TA83 · 2ème chambre — 27 juin 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et deux mémoires enregistrés les 18 octobre 2024, 2 et 27 janvier 2025, la société civile immobilière SCI Fanicat, Mme A et M. C B, représentés par Me Tirard-Rouxel, demandent au tribunal :  
 1°) d'annuler l'arrêté du 17 juin 2024 par lequel le maire de la commune de Cavalaire-sur-Mer a délivré à la société SCI MAISON DE LA MER un permis de construire en vue de la démolition d'une véranda et de l'extension sur deux étages d'une maison d'habitation existante, ensemble la décision de rejet de leur recours gracieux ;  
 2°) de mettre à la charge de la commune de Cavalaire-sur-Mer et la SCI MAISON DE LA MER la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Ils soutiennent que :  
 - à titre principal, l'arrêté est illégal dès lors que la demande de permis de construire devait porter à la fois sur les travaux envisagés mais également sur la construction existante irrégulière dès lors que :  
 * il n'est pas justifié du caractère régulier de la construction de la maison existante ;  
 * cette construction ne peut bénéficier des dispositions de l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme ;  
 -  à titre subsidiaire, l'arrêté méconnaît :  
 * l'article UE 7.1 du plan local d'urbanisme de la commune de Cavalaire-sur-Mer ;  
 * l'article UE 7.4 du plan local d'urbanisme ;  
 * l'article UE 9 du plan local d'urbanisme ;  
 * l'article UD 13 du plan local d'urbanisme.  
 Par deux mémoires en défense enregistrés les 6 novembre 2024 et 16 janvier 2025,  
 la société SCI MAISON DE LA MER, représentée par Me Andreani, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à l'application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle fait valoir que les moyens sont infondés. 
 La requête a été communiquée, le 21 octobre 2024, à la commune de Cavalaire-sur-Mer, qui n'a pas produit de mémoire en défense. 
 Par courrier du 6 décembre 2024, les parties ont été informées, en application  
 des dispositions de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative, de la période à laquelle il était envisagé d'appeler l'affaire à l'audience et de la date à partir de laquelle l'instruction était susceptible d'être close dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l'article R. 613-1.  
 Par une ordonnance du 6 mai 2025, la clôture de l'instruction a été prononcée à effet immédiat. 
 Un mémoire présenté par la commune de Cavalaire-sur-Mer, représentée par Me Pontier, a été enregistré le 14 mai 2025, sans être communiqué en application des dispositions de l'article R. 613-3 du code de justice administrative.  
 Vu : 
 - l'ordonnance n° 2403809 du 6 décembre 2024 du juge des référés du tribunal administratif de Toulon ;  
 - les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ;  
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Martin, rapporteure,  
 - les conclusions de Mme Faucher, rapporteure publique, 
 - les observations de Me Baysan, représentant les requérants,  
 - les observations de Me Durand, substituant Me Pontier, représentant la commune,  
 -les observations de Me Tosi, substituant Me Andreani, représentant la société pétitionnaire.  
 Considérant ce qui suit : 
 1. Par arrêté du 17 juin 2024, le maire de la commune de Cavalaire-sur-Mer a délivré à la SCI MAISON DE LA MER un permis de construire en vue de la démolition d'une véranda et de l'extension sur deux étages d'une maison d'habitation existante sur la parcelle cadastrée section BY n° 68 située 12 lotissement Bella Vista. Le 16 septembre 2024, la société SCI FANICAT, Mme A et M. C B ont formé un recours gracieux à l'encontre de cet arrêté. Par leur requête, ils demandent l'annulation de cet arrêté, ensemble de la décision implicite de rejet de leur recours gracieux. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation :  
 En ce qui concerne l'examen des moyens :  
 2. Lorsqu'une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble du bâtiment. De même, lorsqu'une construction a été édifiée sans respecter la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu ou a fait l'objet de transformations sans les autorisations d'urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l'édifice réalisée sans autorisation. Dans l'hypothèse où l'autorité administrative est saisie d'une demande qui ne satisfait pas à cette exigence, elle doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l'ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation. Cette invitation, qui a pour seul objet d'informer le pétitionnaire de la procédure à suivre s'il entend poursuivre son projet, n'a pas à précéder le refus que l'administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés.  
 3. D'une part, il résulte des articles L. 462-2 et R. 462-2 du code de l'urbanisme que lorsque le bénéficiaire d'un permis ou d'une décision de non-opposition à déclaration préalable a adressé au maire une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux réalisés en vertu de l'autorisation d'urbanisme, l'autorité compétente ne peut plus en contester la conformité au permis ou à la déclaration si elle ne l'a pas fait dans le délai, suivant les cas, de trois ou de cinq mois ni, dès lors, sauf le cas de fraude, exiger du propriétaire qui envisage de faire de nouveaux travaux sur la construction qu'il présente une demande de permis ou dépose une déclaration portant également sur des éléments de la construction existante, au motif que celle-ci aurait été édifiée sans respecter le permis de construire précédemment obtenu ou la déclaration préalable précédemment déposée. 
 4. D'autre part, aux termes de l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d'opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme. / Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables : () 5° Lorsque la construction a été réalisée sans qu'aucun permis de construire n'ait été obtenu alors que celui-ci était requis ; () ". Il résulte de ces dispositions que peuvent bénéficier de la prescription administrative ainsi définie les travaux réalisés, depuis plus de dix ans, lors de la construction primitive ou à l'occasion des modifications apportées à celle-ci, sous réserve qu'ils n'aient pas été réalisés sans permis de construire en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables. A la différence des travaux réalisés depuis plus de dix ans sans permis de construire, alors que ce dernier était requis, peuvent bénéficier de cette prescription ceux réalisés sans déclaration préalable. 
