TA101 · 3ème chambre — 30 juin 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés le 1er octobre 2024 et le 10 avril 2025, la société civile immobilière (SCI) Patrimoine T, représentée par Me Dodat-Akhoun, demande au tribunal : 
 1°) d'annuler l'arrêté du 6 mai 2024 par lequel la maire de la commune de Saint-Denis a délivré à la société civile de construction vente (SCCV) Les Champs de Canne un permis l'autorisant à construire trente-sept logements sur les parcelles cadastrées DE 190 et DE 191, situées allée des Saphirs à Saint-Denis, ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux ; 
 2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Denis une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - l'arrêté litigieux a été pris par une autorité incompétente ; 
 - le dossier de permis de construire est incomplet, dès lors, d'une part, que la notice descriptive ne comporte aucune information permettant de déterminer la hauteur de la construction depuis le sol naturel, sur les caractéristiques de l'implantation, l'aménagement du terrain et la description de nouvelles constructions par rapport aux constructions existantes, sur le traitement des constructions, sur les matériaux utilisés et sur l'organisation et l'aménagement des accès au terrain, et, d'autre part, que le dossier ne comporte qu'un seul document graphique qui ne permet pas de se rendre compte de l'ampleur, de la taille et de l'envergure du projet ; 
 - l'arrêté litigieux méconnaît l'article Ui 10 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Denis ; 
 - il méconnaît l'article Ui 12 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Denis ; 
 - il est illégal dès lors que la commune n'a pas recherché si la modification du projet en cours d'instruction, portant sur l'augmentation du nombre de places de stationnement, pouvait régulièrement être prise en compte ; en outre, l'absence de date distincte sur les modifications apportées au projet en cours d'instruction et l'absence de cachet de date de réception ne permet pas de vérifier le dépôt de cette modification ; le dossier de permis est par conséquent entaché de fraude. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés le 23 décembre 2024 et le 17 avril 2025, la commune de Saint-Denis, représentée par Me Chane Meng Hime, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de la SCI Patrimoine T le versement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que : 
 - les moyens tirés de l'absence de respect par la commune de la procédure en cours d'instruction et de l'existence d'une fraude sont irrecevables, dès lors qu'ils sont intervenus après la date de cristallisation des moyens fixée par l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme ; 
 - les moyens soulevés ne sont pas fondés. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 29 janvier 2025, la SCCV Les Champs de Canne, représentée par Me Creissen, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de la société requérante le versement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Beddeleem, conseillère, 
 - les conclusions de M. Sauvageot, rapporteur public, 
 - les observations de Me Karjania, substituant Me Dodat-Akhoun, représentant la SCI Patrimoine T, 
 - et les observations de Me Chane Meng Hime, représentant la commune de Saint-Denis. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Par un arrêté du 6 mai 2024, la maire de la commune de Saint-Denis a délivré à la société civile de construction vente (SCCV) Les Champs de Canne un permis l'autorisant à construire trente-sept logements, sur les parcelles cadastrées DE 190 et DE 191, situées allée des Saphirs à Saint-Denis. Par un courrier du 8 juillet 2024, la société civile immobilière (SCI) Patrimoine T a formé un recours gracieux contre cet arrêté, auquel il n'a pas été répondu. Par la présente requête, la SCI Patrimoine T demande au tribunal d'annuler l'arrêté du 6 mai 2024 ainsi que la décision portant rejet implicite de son recours gracieux. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 422-1 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire, d'aménager ou de démolir et pour se prononcer sur un projet faisant l'objet d'une déclaration préalable est : / a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d'un plan local d'urbanisme () ". Aux termes de l'article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales : " Le maire est seul chargé de l'administration, mais il peut, sous sa surveillance et sa responsabilité, déléguer par arrêté une partie de ses fonctions à un ou plusieurs de ses adjoints et à des membres du conseil municipal. () ".  
 3. Par un arrêté du 22 juillet 2020, transmis au préfet de La Réunion le jour même et publié au recueil des actes administratifs de la commune le 27 juillet 2020, la maire de la commune de Saint-Denis a délégué à M. A B, onzième adjoint au maire, le soin de signer tous les actes relatifs à l'aménagement et à l'urbanisme, dont les permis de construire font partie. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence du signataire de l'arrêté litigieux doit être écarté. 
 4. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ".  
 5. D'une part, il résulte des dispositions précitées de l'article R. 431-8 que la notice descriptive n'a pas à contenir d'éléments relatifs à la hauteur de la construction, qui est appréciée au regard des plans produits dans le dossier de demande de permis de construire. 
 6. D'autre part, la notice descriptive mentionne que le terrain initial comporte deux maisons qui seront détruites, et précise notamment que l'architecture du projet sera " déstructurée " afin d'éviter l'effet de " mur " qui aurait pu être imposé au voisinage, qu'un jardin collectif sera situé dans la cour intérieure du projet et que des jardins privatifs et un espace vert en pleine terre agrémenteront la résidence, et que les façades seront peintes ou bardées. Elle précise également la couleur des façades et les différents matériaux qui seront utilisés, notamment pour la toiture et les bardages. Enfin, elle indique que l'accès des véhicules se fera depuis la rue des Saphirs, et que l'accès piéton se fera un niveau en-dessous des premiers logements. Dans ces conditions, la notice, au demeurant complétée par les différents plans produits au dossier de permis, précise suffisamment les caractéristiques de l'implantation, l'aménagement du terrain, la description des nouvelles constructions par rapport aux constructions existantes, le traitement des constructions, les matériaux utilisés et l'organisation et l'aménagement des accès au terrain. Dès lors, la requérante n'est pas fondée à soutenir que la notice serait insuffisante. 
 7. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également : / () / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; () ". 
 8. Le dossier de demande de permis de construire comporte un document graphique, conformément aux dispositions précitées de l'article R. 431-10. Il ne ressort pas des pièces du dossier que le document d'insertion graphique aurait été présenté de manière faussée afin de minimiser l'ampleur, la taille et l'envergure du projet. Par suite, le moyen tiré de l'incomplétude du document d'insertion graphique doit être écarté. 
 9. En quatrième lieu, aux termes de l'article Ui 10 - Hauteur maximale des constructions du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Denis : " Il sera fait application des prescriptions mentionnées aux " Dispositions Générales - paragraphe XV. Prospects. Hauteur maximale des constructions. / En secteur Ui : / La hauteur maximale H des constructions ne doit pas excéder 18 m ". Aux termes du paragraphe XV des dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme : " La hauteur maximale H de la construction est mesurée depuis le niveau du terrain initial avant tous travaux jusqu'au sommet de la construction () ". 
 10. Il ressort des plans produits au dossier, notamment des plans PC 3-3 et PC 5-6, que la hauteur de la construction, mesurée à partir du terrain naturel conformément aux dispositions de l'article Ui 10 du règlement du plan local d'urbanisme, n'excède pas 18 mètres. Il ne ressort pas des pièces du dossier que cette hauteur serait insincère. La circonstance que la construction entraînera une obstruction totale des vues au droit de la terrasse du requérant, même à la supposer établie, n'est pas de nature à entraîner l'illégalité de l'arrêté de permis au regard des dispositions précitées. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article Ui 10 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté. 
 11. En cinquième lieu, aux termes de l'article Ui 12 - Aires de stationnement : " Il sera fait application des règles mentionnées aux " Dispositions générales - paragraphe XVII. Stationnement ". Le paragraphe XVII des dispositions générales prévoit une place de stationnement par logement d'une surface de plancher inférieure à 100 m2, et 1,5 place de stationnement par logement d'une surface de plancher supérieure à 100 m2. 
 12. Il ressort des pièces du dossier, en particulier du tableau des surfaces produit par la société pétitionnaire en défense, que le projet prévoit la construction de trente-sept logements, dont quatre ont une surface supérieure à 100 m2. Il ressort également du formulaire Cerfa, dans sa dernière version, corroboré par les plans du parking, que le projet prévoit cinquante-six places de stationnement. Dès lors, le projet prévoit suffisamment de places de stationnement conformément à l'article Ui 12 précité. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article Ui 12 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté. 
