TA93 · 9ème chambre — 25 juin 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés les 24 juillet 2024 et 25 mars 2025, M. B D, représenté par Me Jouanin, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2017 ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Il soutient que : 
 - la procédure d'imposition diligentée à l'encontre de la société civile immobilière (SCI) MD est irrégulière et résulte d'un détournement de procédure dès lors que, contrairement aux allégations de l'administration fiscale, elle n'a pas pour origine un contrôle sur pièces mais une vérification de comptabilité ; 
 - la proposition de rectification du 7 octobre 2020 qui lui a été personnellement adressée est insuffisamment motivée ; 
 - les rehaussements litigieux ne sont pas fondés dès lors que son acquisition d'un appartement du programme immobilier dit " A bry " n'est ni constitutive d'un acte anormal de gestion ni constitutive d'une distribution occulte ; 
 - la valeur vénale retenue par l'administration fiscale s'agissant du bien en cause est erronée dès lors qu'elle est supérieure aux prix du marché. 
 Par deux mémoires en défense, enregistrés les 22 janvier et 1er avril 2025, le directeur chargé de la direction spécialisée de contrôle fiscal d'Ile-de-France conclut au rejet de la requête. 
 Il fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés. 
 Par une ordonnance du 25 mars 2025, la clôture de l'instruction a été fixée au 2 avril 2025 à 11 heures. 
 M. D a produit un nouveau mémoire, enregistré le 8 mai 2025 soit postérieurement à la clôture de l'instruction, qui n'a pas été communiqué. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Hégésippe ; 
 - les conclusions de Mme Nour, rapporteure publique ; 
 - et les observations de Me Jouanin pour M. B D. 
 Le directeur chargé de la direction de contrôle fiscal Ile-de-France n'était ni présent, ni représenté. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société MD est une société civile immobilière (SCI), créée en 2014, qui a pour activité l'acquisition, l'exploitation et la cession de biens et droits immobiliers. Par acte de vente du 12 juin 2017, la SCI MD a cédé à MM. B et C D un appartement, issu de son programme immobilier dénommé " A bry " situé à Noisy-le-Grand, pour un montant de 190 000 euros. A l'issue d'un contrôle sur pièces, l'administration fiscale a remis en cause, comme minoré, le prix de cette cession qu'elle a notamment qualifié de distribution occulte. Par une proposition de rectification du 7 octobre 2020, l'administration fiscale a notifié à M. B D des rehaussements en matière d'impôt sur le revenu et de contributions sociales. Les impositions correspondantes ont été mises en recouvrement au 30 septembre 2022. L'intéressé a présenté, le 21 octobre 2022, une réclamation préalable que l'administration fiscale a partiellement rejetée par une décision du 24 mai 2024. M. B D demande au tribunal de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2017 d'un montant total de 37 979 euros. 
 Sur la régularité de la procédure d'imposition :  
 2. En premier lieu, en vertu du principe d'indépendance des procédures, les moyens relatifs à la régularité de la procédure d'imposition suivie à l'encontre d'une société soumise au régime d'imposition des sociétés de capitaux sont sans influence sur les impositions personnelles mises à la charge des bénéficiaires des revenus de capitaux mobiliers distribués par cette société. Par suite, le requérant ne peut utilement se prévaloir, pour contester les impositions en litige, de moyens relatifs à la régularité de la procédure d'imposition diligentée à l'encontre de la SCI MD. 
 3. En second lieu, aux termes de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales : " L'administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation () ". Aux termes de l'article R. 57-1 du même livre : " La proposition de rectification prévue par l'article L. 57 fait connaître au contribuable la nature et les motifs de la rectification envisagée () ". Il résulte de ces dispositions que, pour être régulière, une proposition de rectification doit comporter la désignation de l'impôt concerné, de l'année d'imposition et de la base d'imposition, et énoncer les motifs sur lesquels l'administration entend se fonder pour justifier les redressements envisagés, de façon à permettre au contribuable de formuler utilement ses observations. En revanche, sa régularité ne dépend pas du bien-fondé de ces motifs. 
 4. Il résulte de l'instruction que la proposition de rectification du 7 octobre 2020 indique la nature de la procédure suivie pour la rectification des impositions en cause, l'impôt concerné et l'année correspondante. Par ailleurs, il résulte des énonciations de ladite proposition qu'elle fait suite au redressement de la SCI MD en raison de la qualification d'un acte anormal de gestion. La proposition litigieuse, qui est assortie des considérations de droit et de fait qui en constituent le fondement, fait état des bases d'imposition et comporte des tableaux retraçant les conséquences financières du contrôle. Dans ces conditions, tenant à l'absence d'élément ayant privé le contribuable concerné de la possibilité d'engager une discussion contradictoire en adressant utilement des observations à l'administration fiscale, le moyen tiré de l'insuffisance de motivation de la proposition de rectification du 7 octobre 2020 doit être écarté. 
 Sur le bien-fondé des impositions : 
 5. Aux termes de l'article 111 du code général des impôts : " Sont notamment considérés comme revenus distribués : () c) les rémunérations et avantages occultes ". 