 5. Il appartient à l'autorité administrative, saisie d'une telle déclaration ou demande de permis, de statuer au vu de l'ensemble des pièces du dossier d'après les règles d'urbanisme en vigueur à la date de sa décision. Si elle doit tenir compte, le cas échéant, de l'application des dispositions de l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme qui prévoient la régularisation des travaux réalisés depuis plus de dix ans à l'occasion de la construction primitive ou des modifications apportées à celle-ci, sous réserve, notamment, que les travaux n'aient pas été réalisés sans permis de construire en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, c'est, en tout état de cause, à la condition qu'elle soit saisie d'une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble du bâtiment ou des éléments de celui-ci qui n'ont pas déjà été autorisés. Dans l'hypothèse où les travaux ont été réalisés sans permis de construire, si l'ensemble des éléments de la construction mentionnés au point précédent ne peuvent être autorisés au regard des règles d'urbanisme en vigueur à la date de sa décision, l'autorité administrative a toutefois la faculté, lorsque les éléments de construction non autorisés antérieurement sont anciens et ne peuvent plus faire l'objet d'aucune action pénale ou civile, après avoir apprécié les différents intérêts publics et privés en présence au vu de cette demande, d'autoriser, parmi les travaux demandés, ceux qui sont nécessaires à la préservation de la construction et au respect des normes. 
 6. Il est constant que la maison d'habitation implantée sur la parcelle d'assiette du projet a été édifiée en exécution d'un permis de construire délivré en 1972 par le maire de Cavalaire-sur-Mer. Si la société pétitionnaire fait valoir disposer d'un certificat de conformité délivré le 24 octobre 1972, ce dernier n'a pas bénéficié des dispositions protectrices de l'article L. 462-2 du code de l'urbanisme qui ne sont entrées en vigueur qu'à compter du 1er octobre 2007. Par ailleurs, il est constant que cette construction a fait l'objet de travaux ayant pour objet, en 1989, de réaliser une terrasse en extension sud, et en 1990, de combler cette terrasse en y ajoutant une annexe, sans que ces travaux ne fassent l'objet d'une autorisation d'urbanisme. Si la SCI MAISON DE LA MER fait valoir qu'elle bénéficie de la prescription décennale de l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme, cette circonstance ne fait pas obstacle à l'obligation de présenter une demande portant sur l'ensemble de la construction, à charge pour la commune, saisie de l'ensemble du bâtiment, d'en faire application. Dans ces conditions, le maire était tenu de refuser le permis de construire délivré. Par suite, le moyen est accueilli. 
 7. Le moyen principal ayant été accueilli, il n'y a pas lieu de statuer sur les moyens présentés à titre subsidiaire.  
 En ce qui concerne les conséquences de l'illégalité :  
 8. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce () ". Selon l'article L. 600-5-1 du même code : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux () ". 
 9. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires ayant conduit à l'adoption de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu'il fasse le choix de recourir à l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, si les conditions posées par cet article sont réunies, ou que le bénéficiaire de l'autorisation lui ait indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. 
 10. Toutefois, lorsque l'autorité administrative, saisie dans les conditions mentionnées au point 2, d'une demande ne portant pas sur l'ensemble des éléments qui devaient lui être soumis, a illégalement accordé l'autorisation de construire qui lui était demandée au lieu de refuser de la délivrer et de se borner à inviter le pétitionnaire à présenter une nouvelle demande portant sur l'ensemble des éléments ayant modifié ou modifiant la construction par rapport à ce qui avait été initialement autorisé, cette illégalité ne peut être regardée comme un vice susceptible de faire l'objet d'une mesure de régularisation en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ou d'une annulation partielle en application de l'article L. 600-5 du même code. Par suite, il n'y a pas lieu de mettre en œuvre ces dispositions. 
 11. Il résulte de tout ce qui précède que l'arrêté du 17 juin 2024 doit être annulé, ainsi que, par voie de conséquence, la décision implicite de rejet du recours gracieux exercé par les requérants. 
 Sur les frais liés à l'instance : 
 12. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Cavalaire-sur-Mer et de la SCI MAISON DE LA MER à verser aux requérants une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Les conclusions présentées au même titre par la SCI MAISON DE LA MER, partie perdante à l'instance, sont rejetées. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : L'arrêté du 17 juin 2024 est annulé, ensemble la décision implicite de rejet du recours gracieux exercé le 16 septembre 2024.  
 Article 2 : La commune de Cavalaire-sur-Mer et la SCI MAISON DE LA MER verseront aux requérants une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Les conclusions présentées par la SCI MAISON DE LA MER au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière SCI Fanicat, Mme A et M. C B, à la société civile immobilière SCI MAISON DE LA MER et à la commune de Cavalaire-sur-Mer.  
 Copie en sera adressée sans délai au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Draguignan, en application des dispositions de l'article R. 751-10 du code de justice administrative. 
 Délibéré après l'audience du 11 juin 2025 à laquelle siégeaient : 
 M. Sauton, président, 
 M. Quaglierini, premier conseiller, 
 Mme Martin, conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 juin 2025. 
 La rapporteure, 
 signé 
 K. Martin 
 Le président, 
 signé 
 J.-F. Sauton 
 Le greffier, 
 signé 
 P. Bérenger 
 La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour la greffière en chef, 
 Et par délégation, 
 Le greffier.