TA13 · 4ème Chambre — 15 avril 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et des mémoires enregistrés les 4 avril 2024 et 27 janvier 2025, Mme D C et Mme A B, représentées par Me Scheider-Trupheme, demandent au tribunal dans le dernier état de leurs écritures : 
 1°) d'annuler l'arrêté n° PC 004 242 23 00015 du 13 octobre 2023 par lequel le maire de la commune de Villeneuve a délivré un permis de construire à la SCI Sarion, ensemble la décision de rejet de leur recours gracieux ; 
 2°) de mettre à la charge de la commune de Villeneuve et de la SCI Sarion une somme de 4 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elles soutiennent que : 
 - leur requête est recevable ; 
 - le dossier de permis de construire est incomplet ;  
 - l'arrêté attaqué méconnait l'article R. 421-7 du code de l'urbanisme en l'absence de permis de démolir ; 
 - le projet devait être précédé d'une division préalable aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme ;  
 - il méconnait l'article 5 des dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) ;  
 - il méconnait les articles U1-7, U1-10 et U1-12 du règlement du PLU.  
 Par un mémoire en défense enregistré le 14 novembre 2024, la commune de Villeneuve conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge des requérantes la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 20 janvier 2025, la SCI Sarion, représentée par Me Ricciotti, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge des requérantes la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés. 
 Par ordonnance du 25 février 2025, a été prononcée, en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative, la clôture immédiate de l'instruction. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Fayard, rapporteure, 
 - les conclusions de M. Trébuchet, rapporteur public, 
 - et les observations de Me Ricciotti, représentant la SCI Sarion.  
 Considérant ce qui suit :  
 1. Par un arrêté n° PC 004 242 23 00015 du 13 octobre 2023, le maire de la commune de Villeneuve a délivré à la SCI Sarion un permis de construire deux logements et de surélever un logement existant sur les parcelles E245 et E389, sises montée du Coulet. Mme C et  
 Mme B ont formé un recours gracieux à l'encontre de cet arrêté, qui a été expressément rejeté par décision du 23 janvier 2024, notifiée le 14 février 2024. Les requérantes demandent l'annulation de ces deux décisions.  
 Sur les conclusions à fin d'annulation :  
 2. En premier lieu, d'une part, l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme dispose que : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / () ". Aux termes de l'article R. 431-9 de ce code : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu ". En outre, aux termes de l'article R. 431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; / b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; / () ".  
 3. D'autre part, aux termes de l'article 5 des dispositions générales du règlement du PLU : " () / le sol naturel doit être défini par un plan altimétrique détaillé avant terrassement ou travaux ".  
 4. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. 
 5. Il ressort des pièces du dossier que le plan de coupe et les plans de façades font apparaitre le profil du terrain naturel avant terrassement et travaux. En outre, si la notice mentionne qu'il n'est prévu aucun aménagement particulier du bâti, il ressort toutefois des plans de coupe que des affouillements seront réalisés. Ainsi, à supposer même qu'un plan altimétrique soit une pièce exigible par le code de l'urbanisme, l'absence d'un tel plan et la mention erronée de la notice descriptive n'ont pas été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. 
 6. En deuxième lieu, d'une part, aux termes de l'article L. 451-1 du code de l'urbanisme : " Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d'aménagement, la demande de permis de construire ou d'aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement. Dans ce cas, le permis de construire ou le permis d'aménager autorise la démolition ". En outre, aux termes de l'article R. 431-21 du même code : " Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou d'aménager doit : / a) Soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir ; / b) Soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement ". L'article R. 421-27 du même code dispose que : " Doivent être précédés d'un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction située dans une commune ou une partie de commune où le conseil municipal a décidé d'instituer le permis de démolir ".  
 7. Il résulte des dispositions précitées que doivent être précédés d'un permis de démolir, lorsque la localisation de la construction l'exige en vertu des articles R. 421-7 et R. 421-8 du code de l'urbanisme, des travaux impliquant la démolition totale d'un bâtiment ou la démolition d'une partie substantielle de celui-ci et le rendant inutilisable.  
 8. D'une part, il est constant que le règlement du PLU communal impose la délivrance d'un permis de démolir en vertu de l'article 13 des dispositions générales et que la société pétitionnaire n'a pas sollicité la délivrance d'un tel permis que ce soit par un dépôt distinct ou dans le formulaire Cerfa de sa demande de permis de construire.  
