TA93 · 2ème chambre — 28 novembre 2024

Vu la procédure suivante :  
 Par une requête et un mémoire, enregistrés le 24 janvier 2024 et le 29 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Aulnay Parc, représenté par Me Rezki, demande au tribunal :  
 1°) d'annuler l'arrêté du 16 juin 2023 par lequel le maire de la commune                                 d'Aulnay-sous-Bois a délivré à la SCCV Aulnay 64 Anatole France le permis de construire  
 n° PC 93005 21 C0086 portant sur la construction d'un ensemble immobilier de 64 logements et 2 commerces, ainsi qu'un parking de 75 places de stationnement, sur un terrain situé au 64 rue Anatole France / 11 rue Jules Princet, à Aulnay-sous-Bois, ensemble le rejet de son recours gracieux ;  
 2°) de mettre à la charge de la commune une somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Le syndicat des copropriétaires de la résidence Aulnay Parc soutient que :    
 - la requête est recevable ; 
 - il a qualité et intérêt à agir contre l'arrêté contesté ;  
 - le permis de construire a été délivré sans que la société pétitionnaire dispose d'un titre l'habilitant à construire, conformément aux articles R. 431-5 et R. 423-1 du code de l'urbanisme ;  
 - la demande de permis de construire est entachée de fraude ; 
 - le dossier de demande de permis de construire est incomplet, faute de comporter un document permettant d'apprécier l'insertion de la construction projetée par rapport aux constructions avoisinantes et des photographies permettant d'apprécier l'insertion de la construction dans son environnement proche et lointain ;  
 - le permis de construire est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation dès lors que le maire de la commune d'Aulnay-sous-Bois ne pouvait accorder le permis de construire à la SCCV Aulnay 64 Anatole France après avoir délivré préalablement un permis de construire à la SCCV Princet sur le même terrain d'assiette, la parcelle cadastrée AL n°5 ;  
 - en omettant d'assortir le permis de construire d'un permis de démolir, le maire a entaché l'arrêté d'une erreur manifeste d'appréciation ;  
 - le projet autorisé méconnaît les dispositions des articles UA 6/2 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) d'Aulnay-sous-Bois   
 - il méconnaît les dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme ; 
 - il méconnaît les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 1er juillet 2024, la SCCV Aulnay 64 Anatole France, représentée par la SELARL Cazin Marceau Avocats (Me Marceau), conclut au rejet de la requête, et à ce que soit mise à la charge du requérant la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 La SCCV Aulnay soutient que :  
 - le syndicat de copropriétaires de la résidence Aulnay Parc n'a pas d'intérêt à agir ;  
 - aucun des moyens de la requête n'est fondé.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 6 novembre 2024, la commune                                  d'Aulnay-sous-Bois, représentée par la SELARL Centaure Avocats (Me Moghrani), conclut au rejet de la requête.  
 Elle soutient que les moyens ne sont pas fondés.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu :  
 - le code de l'urbanisme ;  
 - le plan local d'urbanisme de la commune d'Aulnay-sous-Bois ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Renault, rapporteure ; 
 - les conclusions de M. Löns, rapporteur public ;  
  - les observations de Me Marceau, représentant la SCCV Aulnay 64 Anatole France,  
  - les observations de Me Moghrani, représentant la commune d'Aulnay-sous-Bois.  
