TA93 · 2ème chambre — 22 mai 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire complémentaire enregistrés les 16 avril 2024 et 10 février 2025, et un mémoire enregistré le 14 mars 2025, non communiqué, Mme B D et M. A C, représentés par Me Dejoux, demandent au tribunal : 
 1°) d'annuler l'arrêté du 29 septembre 2023 par lequel le maire de la commune de Rosny-sous-Bois a accordé à la société par actions simplifiées (SAS) Eliasun un permis de construire portant sur la construction, après démolition de deux pavillons existants, d'un immeuble collectif de 15 logements et d'un local à destination de bureaux en rez-de-chaussée, sur des terrains sis 18 et 18bis rue Gambetta, situés sur le territoire de la commune, ensemble la décision de rejet de leur recours gracieux ; 
 2°) de mettre à la charge de la commune de Rosny-sous-Bois et de la SAS Eliasun une somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.   
 Ils soutiennent que : 
 - le projet méconnaît les dispositions de l'article UA.4.2.2 du règlement du Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la commune de Rosny-sous-Bois ; 
 - il méconnaît les dispositions de l'article UA.6.2 du règlement du PLU de la commune de Rosny-sous-Bois ; 
 - il méconnaît les dispositions de l'article UA.10.2 du règlement du PLU de la commune de Rosny-sous-Bois ; 
 - il méconnaît les dispositions de l'article UA.11.2.1 du règlement du PLU de la commune de Rosny-sous-Bois ; 
 - il méconnaît les dispositions de l'article R.431-10 du code de l'urbanisme ; 
 - il méconnaît les dispositions de l'article R.111-27 du code de l'urbanisme ; 
 - l'arrêté attaqué est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article L.424-1 du code de l'urbanisme dès lors que le projet est susceptible d'affecter le projet de la ligne 15 du métro du Grand Paris, de rendre plus onéreuses les expropriations ou de compromettre l'aménagement et les travaux prévus.  
 Par un mémoire en défense enregistré le 10 décembre 2024, la SAS Eliasun, représentée par Me Kohen, conclut, à titre principal, au rejet de la requête et subsidiairement, demande au tribunal de surseoir à statuer sur la requête et, enfin, que soit mise à la charge des requérants une somme de 5 000 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative.  
 Elle fait valoir à titre principal que la requête est irrecevable dès lors que les requérants n'ont pas intérêt à agir et subsidiairement que les moyens ne sont pas fondés.  
 La requête a été communiquée à la commune de Rosny-sous-Bois qui n'a pas produit d'observations.  
 Par une ordonnance du 17 février 2025, la clôture de l'instruction a été fixée au 17 mars 2025 à 12h.  
 Vu : 
 - la décision attaquée ; 
 - les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Delamarre, présidente-rapporteure ; 
 - les conclusions de M. Löns, rapporteur public ; 
 - les observations de Me Dejoux pour les requérants ; 
 - les observations de Me Appfel pour la SAS Eliasun. 
 La commune de Rosny-sous-Bois n'était ni présente, ni représentée. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Par un arrêté du 29 septembre 2023, le maire de la commune de Rosny-sous-Bois a accordé à la SAS Eliasun un permis de construire portant sur la construction d'un immeuble collectif de 15 logements et d'un local à destination de bureaux en rez-de-chaussée sur des terrains sis 18 et 18bis rue Gambetta, situés sur le territoire de la commune. Par la présente requête, Mme D et M. C demandent l'annulation de cet arrêté, ensemble la décision de rejet de leur recours gracieux.  
 Sur la fin de non-recevoir soulevée en défense :  
 2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ".  
 3. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient à tout requérant qui saisit le juge d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe d'un intérêt à agir, lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction. 
