TA44 · 4ème Chambre — 7 mai 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire enregistrés les 12 février 2024 et 10 avril 2024, la société par actions simplifiée (SAS) Immobilière Carrefour, représentée par le cabinet Fidal, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures : 
 1°) d'annuler pour excès de pouvoir la décision du 13 novembre 2023 de la commission départementale des valeurs locatives de Maine-et-Loire, en tant qu'elle fixe un coefficient de localisation majoré de 1,15 aux parcelles cadastrées section AV nos 204, 179, 183, 220 et 221 et section HX nos 400, 337, 376 et 381, situées à Angers (49) ;  
 2°) d'enjoindre à la commission départementale des valeurs locatives de Maine-et-Loire de fixer un coefficient de localisation de 0,7 aux parcelles de la section cadastrale AV et de conserver le coefficient de localisation de 1 sur les parcelles de la section cadastrale HX ;  
 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - la décision attaquée est insuffisamment motivée ;  
 - elle est entachée d'une erreur de droit et d'un défaut d'examen dès lors que les dispositions de l'article 1498 du code général des impôts prescrivent une analyse de la situation particulière de chaque parcelle au sein de leur secteur d'évaluation ; 
 - il existe une disproportion manifeste entre le coefficient de localisation majoré et les éléments de faits relatifs à la situation particulière des parcelles d'assise de la propriété au sein du secteur d'évaluation. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 28 mars 2024, le directeur par intérim de la direction régionale des finances publiques des Pays de la Loire et du département de la Loire-Atlantique conclut au rejet de la requête.  
 Il fait valoir que les moyens soulevés par la SAS Immobilière Carrefour ne sont pas fondés. 
 Les parties ont été informées, en application des dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible d'être fondé sur un moyen relevé d'office, tiré de ce que la décision attaquée n'était plus en vigueur à la date d'enregistrement de la requête.  
 La SAS Immobilière Carrefour a produit des observations sur ce moyen le 5 avril 2024. 
 Vu les autres pièces du dossier.  
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Benoist, 
 - les conclusions de M. Huin, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société par actions simplifiée (SAS) Immobilière Carrefour est propriétaire de deux centres commerciaux situés à Angers (Maine-et-Loire), exploités sous l'enseigne Carrefour, à savoir le centre commercial Carrefour Angers-Saint-Serge implanté au sein de la section cadastrale AV et le centre commercial Carrefour Angers-Grand Maine implanté au sein de la section cadastrale HX. Par une décision du 13 novembre 2023, la commission départementale des valeurs locatives de Maine-et-Loire, compétente en application du II de l'article 1518 ter du code général des impôts, a fixé la liste des parcelles affectées d'un nouveau coefficient de localisation mentionné au 2 du B du II de l'article 1498 de ce code. La SAS Immobilière Carrefour, propriétaire des parcelles cadastrées section AV nos 204, 179, 183, 220 et 221 et des parcelles cadastrées section HX nos 400, 337, 376 et 381, soumises en application de cette décision à un nouveau coefficient de localisation majoré de 1,15, demande l'annulation pour excès de pouvoir de cette décision en tant qu'elle affecte ces parcelles.  
 Sur le cadre juridique du litige : 
 2.  Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / () / II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. / B. - 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. / () / Les tarifs par mètre carré peuvent être majorés de 1,1,1,15,1,2 ou 1,3 ou minorés de 0,7,0,8,0,85 ou 0,9, par application d'un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d'assise de la propriété au sein du secteur d'évaluation. / () ". 
 3. Il résulte de ces dispositions qu'en prévoyant, par l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, de nouvelles modalités de détermination et de révision de la valeur locative cadastrale des locaux professionnels, en vue de l'établissement des impositions directes locales, le législateur a entendu fonder l'assiette des impositions frappant les propriétés bâties ayant un usage professionnel, jusque-là fixée par référence aux conditions du marché locatif au 1er janvier 1970, sur leur valeur locative réelle et renforcer ainsi l'adéquation entre ces impositions et les capacités contributives de leurs redevables. 
 4. À cette fin, le législateur a prévu la constitution de secteurs d'évaluation regroupant les communes ou parties de communes qui, dans chaque département, présentent un marché locatif homogène et le classement des locaux professionnels par sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination et, à l'intérieur de ces sous-groupes, par catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques. Il a également prévu la fixation, dans chaque secteur d'évaluation, de tarifs par mètre carré déterminés à partir des loyers moyens constatés par catégorie de propriétés. La valeur locative de chaque propriété bâtie est obtenue par application à sa surface pondérée du tarif par mètre carré correspondant à sa catégorie, modulé, le cas échéant, par l'application d'un coefficient de localisation de 0,7, 0,8, 0,85, 0,9, 1,1, 1,15, 1,2 ou 1,3, destiné, en vertu du 2 du B du II de l'article 1498 du code général des impôts, à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d'assise de la propriété au sein du secteur d'évaluation. 
 Sur l'office du juge : 
 5. Si, en vertu de l'article 1518 F du code général des impôts, les décisions fixant les tarifs applicables pour la détermination de la valeur locative d'un local professionnel ou la fixation d'un coefficient de localisation ne peuvent pas être contestées par la voie de l'exception à l'occasion d'un litige relatif à la valeur locative d'une propriété bâtie, ces décisions peuvent faire l'objet devant le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir formé dans le délai de recours contentieux par les personnes intéressées. 
