TA75 · 4e Section - 2e Chambre — 20 avril 2026

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 17 mai 2024 et 28 août 2025, M. C... B..., représenté par Me Guerin, demande au tribunal : 
 
1°) d’annuler l’arrêté du 24 novembre 2023 par lequel la maire de Paris a opposé un sursis à statuer sur sa déclaration préalable pour une durée de deux ans ;   
  
2°) d’enjoindre à la maire de Paris de lui délivrer une décision de non-opposition à travaux ; 
  
3°) de mettre à la charge de la Ville de Paris une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Il soutient que : 
- l’arrêté litigieux est entaché d’un vice d’incompétence ; 
- il est illégal compte tenu de ce qu’il n’a pas fait l’objet d’une transmission au contrôle de légalité ;  
- il est insuffisamment motivé ;  
- il est entaché d’une erreur de droit et d’une erreur d’appréciation, la maire de Paris ne pouvant décider d’un sursis à statuer eu égard à la portée limitée du projet qui ne pouvait pas être regardé comme étant de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan local d’urbanisme ; 
- il est illégal en raison de l’illégalité du projet de plan local d’urbanisme compte tenu de ce qu’il prévoit une interdiction générale et absolue qui n’est, ni nécessaire, ni proportionnée, en méconnaissance des articles L. 151-9 et R. 151-30 du code de l’urbanisme et porte ainsi atteinte à la liberté du commerce et de l’industrie, à la liberté d’entreprendre, au droit de propriété et au principe d’égalité.  
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 30 juin 2025, la Ville de Paris, représentée par Me Santoni, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 5 000 euros soit mise à la charge de M. B... en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.  
 
  
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code général des collectivités territoriales ;  
- le code de l’urbanisme ;  
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de M. Frieyro,  
- les conclusions de M. Gandolfi, rapporteur public, 
- et les observations de Me Tonani, représentant la Ville de Paris. 
 
 
Considérant ce qui suit :  
 
Le 29 octobre 2023, M. B... a déposé une déclaration préalable pour le changement de destination de locaux existants à usage de bureaux en locaux à usage d’hébergement hôtelier situés 25, rue Popincourt, dans le 11ème arrondissement de Paris. Par un arrêté du 24 novembre 2023, la maire de Paris a sursis à statuer sur sa demande pour une durée de deux ans. Par la présente requête, M. B... demande au tribunal d’annuler cet arrêté. 
 
Sur les conclusions à fin d’annulation et d’injonction :  
 
En ce qui concerne le moyen tiré du vice d’incompétence :  
 
Aux termes de l’article L. 422-1 du code de l’urbanisme : « L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire, d'aménager ou de démolir et pour se prononcer sur un projet faisant l'objet d'une déclaration préalable est : / a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu (…) ». Aux termes de l’article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales applicable au litige : « Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu'il a été procédé à leur publication ou affichage ou à leur notification aux intéressés ainsi qu'à leur transmission au représentant de l'Etat dans le département ou à son délégué dans l'arrondissement. Pour les décisions individuelles, cette transmission intervient dans un délai de quinze jours à compter de leur signature (…) ». Aux termes des dispositions de l’article L. 2511-27 de ce même code : « Le maire de la commune ou le maire de Paris peut donner sous sa surveillance et sa responsabilité, par arrêté, délégation de signature au directeur général des services de la mairie ou de la ville de Paris et aux responsables de services communaux (…) ».  
 
L’arrêté attaqué a été signé par Mme A... D..., adjointe au chef du service du permis de construire et du paysage de la rue, chargée de la coordination technique, qui, par un arrêté du 27 juillet 2023, publié au bulletin officiel de la Ville de Paris du 31 juillet suivant et transmis au contrôle de légalité le même jour, a reçu délégation de signature à effet de signer notamment les arrêtés, actes, décisions et correspondances concernant les déclarations préalables. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’acte doit être écarté. 
 
En ce qui concerne le moyen tiré du défaut de transmission au contrôle de légalité :  
 
Aux termes de l’article L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales : « I.- Sont transmis au représentant de l'Etat dans le département ou à son délégué dans l'arrondissement, dans les conditions prévues au II : (…) 6° Le permis de construire et les autres autorisations d'utilisation du sol et le certificat d'urbanisme délivrés par le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale, lorsqu'il a reçu compétence dans les conditions prévues aux articles L. 422-1 et L. 422-3 du code de l'urbanisme (…) ». 
  
Contrairement à ce que soutient le requérant, il ne ressort pas de ces dispositions que les décisions portant sursis à statuer sur une déclaration préalable doivent être transmises au contrôle de légalité. En tout état de cause, à supposer même que les décisions litigieuses fussent soumises à une telle transmission, cette omission n’aurait pas d’incidence sur leur légalité. Le moyen tiré de ce que l’arrêté attaqué n’a pas été transmis au contrôle de légalité ne peut, dès lors, être utilement soulevé. 
 
