TA78 · 5ème chambre — 26 novembre 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés les 8 février et 16 mai 2024, la SCI du Fer à cheval, représentée par Me Anne-Sophie Chevillard-Buisson, demande au tribunal : 
 1°) d'annuler la décision du 16 août 2023 par laquelle le maire de Fontenay-le-Fleury a délivré à la société Accueil Immobilier un permis de construire portant sur la réalisation de 78 logements collectifs et 8 locaux d'activité sur un terrain cadastré AC108, 234 et 122, ainsi que l'arrêté rectificatif du 11 décembre 2023, ensemble la décision du 11 décembre 2023 rejetant son recours gracieux en date du 12 octobre 2023 ; 
 2°) de mettre à la charge de la commune de Fontenay-le-Fleury et de la société Accueil Immobilier une somme de 3 000 euros chacune en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - elle a intérêt à agir à l'encontre du projet ;  
 - les parcelles AC108 et AC122 étant incluses dans le champ du permis de construire, la société pétitionnaire devait disposer d'un mandat ; 
 - le permis de construire vise la zone UR3 du plan local d'urbanisme (PLU) alors que les parcelles litigieuses sont situées en zone UR2 ;  
 - le projet ne correspond pas à la vocation de la zone UR2 ; il méconnaît les dispositions de l'article R.111-27 du code de l'urbanisme ;  
 - le projet méconnaît l'orientation d'aménagement et de programmation de l'avenue de la République ; 
 - le projet méconnaît l'article A5 du règlement de la zone UR du PLU ;  
 - le projet méconnaît l'article A3 du chapitre 2 du règlement de la zone UR du PLU ;  
 - le permis de construire a été obtenu par fraude. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés les 3 avril et 7 juin 2024, la commune de Fontenay-le-Fleury, représentée par Me Philippe Peynet, conclut au rejet de la requête ainsi qu'à la mise à la charge de la société requérante de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - la requête est irrecevable, faute d'intérêt à agir de la société requérante ; 
 - les moyens de la requête ne sont pas fondés.  
 Par des mémoires enregistrés les 3 avril et 7 juin 2024, la société Accueil immobilier, représentée par Me Vincent Guinot, conclut au rejet de la requête ainsi qu'à la mise à la charge de la société requérante de la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative, et à titre subsidiaire à l'application des dispositions de l'article L.600-5-1 du code de l'urbanisme.  
 Elle soutient que : 
 - la requête est irrecevable, faute pour la société requérante d'établir son intérêt à agir ;  
 - les moyens de la requête ne sont pas fondés.  
 La clôture de l'instruction a été fixée, en dernier lieu, au 10 juillet 2024.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Fejérdy, première conseillère, 
 - les conclusions de Mme Mathé, rapporteure publique, 
 - et les observations de Me Chevillard, représentant la SCI du Fer à Cheval, et de Me Alibert, représentant la commune de Fontenay-le-Fleury. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. Par arrêté du 16 août 2023, le maire de Fontenay-le-Fleury a délivré à la société Accueil Immobilier un permis de construire pour la réalisation d'un ensemble de 78 logements et 8 locaux d'artisanat sur un terrain cadastré AC122 et AC234. Par arrêté rectificatif du 11 décembre 2023, le maire a corrigé deux erreurs matérielles entachant l'arrêté du 16 août 2023. La SCI du Fer à cheval, propriétaire de la parcelle voisine AC108, demande l'annulation de ces arrêtés ainsi que de la décision du 11 décembre 2023 par laquelle le maire de Fontenay-le-Fleury a rejeté son recours gracieux.  
 2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; () / c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique ". Aux termes du dernier alinéa de l'article R. 431-5 du même code : " La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis ". En vertu de l'article R. 431-4 du même code, le dossier est réputé complet lorsqu'il comprend les informations et pièces limitativement énumérées aux articles R. 431-5 à R. 431-33-1, aucune autre information ou pièce ne pouvant être exigée par l'autorité compétente. Par ailleurs, le permis est délivré sous réserve du droit des tiers, il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme, il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme. 
