TA75 · 4e Section - 1re Chambre — 23 avril 2026

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 22 novembre 2023 et 30 juin 2024, la SCI Belleville, représentée par Me Guerin, doit être regardée comme demandant au tribunal, dans le dernier état de ses écritures : 
 
1°) d’annuler l’arrêté du 13 novembre 2023 par lequel la maire de Paris a opposé un sursis à statuer pour une durée de deux ans sur sa déclaration préalable, enregistrée sous le n° DP 075 110 23 V0512222 et déposée le 27 octobre 2023, ayant pour objet le changement de destination d’un bureau en hébergement touristique au R+2 de l’immeuble situé 14 boulevard Saint-Martin dans le 10ème arrondissement de Paris ; 
 
2°) d’enjoindre à la maire de Paris de ne pas s’opposer à la déclaration préalable, ou à tout le moins de réexaminer sa demande ; 
 
3°) de mettre à la charge de la Ville de Paris une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
La SCI Belleville soutient que : 
- l’arrêté est entaché d’incompétence ; l’arrêté portant délégation de signature n’a pas été signé par la maire de Paris et n’est pas exécutoire, n’ayant pas été transmis au contrôle de légalité ; 
- il n’a pas été transmis au contrôle de légalité ; 
- il est insuffisamment motivé dès lors que l’avis de la mairie du 10ème arrondissement en date du 10 novembre 2023 n’est pas joint et que les circonstances de fait mentionnées ne sont pas propres à l’espèce ; 
- il est entaché d’erreur de droit et de défaut d’examen dès lors que, d’une part, la maire de Paris n’a pas démontré en quoi précisément son projet pouvait être de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan local d’urbanisme, et, d’autre part, aucune autorisation d’urbanisme n’était requise ; en outre, le projet litigieux ne constitue ni une construction, ni une installation, ni une opération au sens de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme ; 
- il est entaché d’une erreur d’appréciation dans la mise en œuvre des dispositions de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme sachant qu’en outre des projets similaires ont été accordés par la Ville de Paris à proximité de l’immeuble où se situe le projet ; 
- alors que le sursis à statuer ne peut être opposé qu’en vertu d’orientations ou de règles que le futur plan local d’urbanisme pourrait légalement prévoir, le projet de règlement est entaché d’erreur de droit et d’erreur manifeste d’appréciation ; il prévoit une interdiction générale et absolue qui n’est, à ce titre, ni nécessaire, ni proportionnée, en méconnaissance des articles L. 151-9 et R. 151-30 du code de l’urbanisme ; il méconnaît également les principes de liberté du commerce et de l’industrie, de liberté d’entreprendre et le droit de propriété et crée au surplus une rupture d’égalité ; cette règle ne saurait découler des orientations du projet d’aménagement et de développement durables. 
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 3 mai 2024, la Ville de Paris, représentée par Me Santoni, conclut : 
 
1°) au rejet de la requête ; 
 
2°) à ce que la SCI Belleville lui verse une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
Elle soutient que : 
- à titre principal, la requête est irrecevable dès lors que la société requérante ne justifie pas de sa qualité et de sa capacité à agir ; 
- à titre subsidiaire, les moyens invoqués ne sont pas fondés. 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code de l’urbanisme ; 
- le code de justice administrative.  
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.  
 
Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
- le rapport de Mme A..., 
- les conclusions de M. Grandillon, rapporteur public, 
- les observations de Me Lahiteau pour la SCI Belleville, 
- et celles de Me Tonani pour la Ville de Paris. 
 
Considérant ce qui suit :  
 
1. La SCI Belleville a déposé le 27 octobre 2023 une déclaration préalable, enregistrée sous le n° DP 075 110 23 V0512222 pour le changement de destination d’un bureau de 210,10 m² en hébergement hôtelier au R+2 de l’immeuble situé 14 boulevard Saint-Martin dans le 10ème arrondissement de Paris. Par un arrêté du 13 novembre 2023, la maire de Paris a sursis à statuer sur cette déclaration préalable pour une durée de deux ans. La SCI Belleville demande au tribunal l’annulation de cet arrêté. 
 
Sur les conclusions à fin d’annulation : 
 
En ce qui concerne la légalité externe : 
 
2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 422-1 du code de l’urbanisme : « L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire, d'aménager ou de démolir et pour se prononcer sur un projet faisant l'objet d'une déclaration préalable est : / a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu (…) ». 
 
