TA105 · 2ème Chambre — 9 octobre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Par un jugement avant-dire droit du 23 janvier 2025, le présent tribunal a, sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et après avoir écarté les autres moyens soulevés par M. M... K..., Mme L... G..., M. A... E..., M. J... H..., Mme C... B... et M. D... F..., représentés par Me Moustardier, sursis à statuer sur leur requête tendant à l’annulation du permis de construire tacite n° PC 971 103 23R1 070 délivré le 10 août 2023 par la commune de Baie-Mahault à la SCCV EMA pour la construction de deux bâtiments de 20 logements sociaux de type PSLA sur la parcelle BN 268, sise impasse Turène Carral, lieu-dit I... à Baie-Mahault, ainsi qu’à celle du certificat de ce permis délivré le 28 décembre 2023 et de la décision implicite de rejet de leur recours gracieux, afin de permettre à la commune de Baie-Mahault de notifier au tribunal, dans un délai de quatre mois à compter de la notification du jugement, une nouvelle décision régularisant les vices tirés de la méconnaissance des articles R. 431-8, R. 431-9, R. 431-10, R. 431-19 du code de l’urbanisme et UD 10.2.1, UD 13, N 1, N 2, N 7.1 du plan local d’urbanisme de la commune de Baie-Mahault et des orientations d’aménagement et de programmation de ce même plan s’agissant du secteur I.... 
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 1er mai 2025, la SCCV EMA, représentée par Me Benmebarek, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 7 052,50 euros soit mise à la charge solidaire des requérants sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient qu’un permis de construire modificatif régularisant les vices entachant le permis de construire initial lui a été délivré par arrêté du 24 avril 2025 par la commune de Baie-Mahault. 
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 19 juin 2025, la commune de Baie-Mahault, représentée par Me Morton, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants la somme de 3 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle fait valoir qu’un permis de construire modificatif a été délivré le 16 juin 2025 et a régularisé l’ensemble des irrégularités. 
 
Par des mémoires, enregistrés le 23 mai et le 30 juin 2025, M. M... K..., Mme L... G..., M. A... E..., M. J... H..., Mme C... B... et M. D... F..., représentés par Me Moustardier, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures : 
 
1°) d’annuler le permis de construire tacite n° PC 971 103 23R1 070 délivré le 10 août 2023 par la commune de Baie-Mahault à la SCCV EMA pour la construction de deux bâtiments de 20 logements sociaux de type PSLA sur la parcelle BN 268, sise impasse Turène Carral, lieu-dit I... à Baie-Mahault, ainsi que le certificat de ce permis délivré le 28 décembre 2023, la décision implicite de rejet du recours gracieux, l’arrêté du 24 avril 2025 par lequel la commune de Baie-Mahault a accordé un permis de construire modificatif n° PC 971 103 23R1 070/M1 ainsi que l’arrêté du 16 juin 2025 par lequel la commune de Baie-Mahault a accordé un permis de construire modificatif n° PC 971 103 23R1 070/M2 ; 
 
2°) de mettre à la charge de la commune de Baie-Mahault et de la SCCV EMA une somme de 15 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Ils soutiennent que : 
- le permis de construire modificatif a été délivré après l’expiration du délai imparti par le jugement avant-dire droit du 23 janvier 2025 ; 
- les vices tirés de la méconnaissance des articles R. 431-8, R. 431-9, R. 431-10, R. 431-19 du code de l’urbanisme, UD 10.2.1 et UD 13.2.1 du plan local d’urbanisme, et les orientations d’aménagement et de programmation de ce même plan s’agissant du secteur I... n’ont pas été régularisés. 
 
Le 20 juin 2025, les parties ont été informées, en application de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative, que l’affaire était susceptible d’être audiencée au mois de septembre 2025, et que l’instruction était susceptible d’être close à compter du 30 juillet 2025. 
  
Par une ordonnance du 18 septembre 2025, la clôture de l’instruction a été prononcée avec effet immédiat. 
 
