TA93 · 2ème chambre — 29 octobre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête et un mémoire enregistrés les 8 avril 2024 et 16 décembre 2024, la SAS Valorem, représentée par Me Trouvé, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures : 
 
1°) d’annuler pour excès de pouvoir l’arrêté du 15 février 2024 par lequel le maire de la commune de Noisy-le-Grand a refusé de lui délivrer un permis de construire en vue de la construction d’une maison individuelle au 9 bis sentier des Grammonts, sur la parcelle cadastrée AH 1226 ; 
 
2°) d’enjoindre au maire de la commune de Noisy-le-Grand de lui délivrer le permis de construire sollicité dans un délai d’un mois à compter de la notification du jugement à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard ; 
 
3°) de mettre à la charge de la commune de Noisy-le-Grand une somme de 4 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que : 
- l’arrêté attaqué est entaché d’un vice de procédure dès lors que l’avis émis par l’établissement public territorial Grand Paris Grand Est le 2 février 2024 ne lui a pas été communiqué ; 
- il est entaché d’erreur d’appréciation dès lors que l’ensemble des remarques émises par l’établissement public territorial Grand Paris Grand Est lors de sa précédente demande de permis de construire ont été prises en compte ; 
- il est entaché d’erreur d’appréciation au regard de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme et de l’orientation d’aménagement et de programmation n°12 du plan local d’urbanisme de la commune de Noisy-le-Grand ; 
- il est entaché d’erreur d’appréciation au regard de l’article UC 11 du règlement écrit du plan local d’urbanisme de la commune de Noisy-le-Grand ; 
- la substitution de motifs sollicitée méconnaît les dispositions de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme ; 
- la substitution de motifs sollicitée n’est pas fondée. 
 
 
Par un mémoire en défense enregistré le 14 novembre 2024, la commune de Noisy-le-Grand, représentée par Me Demaret, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la SAS Valorem en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que : 
-  les moyens soulevés par la SAS Valorem ne sont pas fondés ; 
- l’arrêté est susceptible de faire l’objet d’une substitution de motif en ce que la construction projetée méconnaît, d’une part, l’article UC 4.2 du règlement écrit du plan local d’urbanisme de la commune de Noisy-le-Grand et le règlement du service public de l’assainissement ainsi que, d’autre part, l’article UC 10.2 du règlement écrit du plan local d’urbanisme. 
 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code de l’urbanisme ; 
- le code de justice administrative. 
 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de M. Vollot, 
- les conclusions de Mme Nour, rapporteure publique, 
- et les observations de Me Bertin, représentant la commune de Noisy-le-Grand. 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
Le 13 octobre 2023, la SAS Valorem a déposé une demande de permis de construire auprès de la commune de Noisy-le-Grand en vue de la construction d’une maison individuelle au 9 bis sentier des Grammonts, sur la parcelle cadastrée AH 1226. Par un arrêté du 21 décembre 2023, le maire de la commune de Noisy-le-Grand a refusé de lui délivrer un permis de construire. Le 23 décembre 2023, la SAS Valorem a de nouveau déposé une demande de permis de construire auprès de la commune de Noisy-le-Grand en vue de la construction d’une maison sur la même parcelle. Par un arrêté du 15 février 2024, le maire de la commune de Noisy-le-Grand a de nouveau refusé de lui délivrer un permis de construire. Par la présente requête, la SAS Valorem demande l’annulation pour excès de cet arrêté. 
 
Sur les conclusions à fin d’annulation : 
 
En premier lieu, aux termes de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique. (…) ». Aux termes de l’article L. 151-6 du même code : « Le plan local d’urbanisme comprend : (…) / 3° Des orientations d’aménagement et de programmation ; (…) ». Aux termes de l’article R. 151-6 du même code : « Les orientations d’aménagement et de programmation par quartier ou secteur définissent les conditions d’aménagement garantissant la prise en compte des qualités architecturales, urbaines et paysagères des espaces dans la continuité desquels s’inscrit la zone, notamment en entrée de ville. Le périmètre des quartiers ou secteurs auxquels ces orientations sont applicables est délimité dans le ou les documents graphiques prévus à l’article R. 151-10 ». Aux termes de l’orientation d’aménagement et de programmation n° 12 – Trame verte et bleue du plan local d’urbanisme de la commune de Noisy-le-Grand : « (…) Enjeux de l’OAP : / La trame verte et bleue est la mise en réseau des grands espaces naturels, réservoirs de biodiversité d’un territoire. Sa mise en œuvre à l’échelle de la Ville permet de : / - Préserver et développer les espaces naturels, les espaces verts publics et privés. / Favoriser les circulations et le développement de la faune et de la flore sur le territoire. / Révéler et valoriser la présence de la nature en ville aux habitants et d’améliorer leur cadre de vie. (…) ». 
 
