TA35 · Tribunal Administratif de Rennes — 21 février 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 22 janvier 2024, M. D et Mme B F, représentés par Me Bourges, demandent au juge des référés de lever, en application de l'article L. 521-4 du code de justice administrative, la suspension de l'exécution de l'arrêté du 28 mars 2022 par lequel le maire de la commune de Ploemeur leur a délivré le permis de construire n° PC 56162 21 L0167, prononcée par l'ordonnance n° 2206542 du 24 janvier 2023 et de mettre à la charge solidaire de Mme I, de Mme G et de M. et Mme A C la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Ils soutiennent que : 
 - ils ont, par acte notarié du 29 juin 2023, fait donation de la nue-propriété de leur bien cadastré section HA n° 232 situé 4 rue Duguay-Trouin ; ils ont ensuite déposé en mairie de Ploemeur, le 7 novembre 2023, un dossier de demande de permis de construire modificatif, portant sur le projet initial, sur la seule parcelle cadastrée section HA n° 233, située 4 bis rue Duguay-Trouin, obtenu le 24 novembre 2023 ; 
 - la modification de la consistance de l'unité foncière assiette du projet a régularisé les vices retenus par le juge des référés, tirés de la méconnaissance des dispositions des articles Ub 3 et Ub 9 du règlement du plan local d'urbanisme ;  
 - le projet a également été modifié s'agissant de la hauteur du mur bordant la terrasse situé au sud-ouest de la construction, réduite à 4,5 m, de sorte que le vice tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article Ub 10 est également régularisé. 
 - les vices retenus sont purgés et la suspension de l'exécution de l'arrêté du 28 mars 2022 peut être levée. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 6 février 2024, Mme E I, Mme J G et M. et Mme H C, représentés par la Selarl Lexcap, concluent au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. et Mme F et de la commune de Ploemeur la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Ils font valoir que : 
 - le permis de construire modificatif délivré le 24 novembre 2023 l'a été au bénéfice d'une fraude à la loi, laquelle peut revêtir la forme d'un acte de droit privé : M. et Mme F ont procédé, suivant acte notarié du 29 juin 2023 et au profit de leurs trois enfants mineurs, à la donation de la nue-propriété de la parcelle cadastrée section HA n° 232, dans le seul but de procéder à la division artificielle de l'unité foncière dont ils étaient propriétaires et à l'échelle de laquelle la conformité de leur projet aux règles applicables devait être appréciée ; cette donation de la nue-propriété, qui n'avait jamais été envisagée par les époux F, lesquels avaient au contraire invoqué un projet de cession à terme de cette parcelle, intervient immédiatement après l'ordonnance du juge des référés ; cette donation ne porte que sur la nue-propriété, au profit des trois enfants mineurs dont ils sont représentants légaux ; 
 - le projet a pour assiette un lotissement qui n'a jamais été autorisé : toute division foncière ayant pour objet de distraire d'une unité foncière un terrain destiné à être bâti est constitutif d'un lotissement ; en l'espèce, l'unité foncière initiale du projet est la parcelle cadastrée section HA n° 106 et le terrain d'assiette du permis de construire modificatif est la parcelle cadastrée section HA n° 233, issue de la division de la parcelle initiale ; la division foncière, concomitante au projet de construction et ayant pour objet la création d'un terrain à bâtir, revêt le caractère d'un lotissement ; 
 - à titre subsidiaire, les dispositions de l'article R. 442-2 du code de l'urbanisme ne seraient pas applicables, la demande de permis de construire ne faisant pas expressément et précisément état de la division foncière et de la création d'un lotissement ; au surplus, cette division foncière, inhérente au projet de construction, ne procède pas d'un changement d'intention mais résulte d'une logique de division primaire, en vue d'échapper, précisément, aux règles du lotissement ; en tout état de cause, un permis de construire délivré au bénéfice de l'article R. 442-2 du code de l'urbanisme valant également décision de non-opposition à déclaration préalable, le permis de construire modificatif accordé le 24 novembre 2023 aurait une nature différente du permis de construire initial accordé le 28 mars 2022, de sorte qu'il ne pourrait le régulariser ; 