 6. En cas d'acquisition par une société à un prix que les parties ont délibérément majoré par rapport à la valeur vénale de l'objet de la transaction, ou, s'il s'agit d'une vente, délibérément minoré, sans que cet écart de prix comporte de contrepartie, l'avantage ainsi octroyé doit être requalifié comme une libéralité représentant un avantage occulte constitutif d'une distribution de bénéfices au sens des dispositions précitées du c de l'article 111 du code général des impôts, alors même que l'opération est portée en comptabilité et y est assortie de toutes les justifications concernant son objet et l'identité du co-contractant, dès lors que cette comptabilisation ne révèle pas, par elle-même, la libéralité en cause. La preuve d'une telle distribution occulte doit être regardée comme apportée par l'administration lorsqu'est établie l'existence, d'une part, d'un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale du bien cédé, d'autre part, d'une intention, pour la société, d'octroyer, et, pour le co-contractant, de recevoir, une libéralité du fait des conditions de la cession. Cette intention est présumée lorsque les parties sont en relation d'intérêts. 
 En ce qui concerne la valeur vénale du bien objet de la cession litigieuse : 
 7. En premier lieu, il résulte de l'instruction que, pour déterminer la valeur vénale de l'appartement cédé à MM. B et C D, l'administration fiscale a retenu comme termes de comparaison les biens issus du même programme immobilier, considérés comme équivalents et évalués selon un prix moyen par tantième de 5 449 euros. Ainsi, elle a estimé, après une décote de 10 % tenant compte de l'absence de frais de commercialisation, que l'appartement de trois pièces, au troisième étage, représentant 57 tantièmes, cédé à MM. B et C D au prix de 190 000 euros avait une valeur vénale de 279 534 euros. Cependant, il résulte de l'instruction que ce bien a préalablement été proposé à la vente et qu'il a fait l'objet, le 21 février 2016, d'un contrat de réservation à un prix de 294 000 euros. Ce prix doit ainsi être regardé pour la période en cause comme la valeur vénale objective de ce bien sur le marché immobilier sans que n'ait d'incidence la circonstance que la réservation n'a pas été suivie d'une acquisition effective. 
 8. En second lieu, il résulte de l'instruction que la valeur du bien cédé à MM. B et C D au prix de 190 000 euros était, en vertu du libre fonctionnement du marché, de 294 000 euros. Après une décote de 10 % tenant compte de l'absence de frais de commercialisation, la valeur vénale de ce bien devait être ramenée à 264 600 euros soit 74 600 euros de plus que le prix de la cession litigieuse. 
 9. Il résulte de ce qui précède que M. B D est fondé à soutenir que la valeur vénale retenue par l'administration fiscale est excessive en ce qu'elle outrepasse 264 600 euros. 
 En ce qui concerne le caractère occulte de la distribution : 
 10. Il résulte de l'instruction que l'écart entre la valeur vénale du bien en cause et le prix de sa cession est supérieur à 20% de sorte que cet écart doit être qualifié de significatif. Par ailleurs, pour démontrer l'intention libérale des parties à la vente, laquelle est présumée lorsqu'elles sont en relation d'intérêts, l'administration fiscale fait valoir sans être sérieusement contredite que la SCI MD, dont M. C D est le gérant, est détenue à 99 % par la société GBI laquelle est elle-même détenue à 51 % par MM. Jacques et Henri D qui sont les pères respectifs, pour le premier, de Michael D et, pour le second, B et C D. Au demeurant, il n'est pas contesté que ces derniers ont des liens d'affaires en qualité d'associés majoritaires de plusieurs sociétés du groupe familial et qu'ils y interviennent également en qualité de salariés. Dans ces conditions, tenant à l'écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale du bien objet de la cession litigieuse corrélé à l'existence de liens capitalistiques et familiaux au sein de la SCI MD, le requérant n'est pas fondé à soutenir que l'appartement qu'il a acquis n'est pas constitutif d'une distribution occulte. Par suite, le moyen soulevé en ce sens doit être écarté dans toutes ses branches. 
 11. Il résulte de tout ce qui précède que les impositions litigieuses doivent être recalculées en retenant au sujet du bien cédé une valeur vénale de 264 600 euros et que l'intéressé doit être déchargé de la différence entre le montant des impositions litigieuses et le montant des impositions recalculées en application du présent jugement. 
 12. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui pour l'essentiel n'est pas la partie perdante, la somme réclamée par le requérant au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Par suite, les conclusions présentées en ce sens doivent être rejetées. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La valeur vénale du bien cédé par la SCI MD à M. B D est fixée à 264 600 euros TTC.  
 Article 2 : M. B D est déchargé de la différence entre, d'une part, le montant des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2017 et, d'autre part, le montant rectifié de ces impositions en application de l'article 1er. 
 Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté. 
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. B D et au directeur chargé de la direction de contrôle fiscal Ile-de-France. 
 Délibéré après l'audience du 22 mai 2025, à laquelle siégeaient : 
 M. Robbe, président, 
 M. Aymard, premier conseiller, 
 M. Hégésippe, conseiller, 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 juin 2025. 
 Le rapporteur, 
 D. HEGESIPPE 
 Le président, 
 J. ROBBE La greffière, 
 A. KOUADIO TIACOH 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie et des finances en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision