TA75 · 4e Section - 1re Chambre — 23 avril 2026

Vu la procédure suivante :  
 
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 26 septembre 2023 et 18 avril 2025, la SCI Raphaëlle, représentée par Me Jobelot, demande au tribunal : 
 
1°) d’annuler l’arrêté du 28 juillet 2023 par lequel la maire de Paris a refusé sa demande de permis de construire, enregistrée sous le n° PC 075 10221V00052, pour la modification de la devanture et le changement de destination d’un commerce en hébergement hôtelier situé 88 rue de Cléry dans le 2ème arrondissement de Paris ; 
 
2°) d’enjoindre à la maire de Paris de délivrer l’autorisation sollicitée dans un délai de 15 jours et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la notification du présent jugement ; 
 
3°) de mettre à la charge de la Ville de Paris une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
La société Raphaëlle soutient, dans le dernier état de ses écritures, que : 
- l’arrêté attaqué est entaché d’incompétence de son signataire ; 
- il est insuffisamment motivé ; 
- il est entaché d’une erreur de droit dès lors que la délibération n°2021 DLH 460 du 15 décembre 2021 n’est pas applicable au projet et qu’elle a été partiellement annulée par la cour administrative d’appel de Paris dans son arrêt du 6 février 2025 n° 24PA00475 ; en tout état de cause, le motif opposé sur son fondement est entaché d’une erreur d’appréciation dès lors que le projet ne rompt pas l’équilibre entre l’emploi, l’habitat, les commerces et les services ; 
- la substitution de motifs demandée par la Ville de Paris dans son mémoire en défense ne saurait être accueillie dès lors qu’elle repose sur des faits nouveaux, supposément survenus postérieurement à la date de la décision attaquée et jamais constatés ni vérifiés par l’administration elle-même ; en outre, les pièces produites ne permettent aucunement de démontrer la réalité d’un usage illégal du sous-sol sachant que sa demande de permis de construire exclut expressément tout aménagement de ce dernier.  
 
Par des mémoires en défense, enregistrés les 25 mars 2025 et 24 septembre 2025, la Ville de Paris conclut au rejet de la requête. 
 
Elle soutient que :  
- à titre principal, les moyens invoqués par la société requérante ne sont pas fondés ; 
- à titre subsidiaire, l’arrêté attaqué peut être également fondé sur la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et de l’article UG 7 du règlement du plan local d’urbanisme, ainsi que sur la fraude.  
 
Vu les autres pièces du dossier ; 
 
Vu :  
- le code du tourisme ; 
- le code de l’urbanisme ; 
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Mareuse, première conseillère, 
- les conclusions de M. Grandillon, rapporteur public, 
- et les observations de Me Drouet pour la SCI Raphaëlle. 
 
Considérant ce qui suit :  
 
1. La SCI Raphaëlle a, le 17 janvier 2020, déposé une déclaration préalable en vue de modifier la devanture d’un commerce situé au rez-de-chaussée du 88 rue de Cléry dans le 2ème arrondissement à Paris. La maire de Paris s’y est opposée par un arrêté du 5 mars 2020 au motif que le projet méconnaissait le 2° de l’article UG 11.1.4 du règlement du plan local d'urbanisme de la Ville de Paris. Le 2 juin 2020, la société Raphaëlle a présenté une demande de permis de construire sur le même immeuble en vue du changement de destination d’un commerce en hébergement hôtelier avec modification de la devanture, laquelle a été rejetée pour le même motif que sa demande précédente, par un arrêté du 4 décembre 2020. Le 22 février 2021, la société Raphaëlle a déposé une nouvelle demande de permis de construire ayant le même objet, qui a été à nouveau refusé par un arrêté du 5 octobre 2021 au motif que le projet méconnaissait l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme. Par un jugement du 28 avril 2023 n°2126511, le tribunal administratif de Paris a annulé cet arrêté et a enjoint à la maire de Paris de réexaminer la demande de permis de construire de la société requérante dans le délai de deux mois à compter de la notification du jugement. A la suite de ce réexamen, et alors que la société Raphaëlle avait confirmé sa demande par un courrier du 10 juin 2023, reçu le 14 juin suivant, la maire de Paris a de nouveau refusé le permis de construire sollicité par un arrêté du 28 juillet 2023. Par la présente requête, la société Raphaëlle demande au tribunal d’annuler cette décision. 
 
