TA83 · 1ère chambre — 21 novembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Par un jugement avant-dire droit du 28 avril 2025, le tribunal administratif de Toulon a sursis à statuer sur la requête de la société Chateau Pimo et autres tendant à l’annulation du permis de construire délivré le 27 octobre 2023 par le maire de la commune de Draguignan à la société BNP Paribas pour permettre à cette société de notifier au tribunal des mesures de régularisation des vices relatifs à la méconnaissance des dispositions de l’article R. 431-24 du code de l'urbanisme et de l’article UC 15 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU). 
 
 
Par un mémoire, enregistré le 25 juillet 2025, la commune de Draguignan a informé le tribunal de la délivrance d’un permis de construire modificatif, par arrêté du 25 juin 2025. 
 
 
Par un mémoire, enregistré le 10 septembre 2025, la société Château Pimo et autres maintiennent leurs conclusions. 
 
Ils soutiennent que le permis de construire modificatif n’a pas régularisé l’absence de cheminement piéton au niveau des colonnes d’ordures ménagères. 
 
 
Par une ordonnance du 11 septembre 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 26 septembre 2025. 
 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code de l'urbanisme ; 
- le code de justice administrative. 
 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique du 14 octobre 2025 : 
- le rapport de Mme Chaumont, première conseillère, 
- les conclusions de M. Bailleux, rapporteur public, 
- et les observations de Me Mokrane, représentant la commune de Draguignan. 
 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
 
1. Par un arrêté du 27 octobre 2023, le maire de la commune de Draguignan a délivré un permis de construire n° PC 083 050 23 K0018 à la société BNP Paribas Immobilier pour la construction de 160 logements dont 48 sociaux avec piscine collective et parking comprenant des démolitions, sur un terrain cadastré section 50 AW 302, 503 et 504, situé 1010 avenue du Pont d’Aups sur le territoire communal. Par la présente requête, la SCI Château Pimo, Mme C... A... épouse D..., Mme B... et M. F... L..., Mme J... E..., Mme I... K... et M. H... G... demandent au tribunal d’annuler cet arrêté, ensemble la décision du 29 janvier 2024 rejetant leur recours gracieux. 
 
2. Par un jugement du 28 avril 2025, le tribunal a sursis à statuer sur la requête de la SCI Château Pimo et autres en application de l’article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, dans l’attente de la régularisation qu’implique la méconnaissance de l’article R. 431-24 du code de l'urbanisme et de l’article UC 15 du règlement du PLU. Par un arrêté du 25 juin 2025, le maire de la commune de Draguignan a délivré à la société BNP Paribas un permis de construire modificatif ayant pour objet le projet de constitution d’une association syndicale, la clarification et mise à jour des hauteurs du bâtiment J et l’ajout d’un cheminement piéton au droit des places de stationnement ou dans le parc paysager permettant une desserte aisée et sécurisée.  
 
 
Sur les conclusions à fin d’annulation : 
 
 
3. A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l'article L. 600-5-1du code de l’urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent, à l'appui de la contestation de l'acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu'il n'a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu'il s'agisse d'un moyen déjà écarté par la décision avant dire droit ou de moyens nouveaux, à l'exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation. 
  
4. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés ». 
 
5. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. 
 
6. Dans son jugement avant dire droit, le tribunal a retenu la méconnaissance des dispositions de l’article R. 431-24 du code de l'urbanisme en l’absence au dossier d’un projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des voies et espaces communs. 
 
7. Par un arrêté du 25 juin 2025, le maire de Draguignan a délivré à la société BNP Paribas un permis de construire modificatif. 
 
8. D’une part, il ressort des pièces du dossier que le permis de construire litigieux est un permis de construire valant division parcellaire et permis de démolir. Dès lors, le dossier de demande de permis de construire en litige devait être complété par les pièces requises par les dispositions précitées de l’article R. 431-24 du code de l'urbanisme. 
 
9. D’autre part, il ressort du dossier de demande de permis de construire modificatif que celui-ci comporte le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des voies et espaces communs. Dans ces conditions, le vice tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 431-24 du code de l'urbanisme doit être regardé comme régularisé. 
 
10. En second lieu, aux termes de l’article UC 15 du règlement du PLU relatif à l’accès et à la voirie : « Accès : / Pour être constructible, un terrain doit comporter un accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisin ou éventuellement obtenu par application de l’article 682 du code civil. (…) / Voirie : / Les dimensions et formes des voies privées doivent être adaptées aux usages qu’elles supportent ou aux opérations qu’elles doivent desservir. Les caractéristiques des voies privées doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : défense contre l’incendie, protection civile et brancardage. / Les voies privées se terminant en impasse doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent faire aisément demi-tour. / Pour tout projet de 10 logements ou plus, la sécurité des piétons doit être assurée par des aménagements adéquats ». 
 
11. Dans son jugement avant dire droit, le tribunal a estimé que le projet ne comportait pas, dans sa totalité, des aménagements adéquats de nature à assurer la sécurité des piétons et méconnaissait les dispositions de l’article UC 15 du règlement du PLU dès lors que des cheminements piétons n’avaient pas été prévus ni dans la partie du projet dédiée aux logements sociaux, ni au niveau des colonnes d’ordures ménagères. 
 
12. Par un arrêté du 25 juin 2025, le maire de Draguignan a délivré à la société BNP Paribas un permis de construire modificatif. 
 
13. Il ressort des plans produits au dossier de permis de construire modificatif que des cheminements piétons ont été prévus tant dans la partie accession du projet que dans la partie dédiée aux logements sociaux. Toutefois, aucun cheminement piéton n’est matérialisé au niveau des colonnes d’ordures ménagères. Par suite, le vice ne peut être regardé comme régularisé par le dépôt du permis de construire modificatif. 
 
14. Il résulte de tout ce qui précède que la société Château Pimo et autres sont fondés à demander l’annulation de l’arrêté du 27 octobre 2023, de l’arrêté du 25 juin 2025 et de la décision du 29 janvier 2024 en tant qu’ils méconnaissent les dispositions de l’article UC 15 du règlement du PLU. 
 
15. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme aucun autre moyen n’est de nature à entrainer leur annulation.  
 
 
Sur l’application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :  
 
 
16. En premier lieu, aucune disposition légale ou règlementaire ne permet d’appliquer de manière successive l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme pour la régularisation d’un même vice affectant le permis de construire initial. Ainsi, lorsqu’une mesure de régularisation a été notifiée au juge après un premier sursis à statuer, et qu’il apparaît, au vu des pièces du dossier, que cette mesure n’est pas de nature à régulariser le vice qui affectait l’autorisation d’urbanisme initiale, il appartient au juge d’en prononcer l’annulation, sans qu’il y ait lieu de mettre à nouveau en œuvre la procédure prévue à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme pour la régularisation du vice considéré. 
 
17. Il résulte de tout ce qui précède que seul un de deux vices retenus par le jugement avant dire droit du 28 avril 2025 a été régularisé par le permis de construire modificatif délivré par le maire de la commune de Draguignan à la société BNP Paribas. Ainsi, dès lors que le permis de construire modificatif est entaché d’au moins un des mêmes vices que celui qui entachait le permis de construire initial et que, par suite, il n’est pas de nature à régulariser ce vice, il n’y a pas lieu de faire à nouveau application de la procédure prévue à l’article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme. 
 
18. En second lieu, aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé ». 
 
19. Il ressort des pièces du dossier que le moyen d’annulation retenu, tenant à la méconnaissance des dispositions de l’article UC 15 du règlement du PLU, affecte une partie identifiable du projet et apparait susceptible de faire l’objet d’une mesure de régularisation dès lors que la régularisation n’implique pas d’apporter au projet un bouleversement tel qu’il changerait la nature même du projet. Dans les circonstances de l’espèce, il y a donc lieu de faire application des dispositions précitées de l’article L. 600-5 du code de l'urbanisme et de prononcer l’annulation de l’arrêté du 27 octobre 2023 portant permis de construire, ensemble la décision du 29 janvier 2024 rejetant le recours gracieux formé contre cet arrêté, ainsi que l’arrêté du permis de construire modificatif du 25 juin 2025, en tant qu’ils ont été pris en méconnaissance des dispositions de l’article UC 15 du règlement du PLU de la commune de Draguignan selon les motifs du considérant n°13 du présent jugement. 
 
 
Sur les frais lis au litige : 
 
 
20. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’il soit mis à la charge des requérants la somme réclamée à ce titre par la commune de Draguignan.  
 
21. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Draguignan une somme de 3 500 euros à verser à l’ensemble des requérants au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. 
 
 
 
DECIDE 
 
 
Article 1er : Les arrêtés susvisés du 27 octobre 2023 et du 25 juin 2025 de la commune de Draguignan, ensemble le rejet du recours gracieux des requérants, sont annulés en tant qu’ils ont été pris en méconnaissance des dispositions de l’article UC 15 du règlement du PLU. 
 
Article 2 : La commune de Draguignan versera à la société Château Pimo et autres une somme de 3 500 (trois mille cinq cents) euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
 
Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté. 
 
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Château Pimo en qualité de représentant unique 
pour l’ensemble des requérants, à la commune de Draguignan et à la société BNP Paribas. 
 
 
Délibéré après l'audience du 14 octobre 2025, à laquelle siégeaient : 
 
M. Privat, président, 
Mme Chaumont, première conseillère,  
Mme Le Gars, conseillère. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2025. 
 
 
La rapporteure, 
Signé : 
A-C. CHAUMONT 
 
Le président, 
Signé : 
J-M. PRIVAT 
 
 
La greffière,  
 
Signé : 
 
K. BAILET 
 
 
La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne ou à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision. 
 
Pour expédition conforme, 
Pour la greffière en chef, 
Et par délégation,   
La greffière.