TA69 · JU 9ème chambre — 12 décembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
I) Par une requête enregistrée le 11 janvier 2024, sous le n°2400365, M. A... B..., représenté par Me Jourda, demande au tribunal de : 
1°) prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière auxquelles il a été assujetti pour les années 2018 à 2023 dans la commune de Unieux ;  
2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 1 200 euros à lui verser sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Il soutient que : 
- la base de calcul des cotisations de taxe foncière de son habitation est excessive au regard de la base de calcul appliquée à l’habitation de son voisin ; 
- le local-type et le classement en catégorie 4 sont certainement erronés ; 
- plusieurs éléments servant à la détermination de la surface pondérée de sa propriété ne correspondent pas à l’état réel de la construction pour les éléments constitutifs du local : les coefficients de pondération retenus (5, pour le garage, 4 pour la cave, qui est un vide sanitaire, 2 pour la terrasse qui a une surface de 40 m² et non 400 m²) dépassent très largement ceux qui sont susceptibles d’être appliqués par détermination de la loi ; 
- le coefficient d’entretien retenu, soit 1,20, ne correspond pas à l’état de la construction qui a plus de 15 ans : plusieurs murs sont affectés de fissures importantes et le crépi extérieur se détache en plusieurs endroits ; le coefficient doit être réduit à 1 ; 
- les éléments de confort ayant conduit à évaluer la surface taxable à 300 m² pour une surface réelle de 153 m² sont manifestement erronés. 
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 18 avril 2024, le directeur régional des finances publiques d’Auvergne-Rhône-Alpes et du département du Rhône conclut au rejet de la requête. 
 
Il soutient que : 
- à la suite d’une visite de M. B..., le service a modifié la valeur locative du bien et a prononcé des dégrèvements d’office, pour les années 2018 à 2021, prescrites et deux dégrèvements pour les années 2022 et 2023 ; 
- ces dégrèvements sont intervenus sans faire l’objet d’une décision ; 
- néanmoins, M. B... conteste les taxes foncières auxquelles il reste assujetti sans nouvelle réclamation préalable ; 
- la requête ne serait recevable que pour les années 2022 et 2023 ; 
- les taxes foncières ont été établies sur la base de la nouvelle fiche H1, en tenant compte des surfaces réelles et des éléments de pondération ; 
- l’immeuble a été classé en catégorie 4 compte tenu de sa surface et de ses éléments de confort et de son état d’entretien à la date de sa construction (2005) ; 
- les coefficients de pondération correspondent à ceux envisagés par l’article 324 N de l’annexe III au code général des impôts ; 
- les équivalence de surface ont été calculé sur la base des dispositions de l’article 324 T de l’annexe III au code général des impôts et de la nouvelle fiche H1 établie par le contribuable ; 
- la maison voisine présente des caractéristiques différentes. 
 
Par ordonnance du 2 juillet 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 25 juillet 2025. 
 
 
II) Par une requête enregistrée le 22 août 2024, sous le n°2408383, M. A... B..., représenté par Me Jourda, demande au tribunal de : 
1°) prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière auxquelles il a été assujetti pour les années 2018 à 2023 ;  
2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 1 200 euros à lui verser sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Il soutient que : 
- le local de référence retenu est le local n°004 situé 26, rue Pierre Basset à Unieux ; 
- il développe une surface de 198 m² alors que son local développe une surface de 153 m² ; 
- le local de référence retenu comporte 3 salles d’eau, 1 cuisine de 9 m² et 8 pièces, alors que son local comporte 2 salles d’eau, aucune cuisine, et 7 pièces ; 
- le local de référence retenu s’est vu attribuer le code TB alors que son local ne peut se voir attribuer un tel code ; 
- en effet, le local de référence est situé dans un écrin de verdure et comporte une importante piscine creusée ; 
- son local est situé à proximité de nombreuses habitations et ne comporte pas de piscine ; il relève de la catégorie 5 ; 
- plusieurs éléments servant à la détermination de la surface pondérée de sa propriété ne correspondent pas à l’état réel de la construction pour les éléments constitutifs du local : les coefficients de pondération retenus (5, pour le garage, 4 pour la cave, qui est un vide sanitaire, 2 pour la terrasse qui a une surface de 40 m² et non 400 m²) dépassent très largement ceux qui sont susceptibles d’être appliqués par détermination de la loi ; 
- le coefficient d’entretien retenu, soit 1,20, ne correspond pas à l’état de la construction qui a plus de 15 ans : plusieurs murs sont affectés de fissures importantes et le crépi extérieur se détache en plusieurs endroits ; le coefficient doit être réduit à 1 ; 
- les éléments de confort ayant conduit à évaluer la surface taxable à 300 m² pour une surface réelle de 153 m² sont manifestement erronés. 
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 22 novembre 2024, le directeur régional des finances publiques d’Auvergne-Rhône-Alpes et du département du Rhône conclut au rejet de la requête. 
 