 9. D'autre part, il ressort des pièces de la demande de permis de construire en litige que le projet consiste notamment en la réalisation d'une surélévation d'une maison existante. Il ressort des plans produits dans le dossier, notamment du plan de toiture et des plans de coupe, que la toiture et la charpente du bâti existant sont entièrement remplacées par une nouvelle toiture, certes à deux pans, mais dont la structure est significativement changée. Il apparaît également que les fondations de la structure seront modifiées puisque des travaux d'excavation du sol et de rehaussement seront effectués passant d'un rez-de-jardin semi-enterré à un rez-de-chaussée directement accessible depuis la rue. En outre, de nombreuses ouvertures seront créées sur les façades de la maison existante et celle-ci passera d'une hauteur de 3,85 mètres à l'ouest et de 3,32 mètres à l'est à une hauteur de 6,36 mètres à l'ouest et de 7,86 mètres à l'est. Compte tenu de l'ampleur de l'atteinte ainsi portée au gros œuvre de la construction existante, ces travaux devaient être précédés d'un permis de démolir et le moyen tiré de ce que le projet ne comporte pas une telle demande pour la maison existante doit être accueilli.  
 10. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ". 
 11. Contrairement à ce que soutiennent les requérantes, la seule mention dans la notice descriptive du projet que chaque logement disposera de son propre jardin ne peut suffire à déterminer si ces derniers seront cédés entrainant ainsi une division en propriété ou en jouissance. En outre, à supposer même que ces logements soient loués, la construction, par un seul maître d'ouvrage et sur un même terrain de plusieurs habitations, destinées exclusivement à être mises en location ne constitue pas une division en jouissance de la propriété foncière au sens des dispositions des articles L. 442-1 et R. 431-24 du code de l'urbanisme, dès lors que cette opération ne confère à chacun des locataires qu'un simple droit d'usage exclusif d'un appartement ou d'une maison individuelle et du terrain attenant, sans entraîner, par elle-même, de division foncière. Par suite, le moyen tiré de ce que le projet devait être précédé d'une déclaration préalable de division doit être écarté.  
 12. En quatrième lieu, aux termes de l'article 5 des dispositions générales du règlement - B - prescriptions architecturales : " 2 - adaptation du terrain : () / Les terrassements nécessités par la construction sont interdits s'ils donnent lieu à des exhaussements ou affouillements trop importants par rapport au sol naturel à l'extérieur de l'emprise de la construction. En aucun cas, ils ne pourront être entrepris avant la délivrance du permis de construire ". 
 13. Il ne ressort d'aucune pièce du dossier et il n'est d'ailleurs nullement démontré par les requérantes que les terrassements effectués par le projet donneraient lieu à des exhaussements ou affouillements trop importants par rapport au sol naturel à l'extérieur de l'emprise de la construction. Ce moyen ne pourra ainsi qu'être écarté.  
 14. En cinquième lieu, aux termes de l'article 5 des dispositions générales du règlement - B - prescriptions architecturales : " 3 - Aspect des constructions : a) Volumétrie : 1. Une hiérarchie des volumes dans la construction neuve devra permettre de maintenir la notion de corps principal dominant au regard des volumes annexes. / () / c) Percements : En réhabilitation, une attention particulière sera apportée à la composition ou l'ordonnancement initial de la façade ainsi qu'à la proportion des ouvertures. Les fenêtres seront rectangulaires dans le sens de la hauteur dans une proportion de 1 x 1,5 à 1,6. et ne dépasseront que rarement un mètre de large. / () ".  
 15. Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit la réalisation de deux constructions principales et ne prévoit pas d'annexes, les dispositions relatives au corps principal dominant au regard des volumes annexes n'ont donc pas vocation à s'appliquer. En outre, si des baies vitrées de plus d'1 mètre de large sont créées sur la surélévation du garage, l'ensemble des autres ouvertures respectent les prescriptions précitées. Le moyen, pris en toutes ses branches, doit dès lors être écarté.  
 16. En sixième lieu, aux termes de l'article U1-7 du règlement du PLU : " En secteur U1a : 1. Les constructions doivent être édifiées : - soit en ordre continu d'une limite séparative à l'autre ; - soit sur une seule limite : dans ce cas la continuité du corps de rue doit alors être assurée par des éléments maçonnés intermédiaires (mur, annexe, cellier, garage) / () ".  
 17. Si la maison existante est édifiée sur une seule limite, le projet prévoit toutefois un mur comme élément maçonné intermédiaire. Le moyen tiré de la méconnaissance de l'article U1-7 du règlement du PLU ne saurait ainsi être accueilli.  
 18. En septième lieu, aux termes de l'article U1-10 du règlement du PLU : " La hauteur des constructions devra s'inscrire dans une démarche d'intégration paysagère, de cohérence architecturale et de préservation des perspectives sans pouvoir excéder : - dans le secteur U1a : 12 mètres ; - dans le secteur U1b : 9 mètres. / Cette hauteur, mesurée par rapport au terrain naturel avant travaux ou terrassement dans les conditions définies à l'article 5 des dispositions générales, doit être sensiblement égale à celle des constructions avoisinantes dans tous les axes, à plus ou moins 20 % près ". 