3. En l’espèce, l’arrêté litigieux du 13 novembre 2023 a été signé par M. B... C..., adjoint au chef du service du permis de construire et du paysage de la rue qui, par un arrêté du 27 juillet 2023, régulièrement publié au bulletin officiel de la Ville de Paris du 31 juillet 2023, a reçu délégation de signature à effet de signer notamment les « arrêtés, actes, décisions et correspondances concernant les déclarations préalables ». L’arrêté du 27 juillet 2023 a été signé par la maire de Paris, peu importe à cet égard si dans sa version publiée l’arrêté ne comprend pas cette signature, et transmis au contrôle de légalité le même jour. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’acte attaqué doit être écarté. 
 
4. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales : « I.- Sont transmis au représentant de l'Etat dans le département ou à son délégué dans l'arrondissement, dans les conditions prévues au II : (…) 6° Le permis de construire et les autres autorisations d'utilisation du sol et le certificat d'urbanisme délivrés par le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale, lorsqu'il a reçu compétence dans les conditions prévues aux articles L. 422-1 et L. 422-3 du code de l'urbanisme ; (…) » 
 
5. Contrairement à ce que soutient la société requérante, il ne ressort pas de ces dispositions que les décisions portant sursis à statuer sur une déclaration préalable doivent être transmises au contrôle de légalité. En tout état de cause, à supposer même que la décision litigieuse était soumise à une telle transmission, cette omission n’aurait pas d’incidence sur sa légalité. Le moyen tiré de ce que l’arrêté litigieux n’a pas été transmis au contrôle de légalité ne peut, dès lors, être utilement invoqué. 
 
6. En troisième lieu, aux termes de l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme : « (…) Le sursis à statuer doit être motivé (…) ». 
 
7. En l’espèce, l’arrêté attaqué se réfère aux dispositions de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme, qui fondent le sursis à statuer, et fait référence à la procédure de révision du plan local d’urbanisme de la Ville de Paris. Il précise, après avoir visé la nature du projet, que ce dernier méconnaît manifestement une orientation du projet d’aménagement et de développement durables ainsi que des dispositions du projet de règlement du futur plan local d’urbanisme interdisant, dans le secteur d’implantation du projet, la création de toute surface à destination d’autres hébergements touristiques ainsi que, dans toute la zone UG, la transformation de bureaux en autres hébergements touristiques sur des terrains comportant des surfaces destinées à l’habitation. Par ailleurs, dès lors que l’avis de la mairie du 10ème arrondissement ne constitue pas le fondement de la décision litigieuse, il n’avait pas à être joint à cette dernière. Le moyen tiré de son insuffisante motivation doit, dès lors, être écarté. 
 
 
En ce qui concerne la légalité interne : 
 
8. Aux termes de l’article L. 421-1 du code de l’urbanisme : « L'autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis ou, en cas d'opposition ou de prescriptions, sur la déclaration préalable. / Il peut être sursis à statuer sur toute demande d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus au 6° de l'article L. 102-13 et aux articles L. 121-22-3, L. 121-22-7, L. 153-11 et L. 311-2 du présent code et par l'article L. 331-6 du code de l'environnement. (…) » Aux termes de l’article L. 153-11 du même code : « L'autorité compétente mentionnée à l'article L.L. 153-8 prescrit l'élaboration du plan local d'urbanisme et précise les objectifs poursuivis et les modalités de concertation, conformément à l'article L. 103-3. / (…) / L'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 424-1, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan dès lors qu'a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable. » 
 
9. En application de ces dispositions, un sursis à statuer ne peut être opposé à une demande d’autorisation d’urbanisme qu'en vertu d'orientations ou de règles que le futur plan local d'urbanisme pourrait légalement prévoir, et à la condition que la construction, l'installation ou l'opération envisagée soit de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse son exécution. 
 
S’agissant de l’exception d’illégalité du futur plan local d’urbanisme : 
 
10. La société requérante, qui demande l’annulation par la voie de l’exception du futur plan local d’urbanisme de Paris, doit être regardée comme soulevant un moyen tiré de l’exception d’illégalité de ce futur règlement. 
 