 - il est pris acte de la régularisation du vice tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article Ub 10 du règlement du plan local d'urbanisme, le projet nouveau créant toutefois une vue oblique méconnaissant les dispositions de l'article 679 du code civil, dont la réparation incombe au juge judiciaire ; 
 - les vices retenus, tirés de la méconnaissance des articles Ub 3 et Ub 9 du règlement du plan local d'urbanisme ne sont pas régularisés : le permis de construire modificatif est entaché de fraude ; en tout état de cause, dès lors que le permis de construire initial n'a été précédé d'aucune autorisation d'urbanisme afférente à la création d'un lotissement et que la division foncière est intervenue postérieurement à sa délivrance, le projet s'assimile à une division primaire, dont la légalité ne peut s'apprécier qu'à l'échelle de l'unité foncière d'origine, y compris à l'égard du permis de construire modificatif qui pourrait être sollicité après la division foncière : la seule circonstance qu'une division foncière soit intervenue postérieurement au permis de construire accordé le 28 mars 2022 n'a aucune incidence sur l'unité foncière à l'échelle de laquelle doit s'apprécier le respect des articles Ub 3 et Ub 9 du règlement du plan local d'urbanisme, laquelle est constituée par la parcelle originelle cadastrée section AH n° 106. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 8 février 2024, la commune de Ploemeur, représentée par Me Vos, conclut à ce que la suspension de l'exécution de l'arrêté du 28 mars 2022 par lequel le maire de la commune de Ploemeur a délivré aux époux F le permis de construire n° PC 56162 21 L0167, prononcée par l'ordonnance n° 2206542 du 24 janvier 2023, soit levée. 
 Elle fait valoir que la fraude ne saurait être retenue, les services instructeurs de la commune ayant été informés du montage juridique envisagé, outre que le juge administratif ne peut se prononcer sur la validité d'un acte de droit privé. 
 Vu : 
 - l'ordonnance n° 2206542 du 24 janvier 2023 ; 
 - les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal a désigné Mme Thielen, première conseillère, pour statuer sur les demandes de référé. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique du 8 février 2024 : 
 - le rapport de Mme Thielen ; 
 - les observations de Me Bourges, représentant M. et Mme F, qui conclut aux mêmes fins que sa requête, par les mêmes moyens et qui précise notamment que : 
 * l'intention de M. et Mme F a toujours été de construire une maison nouvelle puis de vendre leur maison actuelle, sans être soumis à l'aléa de vendre, sans certitude quant à la faisabilité de leur projet immobilier ; leur projet a évolué, compte tenu de la suspension de l'exécution de leur permis de construire, pour donner leur maison à leurs enfants ; il n'y a aucune intention frauduleuse dans leur démarche, dont la commune a été informée ; ils ne bénéficient pas d'un avantage indu et n'ont pas trompé le service instructeur ; le projet serait indiscutablement possible si les deux terrains avaient deux propriétaires distincts ;  
 * il n'y a pas de compétence liée pour constater la fraude et ils ont agi en toute transparence ; leur seule intention a été de trouver une solution pour rendre légal leur projet et de le maintenir conforme à leurs intérêts ; 
 * la notice initiale mentionne la division foncière, enregistrée au cadastre ; c'est au demeurant acté dans l'ordonnance du juge des référés ; le lotissement est ainsi autorisé par le permis de construire initial ;  
 * le lotissement n'est constitué que de la parcelle cadastrée section HA n° 233 à bâtir, dès lors qu'il est possible de distraire du périmètre d'un lotissement les lots déjà bâtis ; par suite, les règles du plan local d'urbanisme peuvent ne s'appliquer qu'à une seule parcelle, et non à l'unité foncière initiale ; 
 * les dispositions de l'article R. 151-21 du code de l'urbanisme excluent une application d'ensemble, lorsque l'objet même des dispositions s'y oppose ; en l'espèce, l'esprit des règles d'emprise et d'accès s'oppose à une appréciation d'ensemble, étant forcément, dans un lotissement, appliquées parcelle par parcelle et non au niveau global du lotissement ; 
 * l'éventuelle irrégularité nouvelle et subséquence de la construction implantée sur la parcelle n° 232 est sans incidence ; 
 - les observations de Me Colas, représentant Mme I, Mme G et M. et Mme A C, qui persiste dans ses conclusions, par les mêmes arguments, et fait notamment valoir que : 
