TA35 · 2ème Chambre — 30 avril 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 8 février 2024, et un mémoire, enregistré le 11 avril 2024, la société par actions simplifiée (SAS) Spring Alma, représentée par Me Schiano Gentiletti, demande au tribunal : 
 1°) d'annuler la décision de la commission départementale des valeurs locatives d'Ille-et-Vilaine en date du 17 octobre 2023 en tant qu'elle a continué d'attribuer aux parcelles 120 et 128 de la section cadastrale LW, situées sur le territoire de la commune de Rennes, un coefficient de localisation de 1 et refusé de leur attribuer un coefficient de localisation de 0,85 ;  
 2°) d'enjoindre à cette commission d'attribuer à ces parcelles, dans un délai de 3 mois à compter de la notification du jugement, un coefficient de localisation de 0,85, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; 
 3°) de mettre à la charge de l'État une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que : 
 - son recours pour excès de pouvoir est recevable ;  
 - il n'est pas justifié de la consultation régulière de la commission communale ou intercommunale des impôts directs, ni, le cas échéant, de la régularité de la composition de celle de ces deux commissions qui devait être saisie pour avis ;  
 - il n'est pas justifié de la régularité de la composition de la commission départementale des valeurs locatives ;  
 - il appartient au tribunal, saisi d'allégations étayées, de faire usage de son pouvoir général d'instruction et de solliciter de l'administration les pièces nécessaires à asseoir sa conviction ; 
 - la situation des parcelles litigieuses justifie l'application d'un coefficient de localisation de 0,85 ; en effet, le secteur d'évaluation n° 6, dont ces parcelles relèvent, correspond principalement à des zones situées en centre-ville de Rennes, et présentant une forte densité de population ainsi qu'une forte attractivité commerciale, alors que, d'une part, la section cadastrale LW, au sein de laquelle les parcelles litigieuses sont situées, est implantée à l'extrémité sud de la ville, en bordure d'un quartier prioritaire de la politique de la ville et que, d'autre part, l'ensemble des sections situées autour de la section LW relève du secteur tarifaire n° 3, dont le tarif, pour la catégorie MAG3, est de 194,5 euros par mètre carré pondéré en 2024 contre 812,9 euros par mètre carré pondéré en secteur n° 6 et que, enfin, compte tenu de leur situation défavorable, la commission a retenu un coefficient de localisation de 0,85 pour les parcelles 54 et 111 de la section LW, pourtant situées à proximité immédiate des parcelles litigieuses. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 5 avril 2024, et un mémoire, enregistré le 12 avril 2024, le directeur régional des finances publiques de Bretagne et du département d'Ille-et-Vilaine conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que : 
 - faute de changement dans les circonstances de fait ou de droit depuis le 31 décembre 2019, date de la dernière campagne de mise à jour des coefficients de localisation, la décision attaquée ne fait pas grief en sorte que la requête est irrecevable ;  
 - en tout état de cause, aucun des moyens soulevés par la SAS Spring Alma n'est fondé. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts ; 
 - le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Jouno, 
 - et les conclusions de M. Fraboulet, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit :  
 Sur le cadre juridique du litige :  
 En ce qui concerne la détermination de la valeur locative d'un local :  
 1. Le II de l'article 1498 du code général des impôts dispose que, s'agissant des locaux professionnels qu'il mentionne, la valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. Par cette disposition, le législateur a entendu fonder l'assiette des impositions frappant les propriétés bâties ayant un usage professionnel sur leur valeur locative réelle et renforcer ainsi l'adéquation entre ces impositions et les capacités contributives de leurs redevables. 
 2. Pour les besoins de la fixation des valeurs locatives de ces propriétés bâties, le 1 du B du II de cet article prévoit la constitution, dans chaque département, d'un ou plusieurs " secteurs d'évaluation ", lesquels regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène.  
 3. Le A du II de ce même article énonce que la valeur locative est obtenue par application à la surface pondérée du local d'un " tarif par mètre carré ". Tandis que, en vertu du C de ce II, la surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives, les " tarifs par mètre carré " sont, selon le 2 du B du même II, déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d'évaluation par catégorie de propriétés. Ils peuvent être majorés de 1,1, 1,15, 1,2 ou 1,3 ou minorés de 0,7, 0,8, 0,85 ou 0,9, par application d'un " coefficient de localisation " destiné à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d'assise de la propriété au sein du secteur d'évaluation. 