11. En premier lieu, aux termes de l’article L. 151-8 du code de l’urbanisme : « Le règlement fixe, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durables, les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés aux articles L. 101-1 à L. 101-3. ». 
 
12. Contrairement à ce que soutient la SCI Belleville, en interdisant dans un secteur délimité la création de toute surface à destination d’autres hébergements touristiques ainsi que, dans toute la zone UG, la transformation de bureaux en autres hébergements touristiques sur des terrains comportant des surfaces destinées à l’habitation, le projet de règlement du futur plan local d’urbanisme de la Ville de Paris est cohérent avec les orientations du projet d’aménagement et de développement durables, et notamment l’orientation 21, qui vise à endiguer les dynamiques d’exclusion et de spéculation immobilière, notamment en réduisant la vacance et en s’opposant aux résidences secondaires et aux meublés touristiques, ces deux derniers phénomènes contribuant particulièrement, ainsi que l’explique le rapport de présentation, aux tensions sur le marché et à exclure de nombreux parisiens de l’accès au logement. Le moyen tiré de l’incohérence du futur règlement avec le projet d’aménagement et de développement durables doit dès lors être écarté. 
 
13. En deuxième lieu, d’une part, selon l’article L. 151-9 du code de l’urbanisme : « Le règlement délimite les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger. / Il peut préciser l'affectation des sols selon les usages principaux qui peuvent en être faits ou la nature des activités qui peuvent y être exercées et également prévoir l'interdiction de construire. / Il peut définir, en fonction des situations locales, les règles concernant la destination et la nature des constructions autorisées ». Aux termes de l’article R. 151-30 du même code : « Pour des raisons de sécurité ou salubrité ou en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durables, le règlement peut, dans le respect de la vocation générale des zones, interdire : / 1° Certains usages et affectations des sols ainsi que certains types d'activités qu'il définit ; /2° Les constructions ayant certaines destinations ou sous-destinations. » Selon l’article R. 151-33 de ce code : « Le règlement peut, en fonction des situations locales, soumettre à conditions particulières : / 1° Les types d'activités qu'il définit ; / 2° Les constructions ayant certaines destinations ou sous-destinations. »  
 
14. D’autre part, aux termes de l’article UG 1.3.3 du projet de règlement du futur plan local d’urbanisme existant à la date de l’arrêté litigieux : « Autres hébergements touristiques : / Sur les terrains* comportant des locaux relevant de la destination* Habitation, sont interdits : / - les constructions neuves, extensions* et surélévations* relevant de la sous-destination* Autres hébergements touristiques ; / - le changement de sous-destination* des locaux relevant de la sous-destination* Bureau vers la sous-destination* Autres hébergements touristiques. / Dans le secteur d’encadrement des hébergements touristiques délimité aux documents graphiques du règlement, la création de locaux relevant de la sous-destination* Autres hébergements touristiques est interdite. ». 
 
15. Contrairement à ce que fait valoir la société requérante, l’interdiction prévue à l’article UG 1.3.3 n’est pas générale et absolue, l’interdiction de création d’hébergements touristiques ne concernant qu’une partie du territoire de la Ville de Paris et, pour le reste de la zone UG, uniquement les parcelles comprenant des logements. Si le secteur d’encadrement des hébergements touristiques couvre l’ensemble des onze premiers arrondissements de Paris, cela ne représente que 32 % de la surface de la zone UG. Par ailleurs, cette limite a été choisie en retenant les arrondissements comportant des îlots accueillant plus de 75 meublés touristiques déclarés pour 1 000 résidences principales, qui accueillent également entre 3,4% et 10,6% d’annonces de location de logements entiers rapportées au nombre de logements. Cet encadrement est en outre justifié et proportionné aux objectifs d’intérêt général visant à favoriser l’accès au logement en limitant les tensions sur le marché de l’immobilier. A cet égard, les orientations du projet d’aménagement et de développement durables ainsi que le projet du futur règlement du plan local d’urbanisme reposent sur des études réalisées par l’association Apur qui, si elles rendent compte de la difficile mesure des locations de meublés touristiques compte tenu du peu de données disponibles, font état du lien existant entre la tension du marché de l’achat et du locatif à Paris et l’explosion ces dernières années de la location de meublés touristiques. Il ressort de ces études, ainsi que du projet de rapport de présentation, qu’en 2020, 65 000 logements étaient proposés en location sur la seule principale plateforme en ligne, sachant que, dans 87 % des cas, le logement entier est mis à la location. En 2023, environ 25 000 logements à Paris sont consacrés à une activité permanente d’hébergement touristique et, ainsi, détournés du marché traditionnel. S’il n’est pas contesté que l’hébergement touristique n’est pas à lui seul à l’origine des tensions sur le marché immobilier, il en constitue une source essentielle et en progression. Enfin, si les locaux relevant de la sous-destination bureau ne constituent pas des logements, le projet de plan local d’urbanisme de Paris prévoit une diminution de ces surfaces et, au regard des éléments rappelés ci-dessus, il lui est loisible d’orienter le changement de destination de celles qui peuvent être transformées en hébergement vers la destination habitation plutôt que vers l’hébergement touristique. Dans ces circonstances, ni les dispositions projetées de l’article UG.1.3.3 du règlement du plan local d’urbanisme, ni d’ailleurs les mentions du projet d’aménagement et de développement durables qui les fondent, ne méconnaissent les dispositions du code de l’urbanisme citées au point 13. Pour les mêmes motifs, le projet de règlement du futur plan local d’urbanisme n’est entaché d’aucune erreur d’appréciation ni d’erreur de droit. 
 