 3. Il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme selon laquelle il remplit les conditions fixées par l'article R. 423-1 du même code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande.  
 4. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que la société Accueil Immobilier a signé l'attestation prévue à l'article R.431-5 du code de l'urbanisme, et doit donc être regardée comme ayant qualité pour présenter sa demande. Si la société requérante fait valoir que la demande de permis de construire porte sur la parcelle AC108, dont elle est elle-même propriétaire et sur laquelle la société Accueil Immobilier dispose d'une servitude de jouissance perpétuelle, ainsi que sur la parcelle AC122, alors qu'elle-même y dispose d'une servitude de passage et d'une servitude de cour commune, ces circonstances, qui sont clairement indiquées dans le dossier de demande de permis de construire, les servitudes étant précisément localisées sur les différents plans, et les espaces concernés ne faisant au demeurant l'objet d'aucune construction, ne sont pas de nature à faire regarder la société pétitionnaire comme n'ayant pas qualité pour présenter sa demande, ni à entacher de fraude le permis de construire délivré.  
 5. En deuxième lieu, si l'arrêté du 16 août 2023 vise par erreur le règlement de la zone UR3 du PLU, alors que le terrain d'assiette est situé en zone UR2, ce qui est d'ailleurs clairement mentionné dans la notice du dossier de demande de permis de construire, cette erreur de plume, qui a été au demeurant corrigée par l'arrêté rectificatif du 11 décembre 2023, est sans incidence sur la légalité du permis de construire délivré.  
 6. En troisième lieu, aux termes de l'article A3 du chapitre II du règlement de la zone UR du PLU : " () En zone UR2 / Les constructions doivent être implantées en retrait des limites séparatives en respectant les distances minimums obligatoires suivantes : / - 6 mètres lorsque la façade en vis-à-vis de la limite comporte une ou plusieurs ouvertures créant des vues () ". 
 7. S'il est constant que la SCI du Fer à Cheval dispose, sur la parcelle AC122, d'une servitude de cour commune qui interdit toute construction sur une bande de terrain d'une largeur de 8 mètres et d'une longueur de 25,75 mètres, le long de la limite séparative avec la parcelle AC108, l'existence de cette servitude n'a pas pour effet de déplacer, pour l'application de l'article A3 du règlement de la zone UR, la limite séparative à celle de la servitude de cour commune. Il ressort du plan de masse que, d'une part, aucune construction n'est prévue dans la bande de terrain objet de cette servitude, et d'autre part, que le bâtiment est implanté avec un retrait de 10 mètres par rapport à la limite séparative avec la parcelle AC108. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article A3 du règlement de la zone UR2 doit être écarté.  
 8. En quatrième lieu, aux termes de l'article A5 du chapitre II du règlement de la zone UR :  " La hauteur maximale des constructions est fixée à : () / En UR2 : 12m au point le plus haut (R+2+attique), le dernier étage devant être réalisé en attique avec un retrait d'au moins 2m par rapport au nu de la façade du niveau inférieur () " L'orientation d'aménagement et de programmation (OAP) " avenue de la République ", laquelle porte sur le terrain d'assiette du projet, impose la même hauteur maximum. Aux termes du lexique du règlement du PLU : " Hauteur au point le plus haut  / Hauteur mesurée au point le plus haut de la toiture depuis le terrain naturel () Dans le cas de terrain en pente, le calcul se fait par rapport à la médiane de la façade (). Les façades des bâtiments sont divisées en sections n'excédant pas 30 mètres de longueur et la hauteur est prise au point médian de chacune d'elles. " 
 9. Il ressort des pièces du dossier, et notamment de la note d'analyse réglementaire, très détaillée sur ce point, que le terrain d'assiette étant en pente, la hauteur maximale des bâtiments, calculée aux points médians des façades divisées en sections de 30 mètres, ne dépasse pas 12 mètres. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article A5 du chapitre II du règlement du PLU doit être écarté.  