 En ce qui concerne la procédure de révision des valeurs locatives :  
 4. En vertu du A du III de l'article 1518 ter du code général des impôts, l'année qui suit le renouvellement général des conseils municipaux, il est procédé à une actualisation générale, laquelle consiste, premièrement, en la délimitation, par la commission départementale des valeurs locatives mentionnée à l'article 1650 B du code général des impôts, des " secteurs d'évaluation ", deuxièmement, en la fixation des " tarifs par mètre carré " et, troisièmement, en la définition des parcelles auxquelles s'applique un " coefficient de localisation ".  
 5. Le II du même article dispose par ailleurs qu'au cours des troisième et cinquième années qui suivent celle du renouvellement général des conseils municipaux, la commission départementale des valeurs locatives peut se réunir afin de modifier l'application des " coefficients de localisation ", après avoir recueilli l'avis des commissions communales ou intercommunales des impôts directs respectivement mentionnées aux articles 1650 et 1650 A du code général des impôts.  
 6. Le I de l'article 1518 ter du code général des impôts prévoit enfin que, dans l'intervalle entre deux actualisations prévues au III, les " tarifs au mètre carré " soient mis à jour par l'administration fiscale à partir de l'évolution des loyers constatés dans les déclarations prévues à l'article 1498 bis. Par application du IV de l'article 1518 ter, la valeur locative est actualisée annuellement afin de tenir compte de cette mise à jour des tarifs. 
 7. Les décisions mentionnées aux points 5 et 6 précités ne présentent pas un caractère réglementaire. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation et d'injonction :  
 8. Par une décision rendue à l'issue de sa séance du 3 mai 2015, la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels d'Ille-et-Vilaine, exerçant les attributions, énoncées au point 4 ci-dessus, désormais dévolues à la commission départementale des valeurs locatives (CDVL) mentionnée à l'article 1650 B du code général des impôts, a déterminé les " secteurs d'évaluation ", les " tarifs par mètre carré " et les " coefficients de localisation " applicables dans ce département. Elle a, en particulier, appliqué un coefficient de localisation de 1 aux parcelles 120 et 128 comprises dans la section cadastrale LW de la commune de Rennes, où est situé le centre commercial " Alma ", détenu par la société Spring Alma. Cette décision du 3 mai 2015, régulièrement publiée au recueil des actes administratifs du 17 juin 2016, est devenue définitive, faute d'avoir été contestée. Par une décision du 17 octobre 2023, la CDVL d'Ille-et-Vilaine, agissant dans le cadre défini au point 5 ci-dessus, n'a pas modifié le coefficient de localisation des parcelles précitées. Par la présente requête, la société Spring Alma demande l'annulation de cette décision en tant qu'elle n'applique pas un coefficient de 0,85 à ces parcelles. 
 En ce qui concerne la légalité externe :  
 9. En premier lieu, ainsi qu'il a été dit au point précédent, la CDVL d'Ille-et-Vilaine n'a, par la décision attaquée, pas modifié les coefficients de localisation applicables aux parcelles localisées sur le territoire de Rennes Métropole. Or, les dispositions du II de l'article 1518 ter du code général des impôts, rappelées au point 5 ci-dessus, n'exigent la réunion de la commission intercommunale des impôts directs que préalablement à une modification de ces coefficients. Par conséquent, la circonstance que la commission intercommunale des impôts directs de Rennes Métropole ne se soit pas réunie antérieurement à la décision attaquée ne révèle pas une méconnaissance de ces dispositions. 
 10. En deuxième lieu, eu égard à ce qui vient d'être dit, le moyen tiré de ce qu'il n'est pas établi que la commission intercommunale des impôts directs de Rennes Métropole ait été régulièrement composée ne peut qu'être écarté comme inopérant. 
 11. En troisième lieu, en vertu de l'article 1650 B du code général des impôts, chaque CVDL comprend deux représentants de l'administration fiscale, dix représentants des collectivités territoriales et des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre, et neuf représentants des contribuables désignés par le représentant de l'Etat dans le département. Les représentants de l'administration fiscale participent aux travaux de la commission avec voix consultative.  
 12. En vertu de l'article 371 ter K de l'annexe II à ce code, un arrêté préfectoral, publié au recueil des actes administratifs du département, fixe la liste des membres de la CDVL, autres que les parlementaires et les représentants de l'administration fiscale. En vertu du III de l'article 371 ter M de cette même annexe, la CDVL ne délibère que si la moitié au moins de ses membres est présente. 