 * le permis de construire modificatif est entaché de fraude, et ne régularise donc pas les vices retenus initialement ; en tout état de cause, même non frauduleux, il est illégal et ne régularise pas les vices ; 
 * l'acte de donation est constitutif, dans les circonstances de l'espèce, d'une fraude à la loi, c'est-à-dire d'un montage permettant de contourner l'application de la règle : la circonstance que la fraude procède d'un acte de droit privé ou que la commune ait été informée de la démarche est sans incidence ; la donation n'a visé qu'à créer artificiellement deux unités foncières ; 
 * la division foncière n'est intervenue qu'en juin 2023, par la création d'un lot destiné à être bâti ; pour autant, le lotissement n'a pas été autorisé et le permis de construire ne vaut pas déclaration préalable ; la division cadastrale antérieure est sans incidence ; 
 * les dispositions de l'article R. 442-2 du code de l'urbanisme sont inapplicables ; la division foncière est postérieure au permis de construire initial ; il s'agit donc d'une division primaire, interdite pour les maisons d'habitation ; ces dispositions ne peuvent s'appliquer dès lors que la division foncière s'intercale entre le permis de construire et le permis de construire modificatif ; 
 * le permis de construire modificatif est utilisé pour modifier le point de départ de l'analyse à laquelle le service instructeur doit procéder ; il changet également la nature du permis de construire ; 
 * à supposer même le lotissement légal, les règles s'apprécient tout de même à l'échelle de l'unité foncière globale, initiale, en application des dispositions de l'article R. 151-21 du code de l'urbanisme ; le lotissement n'étant pas autorisé, il n'est pas délimité ; ces dispositions ne permettent pas une application par parcelle des règles dont l'esprit s'y oppose, ce qui est le cas des dispositions méconnues par le projet ; 
 * la parcelle 232 méconnaîtrait désormais les règles en cause. 
 La commune de Ploemeur n'était pas représentée. 
 La clôture de l'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Par arrêté du 28 mars 2022, le maire de la commune de Ploemeur a délivré à M. et Mme F un permis de construire n° PC 56162 21 L0167, pour la construction d'une maison d'habitation sur terrain situé 4 bis rue Duguay Trouin, lieu-dit Le Courégant. Mme E I, Mme J G et M. et Mme A C ont demandé la suspension de l'exécution de cet arrêté, requête à laquelle il a été fait droit par ordonnance du juge des référés n° 2206542 du 24 janvier 2023, motifs pris de la méconnaissance des dispositions des articles Ub 3, Ub 9 et Ub 10 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Ploemeur. Par arrêté du 24 novembre 2023, le maire de la commune de Ploemeur a délivré aux époux F un permis de construire modificatif n° PC 56162 21 L0167 M01 et, par la présente requête, les intéressés demandent au juge des référés de lever, en application de l'article L. 521-4 du code de justice administrative, la suspension de l'exécution de l'arrêté du 28 mars 2022. 
 2. Aux termes de l'article L. 521-4 du code de justice administrative : " Saisi par toute personne intéressée, le juge des référés peut, à tout moment, au vu d'un élément nouveau, modifier les mesures qu'il avait ordonnées ou y mettre fin ". 
 3. Lorsque le juge des référés a ordonné la suspension de l'exécution d'un permis de construire sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative en relevant l'existence d'un ou plusieurs vices propres à créer un doute sérieux quant à sa légalité et qu'il est ensuite saisi d'une demande tendant à ce qu'il soit mis fin aux effets de cette suspension dans le cadre de la procédure régie par l'article L. 521-4 du même code, au motif qu'un permis modificatif ou une mesure de régularisation, produit dans le cadre de cette nouvelle instance, régularise le ou les vices précédemment relevés, il appartient à ce juge, pour apprécier s'il est possible de lever la suspension du permis ainsi modifié, après avoir mis en cause le requérant ayant initialement saisi le juge du référé suspension, de tenir compte, d'une part, de la portée du permis modificatif ou de la mesure de régularisation sur les vices précédemment relevés et, d'autre part, des vices allégués ou d'ordre public dont le permis modificatif ou la mesure de régularisation serait entaché et qui seraient de nature à y faire obstacle.  