Sur la nature de la demande de la société Raphaëlle : 
 
2. Aux termes du IV bis de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, dans sa version en vigueur : « Sur le territoire des communes ayant mis en œuvre la procédure d'enregistrement prévue au III, une délibération du conseil municipal peut soumettre à autorisation la location d'un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme. / Cette autorisation est délivrée au regard des objectifs de protection de l'environnement urbain et d'équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, par le maire de la commune dans laquelle est situé le local. / Lorsque la demande porte sur des locaux soumis à autorisation préalable au titre d'un changement de destination relevant du code de l'urbanisme, l'autorisation prévue au premier alinéa tient lieu de l'autorisation précitée dès lors que les conditions prévues par le code de l'urbanisme sont respectées. (…) » L’article R. 324-1-7 du même code, dans sa version en vigueur, dispose que : « Lorsque la location d'un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme comporte un changement de destination ou de sous-destination soumis à permis de construire en application du c de l'article R. * 421-14 du code de l'urbanisme, ou un changement de destination soumis à déclaration préalable en application du b de l'article R. * 421-17 du même code, l'autorisation prévue au premier alinéa du IV bis de l'article L. 324-1-1 tient lieu de permis de construire ou de décision de non-opposition à déclaration préalable. / Dans ce cas, cette autorisation est demandée, instruite, délivrée et exécutée dans les conditions prévues par le code de l'urbanisme pour l'autorisation dont elle tient lieu, sous réserve des dispositions suivantes : / 1° La demande déposée en application de l'article R. * 423-1 du code de l'urbanisme comporte une mention indiquant qu'elle est également déposée au titre du troisième alinéa du IV bis de l'article L. 324-1-1 du présent code. Elle est complétée des éléments mentionnés à l'article R. 324-1-6 qui ne figurent pas dans le dossier de demande de permis de construire ou de déclaration préalable en application des sections 2 et 3 du chapitre 1er du titre III du livre IV de la partie réglementaire du code de l'urbanisme ; (…) ». Aux termes de l’article R. 425-32 du code de l’urbanisme : « Lorsque la location d'un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme soumise à l'autorisation prévue au premier alinéa du IV bis de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme comporte un changement entre les différentes destinations et sous-destination définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 du présent code, cette autorisation tient lieu de permis de construire ou de décision de non-opposition à déclaration préalable si l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation d'urbanisme a donné son accord, le cas échéant assorti de prescription motivée, dans l'un des délais prévus aux articles R. * 423-23 à R. 423-37-2, selon le cas applicable. / (…) / Cette autorisation est demandée, instruite, délivrée et exécutée dans les conditions prévues au présent livre, sous réserve des dispositions de l'article R. 324-1-7 du code du tourisme. » 
 
3. Il résulte notamment de ces dispositions que, pour qu’une autorisation de location d’un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme tienne également lieu d’autorisation d’urbanisme, le titulaire doit déposer une demande d’autorisation d’urbanisme en application de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, indiquant expressément que la demande est également réalisée sur le fondement du IV bis de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, et comportant les informations prévues à l’article R. 324-1-6 du même code, à savoir la surface du local, le nombre de pièces, et les caractéristiques du bien mis en location, dont le nombre maximal de personnes pouvant être accueillies. Il ne résulte en revanche ni des dispositions du code de l’urbanisme ni des dispositions du code du tourisme qu’une demande d’autorisation d’urbanisme comportant un changement de sous-destination vers la sous-destination hébergement touristique doive également être considérée, en l’absence d’indications en ce sens dans le dossier de la déclaration préalable ou du permis de construire, comme une demande d’autorisation sur le fondement du IV bis de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme. 
 
4. En l’espèce, d’une part, la demande de permis de construire initialement déposée par la société Raphaëlle le 22 février 2021, soit avant l’adoption de la délibération du 15 décembre 2021 du conseil municipal de la Ville de Paris soumettant à autorisation la location d’un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme, ne peut être considérée comme valant demande d’autorisation sur le fondement du IV bis de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que la société Raphaëlle n’a pas modifié son dossier de demande de permis de construire à l’occasion du réexamen conduit par la Ville de Paris à la suite de l’annulation de la décision du 5 octobre 2021 par le tribunal administratif de Paris. Par suite, la décision attaquée vaut uniquement rejet de la demande d’autorisation d’urbanisme de la société requérante. 
 