 13. Il ressort des pièces du dossier que, par un arrêté régulièrement publié au recueil des actes administratifs du 11 février 2022, le préfet d'Ille-et-Vilaine a fixé la liste des membres de la CDVL de ce département, autres que les parlementaires et les représentants de l'administration fiscale, conformément à l'article 1650 B du code général des impôts, mentionné au point 11 ci-dessus. Or, d'une part, les onze membres de la CDVL d'Ille-et-Vilaine qui siégeaient le 17 octobre 2023, à l'occasion de la séance à l'issue de laquelle a été adoptée la décision attaquée, étaient au nombre des personnes ainsi désignées par le préfet. D'autre part, le quorum était atteint lors de cette séance. Ainsi, le moyen tiré de l'irrégularité de la composition de la CDVL, dans sa séance du 17 octobre 2023, doit être écarté. 
 En ce qui concerne la légalité interne :  
 14. Il ressort des pièces du dossier que les parcelles litigieuses, à savoir les parcelles 120 et 128 de la section cadastrale LW situées sur le territoire de la commune de Rennes, correspondent au terrain d'assise du centre commercial Alma et de ses parkings. Si, en premier lieu, ces parcelles sont voisines du quartier " Les Clôteaux-Champs Manceaux ", lequel avait été identifié, par décret, comme un quartier prioritaire de la politique de la ville, elles renferment un centre commercial dont il est non contesté, et au demeurant notoire, que la zone de chalandise est de niveau régional et dont, par ailleurs, l'attractivité n'est pas affectée par la proximité de ce quartier, ce centre commercial étant bâti en périphérie de celui-ci et disposant d'un accès direct à la rocade de Rennes.  
 15. En deuxième lieu, les parcelles litigieuses sont certes voisines des parcelles 54 et 111 de la section cadastrale LW, également comprises dans le secteur d'évaluation n° 6, mais affectées d'un coefficient de localisation de 0,85. Toutefois, il n'est pas établi que la situation particulière de ces dernières parcelles, qui correspondent d'ailleurs au centre commercial à vocation locale " des Almadies " dont l'attractivité est singulièrement inférieure à celle du centre commercial Alma, soit analogue à la leur.  
 16. En troisième lieu, s'il est constant que les parcelles litigieuses sont comprises, au même titre que des sections cadastrales correspondant au centre-ville de Rennes, dans le secteur d'évaluation n° 6, il n'est pas établi que leur situation particulière sur le marché locatif soit distincte de celle des parcelles de centre-ville.  
 17. En quatrième lieu, s'il est constant que les sections cadastrales situées autour de la section LW relèvent du secteur tarifaire n° 3, dont le tarif par mètre carré, pour la catégorie MAG3 " magasins appartenant à un ensemble commercial " est nettement inférieur à celui applicable en secteur n° 6, cette circonstance est, par elle-même, insusceptible de révéler l'inexactitude du coefficient de localisation affecté aux parcelles litigieuses, au sein du secteur n° 6.  
 18. Il s'ensuit que la CDVL d'Ille-et-Vilaine n'a pas entaché la décision attaquée d'une erreur manifeste d'appréciation en retenant, pour les parcelles 120 et 128 de la section cadastrale LW, à Rennes, un coefficient de localisation égal à l'unité. 
 19. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir opposée par le directeur régional des finances publiques de Bretagne et du département d'Ille-et-Vilaine, les conclusions à fin d'annulation présentées par la société Spring Alma ne peuvent qu'être rejetées. Il en va de même, par voie de conséquence, des conclusions à fin d'injonction et d'astreinte. 
 Sur les frais d'instance :   
 20. L'État n'étant pas la partie perdante dans la présente instance, les conclusions présentées par la société Spring Alma au titre de l'article L. 761-1 du code de justice doivent être rejetées. 
 D É C I D E : 
 Article 1er : La requête de la société Spring Alma est rejetée. 
 Article 2 :  Le présent jugement sera notifié à la société Spring Alma et au directeur régional des finances publiques de Bretagne. 
 Délibéré après l'audience du 17 avril 2024 à laquelle siégeaient : 
 M. Jouno, président, 
 M. Albouy, premier conseiller, 
 M. Ambert, conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 avril 2024. 
 Le président-rapporteur, 
 signé 
 T. JounoL'assesseur le plus ancien, 
 signé 
 E. Albouy 
 La greffière, 
 signé 
 S. Guillou 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.