 4. Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux autorise la démolition de deux pavillons et la construction d'un immeuble collectif en R+3+attique de 15 logements et d'un local à destination de bureaux en rez-de-chaussée. Les requérants, voisins immédiats du terrain d'assiette du projet, qui font notamment valoir que le projet va instaurer un vis-à-vis direct avec leur maison, sont fondés à soutenir que le projet autorisé est de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de leur bien. Par suite, la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt donnant qualité pour agir des requérants doit être écartée. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 5. En premier lieu, aux termes de l'article UA. 4.2.2 du PLU de la commune de Rosny-sous-Bois : " Eaux claires : Lors de la construction de niveaux inférieurs au terrain naturel (cave, parking, etc.), doivent être étudiées les variations de niveaux des eaux souterraines afin d'éviter leurs intrusions dans les sous-sols et un cuvelage étanche doit être prévu, si nécessaire. Les eaux de nappes utilisées dans des installations de traitement thermique ou des installations de climatisation doivent être rejetées vers le milieu naturel ou dans le réseau d'assainissement pluvial, directement ou après un prétraitement les rendant aptes à une restitution vers ces exutoires ". 
 6. Il ressort des pièces du dossier que la société ATLAS a réalisé, en juillet 2023, une étude géotechnique de conception en phase avant-projet laquelle aborde " les principes constructifs et d'adaptation du projet au sol envisageables " et comporte " l'ébauche dimensionnelle d'un profil type pour chaque ouvrage géotechnique ". Par ailleurs, la société SOLPOL a réalisé une étude environnementale durant le mois de juin 2023 comportant des recommandations sur la gestion de la pollution du sol. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté. 
 7. En deuxième lieu, aux termes de l'article UA.6.2 du PLU de la commune de Rosny-sous-Bois : " - Les constructions doivent : () être implantées avec un retrait, parallèle à l'alignement, compris entre 2,5 et 4m maximum de l'alignement. " Par ailleurs, le dictionnaire du PLU précise que : " Le retrait, lorsqu'il est imposé, doit être compté depuis le parement extérieur des murs : ' les débords de balcons des étages de 1,50 m maximum, les éléments architecturaux de faible emprise (portique, pergolas, poteau, etc.), perrons ou autres semblables saillies sont admis dans la marge de retrait par rapport à l'alignement, à condition de respecter la distance imposée par la règle de prospect par rapport à l'alignement opposé () ".  
 8. Il ressort des pièces du dossier que la façade de la construction projetée donnant sur la rue Gambetta est située en retrait d'environ 2,50 mètres de l'alignement et que les balcons implantés dans la marge de retrait par rapport à l'alignement ont une largeur de 0,65 mètres. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UA.6.2 du PLU de la commune de Rosny-sous-Bois doit être écarté. 
 9. En troisième lieu, aux termes de l'article UA.10.2.1 du règlement du PLU de la commune de Rosny-sous-Bois : " La hauteur des constructions ne doit pas excéder 23 mètres au faîtage ou au sommet de l'acrotère et 7 niveaux : cinq étages sur rez-de-chaussée + un niveau d'attique (R+5+A) : le niveau en attique doit être en retrait de 2 mètres minimum du nu de la façade sur rue et sa surface de plancher ne doit pas être supérieure à 60 % de celle du niveau le plus grand de la construction ". Par ailleurs, le PLU définit l'attique comme " le ou les niveaux supérieurs d'une construction, en retrait de 2m minimum du nu de la façade sur rue. La surface de plancher de chaque niveau en attique ne doit pas être supérieure à 60% de celle du niveau le plus grand de la construction ". 
 10. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du tableau des surfaces inclus dans le dossier de demande de permis de construire, que la surface de plancher du niveau en attique est de 192,7 m² et que la surface de plancher des niveaux R+1 et R+2, niveaux les plus grands de la construction, est de 271,5 m². Dans ces conditions, et dès lors que la surface de plancher du niveau en attique correspond à 70,98 % de la surface de plancher du niveau le plus grand de la construction, les requérants sont fondés à soutenir que le projet méconnaît les dispositions précitées de l'article UA.10.2.1 du règlement du PLU de la commune de Rosny-sous-Bois  
 11. En quatrième lieu, les requérants font valoir que le projet méconnaît les dispositions de l'article UA.11.2.1 du plan local d'urbanisme selon lesquelles : " Dans les secteurs urbains et paysagers, les constructions doivent être conçues en respectant les trois éléments suivants de l'architecture : un soubassement / un corps de façade affirmant des rythmes verticaux / un couronnement, venant achever le bâtiment sur sa partie supérieure. ". Les requérants se bornent à soutenir sans le démontrer que de telles dispositions sont méconnues. Il ne ressort pas des pièces du dossier et notamment des photographies et plans que le troisième étage viendrait " briser le rythme vertical " de la façade. Dès lors, le moyen doit être écarté.  
 12. En cinquième lieu, aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme dispose : " Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; () ".  
 13. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. 
 14. Si le dossier de demande de permis de construire ne comporte pas de plan de toiture, cette omission est toutefois compensée par la notice architecturale, ainsi que les plans des façades, qui précisent que la toiture du projet sera réalisée en ardoises, que la pente des toitures varie de 6% à 8% et que la hauteur au faîtage est de 15,98 mètres. Dans ces circonstances, cette omission n'a pas été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable, et le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme doit être écarté. 
 15. En sixième lieu, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ". Par ailleurs, la séquence patrimoniale n° 6 de la rue Gambetta du diagnostic " volet patrimonial " du règlement du PLU de Rosny-sous-Bois applicable aux secteurs architecturaux et aux secteurs urbains et paysagers de la zone UA précise que : " La rue est caractérisée par une forte variété de typologies urbaines et une succession de courtes séquences du front bâti entre lesquelles émergent arbres et plantations surgissant des jardins sur rue. Ses deux extrémités sont marquées par des immeubles au caractère très urbain. Entre ceux-ci alternent des petits collectifs, maisons de villes accolées, pavillons en meulière offrant un rapport à la rue différencié : implantation à l'alignement, implantation en retrait  Le fond de perspective est valorisé par un bel immeuble au n° 18 de la rue du Général Leclerc ". 
 16. Pour apprécier si un projet de construction porte atteinte, en méconnaissance des dispositions de l'article  R. 111-27 et de celles du règlement d'un plan local d'urbanisme qui ont le même objet et dont les exigences ne sont pas moindres, au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales, il appartient à l'autorité compétente d'apprécier, dans un premier temps, le caractère et l'intérêt des lieux avoisinants sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur ce secteur. Lorsqu'il a été fait usage de l'article L. 451-1 du code de l'urbanisme permettant que la demande de permis de construire porte à la fois sur la construction et sur la démolition d'une construction existante nécessaire à cette opération, il appartient à l'administration d'apprécier l'impact, sur le site, non de la seule démolition de la construction existante, mais de son remplacement par la construction autorisée. 
 17. Il ressort des pièces du dossier, d'une part, que l'environnement immédiat du projet est principalement composé de maisons individuelles et de pavillons en pierre meulière dotés de toitures en tuiles, de gabarits R+1+combles à R+2, ainsi que de petits collectifs. D'autre part, il ressort de ces mêmes pièces que le projet consiste, après la démolition de deux maisons individuelles de qualité, en la réalisation d'un immeuble collectif de quinze logements en R+3+attique et d'une hauteur de 15,98 mètres au faîtage, qui s'implante entre deux pavillons individuels en R+1. Dans ces conditions et eu égard au gabarit et à la hauteur de la construction, bien supérieurs à ceux des constructions avoisinantes, marquant une rupture d'échelle trop importante, ainsi qu'au traitement architectural du niveau R+3 et du garde-corps de sa terrasse, en enduit et en parement de teinte très claire, qui accentue son caractère massif et rompt l'harmonie architecturale avec le R+1 et R+2, les requérants sont fondés à soutenir que le maire a entaché l'arrêté en litige d'une erreur manifeste d'appréciation. 
