TA13 · 4ème Chambre — 24 décembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête et un mémoire complémentaire enregistrés les 10 et 26 juin 2024, la SCCV Marseille Saint-Marcel, représentée par Me Boumaza, demande au tribunal :  
 
1°) d’annuler l’arrêté du 22 avril 2024 par lequel le maire de Marseille a retiré un permis de construire tacitement délivré pour la création d’un immeuble de 9 logements et a refusé de délivrer le permis de construire sollicité ; 
 
2°) de mettre à la charge de la commune de Marseille la somme de 3 600 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que :  
- l’arrêté a été pris par une autorité incompétente ; 
- il est entaché d’un défaut de procédure contradictoire préalable ; 
- il est tardif, le retrait ne lui ayant pas été notifié dans le délai de 3 mois ; 
- le motif tiré de la méconnaissance de l’article UB 5 du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) est infondé ; 
- le motif tiré de la méconnaissance de l’article UB 12 du PLUi est infondé ; 
- le motif tiré de la méconnaissance de l’article UB 11 du PLUi est infondé ; 
- le motif tiré de la méconnaissance de l’article UB 9 du PLUi et de l’OAP QAFU est infondé ; 
- le motif tiré de la méconnaissance de l’article 9.2 du PLUi et de l’OAP QAFU est infondé. 
 
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 22 septembre 2025, la commune de Marseille conclut au rejet de la requête.  
 
Elle fait valoir que les moyens présentés par la requérante ne sont pas fondés. 
 
Par une ordonnance du 13 octobre 2025 a été prononcée, en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative la clôture immédiate de l’instruction.  
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code de l’urbanisme ; 
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Arniaud,  
- les conclusions de M. Trébuchet, rapporteur public, 
- les observations de Me Garnerone, représentant la société requérante, et celles de Mme A..., représentant la commune. 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
La SCCV Marseille Saint-Marcel, propriétaire d’une parcelle cadastrée section K n° 159 sise 199 boulevard Saint Marcel dans le 11ème arrondissement de Marseille, demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 22 avril 2024 par lequel le maire de Marseille a retiré un permis de construire tacitement délivré pour la création d’un immeuble de 9 logements et a refusé de délivrer le permis de construire sollicité. 
 
Sur les conclusions à fin d’annulation : 
 
En premier lieu, aux termes de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme : « La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire (…) ». L’article L. 121-1 du code des relations entre le public et l’administration dispose que : « Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application de l'article L. 211-2, ainsi que les décisions qui, bien que non mentionnées à cet article, sont prises en considération de la personne, sont soumises au respect d'une procédure contradictoire préalable ». En vertu de l’article L. 122-1 du même code : « Les décisions mentionnées à l’article L. 211-2 n’interviennent qu’après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales. Cette personne peut se faire assister par un conseil ou représenter par un mandataire de son choix. / L’administration n’est pas tenue de satisfaire les demandes d’audition abusives, notamment par leur nombre ou leur caractère répétitif ou systématique ».  
 
Le respect de la procédure contradictoire prévue par les dispositions précitées implique que l’intéressé ait été averti de la mesure que l’administration envisage de prendre et des motifs sur lesquels elle se fonde et qu’il bénéficie d’un délai suffisant pour présenter ses observations. Le respect du caractère contradictoire de cette procédure constitue une garantie pour le titulaire du permis de construire que l’autorité administrative entend retirer. Eu égard à la nature et aux effets d’un tel retrait, le délai de trois mois prévu par l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme oblige l’autorité administrative à mettre en œuvre cette décision de manière à éviter que le bénéficiaire du permis ne soit privé de cette garantie. 
 
Il ressort des pièces du dossier que par un courrier du 19 avril 2024, la commune de Marseille a informé la requérante de ce qu’elle envisageait de procéder au retrait du permis tacitement accordé le 24 janvier 2024, compte tenu de différentes illégalités dont il serait entaché, et l’a invitée a présenté ses observations dans un délai de 8 jours à compter de la réception du courrier de mise en demeure. Toutefois, l’arrêté attaqué portant retrait du permis de construire a été pris le 22 avril 2024, soit 3 jours seulement après la mise en demeure et sans que le délai de 8 jours laissé à la société requérante n’ait été respecté. Par suite, l’intéressée n’a pas été mise en mesure de présenter ses observations et l’arrêté portant retrait a été pris en méconnaissance de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 121-1 du code des relations entre le public et l’administration. 
 