Il soutient que : 
- l’administration a reçu la réclamation de M. B... le 24 avril 2024 ; elle avait jusqu’au 24 octobre 2024 pour répondre ; la requête de M. B... est prématurée et irrecevable ; 
- la réclamation de M. B... portait sur la taxe foncière 2023 ; la requête faisant suite à cette réclamation ne peut porter sur les années antérieures ; 
- il renvoie aux arguments en défense présenté dans la requête n°2400365 et rappelle que le service a tenu compte de la surface déclarée dans le document H1 déposé le 7 novembre 2023. 
 
Par ordonnance du 2 juillet 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 25 juillet 2025. 
 
 
Vu : 
- les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code général des impôts ;  
- le livre des procédures fiscales ; 
- le code de justice administrative.  
 
 
La présidente du tribunal a, en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative, désigné Mme Wolf, présidente honoraire, pour statuer sur les litiges visés audit article. 
 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.  
 
 
La présidente de la formation de jugement a dispensé la rapporteure publique, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l’audience. 
 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Wolf, présidente honoraire, a été entendu au cours de l'audience publique ; 
- les observations de Me Jourda, avocat de M. B.... 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
1. M. A... B... est propriétaire d’une maison construite à Unieux en 2005. Par les deux requêtes susvisées, qui ont le même objet et qu’il y a lieu de joindre pour y statuer par un seul jugement, il demande au tribunal de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière auxquelles il a été assujetti pour les années 2018 à 2023. 
 
Sur la valeur locative : 
 
2. Aux termes de l’article 1494 du code général des impôts dans sa rédaction alors applicable : « La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'habitation ou d'une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ».  Aux termes de l’article 1496 du même code : « I. – La valeur locative des locaux affectés à l'habitation ou servant à l'exercice d'une activité salariée à domicile est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. /  II. – La valeur locative des locaux de référence est déterminée d'après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l'homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune. / Le tarif est appliqué à la surface pondérée du local de référence, déterminée en affectant la surface réelle de correctifs fixés par décret et destinés à tenir compte de la nature des différentes parties du local, ainsi que de sa situation, de son importance, de son état et de son équipement (…) ». 
  
3. Par ailleurs, aux termes de l’article 324 H de l’année III au code général des impôts : « I.- Pour les maisons individuelles et les locaux situés dans un immeuble collectif, la classification communale est établie à partir d'une nomenclature-type comportant huit catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux mentionnés au tableau ci-après (…) / III. – Dans les cas deux cas prévus aux I et II, il peut toutefois être procédé à la création de catégories intermédiaires combinant, dans des proportions simples, deux catégories-types. / IV. – Les caractéristiques physiques afférentes à chaque nature et catégorie de locaux retenus lors de la classification communale sont inscrites au procès-verbal des opérations de la révision (…) ».   
 
4. Selon le procès-verbal des locaux d’habitation de la commune d’Unieux, la catégorie 4 correspond à une construction ayant un aspect architectural classique et soigné, des matériaux de bonne qualité avec, en général un soubassement en pierres de taille, avec de bonnes conditions d’habitabilité, une conception générale simple et commode des locaux, et les équipements usuels : eau, gaz, électricité, WC intérieur, salle de bain, chauffage central, le plus souvent, alors que les locaux de la catégorie 5 ont un aspect plus banal, des matériaux de bonne qualité, mais avec moins de recherche, un plan simple, avec des pièces de dimensions suffisantes mais des dégagements plus réduits, et les équipements usuels : eau, gaz, électricité, WC intérieur. Les locaux-types de la catégorie 4 à Unieux ont des superficies de 103 à 198 m², alors que ceux de la catégorie 5 sont en général plus petits et comportent moins d’éléments de confort. 
 
5. La surface exclusivement dédiée à l’habitation de la maison de M. B... est de 153 m². La maison comporte, notamment, 7 pièces, 2 douches, 2 lavabos, 2 WC et est équipée du chauffage central. Dans ces conditions, et quand bien même la surface dédiée à l’habitation du local-type auquel la maison de M. B... a été comparée compte 198 m² et 8 pièces, M. B... n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que sa maison, qui comme celle du local-type a un environnement agréable, a été classée en catégorie 4. 
 