Sur les conclusions à fin d’annulation : 
 
En ce qui concerne la légalité externe : 
 
5. En premier lieu, par un arrêté du 23 mars 2023, régulièrement publié au bulletin municipal officiel de la Ville de Paris du 27 mars suivant, la maire de Paris a donné délégation à M. A... B..., signataire de l’acte contesté, chef du Service du Permis de Construire et du Paysage de la Rue, en vue de signer, notamment, les actes relatifs aux permis de construire. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’arrêté attaqué manque en fait. 
 
6. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque la décision rejette la demande ou s'oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. / Cette motivation doit indiquer l'intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d'opposition, notamment l'ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l'article L. 421-6. / (…) ». 
 
7. La décision attaquée vise les dispositions dont la maire de Paris a entendu faire application et comporte les considérations de fait sur lesquelles elle se fonde tirées de ce que le projet serait situé dans un périmètre marqué par une forte densité de meublés touristiques. A cet égard, la circonstance que le motif opposé par la maire de Paris ne l’a pas été lors du premier rejet de sa demande de permis de construire est sans incidence sur le caractère suffisamment motivé de l’arrêté attaqué. Par suite, le moyen tiré de son insuffisante motivation doit être écarté. 
 
En ce qui concerne la légalité interne : 
 
S’agissant du bien-fondé de l’unique motif de refus opposé par la maire de Paris : 
 
8. Ainsi qu’il a été dit au point 4, la demande de permis de construire déposée par la société Raphaëlle le 22 février 2021, confirmée le 10 juin 2023, ne pouvait être interprétée comme tendant également à la délivrance d’une autorisation de location d’un meublé de tourisme sur le fondement du code du tourisme. La société Raphaëlle est ainsi fondée à soutenir que la maire de Paris ne pouvait refuser sa demande de permis de construire au motif que son projet contribuerait à rompre l’équilibre entre l’emploi, l’habitat, les commerces et les services en méconnaissance de l’article 2 du règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations visant la location de locaux à usage commercial en meublés de tourisme. Le moyen tiré de l’erreur de droit doit ainsi être accueilli. 
 
S’agissant de la substitution de motifs demandée par la Ville de Paris : 
 
9. L’administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l’excès de pouvoir que la décision dont l’annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l’auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d’apprécier s’il résulte de l’instruction que l’administration aurait pris la même décision si elle s’était fondée initialement sur ce motif. Dans l’affirmative il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu’elle ne prive pas le requérant d’une garantie procédurale liée au motif substitué. 
 
10. La Ville de Paris fait valoir que la décision contestée peut également être justifiée par la circonstance que le projet de la société Raphaëlle méconnaîtrait les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et de l’article UG 7 du règlement du plan local d’urbanisme de Paris et par l’existence de manœuvres frauduleuses dans la demande de permis de construire. 
 
11. D’une part, un permis de construire n'a d'autre objet que d'autoriser la construction d'immeubles conformes aux plans et indications fournis par le pétitionnaire. La circonstance que ces plans et indications pourraient ne pas être respectés ou que ces immeubles risqueraient d'être ultérieurement transformés ou affectés à un usage non conforme aux documents et aux règles générales d’urbanisme n'est pas, par elle-même, sauf le cas d’éléments établissant l’existence d’une fraude à la date de la délivrance du permis, de nature à affecter la légalité de celui-ci. 
 