En ce qui concerne le moyen tiré du défaut de motivation :  
 
Aux termes de l’article L. 424-1 du même code : « L'autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis ou, en cas d'opposition ou de prescriptions, sur la déclaration préalable. / Il peut être sursis à statuer sur toute demande d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus aux articles L. 102-13, L. 153-11 et L. 311-2 du présent code et par l'article L. 331-6 du code de l'environnement. / (…) Le sursis à statuer doit être motivé et ne peut excéder deux ans (…) ».  
 
En l’espèce, l’arrêté du 24 novembre 2023, qui vise les articles L. 153-11 et L. 424-1 du code de l’urbanisme, rappelle que par une délibération des 15, 16 et 17 décembre 2020, le conseil de Paris a prescrit la révision du plan local d’urbanisme et que le débat sur les orientations générales de cette révision a eu lieu le 16 novembre 2021, indique les motifs pour lesquels la maire de Paris a sursis à statuer, à savoir notamment que le projet envisagé méconnaît l’une des orientations du projet d’aménagement et de développement durable du futur plan local d’urbanisme. A cet égard, il précise, d’une part, « que l’une des orientations du projet d’aménagement et de développement durable du plan local d’urbanisme révisé de la Ville de Paris consiste à endiguer les dynamiques d’exclusion et de spéculation immobilière, ce qui implique de limiter le développement de l’offre de meublés touristiques au détriment de l’offre de logements, notamment en restreignant les possibilités de transformation de bureaux en meublés touristiques », et, d’autre part, « que le projet de règlement du plan local révisé interdit ainsi la création de locaux relevant de la sous-destination Autres hébergements touristiques dans le secteur d’encadrement des hébergements touristiques délimité aux documents graphiques du règlement [ainsi que] le changement de sous-destination des locaux relevant de la sous-destination Bureau vers la sous-destination Autres hébergements touristiques sur les terrains comportant des locaux relevant de la destination Habitation ». Ainsi, l’arrêté attaqué comporte les éléments de droit et de fait sur lesquels il se fonde et est, par conséquent, suffisamment motivé. Le moyen doit, par suite, être écarté. 
 
En ce qui concerne les moyens tirés de l’erreur de droit et de l’erreur d’appréciation : 
 
Aux termes de l’article L. 153-11 du code de l'urbanisme : « L'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 424-1, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan dès lors qu'a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable ». 
 
Un sursis à statuer ne peut être opposé à une demande de déclaration préalable que lorsque l’état d’avancement des travaux d’élaboration du nouveau plan local d’urbanisme permet de préciser la portée exacte des modifications projetées, sans qu’il soit cependant nécessaire que le projet ait déjà été rendu public. Il ne peut en outre être opposé qu’en vertu d’orientations ou de règles que le futur plan local d’urbanisme pourrait légalement prévoir, et à la condition que la construction, l’installation ou l’opération envisagée soit de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse son exécution.  
 
Il ressort des pièces du dossier, qu’à la date de l’arrêté attaqué, le 24 novembre 2023, le débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable (PADD) du nouveau plan local d’urbanisme, délibérées le 16 novembre 2021, avait déjà eu lieu et que le projet du futur plan local d’urbanisme avait été arrêté le 5 juin 2023. Celui-ci comprenait, dans l’axe A de l’objectif II de son projet d’aménagement et de développement durable (PADD), une orientation n° 21 prévoyant que « Dans l’optique de garantir un logement accessible à toutes et tous, la Ville de Paris porte l’ambition de contenir les dynamiques excluantes qui conduisent les habitantes et les habitants, notamment les plus fragiles, à quitter la capitale, ou à se loger à des prix prohibitifs, parfois dans des logements de mauvaise qualité. Il s’agit [notamment] de : s’opposer (...) aux meublés touristiques ». Il comprenait également, dans le projet de règlement en date du 11 avril 2023, un article UG.1.3.3 dont les énonciations restreignent les possibilités de création ou de transformation de locaux à destination d’autres hébergements touristiques. Cet article interdit le changement de sous-destination « bureau » vers la sous-destination « Autres hébergements touristiques » sur les terrains comportant des locaux relevant de la destination « habitation ». Il interdit également la création de locaux relevant de la sous-destination « Autres hébergements touristiques » dans le secteur d’encadrement des hébergements touristiques, délimité aux documents graphiques annexés au projet de plan local d’urbanisme. Ces documents traduisaient une situation suffisamment avancée du futur plan local d’urbanisme pour apprécier si la déclaration préalable était de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution de ce plan et décider, le cas échéant, de surseoir à statuer sur la demande en application de l'article L. 153-11 du code de l'urbanisme. 
 