   
   
   
 Considérant ce qui suit :  
 1. La SCCV Aulnay 64 Anatole France a formé, le 4 juin 2021, une demande de permis de construire, enregistrée sous le n° PC 93005 21 C0086, afin de réaliser un projet de construction de 64 logements, deux commerces et un parking de 75 places de stationnement sur un terrain situé 64 rue Anatole France et 11 rue Jules Princet, sur le territoire de la commune d'Aulnay-sous-Bois. Par un arrêté n° 1 070-2021 du 3 septembre 2021, le maire de cette commune a rejeté sa demande. Par jugement n° 2114538 du 6 octobre 2022, le tribunal de céans a annulé cet arrêté et enjoint à la commune d'Aulnay-sous-Bois de délivrer à la SCCV Aulnay 64 Anatole France le permis de construire sollicité. Par un nouveau jugement n° 2305295 du 8 juin 2023, le tribunal a enjoint à la commune, sous astreinte, de délivrer à la pétitionnaire le permis de construire. Ce permis a été délivré à la SCCV Aulnay 64 Anatole France par arrêté du 16 juin 2023 dont, par la présente requête, le syndicat des copropriétaires de la résidence Aulnay Parc demande l'annulation.  
 Sur les conclusions à fin d'annulation du permis de construire :  
 En ce qui concerne la qualité du pétitionnaire pour demander un permis de construire et les allégations de fraude :  
 2. Aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux () ". Aux termes du dernier alinéa de l'article R. 431-5 de ce code : " La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis ". 
 3. D'une part, les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Toutefois, lorsque l'autorité saisie d'une telle demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d'instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu'implique l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif. Il en est notamment ainsi lorsque l'autorité saisie de la demande de permis de construire est informée de ce que le juge judiciaire a remis en cause le droit de propriété sur le fondement duquel le pétitionnaire avait présenté sa demande. 
 4. D'autre part, lorsque le pétitionnaire est, pour le terrain faisant l'objet de la demande de permis, titulaire d'une promesse de vente qui n'a pas été remise en cause par le juge judiciaire à la date à laquelle l'autorité administrative se prononce, l'attestation par laquelle il déclare remplir les conditions pour déposer la demande de permis ne peut, en l'absence de manœuvre frauduleuse, être écartée par l'autorité administrative pour refuser de délivrer le permis sollicité. Et ce, même si la promesse est caduque. 
 5. La société requérante soutient que le maire de la commune d'Aulnay-sous-Bois ne pouvait, sans commettre d'erreur manifeste d'appréciation, accorder le permis de construire à la SCCV Aulnay 64 Anatole France après avoir délivré préalablement un permis de construire à la SCCV Princet sur le même terrain d'assiette, la parcelle cadastrée AL n°5, le 27 mars 2023, qu'il savait ainsi que la SCCV Aulnay ne pouvait avoir la qualité pour demander le permis de construire, et que l'autorisation a dès lors été obtenue par fraude.  
 6. Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire présentée par la SCCV Aulnay 64 Anatole France contient un formulaire Cerfa, signé par le représentant de cette société, par lequel elle a attesté avoir qualité pour solliciter cette autorisation. D'une part, à la date du dépôt de la demande, il n'est pas établi que la commune pouvait avoir connaissance d'une promesse de vente du terrain d'assiette du projet à une autre société. D'autre part, il ne ressort pas des pièces du dossier que la société pétitionnaire aurait intentionnellement cherché à induire en erreur l'administration sur sa qualité pour solliciter l'autorisation, alors que, comme il a été indiqué dans le jugement du 8 juin 2023, devenu définitif, elle disposait encore à cette date d'arguments sérieux pour contester les allégations de la commune selon lesquelles elle ne disposerait plus d'une telle qualité. Les moyens tirés du défaut de qualité de la société pétitionnaire pour solliciter l'autorisation d'urbanisme, de la fraude et de l'erreur manifeste d'appréciation de la commune ne peuvent, par suite, qu'être écartés.  
 En ce qui concerne la complétude du dossier de demande de permis de construire : 
 7. Aux termes de l'article R*. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : / () c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ". 
 8. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.  