Un mémoire présenté pour M. K... et autre et enregistré le 18 septembre 2025, postérieurement à la clôture de l’instruction, n’a pas été communiqué. 
 
 
 
Vu : 
- le jugement n° 2400777 du 23 janvier 2025 du tribunal administratif de la Guadeloupe ; 
- les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code de l’urbanisme ; 
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Sollier, 
- les conclusions de M. Sabatier-Raffin, rapporteur public, 
- et les observations de Me Moustardier, représentant M. K... et autres. 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
  Le 9 mai 2023, la société civile EMA a déposé une demande de permis de construire en vue de réaliser 20 logements sociaux de type PSLA, répartis en deux bâtiments, sur la parcelle BN 268, sise impasse Turène-Carral, lieu-dit I..., à Baie-Mahault. Le 10 août 2023, un permis de construire tacite est né du silence gardé par l’administration sur cette demande. Un certificat de permis tacite a ensuite été délivré à la société EMA le 28 décembre 2023. Par une requête, enregistrée sous le numéro 2400777, M. K..., Mme G..., M. E..., M. H..., Mme B... et M. F..., propriétaires riverains de la construction litigieuse, ont demandé l’annulation du permis de construire tacite délivré à la société EMA, que du certificat modificatif attestant de l’existence de ce permis et de la décision rejetant leur recours gracieux. Par un jugement du 23 janvier 2025, le présent tribunal a jugé que le permis de construire en cause méconnaissait les articles R. 431-8, R. 431-9, R. 431-10, R. 431-19, R 111-53 du code de l’urbanisme et UD 10.2.1, UD 13, N 1, N 2, N 7.1 du plan local d’urbanisme de la commune de Baie-Mahault et des orientations d’aménagement et de programmation de ce même plan s’agissant du secteur I.... Toutefois, sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, il a sursis à statuer sur les conclusions tendant à l’annulation de l’arrêté et a accordé à la commune de Baie-Mahault un délai de quatre mois pour régulariser ce vice. 
 
Sur les conclusions à fin d’annulation : 
 
Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ». A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge, peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent, à l’appui de la contestation de l’acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu’il n’a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu’il s’agisse d’un moyen déjà écarté par la décision avant dire droit ou de moyens nouveaux, à l’exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.  
 
En premier lieu, il résulte de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme que, d’une part, si, à l’issue du délai qu’il a fixé dans sa décision avant dire droit pour que lui soit adressées la ou les mesures de régularisation du permis de construire attaqué, le juge peut à tout moment statuer sur la demande d’annulation de ce permis et, le cas échéant, y faire droit si aucune mesure de régularisation ne lui a été notifiée, il ne saurait se fonder sur la circonstance que ces mesures lui ont été adressées alors que le délai qu’il avait fixé dans sa décision avant dire droit était échu pour ne pas en tenir compte dans son appréciation de la légalité du permis attaqué. Les requérants ne peuvent donc utilement soutenir que le deuxième permis de construire modificatif délivré le 16 juin 2025 par la commune de Baie-Mahault à titre de régularisation a été notifié au Tribunal au-delà du délai imparti par son jugement du 23 janvier 2025. 
 
En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-9 du même code : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu (…) ». 
 
En l’espèce, il ressort du dossier de demande du deuxième permis modificatif, et notamment du plan de situation, du plan de masse et des photographies d’insertion du projet, que trois arbres de haute tige seront abattus, dix-sept seront conservés et vingt-et-un seront plantés à l’occasion du projet, le long des bâtiments construits. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précités doit être écarté. 
 
En troisième lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ». 
 
En l’espèce, la notice explicative du projet de construction jointe au dossier de demande du deuxième permis modificatif décrit précisément l’état initial et les abords du terrain d’assiette, les caractéristiques du projet, et notamment ses aménagements extérieurs et intérieurs et son intégration architecturale et les couleurs des murs de façade extérieures et intérieures, des menuiseries et des couvertures, l’intégration paysagère du projet, la démarche paysagère et écologique intégrée au projet, les aménagements paysagers extérieurs et le traitement des aires de stationnement. Par ailleurs, les différents plans et photographies joints au dossier de demande font apparaître visuellement les caractéristiques du terrain, du projet, notamment la couleur des matériaux utilisés et des façades, et de son environnement et complètent les descriptions de la notice explicative. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté. 
 
En quatrième lieu, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également : (...) b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; (...) d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ».  
 
En l’espèce, d’une part, la notice explicative du projet de construction jointe au dossier de demande du deuxième permis de construire modificatif décrit la topographie du terrain d’assiette naturelle, indiquant qu’il existe une pente naturelle modérée permettant un écoulement gravitaire des eaux pluviales vers la ravine. En outre, les plans de coupe du terrain font apparaître le profil du terrain naturel et son état projeté avec et sans implantation des bâtiments. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté. 
 
En cinquième lieu, aux termes de l’article R. 431-19 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés nécessitent une autorisation de défrichement en application des articles L. 341-1, L. 341-3 ou L. 214-13 du code forestier, la demande de permis de construire est complétée par la copie de la lettre par laquelle le préfet fait connaître au demandeur que son dossier de demande d'autorisation de défrichement est complet, si le défrichement est ou non soumis à reconnaissance de la situation et de l'état des terrains et si la demande doit ou non faire l'objet d'une enquête publique. » Aux termes de l’article L. 341-1 du code forestier : « Est un défrichement toute opération volontaire ayant pour effet de détruire l'état boisé d'un terrain et de mettre fin à sa destination forestière. Est également un défrichement toute opération volontaire entraînant indirectement et à terme les mêmes conséquences, sauf si elle est entreprise en application d'une servitude d'utilité publique. (...) ».  
 
En l’espèce, il ressort du dossier de demande du deuxième permis de construire modificatif que les constructions litigieuses ne sont plus implantées en zone N et dans l’espace boisé du terrain d’assiette. Par suite, le moyen tiré de ce que le projet litigieux était soumis à l’obtention préalable d’une autorisation de défrichement doit être écarté comme inopérant. 
 
En sixième lieu, aux termes de l’article UD 10 du plan local d’urbanisme de la commune de Baie-Mahault : « 10.1. Définition des modalités de calcul de la hauteur - La hauteur maximale des constructions se mesure à partir du sol fini, (…) / Dans la zone UD, à l’exclusion du secteur Uda : la hauteur des constructions ne doit pas excéder 1 niveau sur RDC plus un comble aménageable (R+1+C) et 10 mètres au faîtage et 8 mètres à l’acrotère. ».  
 
En l’espèce, s’il ressort des plans joints au dossier de demande du deuxième permis de construire modificatif que le bâtiment B est composé de quatre logements ordinaires au rez-de-chaussée et de quatre logements duplex au premier étage. Par suite, le deuxième niveau de ce bâtiment s’apparente désormais à des combles aménagés pour ces quatre logements en duplex et le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écartée. 
 
En septième lieu, aux termes de l’article UD 13.2.1 du plan local d’urbanisme de la commune de Baie-Mahault : « Dans la zone UD et ses secteurs, le traitement des espaces libres de la construction doit faire l’objet d’un soin particulier, afin de participer à son insertion dans le site, à l’amélioration du cadre de vie, au développement de la biodiversité et à la gestion des eaux pluviales. Le projet paysager doit être conçu comme un accompagnement ou un prolongement de la construction. De plus, les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes (...) et les aires de stationnement au sol doivent être plantées à raison d’un arbre de haute tige pour 4 places de stationnement. ». 
 
En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux prévoit la création de vingt-neuf places de stationnement sur la partie du terrain d’assiette situé en zone UD et que vingt-et-un arbres de haute tige seront plantés. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté. 
 
En huitième et dernier lieu, aux termes de l’article L. 151-2 du code de l’urbanisme : « Le plan local d'urbanisme comprend : (…) 3° Des orientations d'aménagement et de programmation ; (…) ». Aux termes de l’article L. 151-6 de ce code : « Les orientations d'aménagement et de programmation comprennent, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durables, des dispositions portant sur l'aménagement, l'habitat, les transports, les déplacements et, en zone de montagne, sur les unités touristiques nouvelles. » Aux termes de l’article L. 152-1 du même code : « L'exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, et ouverture d'installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan sont conformes au règlement et à ses documents graphiques. / Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu'elles existent, avec les orientations d'aménagement et de programmation. » Il résulte de ces dispositions qu’une autorisation d’urbanisme ne peut être légalement délivrée si les travaux qu’elle prévoit sont incompatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation d’un plan local d'urbanisme et, en particulier, en contrarient les objectifs. 
 
En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le plan local d’urbanisme de la commune de Baie-Mahault comprend des orientations d’aménagement et de programmation déclinées par secteur, dont l’une établit des principes d’aménagement à respecter pour le secteur I.... En particulier, l’aménagement de ce secteur doit, d’une part, permettre la création d’une « boucle de liaison douce » de 4 mètres de large minimum dédiée aux piétons et vélos, s’appuyant notamment sur les ravines présentes, et, d’autre part, respecter l’interdiction de réaliser des opérations de construction dans les « espaces verts à valoriser », desquels fait partie le fond de parcelle du terrain d’assiette du projet litigieux classé en zone naturelle du plan local d’urbanisme. Il ressort du dossier de demande du deuxième permis de construire modificatif qu’aucune construction n’est prévue sur l’espace vert à valoriser situé en fond de parcelle, en bordure de la ravine, le bâtiment B étant implanté à plus de quatre mètres de celle-ci. Par suite, le moyen tiré de l’incompatibilité du projet avec les orientations d’aménagement et de programmation doit être écarté. 
 
 
 
 
Sur les frais liés au litige : 
 
Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…) ». Il résulte de ces dispositions que le paiement des sommes exposées et non comprises dans les dépens ne peut être mis à la charge que de la partie qui perd pour l'essentiel. La circonstance qu’au vu de la régularisation intervenue en cours d’instance, le juge rejette finalement les conclusions dirigées contre la décision initiale, dont le requérant était fondé à soutenir qu’elle était illégale et dont il est, par son recours, à l’origine de la régularisation, ne doit pas à elle seule, pour l’application de ces dispositions, conduire le juge à mettre les frais à sa charge ou à rejeter les conclusions qu’il présente à ce titre.  
 
Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge des requérants la somme que la SCCV EMA et la commune de Baie-Mahault demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, compte tenu notamment du nombre des vices relevés dans le jugement avant-dire droit et régularisés, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Baie-Mahault une somme de 3 000 euros et la même somme à la charge de la SCCV EMA, au titre des frais exposés par les requérants et non compris dans les dépens.  
 
D E C I D E : 
 
Article 1er : Les conclusions à fin d’annulation présentées par M. K... et autres sont rejetées. 
 
Article 2 : La commune de Baie-Mahault versera aux requérants une somme de 3 000 euros au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens 
 
Article 3 : La SCCV EMA versera aux requérants une somme de 3 000 euros au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. 
 
Article 4 : Les conclusions présentées par la SCCV EMA et par la commune de Baie-Mahault, au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 
Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. M... K..., premier dénommé, pour l’ensemble des requérants, à la commune de Baie-Mahault et à la société SCCV EMA. 
 
 
Délibéré après l'audience du 25 septembre 2025, à laquelle siégeaient : 
 
M. Santoni, président, 
Mme Biodore, conseillère,  
Mme Sollier, conseillère.  
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2025. 
 
La rapporteuse, 
Signé 
M. SOLLIER 
 
Le président, 
Signé 
J.-L. SANTONI 
 
La greffière, 
 
Signé 
 
L. LUBINO 
 
La République mande et ordonne au préfet de la Guadeloupe en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 
Pour expédition conforme 
La greffière 
 
Signé 
 
L. LUBINO