Il est constant que le local en litige est implanté dans le secteur d’encadrement des hébergements touristiques prévu par l’article UG 1.3.3 du futur plan local d’urbanisme et entre dans le champ de ces énonciations qui interdisent la création de meublés touristiques dans cette zone. Ainsi, l’opération prévue de transformation d’un local de bureau en meublé touristique étant en contradiction directe avec l’orientation n° 21 du PADD et l’article UG.1.3.3 du futur plan local d’urbanisme prohibant la création de meublés touristiques dans la zone concernée, le projet du requérant est, par lui-même, de nature à compromettre l’exécution du plan en cours d’élaboration qui vise à empêcher toute création de meublés touristiques dans ce secteur. Par suite, c’est sans commettre d’erreur de droit ni d’erreur d’appréciation que la maire de Paris a pu estimer que le projet envisagé, bien que portant sur une surface de 20,51 m2, était de nature à compromettre la future exécution des dispositions du plan local d’urbanisme susmentionnées et décider d’opposer un sursis à statuer à la déclaration préalable présentée par M. B.... 
 
En ce qui concerne le moyen tiré de l’exception d’illégalité du plan local d’urbanisme :  
 
M. B... qui demande l’annulation par la voie de l’exception du futur plan local d’urbanisme de Paris, doit être regardé comme soulevant un moyen tiré de l’exception d’illégalité de ce futur règlement à l’encontre de l’arrêté du 24 novembre 2023. 
 
En premier lieu, aux termes de l’article L. 151-8 du code de l’urbanisme : « Le règlement fixe, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durables, les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés aux articles L. 101-1 à L. 101-3. ». 
  
Contrairement à ce que soutient M. B..., en interdisant dans un secteur délimité la création de toute surface à destination d’autres hébergements touristiques ainsi que, dans toute la zone UG, la transformation de bureaux en autres hébergements touristiques sur des terrains comportant des surfaces destinées à l’habitation, le projet de règlement du futur plan local d’urbanisme de la Ville de Paris est cohérent avec les orientations du projet d’aménagement et de développement durables, et notamment l’orientation 21 qui vise à endiguer les dynamiques d’exclusion et de spéculation immobilière, notamment en réduisant la vacance et en s’opposant aux résidences secondaires et aux meublés touristiques, ces deux derniers phénomènes contribuant particulièrement, ainsi que l’explique le rapport de présentation, aux tensions sur le marché immobilier et à exclure de nombreux Parisiens de l’accès au logement. Le moyen tiré de l’incohérence du futur règlement avec le projet d’aménagement et de développement durables doit dès lors être écarté. 
  
En deuxième lieu et d’une part, selon l’article L. 151-9 du code de l’urbanisme : « Le règlement délimite les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger. / Il peut préciser l'affectation des sols selon les usages principaux qui peuvent en être faits ou la nature des activités qui peuvent y être exercées et également prévoir l'interdiction de construire. / Il peut définir, en fonction des situations locales, les règles concernant la destination et la nature des constructions autorisées ». Aux termes de l’article R. 151-30 du même code : « Pour des raisons de sécurité ou salubrité ou en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durables, le règlement peut, dans le respect de la vocation générale des zones, interdire : / 1° Certains usages et affectations des sols ainsi que certains types d'activités qu'il définit ; / 2° Les constructions ayant certaines destinations ou sous-destinations. » Selon l’article R. 151-33 de ce code : « Le règlement peut, en fonction des situations locales, soumettre à conditions particulières : / 1° Les types d'activités qu'il définit ; / 2° Les constructions ayant certaines destinations ou sous-destinations. » D’autre part, aux termes de l’article UG 1.3.3 du projet de règlement du futur plan local d’urbanisme existant à la date de l’arrêté litigieux : « Autres hébergements touristiques : / Sur les terrains comportant des locaux relevant de la destination Habitation, sont interdits : / - les constructions neuves, extensions et surélévations relevant de la sous-destination Autres hébergements touristiques ; / - le changement de sous-destination des locaux relevant de la sous-destination Bureau vers la sous-destination Autres hébergements touristiques. / Dans le secteur d’encadrement des hébergements touristiques délimité aux documents graphiques du règlement, la création de locaux relevant de la sous-destination Autres hébergements touristiques est interdite. ». 
 