12. D’autre part, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ». Aux termes de l’article 27-1 du règlement sanitaire départemental de Paris : « 27-1 - Interdiction d'habiter dans les caves, sous-sols. / L'interdiction d'habiter dans les caves, sous-sols, combles et pièces dépourvues d'ouverture est précisée dans l'article L43 du code de la santé. ». Selon l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, qui a remplacé l’ancien article L43 du même code : « Ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l'article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d'ouverture sur l'extérieur ou dépourvues d'éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l'habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation. » Aux termes de l’article 40 du règlement sanitaire départemental de Paris : « 40-1 - Ouvertures et ventilations. / Les pièces principales et les chambres isolées doivent être munies d'ouvertures donnant à l'air libre et présentant une section ouvrante permettant une aération satisfaisante. (…) 40-2 - Eclairement naturel. / L'éclairement naturel au centre des pièces principales ou des chambres isolées doit être suffisant pour permettre, par temps clair, l'exercice des activités normales de l'habitation sans le secours de la lumière artificielle. (…) » Aux termes de l’article UG 7 du règlement du plan local d’urbanisme de Paris, applicable à la date d’intervention de la décision annulée en application de l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme  : « Toute pièce principale doit être éclairée par au moins une baie comportant une largeur de vue égale à 4 mètres au minimum (…) Toutefois, les changements de destinations de locaux non conformes à ces normes (prospect et largeur de vue) peuvent être admis à condition qu’après travaux, les locaux présentent des conditions d’hygiène, de sécurité et d’éclairement satisfaisantes et, s’ils sont occupés par de l’habitation, répondent aux normes du logement décent. Cette possibilité n’existe que pour les locaux achevés à la date d’entrée en vigueur du présent règlement. (…) ».  Aux termes des dispositions générales de ce règlement : « VIII Définition – (…) Une pièce principale doit comporter au moins une baie constituant son éclairement premier, qui satisfasse aux trois conditions suivantes : / a- comporter une hauteur d'allège ne dépassant pas 1,20 mètre, / b- posséder la plus importante superficie de clair de jour, si la pièce comporte d’autres baies, c- disposer d’un éclairement conforme aux dispositions des articles 7 et 8 (largeur de vue, prospect) et 10 (gabarit-enveloppe). » 
 
13. En l’espèce, il ressort du dossier de demande de permis de construire que ce dernier a notamment pour objet de régulariser le changement de destination d’un local commercial en hébergement touristique comprenant une seule pièce au rez-de-chaussée de l’immeuble situé 88 rue Cléry dans le 2ème arrondissement de Paris, ainsi qu’en atteste un constat d’huissier établi le 7 juin 2023. Toutefois, il ressort des pièces produites en défense, et en particulier des captures d’écran de la plateforme Airbnb et des commentaires laissés sur le site par les clients, que le local proposé à la location depuis 2022 se compose en réalité d’un rez-de-chaussée, comprenant une chambre isolée du salon par une cloison, ainsi que d’un sous-sol, accessible depuis le rez-de-chaussée, comprenant une seconde chambre. Par suite, ainsi que le fait valoir la ville en défense, la demande de permis de régularisation, qui aurait dû porter sur l’ensemble du local y compris le sous-sol, est entachée d’une fraude. 
 
14. Il ressort en outre des pièces du dossier que la chambre située au sous-sol du local faisant l’objet du permis de construire est dépourvue de toute ouverture, et que la chambre située au rez-de-chaussée, qui est isolée du salon par une cloison, ne comporte aucune baie constituant son éclairement premier, en méconnaissance des dispositions précitées des articles R. 111-2 du code de l’urbanisme et de l’article UG 7.1 du règlement du plan local d’urbanisme de Paris. 
 
15. Alors qu’il résulte de l’instruction que la maire de Paris aurait pris la même décision si elle s’était initialement fondée la fraude et la méconnaissance des dispositions précitées pour refuser le permis de construire sollicité par la société requérante, il y a lieu de procéder à la substitution de motifs demandée, qui ne la prive d’aucune garantie procédurale. 
 
16. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation de la requête doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, les conclusions à fin d’injonction et celles présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
 
D E C I D E : 
 
 
Article 1er : La requête de la SCI Raphaëlle est rejetée. 
 
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Raphaëlle et à la Ville de Paris. 
 
 
Délibéré après l'audience du 9 avril 2026, à laquelle siégeaient : 
 
Mme Nathalie Amat, présidente, 
M. Gaël Raimbault, premier conseiller, 
Mme Sybille Mareuse, première conseillère. 
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 avril 2026. 
 
 
La rapporteure, 
signé 
S. Mareuse 
La présidente, 
signé 
N. Amat 
 
 
 
La greffière, 
 
 
signé 
L. Thomas 
 
La République mande et ordonne au préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris, en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.