 6. Ainsi, lorsqu'un requérant conteste, devant le juge de l'excès de pouvoir, la fixation des tarifs applicables pour la détermination de la valeur locative d'un local professionnel ou la fixation d'un coefficient de localisation pour la parcelle sur laquelle se situe ce local et qu'il fait état d'éléments suffisamment étayés à l'appui de son recours, il appartient au juge de se déterminer sur les points en litige au vu des éléments versés au dossier par les parties, l'administration, sollicitée en tant que de besoin par le juge, devant apporter au débat les éléments relatifs au calcul de ces tarifs et, lorsqu'elle n'est pas suffisamment prise en compte par ceux-ci, à la situation de la parcelle en cause justifiant l'application d'un coefficient de localisation. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 7. Il ressort des pièces du dossier que, par une décision du 13 novembre 2023, la commission départementale des valeurs locatives de Maine-et-Loire a porté le coefficient de localisation des parcelles nos 204, 179, 183, 220 et 221 de la section cadastrale AV et nos 337, 376 et 381 de la section cadastrale HX à 1,15 alors qu'il était initialement de 1. Le procès-verbal de la réunion de cette commission mentionne qu'il s'agit d'étendre le coefficient affecté depuis 2017 respectivement aux parcelles 332 de la section cadastrale HX et 177 de la section cadastrale AV à celles faisant parties du même ensemble commercial. Il en résulte que la décision attaquée décide de l'extension, pour un motif de cohérence, d'un coefficient de localisation de 1,15 appliqué depuis 2017 sur deux parcelles de 137 mètres carrés pour l'une et de 99 mètres carrés pour la seconde à deux ensembles contigus de parcelles accueillant des centres commerciaux, parking et boutiques pour des surfaces respectives de 63 594 mètres carrés pour la première section AV et 51 364 mètres carrés pour la seconde section HX. 
 8. Toutefois, d'une part, le critère d'appartenance de plusieurs parcelles à un même ensemble commercial, fut-il homogène, ne permet pas de prendre en compte la situation particulière de chacune des parcelles d'assise justifiant l'application d'un coefficient de localisation modulant à la hausse ou à la baisse le tarif par mètres carrés au sein d'un même secteur d'évaluation. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que la SAS Immobilière Carrefour apporte des éléments relatifs à la situation géographique, à l'accessibilité, à l'attractivité, aux contraintes urbanistiques et aux facteurs de nuisances sonores et environnementales qui affectent respectivement les parcelles concernées. En dépit de la mesure d'instruction diligentée en ce sens le 12 avril 2024, l'administration n'a produit aucun élément relatif à la situation particulière de chaque parcelle d'assise de nature à justifier la modification du coefficient de localisation. Dans ces conditions, la SAS Immobilière Carrefour est fondée à soutenir que la décision de la commission départementale des valeurs locatives de Maine-et-Loire, qui n'a pas procédé à un examen de la situation particulière de chaque parcelle au sein des secteurs d'évaluation, est entachée d'une erreur de droit en ce qu'elle prévoit l'application par extension d'un coefficient de localisation de 1,15 aux parcelles nos 204, 179, 183, 220 et 221 de la section cadastrale AV et nos 337, 376 et 381 de la section cadastrale HX lui appartenant. 
 9. Il résulte de ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de la requête, que la SAS Immobilière Carrefour est fondée à demander l'annulation de la décision de la commission départementale des valeurs locatives de Maine-et-Loire du 13 novembre 2023, en tant qu'elle fixe un coefficient de localisation majoré de 1,15 aux parcelles nos 204, 179, 183, 220 et 221 de la section cadastrale AV et aux parcelles nos 400, 337, 376 et 381 de la section cadastrale HX, situées à Angers.  
 Sur les conclusions à fin d'injonction : 
 10. Les motifs retenus dans le présent jugement pour prononcer l'annulation partielle de la décision du 13 novembre 2023 n'impliquent pas qu'il soit fixé un coefficient de 0,7 aux parcelles de la section cadastrale AV. Par ailleurs, eu égard aux effets du présent jugement qui annule la décision de la commission départementale des valeurs locatives de Maine-et-Loire en ce qu'elle concerne les parcelles de la section HX appartenant à la société requérante, le coefficient de localisation de 1 demeure applicable à ces parcelles. Ainsi, les conclusions tendant à ce qu'il soit fixé un coefficient de 1 aux parcelles de la section cadastrales HX sont sans objet. 
 Sur les frais liés au litige : 
 11. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat le versement à la SAS Immobilière Carrefour de la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : La décision du 13 novembre 2023 de la commission départementale des valeurs locatives de Maine-et-Loire est annulée en tant qu'elle fixe un coefficient de localisation de 1,15 aux parcelles cadastrées section AV nos 204, 179, 183, 220 et 221 et section HX nos 400, 337, 376 et 381, situées à Angers. 
 Article 2 : L'Etat versera à la SAS Immobilière Carrefour la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.  
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Immobilière Carrefour et au directeur par intérim de la direction régionale des finances publiques des pays de la Loire et du département de la Loire-Atlantique. 
 Délibéré après l'audience du 19 avril 2024, à laquelle siégeaient : 
 Mme Allio-Rousseau, présidente, 
 Mme Frelaut, première conseillère, 
 Mme Benoist, conseillère.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 mai 2024. 
 La rapporteure, 
 L.-L. BENOISTLa présidente, 
 M.-P. ALLIO-ROUSSEAU 
 La greffière, 
 C. MICHAULT 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 La greffière