Il résulte des termes mêmes de l’article UG 1.3.3. du projet de règlement du futur plan local d’urbanisme précédemment cité que, contrairement à ce que fait valoir M. B..., l’interdiction prévue n’est pas générale et absolue, l’interdiction de création des hébergements touristiques ne concernant qu’une partie du territoire de la Ville de Paris et, pour le reste de la zone UG, uniquement les parcelles comprenant des logements. Si le secteur d’encadrement des hébergements touristiques couvre l’ensemble des onze premiers arrondissements de Paris, cela ne représente que 32 % de la surface de la zone UG. Par ailleurs, cette limite a été choisie en retenant les arrondissements comportant des îlots accueillant plus de 75 meublés touristiques déclarés pour 1 000 résidences principales, qui accueillent également entre 3,4% et 10,6% d’annonces de location de logements entiers rapportées au nombre de logements. Cet encadrement est en outre justifié et proportionné aux objectifs d’intérêt général visant à favoriser l’accès au logement en limitant les tensions sur le marché de l’immobilier. A cet égard, les orientations du projet d’aménagement et de développement durables ainsi que le projet du futur règlement du plan local d’urbanisme reposent sur des études réalisées par l’association Apur qui, si elles rendent compte de la difficile mesure des locations de meublés touristiques compte tenu du peu de données disponibles, font état du lien existant entre la tension du marché de l’achat et du locatif à Paris et l’explosion ces dernières années de la location de meublés touristiques. Il ressort de ces études, ainsi que du projet de rapport de présentation, qu’en 2020, 65 000 logements étaient proposés en location sur la seule principale plateforme en ligne, sachant que, dans 87 % des cas, le logement entier est mis à la location. S’il n’est pas contesté que l’hébergement touristique n’est pas à lui seul à l’origine des tensions sur le marché immobilier, il en constitue une source essentielle et en progression. Enfin, si les locaux relevant de la sous-destination bureau ne constituent pas des logements, le projet de plan local d’urbanisme de Paris prévoit une diminution de ces surfaces et, au regard des éléments rappelés ci-dessus, il lui est loisible d’orienter le changement de destination de celles qui peuvent être transformées en hébergement vers la destination « habitation » plutôt que vers l’hébergement touristique. Dans ces circonstances, ni les dispositions projetées de l’article UG.1.3.3 du règlement du plan local d’urbanisme, ni d’ailleurs les mentions du projet d’aménagement et de développement durables qui les fondent, ne méconnaissent les dispositions du code de l’urbanisme précédemment citées.  
  
En troisième lieu, il est soutenu que les dispositions de l’article UG 1.3.3 du projet de règlement du futur plan local d’urbanisme méconnaîtraient la liberté d’entreprendre, la liberté du commerce et de l’industrie ainsi que le droit de propriété. Toutefois, ainsi qu’il a été dit ci-dessus, elles sont motivées par des considérations d’intérêt général et, dès lors qu’elles ne privent pas les propriétaires de biens immobiliers de perspective raisonnable de profit, n’apparaissent pas disproportionnées au regard de l’objectif poursuivi. Le moyen doit, dès lors, être écarté. Il en va de même du moyen tiré de la rupture d’égalité entre les propriétaires d’immeubles à affectation mixte (bureaux/habitation) et ceux comportant uniquement des locaux à destination d’activités économiques, dès lors que ces derniers peuvent s’avérer difficiles à transformer en habitation et que la cohabitation au sein d’une même construction entre hébergements touristiques et permanents peut susciter des difficultés, de sorte que ces deux catégories d’immeubles ne se trouvent pas dans une situation comparable. 
  
Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de ce que les dispositions prévues au projet de plan local d’urbanisme seraient illégales doit être écarté. 
 
Il résulte de ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation présentées par M. B... doivent être rejetées ainsi que par voie de conséquence les conclusions à fin d’injonction. 
 
Sur les frais liés au litige : 
  
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la Ville de Paris, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que M. B... demande sur ce fondement. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de ce dernier une somme de 1 800 euros au titre des frais exposés par la Ville de Paris et non compris dans les dépens. 
 
 
 
D E C I D E : 
 
Article 1er : La requête de M. B... est rejetée. 
 
Article 2 : M. B... versera une somme de 1 800 euros à la Ville de Paris au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. C... B... et à la Ville de Paris. 
 
 
Délibéré après l'audience du 7 avril 2026, à laquelle siégeaient : 
 
Mme Stoltz-Valette, présidente, 
M. Frieyro, premier conseiller,  
M. Claux, premier conseiller.  
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 avril 2026. 
 
 
 
Le rapporteur, 
signé 
M. Frieyro 
 
La présidente, 
signé 
Stoltz-Valette 
 
La greffière, 
 
signé 
 
D. Antchandie. 
 
 
La République mande et ordonne au préfet de la région Île-de-France, préfet de Paris, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.