TA83 · 2ème chambre — 11 juillet 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Par un jugement du 20 décembre 2024, le tribunal administratif de Toulon, avant de statuer sur la requête de M. et Mme B..., a sursis à statuer sur cette dernière, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, dans l’attente de la régularisation qu’implique  
la méconnaissance de l’article L. 153-11 du code de l'urbanisme.  
 
Par un courrier du 7 avril 2025, la commune de Cogolin a informé le Tribunal de la délivrance d’un permis de construire modificatif, par arrêté du 3 avril 2025.  
 
Par un mémoire enregistré le 21 avril 2025, M. E... et Mme C... B..., représentés par Me Humbert-Simeone, demandent au tribunal :  
 
1°) d’annuler l’arrêté du 23 novembre 2023 par lequel le maire de la commune de Cogolin a délivré à M. A... D... un permis de construire en vue de la réalisation d’un immeuble collectif de 19 logements sur la parcelle cadastrée section AE n° 310 située 606 route des mines, ensemble les décisions des 8 et 15 janvier 2024 portant rejet de leurs recours gracieux ;  
 
2°) d’annuler l’arrêté du 3 avril 2025 par lequel le maire de la commune de Cogolin lui a délivré un permis de construire modificatif en vue de la réalisation d’un immeuble collectif de 15 logements ;  
 
3°) de mettre à la charge de la commune de Cogolin et de M. D... la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
Ils soutiennent que :  
- l’arrêté du 3 avril 2025 méconnaît l’article R. 431-8 du code de l'urbanisme ;  
- il méconnaît l’article R. 431-9 du code de l'urbanisme ;  
- il méconnaît les dispositions de l’article UC 9 du plan local d'urbanisme en vigueur à la date de la demande du permis de construire modificatif ;  
- il est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation, en méconnaissance de l’article R. 153-11 du code de l'urbanisme.  
 
Par un mémoire en défense enregistré le 30 avril 2025, la commune de Cogolin, représentée par Me Bauducco, conclut, à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire à faire application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
Elle soutient que les moyens sont infondés.  
 
Par un mémoire en défense enregistré le 30 avril 2025, M. A... D..., représenté par Me Mendes Constante, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
Il soutient que les moyens sont infondés. 
 
Par une ordonnance du 30 avril 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 20 mai 2025.  
 
Deux mémoires présentés par les requérants ont été enregistrés les 16 mai et 24 juin 2025 sans être communiqués, en application respectivement des dispositions des articles R. 611-1 et R. 613-3 du code de justice administrative. 
 
Vu les autres pièces du dossier, y compris celles visées par le jugement du Tribunal  
du 20 décembre 2024. 
 
 
Vu : 
- le code de l’urbanisme ;  
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Martin, rapporteure,  
- les conclusions de Mme Faucher, rapporteure publique, 
- les observations de Me Humbert-Simeone, représentant les requérants,  
- les observations de Me Rota, substituant Me Bauducco, représentant la commune de Cogolin. 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
Par arrêté du 23 novembre 2023, le maire de la commune de Cogolin a délivré  
à M. A... D... un permis de construire en vue de la réalisation d’un immeuble collectif  
de 19 logements, sur la parcelle cadastrée section AE n° 310 située 606 route des mines.  
Les 18 décembre 2023 et 8 janvier 2024, M. E... et Mme C... B..., propriétaires d’une maison sur la parcelle cadastrée section AE n° 409, ont formé deux recours gracieux à l’encontre de cet arrêté. Par leur requête, ils demandent l’annulation de cet arrêté, ensemble des décisions des  
8 et 15 janvier 2024 portant rejet de leurs recours gracieux. 
 
Par un jugement du 20 décembre 2024, le Tribunal, avant de statuer sur la requête de M. et Mme B..., a sursis à statuer sur cette requête, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, dans l’attente de la régularisation qu’implique la méconnaissance de l’article  
L. 153-11 du code de l'urbanisme. Par arrêté du 3 avril 2025, le maire de la commune de Cogolin a délivré à M. D... un permis de construire modificatif en vue de la réalisation d’un immeuble collectif de 15 logements sur ladite parcelle. Par un mémoire complémentaire, M. et Mme B... demandent l’annulation de cet arrêté. 
 
Sur les conclusions à fin d’annulation : 
 
En ce qui concerne l’examen des moyens :  
 
En premier lieu, d’une part, lorsqu'une autorisation d’urbanisme a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l’autorisation, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'une autorisation modificative dès lors que celle-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Elle peut, de même, être régularisée par une autorisation modificative si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par l’autorisation initiale a été entretemps modifiée ou si cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l’effet d’un changement dans les circonstances de fait de l’espèce. Il en va de même dans le cas où le bénéficiaire de l’autorisation initiale notifie en temps utile au juge une décision individuelle de l’autorité administrative compétente valant mesure de régularisation à la suite d’un jugement décidant, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, de surseoir à statuer sur une demande tendant à l’annulation de l’autorisation initiale.  
 
D’autre part, aux termes de l’article UC 9 du plan local d'urbanisme de la commune de Cogolin, dans sa version applicable au permis de construire modificatif : « L’emprise au sol des constructions telle que définie dans le lexique (en annexe du règlement) ne peut excéder 25% de l’unité foncière ». 
 
Si le formulaire Cerfa et la notice architecturale mentionnent 927 m² comme étant la surface de plancher du projet de construction, il convient, à la lumière des mémoires en défense, de lire cette mention comme désignant en réalité l’emprise au sol. Dans ces conditions, le projet, qui conduit à une emprise au sol de 927 m² sur un terrain d’assiette d’une superficie, après déduction de l’emplacement réservé, de 1 457 m², excède les 25% précité. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance, par le permis de construire modificatif, des dispositions de l’article UC 9 du plan local d'urbanisme doit être accueilli.  
 