En deuxième lieu, en vertu du premier alinéa de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme, tel que mentionné au point 2, l’autorité compétente ne peut retirer une décision de non opposition à une déclaration préalable ou un permis de construire tacite ou explicite que s’il est illégal et si la décision de retrait est notifiée au bénéficiaire de cette autorisation d’urbanisme avant l’expiration du délai de trois mois suivant la date à laquelle il a été accordé. Lorsque la décision de retrait est notifiée au bénéficiaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postal, ainsi que le prévoit l’article R. 424-10 du même code pour la décision refusant le permis ou s’opposant au projet faisant l’objet d’une déclaration préalable, dont les dispositions s’appliquent également à la décision de retrait de la décision accordant l’autorisation demandée, le bénéficiaire est réputé avoir reçu notification de la décision de retrait à la date de la première présentation du courrier par lequel elle lui est adressée. Il incombe à l’administration, lorsque sa décision est parvenue au bénéficiaire après l’expiration de ce délai et que celui-ci conteste devant le juge administratif la légalité de cette décision en faisant valoir que le délai n’a pas été respecté, d’établir la date à laquelle le pli portant notification de sa décision a régulièrement fait l’objet d’une première présentation à l’adresse du bénéficiaire. 
 
La société requérante soutient avoir reçu notification de l’arrêté du 24 avril 2024 portant retrait attaqué en main propre le 3 juin 2024, soit postérieurement au délai de 3 mois mentionné à l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme qui expirait le 24 avril 2024. La commune de Marseille en défense ne conteste pas cet état de fait en se bornant à soutenir que, compte tenu de problèmes techniques, la mise en demeure aurait été notifiée par voie électronique le 19 avril 2024. Par suite, la société requérante est fondée à soutenir que l’arrêté portant retrait attaqué a été notifié postérieurement au délai de 3 mois, en méconnaissance de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme. 
 
En troisième lieu, aux termes de l’article 5 UBp du règlement du PLUi : « a) Lorsque ni la hauteur totale* ni la hauteur de façade* ne sont définies par le règlement graphique (par une prescription de hauteur ou un polygone constructible), la hauteur de façade* des constructions* projetée, est : / - en UBp, fixée en harmonie avec les hauteurs de façade* observées sur les constructions* de la séquence architecturale* (...) ». Selon le lexique du PLUi, la séquence architecturale « constitue un ensemble de constructions implantées à proximité immédiate du terrain* d’assiette du projet. Elle constitue une référence, notamment en matière de volumétrie et d’implantation. Elle permet de favoriser l’intégration des projets dans leur environnement urbain en prenant bien en compte les particularités morphologiques et typologiques des tissus ». Selon les précisions apportées par « les modalités de calcul », le périmètre de la séquence architecturale comporte les terrains faisant face au terrain assiette du projet ainsi que ceux situés sur le même alignement et à moins de 40 mètres des limites séparatives du terrain assiette du projet, de part et d’autre de ce terrain. 
 
La séquence architecturale de 40 mètres qui s’étend de part et d’autre du projet sur l’avenue Saint-Marcel comporte en majorité des immeubles en R+1 et en R+2, dont la hauteur n’est toutefois pas précisée. L’immeuble voisin à droite du projet est pour sa part en R+3, avec une hauteur plus importante que celle de l’immeuble projeté, alors que l’immeuble voisin, à gauche, en R+1, est plus élevé que l’immeuble en R+1 suivant, la séquence architecturale se poursuivant par un bâtiment en R+2. Ainsi, et quand bien même l’immeuble faisant face au projet est en R+1, dont la hauteur n’est pas non plus précisée, le projet s’intègre harmonieusement dans la séquence architecturale diversifiée, en particulier entre les deux immeubles mitoyens en R+1 et R+3, établissant un lien entre ces différentes hauteurs. Par suite, la requérante est fondée à soutenir que l’arrêté méconnaît l’article 5 UBp du PLUi en retenant sa méconnaissance. 
 
En quatrième lieu, aux termes de l’article 9.2.1 UB du PLUi : « a) En UBp, les rez-de-chaussée sans ouverture sur tout leur linéaire sont interdits. Ils doivent comprendre des ouvertures et notamment une porte d’accès visible depuis la rue et séparée de l’accès véhicule ». L’orientation d’aménagement et de programmation multisites « qualité d’aménagement et formes urbaines » (OAP QAFU) applicable en zone UBp prévoit : « Régler la hauteur du rez-de-chaussée sur la hauteur des rez-de-chaussée des immeubles mitoyens et confronts en privilégiant les rez-de-chaussée d'un niveau entier ».  
 
Une autorisation d'urbanisme ne peut être légalement délivrée si les travaux qu'elle prévoit sont incompatibles avec les OAP d'un plan local d'urbanisme et, en particulier, en contrarient les objectifs. La compatibilité d’une autorisation d’urbanisme avec les orientations d’aménagement et de programmation d’un plan local d’urbanisme s’apprécie en procédant à une analyse globale des effets du projet sur l’objectif ou les différents objectifs d’une OAP, à l’échelle de la zone à laquelle ils se rapportent. 
 
La décision attaquée a été prise au motif que le rez-de-chaussée du projet n’est pas en harmonie avec la hauteur du rez-de-chaussée des deux bâtiments mitoyens. Toutefois, d’une part, il ressort des pièces du dossier que les deux rez-de-chaussée des immeubles mitoyens ne présentent pas la même hauteur, d’autre part, le rez-de-chaussée projeté est en harmonie avec celui de l’immeuble à l’Est du projet et, en tout état de cause, ce défaut d’harmonie ne rend pas le projet incompatible avec l’OAP QAFU à l’échelle de la zone concernée. Par suite, la requérante est fondée à soutenir que le motif opposé, tiré de la méconnaissance de l’article 9.2.1, lequel ne prescrit d’ailleurs aucunement une hauteur de rez-de-chaussée, et de l’OAP QAFU est infondé. 
 