 18. En septième et dernier lieu, aux termes de l'article L.424-1 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis ou, en cas d'opposition ou de prescriptions, sur la déclaration préalable. Il peut être sursis à statuer sur toute demande d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus aux articles L. 102-13, L. 153-11 et L. 311-2 du présent code et par l'article L. 331-6 du code de l'environnement. Il peut également être sursis à statuer : 1° Dès la date d'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique d'une opération, sur les demandes d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations à réaliser sur des terrains devant être compris dans cette opération ; 2° Lorsque des travaux, des constructions ou des installations sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse l'exécution de travaux publics, dès lors que la mise à l'étude d'un projet de travaux publics a été prise en considération par l'autorité compétente et que les terrains affectés par ce projet ont été délimités ; 3° Lorsque des travaux, constructions ou installations sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse la réalisation d'une opération d'aménagement, dès lors que le projet d'aménagement a été pris en considération par la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent et que les terrains affectés par ce projet ont été délimités. Le sursis à statuer ne peut être prononcé que si la décision de prise en considération prévue aux 2° et 3° du présent article et à l'article L. 102-13 a été publiée avant le dépôt de la demande d'autorisation. La décision de prise en considération cesse de produire effet si, dans un délai de dix ans à compter de son entrée en vigueur, l'exécution des travaux publics ou la réalisation de l'opération d'aménagement n'a pas été engagée. Le sursis à statuer doit être motivé et ne peut excéder deux ans () ". 
 19. S'il est constant que le projet est situé à proximité du trajet de la ligne 15 du métro du Grand Paris, les requérants, qui se bornent à faire valoir que le projet est susceptible de rendre plus onéreuse les expropriations ou de compromettre l'aménagement et les travaux prévus, n'apportent aucun élément en ce sens. Par suite, le moyen tiré de l'erreur de manifeste d'appréciation doit être écarté.  
 20. Il résulte de tout ce qui précède que les requérants sont seulement fondés à demander l'annulation de l'arrêté en litige, ensemble la décision portant rejet de leur recours gracieux dirigés contre cet arrêté, seulement en tant que, d'une part, la construction projetée, eu égard à sa hauteur, à son gabarit, et au traitement architectural du niveau R+3, ne s'insère pas dans son environnement bâti, en méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme et d'autre part, que la construction, eu égard à la surface de plancher du niveau en attique, méconnaît les dispositions précitées de l'article UA.10.2.1 du règlement du PLU de la commune de Rosny-sous-Bois. 
 Sur la mise en œuvre des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : 
 21. En vertu de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé ". Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. Le juge n'est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d'une part, si les conditions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme sont réunies et qu'il fait le choix d'y recourir, d'autre part, si le bénéficiaire de l'autorisation lui a indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. 
 22. Il résulte de ce qui a été dit aux points 10 et 18 que seuls les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions de l'article UA.10.2.1 du règlement du PLU de la commune de Rosny-sous-Bois et des dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme sont de nature à justifier l'annulation du permis de construire litigieux. Ces vices sont susceptibles d'être régularisés par la délivrance d'un permis de régularisation. Dès lors, il y a lieu de surseoir à statuer, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, ainsi que le sollicite la société pétitionnaire en défense, et de fixer à cette dernière et à la commune de Rosny-sous-Bois un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement, aux fins de produire la mesure de régularisation nécessaire. 
 
 DECIDE : 
 Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de Mme D et de M. C jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la date de notification du présent jugement, imparti à la société par actions simplifiées Eliasun et à la commune de Rosny-sous-Bois pour transmettre au tribunal la mesure de régularisation qu'impliquent les vices mentionnés aux points 10 et 18 du présent jugement, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme. 
 Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu'en fin d'instance. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à Mme B D, à M. A C, à la commune de Rosny-sous-Bois et à la société par actions simplifiées Eliasun. 
 Délibéré après l'audience du 30 avril 2025, à laquelle siégeaient : 
 Mme Delamarre, présidente-rapporteure, 
 Mme Hardy, première conseillère, 
 Mme Fabre, conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025. 
 La présidente-rapporteure, 
 A-L. Delamarre 
 L'assesseure la plus ancienne, 
 M. Hardy                
 La greffière, 
 E. Kangou 
 La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis ou au préfet territorialement compétent en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 N°2405175