En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 424-1 du code de l'urbanisme :  
« (…) Il peut être sursis à statuer sur toute demande d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus au 6° de l'article L. 102-13 et aux articles  
L. 121-22-3, L. 121-22-7, L. 153-11 et L. 311-2 du présent code et par l'article L. 331-6 du code de l'environnement. (…) ». Aux termes de l’article L. 153-11 du même code : « L'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 424-1,  
sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan dès lors qu'a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable ». 
 
Il est constant que le plan local d'urbanisme de la commune de Cogolin a fait l’objet d’une procédure de révision générale n° 1, prescrite par délibération du 27 juillet 2021, et pour laquelle le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) a été approuvé par délibération du 31 mai 2022. Le PADD identifie ainsi des « couronnes résidentielles » dans lesquelles est prescrite une « densité régressive en s’éloignant des polarités ». Dans la 2ème couronne résidentielle, au sein de laquelle le terrain d’assiette du projet est situé, le PADD prescrit le respect d’une « densification douce ».  
 
Dans son jugement avant dire droit, le Tribunal a retenu l’erreur manifeste d’appréciation du maire de s’être abstenu de surseoir à statuer sur la demande de permis de construire ayant pour objet la réalisation de 19 logements pour 1 156 m² de surface de plancher créée, pour 250 m² de surface existante, en laissant 362 m² d’espaces libres de toute construction sur un terrain d’assiette de 1 551 m², laquelle était de nature à compromettre l’exécution du futur plan. 
 
Par un arrêté du 3 avril 2025, le maire de la commune de Cogolin a délivré à M. D... un permis de construire modificatif pour la réalisation de 15 logements. S’il ressort du formulaire Cerfa, ainsi que de la notice architecturale, que le projet modifié passe de 1 156 m² à 927 m²,  
il ressort du dossier que cette mention ne désigne pas la surface de plancher mais l’emprise au sol. Le projet, qui consiste dans la réalisation de 15 logements en R+1 avec 927 m² d’emprise au sol sur un terrain d’assiette d’une superficie, après déduction de l’emplacement réservé, de 1 457 m²,  
en lieu et place d’une construction de 250 m² de surface de plancher existant, reste de nature à compromettre l’exécution du futur plan. Par suite, le vice ne peut être regardé comme régularisé par le dépôt du permis de construire modificatif. 
 
Pour l’application des dispositions de l’article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n’est de nature à entraîner l’annulation de l’arrêté du 3 avril 2025 en litige. 
 
En ce qui concerne l’application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :  
 
Il résulte de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation.  
 
Il en va de même lorsque le juge constate que la légalité de l’autorisation d’urbanisme prise pour assurer la régularisation de ce premier vice est elle-même affectée d’un autre vice, qui lui est propre. Il lui appartient alors de surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi, en invitant au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de cette nouvelle autorisation, sauf si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, ou si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation.  
 
Aucune disposition légale ou règlementaire ne permet d’appliquer de manière successive l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme pour la régularisation d’un même vice affectant le permis de construire initial. Ainsi, lorsqu’une mesure de régularisation a été notifiée au juge après un premier sursis à statuer, et qu’il apparaît, au vu des pièces du dossier, que cette mesure n’est pas de nature à régulariser le vice qui affectait l’autorisation d’urbanisme initiale, il appartient au juge d’en prononcer l’annulation, sans qu’il y ait lieu de mettre à nouveau en œuvre la procédure prévue à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme pour la régularisation du vice considéré.  
 
Le Tribunal ayant déjà prononcé un sursis à statuer, en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, en raison de la méconnaissance par l’arrêté du 23 novembre 2023 des dispositions de l’article L. 153-11 du code de l'urbanisme, et à défaut pour l’arrêté du 3 avril 2025 de procéder à la régularisation de ce vice, il n’y a pas lieu de mettre à nouveau en œuvre la procédure prévue à l’article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.  
 
Il résulte de ce qui précède que l’arrêté du 23 novembre 2023, les décisions des 8 et 15 janvier 2024 portant rejet des recours gracieux, ainsi que l’arrêté du 3 avril 2025 doivent être annulés. 
 
Sur les frais du litige :  
 
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que les sommes demandées par la commune de Cogolin et par M. D... au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens soit mises à la charge des requérants qui n’ont pas la qualité de partie perdante dans la présente instance. 
 
Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Cogolin et de M. D... une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
 
 
D E C I D E : 
 
 
 
Article 1er : L’arrêté du 23 novembre 2023, les décisions des 8 et 15 janvier 2024, et l’arrêté  
du 3 avril 2025 sont annulés. 
 
Article 2 : La commune de Cogolin versera à M. et Mme B... une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
Article 3 : M. D... versera à M. et Mme B... une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
Article 4 : Les conclusions de la commune du Cogolin et de M. D... présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.  
 
Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. E... et Mme C... B..., à M. A... D... et à la commune de Cogolin. 
 
 
Délibéré après l'audience du 27 juin 2025 à laquelle siégeaient : 
 
M. Sauton, président, 
M. Quaglierini, premier conseiller, 
Mme Martin, conseillère. 
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2025. 
 
 
 
 
La rapporteure, 
Signé 
K. Martin 
Le président, 
Signé 
J.-F. Sauton 
 
 
 
Le greffier, 
 
 
Signé 
 
 
P. Bérenger 
 
 
 
La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision. 
 
Pour expédition conforme, 
Pour la greffière en chef, 
Et par délégation, 
Le greffier.