Il ressort des pièces du dossier que le terrain litigieux, d’une surface totale de 571 m² composée d’un appentis en mauvais état, d’une dalle de béton en partie centrale, de neuf arbres et de pleine terre, est situé dans la zone « Protéger les cœurs d’îlots verts » prévue par l’orientation d’aménagement et de programmation n° 12 du plan local d’urbanisme de Noisy-le-Grand. Si la construction projetée envisage la suppression de quatre arbres, une emprise au sol de 75,71 m², une allée d’accès gravillonnée de 136,86 m², ainsi qu’une terrasse et des stationnements de 58 m², elle prévoit la plantation de huit nouveaux arbres et une surface de pleine terre de 300,44 m². En dépit de l’emprise au sol de la construction, de l’accès gravillonnée, de la terrasse et des stationnements en pavé, la parcelle sera majoritairement composée d’espaces verts. Dans ces conditions, compte-tenu de l’aménagement naturel prévu, la construction projetée est compatible avec l’orientation d’aménagement et de programmation n°12 du plan local d’urbanisme. Par suite, la requérante est fondée à soutenir que l’arrêté est entaché d’erreur d’appréciation. 
 
En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. ». Aux termes de l’article UC 11 – L’aspect extérieur des constructions et l’aménagement de leurs abords du règlement écrit du plan local d’urbanisme : « (…) / 11-1 Composition générale et volumétrie / (…) / - Les façades / Les différents murs des bâtiments doivent présenter un aspect et une couleur en harmonie avec les constructions avoisinantes. Les façades latérales et postérieures des constructions doivent être traitées avec le même soin que les façades principales. (…) ». Les dispositions précitées de l’article UC 11 ont le même objet que celles de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres. Dès lors, c’est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme que doit être appréciée la légalité de l’arrêté attaqué. 
 
Pour rechercher l’existence d’une atteinte à un paysage naturel ou urbain de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il appartient au juge d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site naturel ou urbain sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.  
 
D’une part, il ressort des pièces du dossier que le quartier environnant le projet se caractérise par un habitat de type pavillonnaire, constitué d’une majorité de constructions présentant un ton clair. En outre, certaines d’entre elles disposent d’un parement en pierre sèche et présentent un style moderne. Ainsi, le quartier environnant est pavillonnaire et ne se caractérise pas par un mimétisme architectural. D’autre part, il ressort également des pièces du dossier, en particulier de la notice architecturale, que la façade Nord de la construction projetée présente un parement appareillé en façon de pierre sèche à son soubassement, de garde-corps en serrurerie aluminium thermolaqué de teinte gris anthracite et panneaux d’allège en verre translucide à ses étages, ainsi qu’un bardage en zinc entre les portes fenêtres de ses deux étages. Si les constructions existantes situées aux numéros 7, 9 et 11 sentier des Grammonts présentent des façades enduites de couleur blanche, il ressort des photographies produites que celles situées aux numéros 3 et 27 sentier des Grammonts et allée Mathilde, située à 200 mètres du projet selon la requérante sans que cela ne soit contesté, comportent des parements reproduisant de la pierre sèche. Ainsi, en ce qu’elle prévoit un soubassement avec un parement appareillé en façon de pierre sèche, l’aspect de la façade litigieuse ne méconnaît pas l’harmonie des constructions avoisinantes. En outre, ces dernières comportent des garde-corps de différents aspects. Dès lors, les garde-corps en serrurerie d’aluminium thermolaqué de teinte gris anthracite et les panneaux d’allège en verre translucides ne portent pas atteinte à l’harmonie avoisinante. Enfin, eu égard à sa faible superficie, le bardage en zinc prévu ne porte pas atteinte à l’harmonie existante. Par suite, la SAS Valorem est fondée à soutenir que l’arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l’article UC 11 du règlement écrit du plan local d’urbanisme de la commune de Noisy-le-Grand. 
 