 9. Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires requérant, le dossier de demande comporte le document graphique d'insertion exigé par les dispositions précitées du c) de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme, matérialisant le projet dans son environnement bâti proche, ainsi que les deux photographies de l'état existant, dans son environnement proche et lointain exigées par les dispositions du d) du même article. Si le document graphique d'insertion ne représente pas le projet à partir de chaque angle de vue possible, notamment par l'arrière de la parcelle, l'ensemble des documents graphiques joints au dossier permettent de se représenter le volume de la construction dans son environnement, à partir de différents points de vue. Dans ces conditions, le requérant n'est pas fondé à soutenir que le dossier de demande méconnaît le c) de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme. 
 En ce qui concerne l'impossibilité alléguée de délivrer plusieurs permis de construire sur la même parcelle :  
 10. D'une part, aux termes de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme : " La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire. La délivrance antérieure d'une autorisation d'urbanisme sur un terrain donné ne fait pas obstacle au dépôt par le même bénéficiaire de ladite autorisation d'une nouvelle demande d'autorisation visant le même terrain. Le dépôt de cette nouvelle demande d'autorisation ne nécessite pas d'obtenir le retrait de l'autorisation précédemment délivrée et n'emporte pas retrait implicite de cette dernière. ". D'autre part, aucune disposition n'interdit de délivrer des permis de construire à des personnes différentes sur un même terrain d'assiette.  
 11. Il résulte de ce qui précède que le syndicat n'est pas fondé soutenir que le maire a entaché l'arrêté attaqué d'une erreur manifeste d'appréciation au motif qu'il ne pouvait accorder le permis de construire à la SCCV Aulnay 64 Anatole France après avoir délivré préalablement un permis de construire à la SCCV Princet sur le même terrain d'assiette,                                                                      la parcelle cadastrée AL n°5.  
 En ce qui concerne l'absence de permis de démolir :  
 12. D'une part lorsqu'un permis de construire autorise un projet qui implique la démolition totale ou partielle d'un bâtiment soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire doit, soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir, soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction. D'autre part, si le permis de construire et le permis de démolir peuvent être accordés par une même décision, au terme d'une instruction commune, ils constituent des actes distincts ayant des effets propres. Dans ces conditions, l'absence éventuelle d'un permis de démolir est sans incidence sur la légalité du permis de construire.  
 En ce qui concerne la méconnaissance de l'article UA 6/2 du règlement du PLU :  
 13. Aux termes de l'article UA 6/2 du règlement du plan local d'urbanisme                        d'Aulnay-sous-Bois : " Un recul partiel de la façade est admis ou exigé dans les cas suivants : / pour favoriser le raccordement de la construction à un bâtiment voisin existant implanté en recul / lorsque l'expression d'une recherche architecturale le justifie / pour permettre une animation et un rythme de la façade : () Les retraits en partie hautes sont autorisés pour permettre l'application des règles de hauteur visées à l'article 10 / En cas de toiture-terrasse, les niveaux au-delà de 17 mètres doivent être implantés avec un recul minimum de 3 mètres de la façade principale ". 
 14. Contrairement à ce que soutient le requérant, les dispositions précitées ne peuvent être interprétées comme interdisant tout retrait de façade en-dessous de 17 mètres, en cas de toiture-terrasse.  
 En ce qui concerne la méconnaissance de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : 
 15. Aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ".  
 16. Pour rechercher l'existence d'une atteinte à un paysage urbain, il appartient à l'autorité compétente d'apprécier, dans un premier temps, le caractère et l'intérêt des lieux avoisinants sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur ce secteur.  
 17. Pour estimer que le projet ne respecte pas les dispositions précitées de l'article  
 R. 111-27 du code de l'urbanisme, le requérant se fonde sur la circonstance que le bâtiment apparaît isolé et massif au regard des constructions environnantes et ne permet pas de garantir unité et continuité du front bâti. Il ressort toutefois des pièces du dossier que l'environnement du projet est constitué, pour l'essentiel, de constructions de logements collectifs en R+4 ou R +5, mais aussi de constructions plus basses ou de pavillons, présentant de la sorte une assez forte hétérogénéité. Si le projet se distingue par ses dimensions sensiblement plus importantes que les constructions environnantes, il n'a pas pour autant effet de porter une atteinte excessive à l'unité architecturale et urbaine globale de son environnement bâti. Par suite, le syndicat des copropriétaires de la résidence Aulnay Parc n'est pas fondé à soutenir que l'arrêté attaqué est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation dans l'application des dispositions précitées. 