16. En troisième lieu, il est soutenu que les dispositions de l’article UG 1.3.3 du projet de règlement du futur plan local d’urbanisme méconnaîtraient les principes de liberté d’entreprendre, de liberté du commerce et de l’industrie ainsi que le droit de propriété. Toutefois, ainsi qu’il a été dit ci-dessus, elles sont motivées par des considérations d’intérêt général et, dès lors qu’elles ne privent pas les propriétaires de biens immobiliers de perspective raisonnable de profit, n’apparaissent pas disproportionnées au regard de l’objectif poursuivi. Le moyen doit, dès lors, être écarté. Il en va de même du moyen tiré de la rupture d’égalité entre les propriétaires d’immeubles à affectation mixte (bureaux/habitation) et ceux comportant uniquement des locaux à destination d’activités économiques, dès lors que ces derniers peuvent s’avérer difficiles à transformer en habitation et que la cohabitation au sein d’une même construction entre hébergements touristique et permanent peut susciter des difficultés, de sorte que ces deux catégories d’immeubles ne se trouvent pas dans une situation comparable. 
 
17. Il résulte de tout ce qui précède que le moyen tiré de ce que les dispositions prévues au projet de plan local d’urbanisme seraient illégales doit être écarté. 
 
S’agissant des autres moyens de légalité interne : 
 
18. En premier lieu, aux termes de l’article R. 421-17 du code de l’urbanisme : « Doivent être précédés d'une déclaration préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R*421-14 à *R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants : / (…) / b) Les changements de destination d'un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R. 151-27; (…) le contrôle des changements de destination ne porte pas sur les changements entre sous-destinations d'une même destination prévues à l'article R. 151-28 ; (…) ». Aux termes de l’article R. 151-27 du même code : « Les destinations de constructions sont : / (…) / 3° Commerce et activités de service ; / (…) / 5° Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire. » Aux termes de l’article R. 151-28 du même code : « Les destinations de constructions prévues à l'article R. 151-27 comprennent les sous-destinations suivantes : / (…) / 3° Pour la destination " commerce et activités de service " : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, cinéma, hôtels, autres hébergements touristiques ; / (…) / 5° Pour la destination “ autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire ” : industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d'exposition, cuisine dédiée à la vente en ligne. » 
 
19. Il résulte des dispositions précitées qu’à la date de la décision attaquée, la sous-destination « bureau » relève de la destination « autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire », alors que les « autres hébergements touristiques » appartiennent à la destination « commerce et activités de service ». Par suite, le changement de destination projeté nécessitait une déclaration préalable en application du b) de l’article R. 421-17 du code de l’urbanisme. Le moyen tiré de ce qu’aucune autorisation d’urbanisme n’était nécessaire pour la réalisation du projet doit, dès lors, être écarté. 
 
20. En deuxième lieu, eu égard à leur objet, il résulte des dispositions citées au point 8, prises dans leur ensemble, que les opérations pouvant faire l’objet d’un sursis à statuer en application de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme comprennent les changements de destination soumis à déclaration préalable en application du code de l’urbanisme dès lors qu’ils sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan local d’urbanisme. Par suite, la SCI Belleville n’est pas fondée à soutenir que l’arrêté litigieux méconnaît le champ d’application de la loi. 
 