En cinquième lieu, aux termes de l’article 9.2 UB du règlement du PLUi : « a) En UBp, les constructions* nouvelles doivent s’intégrer dans la séquence architecturale* dans laquelle elles s’insèrent en tenant compte des caractéristiques des autres constructions* telles que : / - la composition des façades (ordonnancement, rythmes verticaux et horizontaux, nombre de travées) ; / - la volumétrie des toitures ; / - les matériaux et les coloris ». Selon l’OAP QAFU le projet doit « Opter pour un traitement de façade reprenant la trame historique. Exemples : couleurs des revêtements (…) ». 
 
Il ressort du plan de façade et du document graphique d’insertion que si le soubassement du projet est d’une couleur enduit gris avec des rainures en longueur alors que les étages supérieurs sont en enduit pierre, ces couleurs sont similaires. Par ailleurs, l’immeuble mitoyen au 201 boulevard Saint-Marcel et l’immeuble en face du projet, appartenant à la séquence architecturale, présentent également une différence de couleur entre les étages et le niveau du rez-de-chaussée. La construction s’intègre donc sans sa séquence architecturale, le projet n’apparaît pas incompatible avec l’OAP QUAFU ni ne méconnaît l’article 9.2 du PLU, et le motif opposé est infondé. 
 
En sixième lieu, aux termes de l’article 11 UB : « En UBp, le linéaire sur emprise publique ou voie de la façade durez-de-chaussée dédié au stationnement ou à son accès ne peut pas dépasser 3 mètres ». Selon le lexique du PLUi, l’accès constitue la « section de la limite du terrain* par laquelle les véhicules motorisés entrent et/ou sortent depuis une voie* ou une emprise publique* ». 
 
Il ressort des pièces du dossier que la largeur de l’accès au parc de stationnement véhicules est de 3 mètres, l’accès piéton ne devant pas être pris en compte contrairement à ce que fait valoir la commune en défense. Par suite, la société requérante est fondée à soutenir que le motif tiré de la méconnaissance de l’article 11 UB est entaché d’erreur d’appréciation. 
 
En septième lieu, l’article 12 UB du règlement du PLUi régit notamment les règles relatives à l’accès au projet. Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ». Il appartient à l’autorité d’urbanisme compétente et au juge de l’excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d’atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique permettent d’octroyer un permis de construire sur le fondement de ces dispositions, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent. 
 
Selon la décision attaquée, sept des dix places de stationnement en rez-de-chaussée présenteraient une largeur inférieure à 2,50 mètres et cet aménagement ne serait pas de nature à assurer une sécurité publique satisfaisante avec des aires de manœuvre et de retournement, en méconnaissance des dispositions mentionnées ci-dessus. Toutefois, d’une part, les dispositions de l’article 12 du règlement du PLUi mentionnées dans la décision attaquée ne sont applicables qu’à l’accès du terrain sur la voie publique. D’autre part, la seule circonstance que des places de stationnement seraient d’une largeur de 2,31 mètres, en deçà des seuils minimaux de construction, est insuffisante à caractériser un risque pour la sécurité publique, notamment en termes de manœuvre ou de retournement. Par suite, le motif opposé tiré de la méconnaissance des articles 12 UB du règlement du PLUi et R. 111-2 du code de l’urbanisme est infondé. 
 
Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, les autres moyens soulevés dans la requête ne sont pas susceptibles de fonder l’annulation de l’arrêté en litige.   
 
Il résulte de tout ce qui précède que l’arrêté du 22 avril 2024 par lequel le maire de Marseille a procédé au retrait d’un permis de construire tacitement délivré pour la création d’un immeuble de 9 logements et a refusé de délivrer le permis de construire doit être annulé. 
 
Sur les frais liés au litige : 
 
Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Marseille une somme de 1 800 euros à verser à la société requérante au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
 
D É C I D E : 
 
Article 1er : L’arrêté du 22 avril 2024 par lequel le maire de Marseille a procédé au retrait d’un permis de construire tacitement délivré pour la création d’un immeuble de 9 logements et a refusé de délivrer le permis de construire est annulé.   
 
Article 2 : La commune de Marseille versera une somme de 1 800 euros à la société requérante au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCCV Marseille Saint-Marcel et à la commune de Marseille. 
 
Délibéré après l’audience du 3 décembre 2025, à laquelle siégeaient : 
 
M. Salvage, président, 
Mme Arniaud, première conseillère, 
Mme Fayard, conseillère. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 décembre 2025. 
 
 
La rapporteure, 
 
signé 
 
C. Arniaud 
 
Le président, 
 
signé 
 
F. Salvage 
 
 
La greffière, 
 
signé 
 
S. Bouchut 
 
La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
Pour expédition conforme, 
Pour la greffière en chef, 
La greffière.