TA78 · 5ème chambre — 3 mai 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et des mémoires, enregistrés le 6 février 2024, le 27 mars 2024, le 5 avril 2024 et le 11 avril 2024, ce dernier mémoire n'ayant pas été communiqué, la société par actions simplifiée (SAS) Société Commerciale Hôtels Economiques (SCHE), représentée par Me du Pasquier, demande au tribunal : 
 1°) d'annuler la décision de la commission départementale des valeurs locatives de l'Essonne, publiée le 7 décembre 2023, en tant qu'elle a assigné un coefficient de localisation de 1,3 à la parcelle cadastrée AB N° 336 située sur la commune de Chilly-Mazarin ; 
 2°) d'enjoindre à l'autorité administrative compétente de prendre toute mesure d'exécution nécessaire à la mise à jour du coefficient de localisation de la parcelle litigieuse, en le fixant à 0,7 ;  
 3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - la décision de la commission est insuffisamment motivée ; 
 - en appliquant un coefficient de localisation de 1,3 à l'ensemble des parcelles de la zone d'activité économique (ZAE) La Butte au Berger sans tenir compte de la particularité de chaque parcelle, la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP) de l'Essonne a commis une erreur de droit et une erreur manifeste d'appréciation des faits ; 
 - l'application du coefficient de localisation de 1,3 à la parcelle en litige est entachée d'une erreur manifeste d'appréciation ;  
 Par des mémoires en défense, enregistrés le 29 mars 2024, le 5 avril 2024 et le 9 avril 2024, le directeur départemental des finances publiques des Yvelines, conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 Par des ordonnances du 26 février 2024 et du 5 avril 2024, la clôture d'instruction a été fixée au 12 avril 2024 à 10 heures. 
 Vu : 
 - les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Féral, président-rapporteur, 
 - les conclusions de Mme Mathé, rapporteure publique, 
 - et les observations de Me du Pasquier, représentant la SAS Société Commerciale Hôtel Economiques (SCHE). 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La SAS Société Commerciale Hôtels Economiques (SCHE) est assujettie à la cotisation foncière des entreprises à raison de locaux qu'elle exploite en tant qu'hôtel sur la parcelle cadastrée AB n° 336 à Chilly-Mazarin (Essonne), située dans la zone d'activités économiques (ZAE) La Butte au Berger. Cette parcelle a fait l'objet d'une révision de son coefficient de localisation par une décision de la commission départementale des valeurs locatives (CDVLLP) de l'Essonne, publiée le 7 décembre 2023 au recueil des actes administratifs de la préfecture. Son coefficient de localisation, jusqu'alors fixé à 1, a été fixé à 1,3. La SAS SCHE demande au tribunal l'annulation de cette décision, en tant qu'elle a affecté un coefficient de localisation de 1,3 à la parcelle cadastrée AB n° 336 située sur la commune de Palaiseau.  
 2. En premier lieu, la décision attaquée, si elle a le caractère d'un acte administratif décisoire, ne constitue cependant pas une décision réglementaire et ne présente pas davantage le caractère d'une décision administrative individuelle et ne crée aucun droit. Dès lors, en l'absence de dispositions législatives ou règlementaires prévoyant qu'une telle décision doit être motivée, elle n'a pas à l'être. Par suite le moyen tiré de son insuffisance de motivation doit être écarté comme inopérant. 
 3. En deuxième lieu, aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. () / II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. / B. - 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. / 2. () Les tarifs par mètre carré peuvent être majorés de 1,1,1,15,1,2 ou 1,3 ou minorés de 0,7,0,8,0,85 ou 0,9, par application d'un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d'assise de la propriété au sein du secteur d'évaluation. () ". L'article 1518 ter du même code dispose : " () II. - Au cours des troisièmes et cinquièmes années qui suivent celle du renouvellement général des conseils municipaux, la commission départementale des valeurs locatives mentionnée à l'article 1650 B peut se réunir afin de modifier l'application des coefficients de localisation mentionnés au 2 du B du II de l'article 1498 après avis des commissions communales ou intercommunales des impôts directs respectivement mentionnées aux articles 1650 et 1650 A. Les décisions de la commission sont publiées et notifiées dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat et sont transmises à l'administration fiscale avant le 31 décembre de l'année précédant celle de leur prise en compte pour l'établissement des bases () ". 
 4. D'une part, il ressort des pièces du dossier que s'il est vrai que l'ensemble des parcelles de la ZAE La Butte au Berger ont reçu un coefficient de localisation de 1,3, cette seule circonstance ne suffit toutefois pas à établir que la CDVLLP n'aurait pas tenu compte de la situation particulière de chacune des parcelles concernées avant de lui affecter ce coefficient de localisation. Il ressort d'ailleurs des pièces du dossier que toutes les parcelles au sein du secteur d'évaluation concerné n'ont pas reçu le même coefficient de localisation et que la majorité des éléments retenus pour justifier de l'application d'un coefficient de 1,3 à la parcelle en litige sont liés à des avantages résultant de son appartenance à la ZAE La Butte au Berger. Par suite, le moyen tiré de l'erreur  de droit doit être écarté.  
 5. D'autre part, lorsqu'un requérant conteste, devant le juge de l'excès de pouvoir, la fixation des tarifs applicables pour la détermination de la valeur locative d'un local professionnel ou la fixation d'un coefficient de localisation pour la parcelle sur laquelle se situe ce local et qu'il fait état d'éléments suffisamment étayés à l'appui de son recours, il appartient au juge de se déterminer sur les points en litige au vu des éléments versés au dossier par les parties, l'administration, sollicitée en tant que de besoin par le juge, devant apporter au débat les éléments relatifs au calcul de ces tarifs et, lorsqu'elle n'est pas suffisamment prise en compte par ceux-ci, à la situation de la parcelle en cause justifiant l'application d'un coefficient de localisation. 
