TA102 · 1ère Chambre — 7 juillet 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 8 janvier 2024, des pièces complémentaires enregistrées le 9 janvier 2024, et des mémoires complémentaires, enregistrés le 19 juillet 2024, le 6 septembre 2024, le 7 novembre 2024, le 17 janvier 2025 et le 14 mars 2025, la SCI DMD, représentée par Me Dorwling-Carter, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :  
 1°) de lui accorder le remboursement de la somme de 251 803,94 euros, correspondant au crédit d'impôt en faveur de l'investissement en outre-mer dans le secteur du logement locatif intermédiaire, prévu par le 1° du 4 du I de l'article 244 quater W du code général des impôts, au titre de l'exercice clos en 2021 ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 4 741,45 euros au titre de l'article     L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que :  
 - c'est à tort que l'administration a retenu qu'elle n'avait pas investi dans des logements neufs ;  
 - c'est à tort que l'administration a retenu que les logements n'ont pas été affectés à la résidence principale des locataires, pendant une durée de 5 ans ;  
 - c'est à tort que l'administration a retenu que les locataires ne respectaient pas les plafonds de ressources, définis par l'article 46 AG duodecies de l'annexe III du code général des impôts ;  
 - c'est à tort que l'administration a estimé qu'une partie de la surface des logements ne répond pas à la définition de " surface habitable ", au sens de l'article 46 AG terdecies de l'annexe III du code général des impôts. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés le 5 juillet 2024, le 8 août 2024 et le 10 octobre 2024, le directeur régional des finances publiques de la Martinique conclut, dans le dernier état de ses écritures, au rejet de la requête. 
 Il fait valoir que l'investissement, réalisé par la requérante, n'est pas éligible au crédit d'impôt sollicité, dès lors que les logements en cause n'ont pas été affectés à la résidence principale des locataires et, à titre subsidiaire, que le montant du crédit d'impôt sollicité doit être réduit, la surface habitable des logements ayant été surévaluée par la requérante.  
 En application de l'article R. 611-1 du code de justice administrative, le mémoire complémentaire du directeur régional des finances publiques de la Martinique, enregistré le           26 novembre 2024, n'a pas été communiqué.  
 Vu les autres pièces du dossier.  
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de la construction et de l'habitation ;  
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Lancelot, 
 - les conclusions de M. Phulpin, rapporteur public, 
 - et les observations de Me Dorwling-Carter, avocat de la SCI DMD.  
 Considérant ce qui suit :  
 1. La SCI DMD a pour activité l'acquisition de logements neufs, afin de les donner en location à des tiers. Le 1er octobre 2021, elle a acquis, pour un montant total de 900 000 euros TTC, deux maisons neuves à usage d'habitation, situées au lotissement Bel Air, sur le territoire de la commune du Vauclin. Assujettie à l'impôt sur les sociétés, la SCI DMD a sollicité, le                    18 mai 2022, le remboursement d'un crédit d'impôt, au titre des investissements en outre-mer dans le secteur du logement locatif intermédiaire, pour un montant de 315 000 euros. Cette demande a fait l'objet, le 9 novembre 2023, d'une décision expresse de rejet. La SCI DMD a alors présenté, le 26 décembre 2023, une nouvelle demande, assortie de justificatifs supplémentaires, tendant au remboursement de ce crédit d'impôt, au titre du même investissement, pour un montant de   290 323 euros. Par la présente requête, la SCI DMD demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures, de lui accorder le remboursement de ce crédit d'impôt, à hauteur de                251 803,94 euros.  
 Sur les conclusions aux fins de remboursement du crédit d'impôt :  
 2. Aux termes du 4 du I de l'article 244 quater W du code général des impôts : " Pour les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés qui exercent leur activité dans le département dans lequel l'investissement est réalisé [], le crédit d'impôt s'applique également : 1° Aux acquisitions ou constructions de logements neufs à usage locatif situés dans les départements d'outre-mer, [] si les conditions suivantes sont réunies : a) L'entreprise [] s'engage à louer l'immeuble nu dans les douze mois de son achèvement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et pendant cinq ans au moins à des personnes qui en font leur résidence principale ; b) Le loyer et les ressources du locataire n'excèdent pas des plafonds fixés par décret ". Aux termes du 4 du II du même article : " Pour les logements mentionnés au 4 du I, le crédit d'impôt est assis sur le prix de revient des logements, minoré, d'une part, des taxes et des commissions d'acquisition versées et, d'autre part, des aides publiques reçues. Ce montant est retenu dans la limite mentionnée au 5 de l'article 199 undecies A appréciée par mètre carré de surface habitable. Un décret précise la nature des sommes retenues pour l'appréciation du prix de revient des logements ". Aux termes du III du même article : " Le taux du crédit d'impôt est fixé à : [] 2° 35 % pour les entreprises et les organismes soumis à l'impôt sur les sociétés ".   