 13. En sixième et dernier lieu, aux termes de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme : " Par dérogation à l'article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l'application de l'article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d'une requête relative à une décision d'occupation ou d'utilisation du sol régie par le présent code, ou d'une demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s'effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article R. 611-3 du code de justice administrative. / () / Le président de la formation de jugement, ou le magistrat qu'il désigne à cet effet, peut, à tout moment, fixer une nouvelle date de cristallisation des moyens lorsque le jugement de l'affaire le justifie. () ". 
 14. Il résulte de ces dispositions qu'un moyen nouveau présenté après l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense est, en principe, irrecevable. Lorsqu'est produit un mémoire comportant un tel moyen, le président de la formation de jugement ou le président de la chambre chargée de l'instruction doit informer les parties de son irrecevabilité, en application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, sauf s'il décide de fixer une nouvelle date de cristallisation des moyens, postérieure à la production du mémoire en cause. Il est toujours loisible au président de la formation de jugement de fixer une nouvelle date de cristallisation des moyens s'il estime que les circonstances de l'affaire le justifient. Il doit y procéder dans le cas particulier où le moyen est fondé sur une circonstance de fait ou un élément de droit dont la partie concernée n'était pas en mesure de faire état avant l'expiration du délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense et est susceptible d'exercer une influence sur le jugement de l'affaire. 
 15. Le premier mémoire en défense, daté du 23 décembre 2024, a été communiqué le 24 décembre 2024 et est réputé avoir été notifié le 27 décembre suivant à la société requérante, en application de l'article R. 611-8-6 du code de justice administrative. Dès lors, les moyens nouveaux tirés de ce que la commune n'a pas recherché si la modification du projet en cours d'instruction, portant sur l'augmentation du nombre de places de stationnement, pouvait régulièrement être prise en compte, et de l'existence d'une fraude, formulés pour la première fois dans le mémoire du 10 avril 2025, ont été soulevés postérieurement à l'expiration du délai de deux mois prévu par l'article R. 600-5. Si la société requérante fait valoir que ce moyen est fondé sur des circonstances de fait dont elle n'était pas en mesure de faire état avant l'expiration de ce délai, il ressort au contraire des pièces du dossier que les plans du parking, faisant apparaître les cinquante-six places de stationnement, étaient connus de la requérante, qui les a produits à l'appui de sa requête, et que le tableau de surface des logements a été produit dans le mémoire en défense de la société pétitionnaire communiqué le 30 janvier 2025, avant l'expiration du délai de deux mois. Par suite, sans qu'il n'y ait lieu de fixer une nouvelle date de cristallisation des moyens, les moyens tirés de l'absence de respect par la commune de la procédure en cours d'instruction et de l'existence d'une fraude doivent être écartés comme irrecevables. 
 16. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d'annulation de la SCI Patrimoine T doivent être rejetées. 
 Sur les frais liés à l'instance : 
 17. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée par la SCI Patrimoine T au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens soit mise à la charge de la commune de Saint-Denis, qui n'a pas la qualité de partie perdante dans la présente instance.  
 18. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la SCI Patrimoine T le versement de la somme de 750 euros à la commune de Saint-Denis, et de la somme de 750 euros à la SCCV Les Champs de Canne. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SCI Patrimoine T est rejetée. 
 Article 2 : La SCI Patrimoine T versera à la commune de Saint-Denis une somme de 750 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : La SCI Patrimoine T versera à la SCCV Les Champs de Canne une somme de 750 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière (SCI) Patrimoine T, la société civile de construction vente (SCCV) Les Champs de Canne et à la commune de Saint-Denis. 
 Délibéré après l'audience du 16 juin 2025, à laquelle siégeaient : 
 - M. Sorin, président, 
 - M. Duvanel, premier conseiller, 
 - Mme Beddeleem, conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 juin 2025. 
 La rapporteure, 
 J. BEDDELEEM 
 Le président, 
 T. SORIN 
 Le greffier, 
 D. CAZANOVE 
 La République mande et ordonne au préfet de La Réunion en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 P/La greffière en chef, 
 Le greffier, 
 D. CAZANOVE