 6. Il ressort des pièces du dossier que, pour justifier de l'application d'un coefficient de 1,3 à la parcelle en litige sur le territoire de la commune de Chilly-Mazarin, l'administration, qui reprend les éléments retenus par la CDVLLP, fait notamment valoir une forte augmentation du marché immobilier. Toutefois, cette allégation pure et simple n'est appuyée par aucun élément qui permettrait d'apprécier si cette augmentation du marché de l'immobilier est propre seulement à la ZAE de la Butte au Berger ou si elle concerne l'ensemble des parcelles de la zone tarifaire. En outre, aucun élément n'est fourni permettant d'apprécier cette augmentation du marché immobilier dans cette zone par rapport au reste de la zone tarifaire et ainsi de démontrer une localisation particulièrement attractive pour ces parcelles. Dans ces conditions, cet élément ne saurait justifier une valorisation du coefficient de localisation. En revanche, l'administration fait valoir l'attractivité de la zone proche de la zone aéroportuaire d'Orly. La société requérante admet        elle-même dans ses écritures que la parcelle est située à proximité de l'aéroport de Paris-Orly et bénéficie " d'un accès rapide à l'autoroute A 126, ce qui offre un accès aidé aux voies de circulations principales ". En outre la parcelle est située à proximité de l'autoroute A6 et de Rungis et bénéficie en conséquence d'une attractivité importante par rapport aux autres parcelles rattachées au même secteur d'évaluation de par un emplacement privilégié et de très grandes facilités d'accès aux voies de circulation " principales ". A cet égard, en se bornant à faire valoir la forte densité de circulation sur ces axes routiers et les problèmes récurrents dont souffrent les transports en commun qui desservent la parcelle, la société requérante n'apporte aucun élément concret de nature à démontrer que les autres parcelles rattachées au même secteur dévaluation bénéficieraient d'une meilleure situation par rapport à ces éléments.    
 7. Si la société requérante se réfère au prix de vente médian au m² de locaux commerciaux dans le secteur cadastral au sein duquel est située la parcelle en litige par rapport au prix de vente médian au sein et au sein du département, cet élément est inopérant, dans le cadre de la détermination du coefficient de localisation, dès lors qu'il ne fournit aucun élément d'appréciation concret sur la localisation de la parcelle en litige et des avantages et inconvénients que cette localisation lui procure par rapport aux autres parcelles de la zone tarifaire et qu'il s'agit, au demeurant, d'éléments relatifs au marché de la vente et non au marché locatif. Si la société requérante, au titre des inconvénients dont souffrirait la parcelle en litige se prévaut des règles d'urbanisme imposées en termes de hauteur de constructions liées à la présence de l'aéroport proche et qui empêcheraient le développement des activités et l'adaptation des bâtiments en fonction des besoins, elle n'apporte toutefois aucun élément suffisamment précis à l'appui de cette allégation. Elle n'apporte notamment aucun élément permettant d'établir la nature de ces contraintes urbanistiques ni de déterminer si les autres parcelles de zone tarifaire y sont également soumises. Si la société requérante soutient également que la situation de la parcelle en litige, en bordure de l'autoroute A 126 et proche de la zone aéroportuaire d'Orly, l'expose particulièrement à la pollution atmosphérique, elle n'apporte toutefois aucun élément à l'appui de son allégation de nature à démontrer que les autres parcelles rattachées au même secteur d'évaluation ne seraient pas exposées aux mêmes conditions de pollution atmosphérique. Elle n'apporte pas davantage d'éléments de nature à démontrer que les risques technologiques qu'elle met en avant, en particulier liés aux canalisations de transport d'hydrocarbure, ne seraient pas supportés par les autres parcelles rattachées à la même la zone d'évaluation et qui, en tout état de cause, constituent un inconvénient extrêmement mineur. En revanche, la société requérante établit que la parcelle en litige se situe en zone II du plan de gêne sonore établi au regard de l'aéroport d'Orly alors que d'autres parcelles de la zone d'évaluation tarifaire sont situées en zone III et bénéficient ainsi d'une meilleure localisation au regard de la pollution sonore. Toutefois, alors que la parcelle en litige bénéficie d'une excellente situation offrant des avantages notoires ainsi qu'il a été dit au point 6 en partie compensés par cet inconvénient qui demeure très mineur pour une parcelle située en zone II du plan de gêne sonore, la CDDVLP de l'Essonne n'a pas commis d'erreur manifeste d'appréciation en fixant le coefficient de localisation à une valeur de 1,3. Par suite, le moyen doit être écarté.  
 8. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions tendant à l'annulation de la décision la décision de CDDVLP de l'Essonne, publiée le 7 décembre 2023, ne peuvent qu'être rejetées ainsi que, par voie de conséquence et, en tout état de cause, les conclusions aux fins d'injonction et celles présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SAS Société Commerciale Hôtels Economiques est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Société Commerciale Hôtels Economiques et au directeur départemental des finances publiques des Yvelines. 
 Délibéré après l'audience du 30 avril 2024, à laquelle siégeaient : 
 - M. Féral, président, 
 - Mme Bartnicki, première conseillère, 
 - Mme Ghiandoni, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 3mai 2024. 
 Le président-rapporteur, 
 Signé 
 R. FéralL'assesseure la plus ancienne  
 dans l'odre du tableau, 
 Signé 
 A. Bartnicki 
 La greffière, 
 Signé 
 V. Retby 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.