 En ce qui concerne la méconnaissance de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme :  
 18. Aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ".  
 19. Les prescriptions d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles, destinées notamment à assurer la sécurité des personnes et des biens exposés aux risques en cause et valant servitude d'utilité publique, s'imposent directement aux autorisations de construire, sans que l'autorité administrative soit tenue de reprendre ces prescriptions dans le cadre de la délivrance du permis de construire. Il incombe à l'autorité compétente pour délivrer une autorisation d'urbanisme de vérifier que le projet respecte les prescriptions édictées par le plan de prévention et, le cas échéant, de préciser dans l'autorisation les conditions de leur application. Si les particularités de la situation l'exigent et sans apporter au projet de modifications substantielles nécessitant la présentation d'une nouvelle demande, il peut subordonner la délivrance du permis de construire sollicité à des prescriptions spéciales, s'ajoutant aux prescriptions édictées par le plan de prévention dans cette zone, si elles lui apparaissent nécessaires pour assurer la conformité de la construction aux dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme. Ce n'est que dans le cas où l'autorité compétente estime, au vu d'une appréciation concrète de l'ensemble des caractéristiques de la situation d'espèce qui lui est soumise et du projet pour lequel l'autorisation de construire est sollicitée, y compris d'éléments déjà connus lors de l'élaboration du plan de prévention des risques naturels, qu'il n'est pas légalement possible d'accorder le permis en l'assortissant de prescriptions permettant d'assurer la conformité de la construction aux dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, qu'elle peut refuser, pour ce motif, de délivrer le permis. 
 20. En se bornant à se prévaloir du rapport d'un rapport d'expertise, réalisé dans le cadre d'une autre instance, relevant des problèmes d'infiltration d'eau affectant la résidence, et signalant le risque de mise en péril des bâtiments en cas de projet de construction d'un gros immeuble sur la parcelle voisine, sans précision sur les causes de ces infiltrations et la nature exacte des risques pesant sur les bâtiments, ou de la nature des liens entre la construction projetée et les périls invoqués, le syndicat des copropriétaires n'établit pas que le projet est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique et que le permis de construire litigieux a été pris en méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.  
 21. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de                    non-recevoir opposée par la société pétitionnaire en défense, que la société requérante n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêté du 16 juin 2023 du maire d'Aulnay-sous-Bois, ensemble la décision portant rejet implicite de son recours gracieux dirigé contre cet arrêté.  
 Sur les frais liés au litige :  
 22. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune d'Aulnay-sous-Bois, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que le syndicat des copropriétaires demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires une somme de 1 500 euros au bénéfice de la SCCV Aulnay 64 Anatole France, et la même somme à la commune                                d'Aulnay-sous-Bois, au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. 
 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête du Syndicat des copropriétaires de la résidence Aulnay Parc est rejetée.  
 Article 2 : Le Syndicat des copropriétaires de la résidence Aulnay Parc versera à la SCCV Aulnay 64 Anatole France d'une part, à la commune d'Aulnay-sous-Bois d'autre part, une somme de           1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
   
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié au Syndicat des copropriétaires de la résidence Aulnay Parc, à la SCCV Aulnay 64 Anatole France et à la commune d'Aulnay-sous-Bois. 
 Délibéré après l'audience du 14 novembre 2024, à laquelle siégeaient : 
 - Mme Delamarre, présidente, 
 - Mme Renault, première conseillère,  
 - Mme Hardy, conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024.  
 La rapporteure,La présidente,Th. RenaultA-L. Delamarre 
 La greffière,E. Kangou 
 La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.