TA14 · 3ème Chambre — 27 janvier 2026

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 28 novembre 2024 et le 5 novembre 2025, Mme D... C..., représentée par Me Chaix, demande au tribunal : 
 
1°) d’annuler l’arrêté du 3 juin 2024 par lequel le maire de la commune de Trouville-sur-Mer a délivré à M. B... un permis de construire un immeuble d’habitation comprenant quatre logements sur un terrain situé 4 rue Albertine ; 
 
2°) de mettre à la charge de la commune de Trouville-sur-Mer une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
Elle soutient que :  
- elle est voisine immédiate et le projet portera atteinte à ses conditions d’occupation et de jouissance de son bien ;  
- le dossier de demande de permis de construire est incomplet ; 
il ne contient pas la notice prévue par l’article R. 431-14 du code de l’urbanisme pour les travaux exécutés sur des immeubles situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable et les autres pièces du dossier ne permettent pas de compenser cette absence ; 
il ne contient pas les pièces prévues par l’article R. 431-21 du code de l’urbanisme pour les travaux impliquant des démolitions ;  
- le projet méconnaît les dispositions des points 2.2, 3.2. et 3.3. relatives à la zone SU 1 du règlement du site patrimonial remarquable ; 
- il méconnaît les dispositions de l’article UA 3 du règlement du plan local d’urbanisme ;  
- il méconnaît les dispositions de l’article UA 4 du règlement du plan local d’urbanisme ;  
- il méconnaît les dispositions de l’article UA 12 du règlement du plan local d’urbanisme ;  
- il méconnaît les dispositions de l’article UA 13 du règlement du plan local d’urbanisme.  
Par un mémoire enregistré le 12 juillet 2025, M. A... B..., représenté par Me Carreras, conclut : 
 
1°) à titre principal, au rejet de la requête ; 
 
2°) à titre subsidiaire, à ce que le tribunal fasse application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ;  
 
3°) à ce que soit mise à la charge de la requérante une somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Il valoir que :  
- la requérante est dépourvue d’intérêt à agir ;  
- aucun des moyens soulevés n’est fondé. 
 
Par un mémoire en défense enregistré le 25 juillet 2025, la commune de Trouville-sur-Mer, représentée par Me Labrusse, conclut :  
 
1°) à titre principal, au rejet de la requête ; 
 
2°) à titre subsidiaire, à ce que le tribunal sursoie à statuer en laissant un délai de six mois à la société pétitionnaire et à l’autorité administrative compétente pour régulariser le permis de construire ;  
 
3°) à ce que soit mise à la charge de la requérante une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle fait valoir que :  
- la requérante ne justifie pas de sa qualité de propriétaire ; 
- elle est dépourvue d’intérêt à agir ;  
- aucun des moyens soulevés n’est fondé.  
 
Par des courriers des 7 et 8 janvier 2026, les parties ont été invitées, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser des vices susceptibles d’entacher le permis de construire attaqué.  
 
Des observations présentées pour la commune de Trouville-sur-Mer ont été enregistrées le 12 janvier 2026.  
  
 
Vu les autres pièces du dossier. 
  
Vu : 
- le code de l’urbanisme ;  
- le code de justice administrative. 
  
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
   
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Kremp-Sanchez, conseillère, 
- les conclusions de Mme Remigy, rapporteure publique,  
- et les observations de Me Labrusse, représentant la commune de Trouville-sur-Mer.  
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
Par un arrêté du 3 juin 2024, le maire de la commune de Trouville-sur-Mer (Calvados) a délivré à M. A... B... un permis de construire un immeuble d’habitation comprenant quatre logements sur la parcelle cadastrée section AZ n° 271, située 4 rue Albertine. Mme D... C..., propriétaire d’une maison sur la parcelle cadastrée section AZ n° 270, située 6 rue Albertine, demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 3 juin 2024.  
 