 10. En cinquième lieu, aux termes de l'article R.111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. " 
 11. D'une part, il ressort des pièces du dossier que le quartier, s'il est majoritairement bâti de maisons individuelles qui ne présentent au demeurant aucune unité architecturale, comporte également des immeubles collectifs, dont certains, en R+5 ou R+6, sont situés à proximité du terrain d'assiette du projet. A cet égard, si la zone UR2 est présentée, dans le préambule du règlement de la zone UR comme recouvrant des " quartiers d'habitation mixtes, maisons, petits immeubles ", cette seule description, dépourvue de caractère réglementaire, ne saurait être regardée comme interdisant dans cette zone la construction de grands immeubles collectifs. Au surplus, il est constant que le terrain d'assiette du projet correspond au site de l'OAP " avenue de la République ", laquelle prévoit la réalisation d'environ 80 logements.  
 12. D'autre part, le projet, qui se compose de deux immeubles en R+2+attique, respecte les dispositions définies dans l'OAP, destinées à permettre une insertion satisfaisante de l'ensemble de logements collectifs dans le quartier. Les volumes sont ainsi modulés, combinant des différences de hauteur suivant d'une part la pente du terrain et d'autre part la situation côté avenue ou côté cœur d'îlot, ainsi que des retraits en façade permettant d'éviter un linéaire trop important. Enfin, une bande paysagère en fond de terrain fait face aux jardins des maisons individuelles voisines. Si l'architecte des bâtiments de France indique dans son avis du 30 juin 2023 que " vu la cohérence du tissu pavillonnaire, une densité bâtie moindre aurait été souhaitable afin de compléter la dent creuse avec des constructions moins hautes, moins larges et fragmentées, d'une échelle davantage en lien à l'environnement bâti immédiat ", il n'a toutefois assorti son avis favorable d'aucune prescription ni recommandation relative au volume du projet. Dans ces circonstances, le projet, qui n'est pas incompatible avec les prescriptions de l'OAP visant à privilégier " la qualité architecturale du projet et la bonne insertion avec les quartiers environnants ", ne porte pas atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants. Dès lors, le moyen tiré de l'incompatibilité avec l'OAP et de la méconnaissance de l'article R.111-27 du code de l'urbanisme doit être écarté.  
 13. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner la fin de non-recevoir opposée en défense à la requête, que la SCI du Fer à cheval n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêté du 16 août 2023 délivrant permis de construire à la société Accueil Immobilier. 
 Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative :  
 14. Ces dispositions font obstacle à la mise à la charge de la société Accueil Immobilier et de la commune de Fontenay-le-Fleury de la somme que demande la SCI du Fer à cheval au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la société requérante la somme totale de 2 000 euros, à verser par moitiés à la société Accueil Immobilier et à la commune au même titre.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SCI du Fer à Cheval est rejetée. 
 Article 2 :  La SCI du Fer à Cheval versera la somme totale de deux mille (2 000) euros à la commune de Fontenay-le-Fleury (1 000 euros) et à la société Accueil Immobilier (1 000 euros) au titre des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.  
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI du Fer à Cheval, à la commune de  Fontenay-le-Fleury et à la société Accueil immobilier. 
 Délibéré après l'audience du 12 novembre 2024, à laquelle siégeaient : 
 - M. Doré, président, 
 - Mme Fejérdy, première conseillère, 
 - Mme Ghiandoni, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2024. 
 La rapporteure, 
                          
                     Signé  
 B. Fejérdy 
 Le président, 
 Signé 
 F. Doré 
 Le greffier, 
 Signé 
 C. Gueldry 
 La République mande et ordonne au préfet des Yvelines en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.