L’administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l’excès de pouvoir que la décision dont l’annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l’auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d’apprécier s’il résulte de l’instruction que l’administration aurait pris la même décision si elle s’était fondée initialement sur ce motif. Dans l’affirmative il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu’elle ne prive pas le requérant d’une garantie procédurale liée au motif substitué. 
 
En troisième lieu, aux termes de l’article 4 – UC Les conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’électricité, d’assainissement du règlement écrit du plan local d’urbanisme de Noisy-le-Grand : « (…) 4-2 Assainissement / A l’intérieur d’un même terrain, les eaux pluviales et les eaux usées doivent être recueillies séparément. / Les prescriptions du règlement du service public d’assainissement doivent être respectées. (…) ». Aux termes du règlement du service public d’assainissement 2021 de l’établissement public territorial Grand Paris Grand Est : « Chapitre I Dispositions générales / (…) / Article 5 Catégories d’eaux admises au rejet / (…) / Article 5.1 Secteur du réseau en système séparatif / 4.1.1. Cas général des réseaux séparatifs Eaux usées et eaux pluviales / Seules sont susceptibles d’être déversées dans le réseau d’eaux usées : / ● les eaux usées domestiques produites sur le territoire de Grand Paris Grand Est, telles que définies à l’Article 11 du présent règlement les eaux usées d’activités assimilées à un usage domestique définies à l’Article 15, produites sur le territoire de Grand Paris Grand Est ; / ● les eaux de vidange des bassins de natation privés sous réserve d’une autorisation du service public d’assainissement / ● les eaux usées non domestiques, définies à l’Article 18 du présent règlement et faisant l’objet d’une autorisation de rejet délivrée par le service public d’assainissement ; / ● les eaux usées domestiques, assimilées domestiques ou non domestiques en provenance de collectivités territoriales ou d’usagers situés en dehors du territoire de Grand Paris Grand Est, autorisées en vertu d’une autorisation de rejet avec le service public d’assainissement. / Sont susceptibles d’être déversées dans le réseau d’eaux pluviales : / ● les eaux pluviales, définies à l’Article 26 du présent règlement et respectant les conditions d’admissibilité de l’Article 31 ; / ● certaines eaux usées non domestiques, définies dans le cadre d’une convention de rejet ; / ● les eaux de vidange des bassins de natation publics après autorisation du service public d’assainissement / ● les eaux claires définies à l’Article 34 faisant l’objet d’un arrêté de rejet délivré par le service public d’assainissement ». 
 
L’autorité administrative saisie d’une demande de permis de construire peut relever les inexactitudes entachant les éléments du dossier de demande relatifs au terrain d’assiette du projet, notamment sa surface ou l’emplacement de ses limites séparatives, et, de façon plus générale, relatifs à l’environnement du projet de construction, pour apprécier si ce dernier respecte les règles d’urbanisme qui s’imposent à lui.  
 
Il ressort des pièces du dossier que la commune de Noisy-le-Grand présente un réseau séparatif entre les eaux pluviales et les eaux usées. Dès lors, le projet de construction devait respecter les prescriptions du règlement du service public d’assainissement relatives au secteur du réseau en système séparatif. Or, le plan de masse indique que les eaux usées de la construction projetée seront raccordées au réseau public d’eaux pluviales, et que ses eaux pluviales seront raccordées au réseau public des eaux usées. Si la requérante fait valoir que ce plan présente une erreur de plume tenant à l’inversion des deux raccordements, la notice architecturale relève que le raccordement des eaux usées et eaux vannes « sera réalisé sur le réseau existant » et ne présente aucune précision sur un éventuel raccordement des eaux pluviales. Ainsi, le dossier de permis de construire présente des inexactitudes entre ses éléments. Par suite, la commune de Noisy-le-Grand est fondée à solliciter une substitution de motif en ce que la construction projetée, eu égard aux inexactitudes relatives aux raccordement des eaux usées et des eaux pluviales de la construction, méconnaît l’article 4.2 UC du règlement écrit du plan local d’urbanisme. 
 