6. Aux termes de l’article 324 L de ce même annexe III au code général des impôts : « I. - Dans la maison ou la partie principale des locaux des immeubles collectifs, on distingue, le cas échéant : a. Les pièces, telles que salles à manger, pièces de réception diverses, chambres, pièces à usage professionnel, cuisines, et leurs annexes, telles que salles d'eau (salles de bains, de douches ou cabinets de toilette avec eau courante), cabinets d'aisance, entrée, couloirs, antichambre, à l'exclusion des éléments énumérés au b ; / b. Les garages, buanderies, caves, greniers, celliers, bûchers et autres éléments de même nature, ainsi que les terrasses et toitures-terrasses accessibles (…) / II. - Parmi les dépendances bâties et les éléments bâtis formant dépendances, on distingue, outre des éléments de même nature que ceux énumérés au I : Des éléments de pur agrément, tels que piscines privées, terrains de jeux ; Et, dans les immeubles collectifs, des emplacements individuels aménagés pour le stationnement des véhicules automobiles ». Aux termes de l’article 324 N de la même annexe : « La surface des éléments de la maison visés au b du I de l’article 324 L (…) sont affectées d'un coefficient de pondération variable de 0,2 à 0,6 pour tenir compte du service rendu par chaque élément dans le cadre de la valeur d'usage du local. (…) ».  
 
7. M. B... soutient que les surfaces des pièces visées au b) de l’article 324 L précité de l’annexe III au code général des impôts sont erronées et les coefficients « dépassent très largement ceux qui sont susceptibles d’être appliqués par détermination de la loi ». Ce moyen manque en fait, dès lors que le service a pris en compte un garage de 68 m², affecté du coefficient de pondération 0,60, une terrasse de 40 m² affectée du coefficient de pondération 0,20 et un auvent/abris de voiture d’une superficie de 38 m², affecté du coefficient de pondération 0,20 et qu’en l’absence de cave, il n’a retenu aucun équivalent surface à ce titre. 
 
8. Aux termes de l’article 324 T dudit annexe III au code général des impôts : « I. - La surface pondérée totale de la partie principale est obtenue en ajoutant à sa surface pondérée nette les surfaces représentatives des éléments d'équipement en état de fonctionnement. Ces équivalences superficielles sont déterminées conformément au barème suivant : Eau courante : 4 mètres carrés ; Gaz (en cas d'installation fixe) : 2 mètres carrés ; Electricité (par installation quelle que soit l'utilisation du courant) : 2 mètres carrés ; Installation sanitaire (éviers et w.-c. exclus) : Par baignoire : 5 mètres carrés ; Par receveur de douches ou bac à laver : 4 mètres carrés ; Par lavabo et autre appareil sanitaire : 3 mètres carrés ; W.-C. particulier (par unité) : 3 mètres carrés ; Egout (raccordement au réseau d') par local : 3 mètres carrés ; Vide-ordures (que celui-ci soit particulier au local ou commun à l'étage) : 3 mètres carrés; Chauffage central, par pièce et annexe d'hygiène (que l'installation soit particulière au local ou commune aux différents locaux de l'immeuble) : 2 mètres carrés (…) ». 
 
9. Si M. B... soutient que les éléments de confort ont été appréciés de façon erronée par l’administration. La seule différence entre la surface exclusivement dédiée à l’habitation soit 153 m² et la surface pondérée totale, soit 307 m² pour tenir compte des annexes et des éléments d’équipement, ne traduit pas, à elle seule, une surévaluation des éléments de confort, dont M. B... ne conteste ni l’existence, ni l’équivalent surface. 
 
10. Aux termes de l’article 324 Q de l’annexe III au code général des impôts : « Le coefficient d’entretien est déterminé conformément au barème suivant : Bon - Construction n'ayant besoin d'aucune réparation : 1,20. / Assez bon - Construction n'ayant besoin que de petites réparations : 1,10. / Passable - Construction présentant, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d'habitabilité : 1. / Médiocre - Construction ayant besoin de réparations d'une certaine importance, encore que localisées : 0,90. / Mauvais - Construction ayant besoin de grosses réparations dans toutes ses parties : 0,80 ». 
 
11. Alors que l’état d’entretien de la maison de M. B... doit être apprécié, non pas à la date de sa contestation, mais en l’espèce, à celle de la détermination de sa valeur locative, les fissures et épaufrures du crépis apparentes sur les photographies produites à l’instance ne sont pas de nature à remettre en cause le coefficient d’entretien « bon » retenu par l’administration. 
 
12. Enfin, dès lors que la valeur locative de la maison de M. B... a été appréciée légalement, ainsi qu’il résulte des points précédents, M. B... ne peut utilement invoquer la valeur locative de la maison de son voisin. 
 
13. Il résulte de ce qui précède et, sans qu’il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir soulevée en défenses, que les requêtes de M. B... doivent être rejetées. 
 
Sur les frais de l’instance : 
 
14. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de l’État, qui n’est pas partie perdante dans la présente instance, le versement d’une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
  
 
D E C I D E : 
 
 
Article 1er : Les requêtes de M. B... sont rejetées. 
 
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. A... B... et au directeur régional des finances publiques d’Auvergne-Rhône-Alpes et du département du Rhône. 
  
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2025.  
 
 
La magistrate désignée, 
 
 
 
 
 
A. WolfLe greffier, 
 
 
 
 
 
Y. Mesnard 
  
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision. 
 
Pour expédition conforme, 
Un greffier,