 19. Il ressort des pièces du dossier que le projet s'implante au sein du village, qui se caractérise par sa déclivité, et prévoit la réalisation d'une surélévation d'une maison existante, située sur le haut du village, et d'un garage, situé en bas du village dans la " montée du Coulet ".  
 20. D'une part, en ce qui concerne la surélévation de la maison existante, celle-ci va culminer à 7,79 mètres alors que les constructions avoisinantes sont d'une hauteur d'environ 7 mètres. Si elle reste plus haute en façade sud-ouest, la hauteur ne dépasse ni les prescriptions posées par les dispositions précitées du PLU ni les 20% de différence tolérés par celles-ci.  
 21. D'autre part, en revanche, pour ce qui concerne la surélévation du garage, celui-ci est situé en contrebas du village et la notion de " constructions avoisinantes dans tous les axes " indiquée par le règlement du PLU doit s'entendre comme s'appliquant à celles qui le jouxtent de manière immédiate mais également celles qui le surplombent, situées sur les hauteurs du village dans un périmètre proche. Or, si la surélévation prévue s'intègre par rapport à ces dernières constructions, elle est particulièrement disproportionnée par rapport aux constructions contigües. En effet, la surélévation, quand bien même celle-ci est réalisée en attique, atteindra près de 10 mètres de hauteur alors que les propriétés mitoyennes ne s'élèvent qu'à environ 3,50 mètres, dépassant ainsi significativement les 20% de différence tolérés par les dispositions précitées du règlement du PLU.  
 22. Par suite, le moyen tiré de ce que le projet méconnaît l'article U1-10 du règlement du PLU doit être accueilli seulement en ce qui concerne la surélévation du garage existant.   
 23. En dernier lieu, aux termes de l'article U1-12 du règlement du PLU : " Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques sur des emplacements prévus à cet effet, dans la mesure des possibilités techniques de leur réalisation ". 
 24. Il ressort des pièces du dossier que le projet totalise trois logements et ne prévoit toutefois que deux places de stationnement, au niveau du garage existant. Cependant, il ressort des photographies produites par la pétitionnaire que la maison s'implante dans une rue particulièrement exiguë, en haut d'un escalier, rendant les manœuvres pour sortir d'une place de stationnement difficile. Par ailleurs, aucune construction jouxtant la propriété ne dispose d'un garage ou d'une place de stationnement. Par suite, alors qu'il existe une impossibilité technique de créer une place supplémentaire pour le logement situé dans la maison, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article U1-12 du règlement du PLU doit être écarté. 
 Sur l'application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme :  
 25. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux ".  
 26. Les vices retenus aux points 9 et 22 du présent jugement n'affecte qu'une partie identifiable du projet. Dès lors, il y a lieu d'annuler le permis de construire seulement en tant qu'il méconnait les dispositions de l'article L. 451-1 du code de l'urbanisme en l'absence de permis de démolir concernant la maison existante et l'article U1-10 du règlement du PLU concernant la hauteur du garage existant. Il y a lieu de fixer un délai de six mois pendant lequel la pétitionnaire pourra en demander la régularisation. 
 Sur les frais liés à l'instance :  
 27. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérantes, qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la commune et la SCI Sarion sur ce fondement. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce et sur le même fondement, de mettre à la charge de la commune de Villeneuve la somme de 1 000 euros et à la SCI Sarion la somme de 1 000 euros à verser à Mme C et Mme B.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : L'arrêté du 13 octobre 2023 est annulé en tant qu'il méconnait les dispositions de l'article L. 451-1 du code de l'urbanisme en l'absence de permis de démolir concernant la maison existante et l'article U1-10 du règlement du PLU concernant la hauteur du garage existant. 
 Article 2 : La SCI Sarion pourra en demander la régularisation dans un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement. 
 Article 3 : La commune de Villeuneuve versera la somme globale de 1 000 euros à Mme C et Mme B au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Article 4 : La SCI Sarion versera la somme globale de 1 000 euros à Mme C et  
 Mme B au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 5 : Les conclusions présentées par la commune de Villeneuve et à la SCI Sarion au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.  
 Article 6 : Le présent jugement sera notifié à Mme D C, à Mme A B, à la commune de Villeneuve et à la SCI Sarion. 
 Délibéré après l'audience du 24 mars 2025, à laquelle siégeaient : 
 M. Salvage, président, 
 Mme Fayard, conseillère,  
 M. Guionnet Ruault, conseiller.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 avril 2025. 
 La rapporteure, 
 Signé 
 A. FAYARD 
 Le président, 
 Signé 
 F. SALVAGE        La greffière 
 Signé 
 S. BOUCHUT 
 La République mande et ordonne au préfet des Alpes-de-Haute-Provence en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour la greffière en chef, 
 La greffière,