 4. La suspension de l'exécution de l'arrêté du maire de la commune de Ploemeur du 28 mars 2022 portant délivrance du permis de construire n° PC 56162 21 L0167, prononcée par l'ordonnance n° 2206542, est fondée sur la circonstance qu'en l'absence de transfert en propriété ou en jouissance sur l'une ou l'autre des parcelles cadastrées section HA nos 232 et 233, issues de la division cadastrale de la parcelle cadastrée section HA n° 106, à la date d'obtention de l'autorisation d'urbanisme en litige ou, au plus tard, avant l'achèvement des travaux projetés, les parcelles en cause devaient être regardées comme constituant une unité foncière unique, à l'échelle de laquelle la conformité aux règles d'urbanisme applicables devait être appréciée.  
 5. Au soutien de leur demande de levée de suspension, M. et Mme F se prévalent de l'obtention du permis construire modificatif n° PC 56162 21 L0167 M01, délivré par arrêté du maire de la commune de Ploemeur du 24 novembre 2023, leur dossier de demande comprenant une attestation notariée de donation, le 29 juin 2023, par les époux F au profit de leurs trois enfants mineurs, respectivement nés les 5 septembre 2008, 11 mai 2012 et 21 mai 2017, de la nue-propriété sur le terrain cadastré section HA n° 232 supportant leur maison d'habitation. 
 6. Il résulte de l'instruction que cet acte de donation des époux F au profit de leurs enfants mineurs, dont ils sont les représentants légaux, de la nue-propriété sur la parcelle cadastrée section HA n° 232 et la maison d'habitation qu'elle supporte, quand bien même un tel acte ne serait réversible que dans des hypothèses exhaustivement énumérées, donne une apparence de légalité à la construction projetée sur la parcelle cadastrée section HA n° 233, mais n'a été effectuée qu'en vue d'échapper au principe rappelé au point 4 et à la non-conformité aux dispositions des articles UB 3 et UB 9 du règlement du plan local d'urbanisme dont leur projet initial était entaché. S'agissant, en particulier, des dispositions de l'article UB 9, dont la finalité est de limiter la densité urbanisée sur la zone, il résulte de l'instruction que ce montage a bien pour objet et effet de faire échapper la construction nouvelle à l'application de ces règles, dès lors que la construction existante implantée sur la parcelle cadastrée section HA n° 232, du fait de la soustraction de la superficie de la parcelle en cause, n° 233, ne respecterait plus ces dispositions, de sorte que l'ensemble continuerait de dépasser la densité maximale autorisée. Dans ces conditions, et nonobstant la circonstance que soit en cause un acte de droit privé ou que la commune de Ploemeur ait été informée du montage juridique mis en œuvre, voire l'ait approuvé, le moyen tiré de ce que le permis de construire modificatif est entaché de fraude apparaît propre, en l'état de l'instruction, à créer un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté du 24 novembre 2023 le délivrant.  
 7. En revanche, pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n'apparaît propre, en l'état de l'instruction, à créer un doute sérieux quant à sa légalité. 
 8. Il résulte de tout ce qui précède que l'élément nouveau que constitue l'intervention de l'arrêté du maire de la commune de Ploemeur du 24 novembre 2023 ne justifie pas qu'il soit mis fin à la suspension ordonnée le 24 janvier 2023 aux termes de l'ordonnance n° 2206542. Les conclusions présentées par M. et Mme F au titre de l'article L. 521-4 du code de justice administrative doivent, par suite, être rejetées. 
 Sur les frais liés au litige 
 9. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de laisser à la charge de chaque partie les frais d'instance exposés et non compris dans les dépens. 
 O R D O N N E : 
 Article 1er : La requête de M. et Mme F est rejetée. 
 Article 2 : Les conclusions présentées par Mme I, Mme G et M. et Mme A C au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à M. D F, à la commune de Ploemeur et à Mme E I, désignée représentante unique pour l'ensemble des défendeurs, en application de l'article R. 751-3 du code de justice administrative. 
 Une copie de l'ordonnance sera transmise au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Lorient en application de l'article R. 522-14 du code de justice administrative. 
 Fait à Rennes, le 21 février 2024. 
 Le juge des référés, 
 signé 
 O. ThielenLa greffière d'audience, 
 signé 
 A. Gauthier 
 La République mande et ordonne au préfet du Morbihan en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
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