21. En troisième lieu, contrairement à ce que fait valoir la société requérante, la maire de Paris a sursis à statuer après avoir démontré que le projet envisagé pouvait être de nature à compromettre ou rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan local d’urbanisme, ce qu’elle a précisé dans les motifs de sa décision ainsi qu’il a été dit au point 7 du présent jugement. Par suite, le moyen tiré de l’erreur de droit, en l’absence d’examen particulier du projet litigieux, doit, être écarté. 
 
22. En quatrième lieu, la société requérante a déposé une déclaration préalable pour le changement de destination d’un bureau de 210,10 m² en hébergement touristique au R+2 d’un l’immeuble situé dans le 10ème arrondissement de Paris. Or, à la date de l’arrêté attaqué, la procédure de révision du plan local d’urbanisme de la Ville de Paris avait donné lieu à l’établissement des orientations générales du projet d’aménagement et de développement durables selon lesquelles figure la volonté d’endiguer les dynamiques d’exclusion et de spéculation immobilière, notamment en réduisant la vacance et en s’opposant aux résidences secondaires et aux meublés touristiques. Contrairement à ce que fait valoir la SCI Belleville, et ainsi qu’il a été dit au point 15 du présent jugement, cette orientation repose sur des études réalisées par l’association Apur qui, si elle rend compte de la difficile mesure des locations de meublés touristiques compte tenu du peu de données disponibles, fait état du lien existant entre la tension du marché de l’achat et du locatif à Paris et l’explosion ces dernières années de la location de meublés touristiques. Le projet de règlement du futur plan local d’urbanisme de la Ville de Paris a, en conséquence, notamment prévu d’interdire dans la zone UG le changement de sous-destination « bureau » vers la sous-destination « hébergements touristiques » sur les terrains comportant des locaux relevant de la destination « habitation », ainsi que la création de locaux relevant de la sous-destination « hébergements touristiques » dans le secteur d’encadrement des hébergements touristiques. Or, la société requérante ne conteste pas que son projet est situé dans le secteur d’encadrement des hébergements touristiques et que le terrain d’assiette comprend des logements. En outre, le changement de destination demandé, bien qu’il constitue un projet relativement modeste à l’échelle de la Ville de Paris, est en contradiction directe avec le parti pris d’urbanisme, qui touche plusieurs arrondissements de Paris et est donc susceptible de concerner un grand nombre de projets. En 2023, la Ville de Paris a ainsi opposé dans ce secteur près de 370 sursis à statuer à des demandes de changement de destination de bureaux vers l’hébergement touristique, représentant au total plus de 46 000 m2 de locaux de bureaux. Enfin, la circonstance que d’autres projets comparables aient été autorisés à proximité est sans incidence quant à la légalité de la décision contestée. Par suite, le changement de destination demandé par la société requérante était de nature à compromettre l’exécution du futur plan local d’urbanisme. Le moyen tiré de l’erreur d’appréciation doit, dès lors, être écarté. 
 
23. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu’il soit besoin d’examiner la fin de non-recevoir opposée en défense, que les conclusions à fin d’annulation de la SCI Belleville doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, ses conclusions à fin d’injonction. 
 
Sur les frais liés au litige : 
 
24. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la Ville de Paris, qui n’est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par la SCI Belleville au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. 
 
25. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge de la SCI Belleville la somme de 1 800 euros à verser à la Ville de Paris. 
D E C I D E : 
 
 
Article 1er : La requête de SCI Belleville est rejetée. 
 
Article 2 : La SCI Belleville versera à la Ville de Paris la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à SCI Belleville et à la Ville de Paris. 
 
 
Délibéré après l'audience du 9 avril 2026, à laquelle siégeaient : 
 
Mme Nathalie Amat, présidente, 
M. Gaël Raimbault, premier conseiller,  
Mme Sybille Mareuse, première conseillère. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 avril 2026. 
 
 
 
La rapporteure, 
 
 
 
 
signé 
S. A... 
 
La présidente, 
 
 
 
 
signé 
N. Amat 
 
La greffière, 
 
 
signé 
L. Thomas 
 
La République mande et ordonne au préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.