Sur les conclusions à fin d’annulation :  
 
En ce qui concerne la recevabilité :  
 
En premier lieu, aux termes du premier alinéa de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme : « Les requêtes dirigées contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d'irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l' article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation , du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l'occupation ou de la détention de son bien par le requérant ». 
 
Mme C..., qui produit une attestation notariée indiquant qu’elle est propriétaire de huit lots au sein de la résidence Stephania, dont font partie la parcelle cadastrée section AZ n° 270 et la maison qui y est édifiée, justifie de la détention régulière de son bien. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par la commune doit être écartée.  
 
En second lieu, aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ».  
 
Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction. 
 
Il ressort des pièces du dossier que l’immeuble dont la construction est projetée sur la parcelle cadastrée section AZ n° 271, actuellement non bâtie à l’exception d’un garage, sera mitoyen de la maison de Mme C..., qui a donc la qualité de voisine immédiate. Compte tenu de la nature et de l’importance du projet consistant en la construction d’un immeuble collectif d’habitation de quatre logements, Mme C... doit être regardée comme justifiant d’un intérêt à agir, alors même que le projet n’impliquerait pas la création de vues sur sa propriété. Par suite, cette fin de non-recevoir doit être écartée.  
 
En ce qui concerne la légalité du permis de construire :   
 
S’agissant du caractère complet du dossier de demande :  
 
En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-14 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet porte sur des travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière au sens de l'article L. 313-4 ou sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, sur un immeuble situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, la notice mentionnée à l'article R. 431-8 indique en outre les matériaux utilisés et les modalités d'exécution des travaux ». 
 
Ces dispositions n’ont vocation à s’appliquer qu’aux seuls immeubles existants et non aux constructions nouvelles, y compris quand celles-ci nécessitent la démolition de bâtiments existants. Dès lors que le projet litigieux porte sur une construction nouvelle, Mme C... ne saurait utilement invoquer l’absence de notice précisant les matériaux utilisés et les modalités d’exécution des travaux.  
 
En second lieu, aux termes de l’article R. 431-21 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou d'aménager doit : / a) Soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir ; / b) Soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement ». 
 
Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire produit par la commune de Trouville-sur-Mer, et notamment de la notice architecturale et des plans de démolition, que la demande d’autorisation portait à la fois sur la démolition et sur la construction. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-21 du code de l’urbanisme doit être écarté.  
 
S’agissant de la conformité du projet au règlement de l’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine :   
 
En premier lieu, d’une part, le règlement de l’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine prévoit, au point 2.2. des dispositions applicables au secteur SU 1, pour « préserver la régularité du vélum du bâti existant », qu’en cas d’alignement sur la rue, les constructions doivent respecter la hauteur de l’égout de l’immeuble mitoyen le plus proche, avec une marge de tolérance de 60 centimètres. D’autre part, en présence d’une construction en attique, la hauteur à l’égout du toit correspond à la hauteur au sommet de l’acrotère du toit terrasse, par lequel s’achève la façade à l’alignement, l’acrotère étant défini comme l’élément de façade situé au-dessus du niveau de la toiture ou de la terrasse, et qui constitue des rebords ou garde-corps pleins ou à claire-voie.  
 
Il ressort des pièces du dossier de demande de permis que le projet de construction est implanté à l’alignement sur la voie publique. La règle énoncée au point précédent a donc vocation à s’y appliquer, alors même que les constructions mitoyennes ne sont pas elles-mêmes alignées sur la rue. Il ressort en outre des pièces du dossier de demande, notamment du plan de coupe longitudinale PC 3-1, que la hauteur à l’acrotère de la construction, c’est-à-dire au sommet du garde-corps édifié sur les terrasses du niveau R+2, s’élève à sept mètres. Comme le soutient Mme C..., il ressort des mesures réalisées sur les plans de coupe transversale PC 3-2 et de façade sur jardin PC 5-3 que la différence entre la hauteur au sommet de l’acrotère du projet et la hauteur à l’égout du toit des constructions mitoyennes est supérieure à 60 centimètres. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du point 2.2. du règlement de l’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine doit être accueilli.  
 
