les conditions prévues par le code de l'urbanisme pour l'autorisation dont elle tient lieu, sous réserve des dispositions suivantes : / 1° La demande déposée en application de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme comporte une mention indiquant qu'elle est également déposée au titre du troisième alinéa du IV bis de l'article L. 324-1-1 du présent code. Elle est complétée des éléments mentionnés à l'article R. 324-1-6 qui ne figurent pas dans le dossier de demande de permis de construire ou de déclaration préalable en application des sections 2 et 3 du chapitre 1er du titre III du livre IV de la partie réglementaire du code de l'urbanisme ; / 2° Lorsque le maire de la commune où a été déposée la demande d'autorisation n'est pas l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation d'urbanisme (…) ». 
 
Sur la légalité de l’arrêté du 23 janvier 2023 :  
 
L’administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l’excès de pouvoir que la décision dont l’annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l’auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d’apprécier s’il résulte de l’instruction que l’administration aurait pris la même décision si elle s’était fondée initialement sur ce motif. Dans l’affirmative il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu’elle ne prive pas le requérant d’une garantie procédurale liée au motif substitué. 
 
Pour refuser de faire droit à la demande de la SCI A... Daniele MAF, la maire de Paris s’est fondée sur la seule circonstance que la transformation du local concerné en meublé de tourisme contribuerait à rompre l’équilibre entre emploi, habitat, commerce et services et qu’elle devait dès lors être refusée en application des dispositions figurant du troisième au dixième alinéa de l’article 2 du règlement municipal du 15 décembre 2021, qui prohibent la rupture d’un tel équilibre. Or, comme l’indique d’ailleurs la maire de Paris dans ses écritures, ces dispositions du règlement municipal ont été annulées, au motif de leur insuffisante précision, par un arrêt de la cour administrative d’appel de Paris du 6 février 2025, n° 24PA00475. Par suite, la Ville de Paris a méconnu le champ d’application de la loi en faisant application, dans la décision contestée, de ces dispositions du règlement municipal qui sont réputées n’avoir jamais existées.  
 
Par ailleurs, si, pour établir que la décision attaquée était légale, la maire de Paris fait valoir dans son mémoire en défense du 31 mars 2025, un autre motif tiré de ce que, eu égard à la destination réelle du bien concerné, la demande de transformation déposée par la SCI A... Danielle n’entrait pas dans le champ d’application du IV bis de L. 324-1-1 du code du tourisme, il ne résulte pas de l’instruction que la maire de Paris, qui n’avait jusqu’alors pas remis en cause la destination du bien en cause et aurait en tout état de cause dû s’estimée saisie d’une demande d’autorisation tenant lieu, en vertu de l’article L. 324-1-7 du même code, de permis de construire, aurait pris la même décision si elle avait entendu se fonder initialement sur ce motif. Il n’y a dès lors pas lieu de procéder à la substitution demandée.  
 
Il suit de là que, sans qu’il soit besoin d’examiner l’autre moyen de la requête, la SCI A... Daniele MAF et M. B... sont fondés à demander l’annulation de l’arrêté du 23 janvier 2023.  
 
Sur la légalité de l’arrêté du 28 août 2023 : 
 
D’une part, il ressort des pièces du dossier, et notamment du dossier de demande déposé par M. B... sur le fondement du IV bis de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, que l’opération prévue par le requérant a pour objectif de transformer un local commercial en un local destiné à l’hébergement touristique. Or, il ressort de l’article R. 151-28 du code de l’urbanisme que ces deux sous-destinations relèvent de la destination « commerce et activités de service » et qu’un tel changement de sous-destination n’a pas à être précédé d’une déclaration préalable en application des dispositions précédemment citées. En conséquence, il y a lieu de considérer que le projet ne visait qu’à l’obtention d’une autorisation de location d’un local à usage commercial en meublé de tourisme sur le fondement du IV bis de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme. A cet effet, M. B... a produit les éléments nécessaires à l’instruction d’une telle demande et la maire de Paris a, pour refuser la demande du requérant, uniquement opposé des motifs tirés du non-respect des conditions fixées par le règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations visant la location de locaux à usage commercial en meublés de tourisme. Par suite, la décision litigieuse, qui ne vise d’ailleurs que le code du tourisme, doit être regardée comme une décision de refus d’autorisation de location prise sur le fondement du IV bis de l’article L. 324-1-1 de ce même code.  
 
D’autre part, il résulte des termes mêmes de l’arrêté en litige que, pour refuser de faire droit à la demande de M. B..., la maire de Paris s’est uniquement fondée sur la circonstance que la transformation du local commercial concerné en meublé de tourisme contribuerait à rompre l’équilibre entre emploi, habitat, commerce et services et qu’elle devait dès lors être refusée en application des dispositions figurant du troisième au dixième alinéa de l’article 2 du règlement municipal du 15 décembre 2021, qui prohibent la rupture d’un tel équilibre. Toutefois, ces dispositions du règlement municipal ont été annulées, au motif de leur insuffisante précision, par un arrêt de la cour administrative d’appel de Paris du 6 février 2025, n° 24PA00475. Par suite, la Ville de Paris a méconnu le champ d’application de la loi en faisant application, dans la décision contestée, de ces dispositions du règlement municipal qui sont réputées n’avoir jamais existées.  
 
Il suit de là que, sans qu’il soit besoin d’examiner l’autre moyen de la requête, l’arrêté du 28 août 2023 doit être annulé. 
 
 
 
D E C I D E : 
 
Article 1er : Les arrêtés des 23 janvier 2023 et 28 août 2023 sont annulés. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI A... Daniele MAF, à M. A... B... et à la Ville de Paris. 
 
 
 
 
Délibéré après l'audience du 6 octobre 2025, à laquelle siégeaient : 
 
Mme Stoltz-Valette, présidente, 
M. Frieyro, premier conseiller,  
M. Claux, premier conseiller.  
 
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 octobre 2025. 
 
 
 
 
 
Le rapporteur, 
Signé 
M. Frieyro 
 
La présidente, 
Signé 
A. Stoltz-Valette  
 
La greffière, 
 
 
Signé 
 
 
L. Thomas 
 
 
La République mande et ordonne au préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente ordonnance.