 3. En premier lieu, il résulte de l'instruction, et notamment de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux, dressée le 6 décembre 2021, que les deux maisons, acquises par la SCI DMD le 1er octobre 2021, présentent le caractère de logements neufs, ce qui n'est au demeurant nullement contesté par l'administration dans ses écritures.  
 4. En deuxième lieu, il résulte de l'instruction que, conformément aux dispositions précitées, le gérant de la SCI DMD a souscrit, le 30 mars 2022, l'engagement de louer les deux maisons, acquises le 1er octobre 2021, à des personnes qui en feraient leur résidence principale. Il résulte également de l'instruction que des contrats de location ont été conclus, le 28 mars 2022 s'agissant de la première maison, et le 17 mars 2022, s'agissant de la seconde maison, soit dans le délai d'un an à compter de leur acquisition, et que les locataires y ont établi leur résidence principale. Si ces contrats de location ont pris fin, respectivement, le 1er novembre 2022 et le          29 septembre 2022, les locataires ayant signifié leur congé, il résulte de l'instruction que les deux maisons ont été rapidement remises en location, à nouveau à des locataires y ayant établi leur résidence principale, et qu'elles demeurent louées à la date du présent jugement. Dans ces conditions, la SCI DMD est fondée à soutenir que c'est à tort que l'administration a estimé qu'elle n'avait pas respecté son engagement de louer les maisons pendant une durée minimale de 5 ans, à des locataires y établissant leur résidence principale.   
 5. En troisième lieu, il résulte de l'instruction, et notamment des avis d'imposition à l'impôt sur le revenu de chacun des locataires occupant les deux maisons, que leurs ressources ne dépassent pas les plafonds, définis à l'article 46 AG duodecies de l'annexe III du code général des impôts, ainsi que l'admet d'ailleurs l'administration dans le dernier état de ses écritures.  
 6. En quatrième lieu, aux termes du III de l'article 46 AG terdecies de l'annexe III du code général des impôts : " La surface à prendre en compte s'entend de la surface habitable au sens de l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation. Il est toutefois tenu compte de la surface des varangues dans une limite maximale de 14 mètres carrés ". Aux termes de l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation : " La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ".  
 7. Pour faire valoir que le montant du crédit d'impôt, sollicité par la SCI DMD, est erroné, l'administration fiscale expose que la surface habitable, déclarée par la SCI DMD pour chacune des deux maisons, telle qu'elle ressort des plans et attestations dressés par l'architecte en charge de la construction, doit être réduite de 8,06 m2, correspondant à une buanderie et à un espace de stockage et de rangement, dénommé sur les plans " LT + rangement ". Il ne ressort toutefois pas des dispositions précitées, ni d'aucune autre disposition législative ou réglementaire, que la buanderie qui bénéficie d'un accès par une porte donnant sur la cuisine, devrait être exclue du calcul de la surface habitable. En revanche, il résulte de l'instruction que le local dénommé " LT + rangement ", d'une superficie de 4,03 m2, n'est accessible que depuis l'extérieur de chacune des deux maisons, et présente ainsi le caractère d'une remise extérieure au logement, au sens des dispositions précitées de l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation. Par suite, contrairement à ce qu'expose la SCI DMD, la surface habitable à retenir s'élève à 130,10 m2.  
 8. Il résulte de tout ce qui précède qu'il y a lieu d'accorder à la SCI DMD le remboursement d'un crédit d'impôt, au titre de l'exercice clos en 2021, correspondant à 35 % du montant de son investissement, plafonné en retenant une surface habitable de 130,10 m2, soit un crédit d'impôt d'un montant de 242 610,48 euros. Le surplus de ses conclusions aux fins de remboursement doit être rejeté.    
 Sur les frais liés au litige :  
 9. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de l'Etat une quelconque somme, au titre des frais exposés par la SCI DMD et non compris dans les dépens.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : Il est accordé à la SCI DMD le remboursement d'un crédit d'impôt, d'un montant de 242 610,48 euros. 
 Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête de la SCI DMD est rejeté.  
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI DMD et au directeur régional des finances publiques de la Martinique. 
 Délibéré après l'audience du 19 juin 2025, à laquelle siégeaient : 
 M. Laso, président, 
 M. Lancelot, premier conseiller,  
 Mme Monnier-Besombes, conseillère,  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 juillet 2025. 
 Le rapporteur, 
 F. Lancelot  
 Le président, 
 J.-M. Laso 
 Le greffier, 
    J.-H. Minin 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.