En deuxième lieu, le règlement de l’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine prévoit, au point 3.1. des dispositions applicables au secteur SU 1, que les façades doivent comporter au maximum 40 % d’espaces « vides », sauf pour les immeubles comportant une vitrine commerciale en rez-de-chaussée.  
 
Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire, notamment des plans des surfaces des percements sur façade, que les ouvertures de la façade donnant sur la rue Albertine consistent en six fenêtres de 2,20 m sur 1,20 m, une porte d’entrée de 2,20 m sur 0,90 m et une porte de garage de 2,25 m sur 5 m, soit une surface de 29,07 m2 d’espaces « vides », correspondant à un ratio de 40,37 % de la surface totale de la façade évaluée à 72 m2. Dès lors, contrairement à ce que soutient Mme C..., la règle énoncée au point 3.1. du règlement de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine n’est pas méconnue. Par suite, le moyen doit être écarté.  
 
En dernier lieu, le règlement de l’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine prévoit, au point 3.3. des dispositions applicables au secteur SU 1, que les nouvelles portes de garage doivent être « en bois d’aspect naturel, à lames verticales », et que les portes sectionnelles sont interdites.  
 
Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire, en particulier de la notice architecturale, que la porte du garage projeté est « en métal de couleur foncée » et ce, en méconnaissance des dispositions citées au point précédent du règlement de l’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine. Par suite, le moyen doit être accueilli.   
 
S’agissant de la conformité du projet au règlement du plan local d’urbanisme :  
 
En premier lieu, aux termes du point 3.1. relatif aux accès de l’article UA 3 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Trouville-sur-Mer, dans sa version applicable au litige : « Pour être constructible, un terrain doit comporter un accès automobile sur une voie (…). / Tout accès doit être aménagé de façon à éviter toute difficulté et tout danger pour la circulation générale et permettre de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie, de la protection civile, de protection des piétons et de l’enlèvement des ordures ménagères. La largeur minimum des accès est de 3 mètres ». Aux termes du point 3.2. relatif à la desserte par les voiries publiques et privées du même article : « Toutes les constructions et installations nouvelles doivent être édifiées sur des terrains desservis par des voies (…) répondant à l’importance et à la destination des constructions projetées et présentant les caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité des usagers des voies de desserte et d’accès, de défense contre l’incendie et de protection civile, de protection des piétons et de l’enlèvement des ordures ménagères ».  
 
Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit deux places de stationnement automobile en rez-de-chaussée, avec un accès direct sur la rue Albertine, qui dessert le terrain d’assiette et qui est une voie publique à double sens de circulation particulièrement étroite. Toutefois, d’une part, la rue Albertine est rectiligne, de sorte que les automobilistes quittant le terrain d’assiette du projet bénéficient d’une bonne visibilité de part et d’autre de la voie. D’autre part, il n’est pas établi, ni même allégué qu’elle serait particulièrement fréquentée, alors qu’il ressort des pièces du dossier que le quartier est essentiellement résidentiel et que la rue Albertine n’a vocation à être empruntée que par les riverains dans un but de desserte locale. Enfin, il ne ressort d’aucune des pièces du dossier que les véhicules de défense incendie ne pourront pas emprunter la rue Albertine, dont il est constant qu’elle est large d’au moins trois mètres. L’atteinte portée à la sécurité publique par les conditions d’accès et de desserte du projet n’étant pas établie, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA 3 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.  
 
En deuxième lieu, pour démontrer que le projet méconnaît les règles relatives à la gestion des eaux pluviales, la requérante se borne à soutenir que le dossier de demande de permis ne comportait aucune indication à ce sujet, sans préciser quelles règles auraient été méconnues ni en quoi les modalités de gestion des eaux pluviales retenues par le permis n’y seraient pas conformes. Dans ces conditions, et alors qu’il ressort des pièces du dossier que la demande de permis a donné lieu à un avis favorable du service eau et assainissement de la communauté de communes Cœur Côte Fleurie, le moyen doit être écarté.  
 
En troisième lieu, aux termes de l’article UA 12 du règlement du plan local d’urbanisme : « Le calcul du nombre de places exigées se fait par tranche entamée de plus de 25%. (…) Pour toute nouvelle construction, création d’un logement supplémentaire ou changement de destination, il est exigé au moins : / pour les constructions destinées à l’habitation / 1 place par tranche de 100 m2 de surface de plancher (…) ».  
 
Il ressort des termes mêmes de l’arrêté attaqué que le permis de construire a été délivré pour une surface de plancher créée de 396 m2, conformément aux données renseignées dans le formulaire Cerfa de demande de permis, qui fait état de 198 m2 de surfaces créées affectées à l’habitation et 198 m2 de surfaces créées affectées à un service public ou d’intérêt collectif. Si la commune fait valoir en défense qu’il s’agit d’une erreur de plume, le pétitionnaire se borne à indiquer que la surface de plancher créée est inférieure à 250 m2, sans fournir de chiffre précis. Dès lors, en l’état du dossier, compte tenu des incertitudes quant au calcul de la surface de plancher créée, et alors qu’il est constant que le projet ne prévoit que deux places de stationnement, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA 12 du plan local d’urbanisme doit être accueilli.  
 
En dernier lieu, aux termes de l’article UA 13 du règlement du plan local d’urbanisme : « Les surfaces libres de toute construction et de circulation doivent être traitées en espaces verts plantés et paysagers, avec la plantation d’au moins 1 arbre de haute tige par tranche (entamée de plus de 25%) de 100 m2 de surface libre ».  
 
Il n’est pas contesté que la superficie du jardin prévu à l’arrière de l’immeuble à bâtir est supérieure à 25 m2 et que le projet, qui devait dès lors comporter un arbre de haute tige, n’en prévoit pas. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA 13 doit être accueilli.  
 
Il résulte de tout ce qui précède que Mme C... est fondée à soutenir que le permis de construire délivré le 3 juin 2024 est entaché de vices tenant à la méconnaissance des dispositions des points 2.2. et 3.3 du règlement de l’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine et des articles UA 12 et UA 13 du règlement du plan local d’urbanisme.  
 
Sur la mise en œuvre des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :   
 
Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ». 
 
  Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. 
 
Il résulte de ce qui a été dit précédemment que seuls les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions des points 2.2. et 3.3 du règlement de l’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine et des articles UA 12 et UA 13 du règlement du plan local d’urbanisme sont de nature à fonder l’annulation du permis de construire attaqué. Il résulte de l’instruction que ces vices sont susceptibles d’être régularisés par une modification du projet qui n’implique pas de lui apporter un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Dès lors, il y a lieu de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et de fixer à M. B... et à la commune de Trouville-sur-Mer un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement pour produire la mesure de régularisation nécessaire.  
 
   
 
D E C I D E : 
  
  
Article 1er : Il est sursis à statuer jusqu’à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement, imparti à M. B... et à la commune de Trouville-sur-Mer pour notifier au tribunal une mesure de régularisation.  
 
Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.  
 
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à Mme D... C..., à la commune de Trouville-sur-Mer et à M. A... B....   
 
Délibéré après l'audience du 13 janvier 2026, à laquelle siégeaient : 
- Mme Macaud, présidente, 
- Mme Fanget, conseillère, 
- Mme Kremp-Sanchez, conseillère. 
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026. 
 
La rapporteure, 
SIGNÉ  
M. KREMP-SANCHEZ 
La présidente, 
SIGNÉ  
A. MACAUD 
 
 
La greffière, 
 
 
 SIGNÉ  
 
E. BLOYET 
 
 
La République mande et ordonne au préfet du Calvados en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 
Pour expédition conforme, 
La greffière, 
 
 
 
E. BLOYET