En quatrième lieu, aux termes de l’article 4 – UC Les conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’électricité, d’assainissement du règlement écrit du plan local d’urbanisme de Noisy-le-Grand : « (…) 4.2-1 Eaux Usées / Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée par des canalisations souterraines au réseau collectif d’assainissement d’eaux usées en respectant ses caractéristiques et conformément aux prescriptions définies par le gestionnaire du réseau. (…) ». Aux termes du règlement du service public d’assainissement 2021 de l’établissement public territorial Grand Paris Grand Est : « Chapitre VIII Branchements / (…) / Article 40 Description et propriété du branchement / Le branchement comprend, depuis la canalisation publique : / (…) / ● un ouvrage dit « regard de branchement » ou « regard de façade » construit en limite de propriété : / ✓ en domaine public au plus près de la partie privative ou chez le riverain lorsque les rejets au réseau public d’assainissement concernent les eaux usées domestiques ou assimilées, les eaux pluviales et les eaux claires telles que définies respectivement aux articles suivants - Article 12 Article 27 Article 36 - du présent règlement. La distance entre la limite de propriété et le regard de branchement ne devra pas excéder 2 mètres. (…) ». 
 
Il ressort des pièces du dossier, en particulier du plan de masse projeté, que la construction comporte un regard de branchement situé sur la parcelle cadastrée AH 1226. Dès lors, la commune de Noisy-le-Grand n’est pas fondée à solliciter une substitution de motif en ce que le regard de branchement est implanté sur le domaine public en méconnaissance de l’article 4.2 UC du règlement écrit du plan local d’urbanisme. 
 
En cinquième lieu, aux termes de l’article 4 – UC Les conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’électricité, d’assainissement du règlement écrit du plan local d’urbanisme de Noisy-le-Grand : « (…) 4-2 Assainissement / A l’intérieur d’un même terrain, les eaux pluviales et les eaux usées doivent être recueillies séparément. / Les prescriptions du règlement du service public d’assainissement doivent être respectées. En cas de contradiction entre le présent règlement et le règlement du service public d’assainissement, les dispositions de ce dernier s’imposent. (…) / 4.2-2 Eaux pluviales / Gestion à la source des eaux pluviales : / Pour tout projet, la gestion à la source des eaux pluviales, sans rejet au réseau public, en privilégiant notamment l’infiltration dans le sol, doit être la solution systématiquement recherchée jusqu’à une pluie d’occurrence décennale et a minima pour les pluies courantes (10 mm sur 24h). (…) / La réalisation d’ouvrages de gestion des eaux pluviales enterrés n’est pas souhaitée et devra être justifiée. (…) ».  
 
Il ressort de la demande de permis de construire que la construction prévoit la création d’un bassin de rétention filtrant en pleine terre sous l’espace de stationnement. Si la requérante soutient que cet aménagement est justifié par la circonstance que le terrain de la construction est en pente et qu’il permet d’éviter un ruissèlement, inévitable en cas de saturation des sols, elle ne produit aucun élément susceptible d’établir ses allégations. Dès lors, elle ne justifie pas la réalisation du bassin de rétention. Par suite, la commune de Noisy-le-Grand est fondée à solliciter une substitution de motif en ce que la construction projetée, en ne justifiant pas la réalisation du bassin de rétention, méconnaît l’article 4.2 UC du règlement écrit du plan local d’urbanisme. 
 
En dernier lieu, aux termes de l’article 10 – UC La hauteur maximale des constructions du règlement écrit du plan local d’urbanisme de Noisy-le-Grand : « 10-1 Règles générales / Dans la zone UC : / - la hauteur des constructions ne peut excéder 6 mètres à l’égout de toit ou à l’acrotère pour les toitures terrasses et 10 mètres au faîtage, soit R+1 + combles ou attiques. (…) / 10-2 Gabarit en cas d’implantation en retrait des limites séparative / - Si la façade ou partie de façade en vis-à-vis de la limite séparative ne comporte pas d’ouverture créant des vues, la hauteur de la façade ou partie de façade ne devra pas dépasser le double de la distance mesurée entre cette façade ou partie de façade et la limite séparative (H≤2L). (…) ». Aux termes du glossaire et définitions du même plan local d’urbanisme : « (…) Hauteur maximale des constructions : / La hauteur des constructions est mesurée en tout point de la construction à partir du terrain naturel avant travaux jusqu’à l’égout du toit ou l’acrotère. La hauteur à l’égout du toit est mesurée au niveau du point bas de la toiture mesuré à l’aplomb de la façade (cas n°1 du schéma indicatif). Dans le cas où le linéaire cumulé d’une ou plusieurs ouvertures de toit en saillies et ou en creux (lucarnes, fenêtres, portes fenêtres…) représente 2/3 ou plus du linéaire de toiture (cf. schémas indicatifs), la hauteur à l’égout du toit est mesurée au niveau du point le plus élevé de ces ouvertures (cas n°2 et n°3 du schéma indicatif). (…) ». 
 
Il ressort des pièces du dossier que les façades Est, en sa partie supérieure, et Ouest de la construction projetée sont implantées en retrait des limites séparatives et ne comportent aucune ouverture susceptible de créer des vues. Ainsi, leurs hauteurs ne doivent pas dépasser le double de la distance mesurée entre elles et les limites séparatives. Dès lors que la toiture de la construction est composée d’un velux et d’une porte-fenêtre dont le linéaire cumulé des ouvertures est inférieur au 2/3 du linéaire de toiture, la hauteur, mesurée entre le terrain naturel avant travaux jusqu’au point bas de la toiture mesure à l’aplomb de la façade, de ces façades mesure 6 mètres. Or, il ressort du plan des élévations Nord et Sud ainsi que du plan de masse projeté que les façades Est, en sa partie supérieure, et Ouest sont respectivement implantées à plus de 3 mètres et à 3 mètres des limites séparatives. Dans ces conditions, leurs hauteurs ne dépassent pas le double de la distance mesurée entre elles et la limite séparative. Par suite, la commune de Noisy-le-Grand n’est pas fondée à solliciter une substitution de motif en ce que la construction projetée méconnaît l’article 10 UC du règlement écrit du plan local d’urbanisme. 
 
Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est susceptible de fonder l’annulation, en l’état du dossier, de la décision attaquée. 
 
Il résulte de tout ce qui précède que si l’arrêté attaqué est entaché d’erreur d’appréciation au regard de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme et de l’orientation d’aménagement et de programmation n°12 du plan local d’urbanisme, de l’article UC 11 du règlement écrit de ce plan et que la substitution de motifs tirée de ce que le projet méconnaît l’article UC 4.2 en raison de l’implantation du regard de branchement et l’article 10 UC n’est pas fondée, il ressort des pièces du dossier que le maire aurait pris la même décision en se fondant uniquement sur les motifs tirés de la méconnaissance de l’article UC 4.2 en ce que la construction projetée présente des inexactitudes relatives aux raccordement des eaux usées et des eaux pluviales et en ce que la création d’un bassin de rétention n’est pas justifiée, ainsi qu’il a été indiqué respectivement aux points 10 et 14. Par suite, les conclusions à fin d’annulation et à fin d’injonction doivent être rejetées. 
 
 
Sur les frais liés au litige : 
 
D’une part, les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la commune de Noisy-le-Grand, qui n’a pas la qualité de partie perdante, verse à la SAS Valorem les sommes réclamées au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
 
D’autre part, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la SAS Valorem, qui est la partie perdante, la somme de 1 500 euros à verser à la commune de Noisy-le-Grand en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
D É C I D E : 
 
Article 1er : La requête de la SAS Valorem est rejetée. 
 
Article 2 : La SAS Valorem versera à la commune de Noisy-le-Grand une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Article 3 : Le surplus des conclusions présentées par la commune de Noisy-le-Grand est rejeté. 
 
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Valorem et à la commune de Noisy-le-Grand. 
 
 
Délibéré après l’audience du 25 septembre 2025, à laquelle siégeaient : 
 
M. Robbe, président, 
M. Vollot, premier conseiller,  
M. Bernabeu, conseiller, 
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 octobre 2025. 
 
 
Le rapporteur, 
 
T. VOLLOT 
Le président, 
 
J. ROBBE 
 
 
 
Le greffier, 
 
 
 
 
L. DIONISI 
 
 
La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.