TA109 · Tribunal Administratif de St Barthélemy — 9 janvier 2026

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 15 décembre 2025 et le 7 janvier 2026, Mme B... E..., Mme D... E... épouse C... et M. A... E..., représentés par Me Ferrand, demande au juge des référés, sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :  
 
1°) de suspendre l’exécution de la délibération du 8 janvier 2025 par laquelle le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy a délivré à la SCI Royal Palm un permis de construire portant sur la construction d’un bâtiment collectif sur la parcelle cadastrée AL 717 située à Gustavia, ensemble la décision du 14 mai 2025 par laquelle le président de la collectivité de Saint-Barthélemy a implicitement rejeté leur recours gracieux ; 
 
2°) de mettre à la charge de la collectivité de Saint-Barthélemy et la SCI Royal Palm la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Ils soutiennent que : 
- ils justifient d’un intérêt pour agir ; ils étaient propriétaires des parcelles voisines du terrain d’assiette du projet litigieux à la date d'affichage en collectivité de la demande du permis de construire ; 
- l’urgence est présumée dès lors que les travaux de démolition ont débuté ; 
- il existe un doute sérieux quant à la légalité des décisions contestées : 
le dossier de demande du permis de construire est incomplet ; le plan de masse ne comporte pas les modalités de raccordement du projet aux réseaux publics, en méconnaissance de l’article 134-4-3° du code de l’urbanisme de Saint-Barthélemy ; le plan de masse ne figure pas sur un plan topographique, en méconnaissance de l’article 134-5 du code de l’urbanisme de Saint-Barthélemy ; le plan topographique n’est d’ailleurs pas produit ; les plans de coupes ne mentionnent aucune cote du terrain ; ainsi, la collectivité n’a pas pu apprécier la conformité du projet aux exigences de l’article U4 du règlement de la carte d’urbanisme relatif à la desserte des constructions par les réseaux et l’obligation de prévoir des fourreaux pour les réseaux de télécommunication ; la collectivité n’a pas non plus pu apprécier le respect de l’article U7 du règlement de la carte d’urbanisme relatif à la hauteur des constructions ; 
les avis émis respectivement les 9, 10 et 15 octobre 2024 par EDF, l’architecte des Bâtiments de France et la direction des services techniques-Pôle assainissement sont irréguliers dès lors qu’ils ne tiennent pas compte des compléments apportés au dossier le 6 novembre 2024 ; 
le permis de construire attaqué est entaché de fraude ;  
le projet méconnaît les articles 112-10 du code de l’urbanisme de Saint-Barthélemy et U6 du règlement de la carte d’urbanisme ; la société pétitionnaire aurait dû intégrer dans la surface de plancher l’entrée située au rez-de-chaussée de l’immeuble, dès lors qu’elle constitue un espace couvert et clos, qui n’est pas enterrée ; en outre, il ne s’agit ni d’un local technique ni d’un espace de stationnement ; 
 il méconnaît l’article U8-II du règlement de la carte d’urbanisme dès lors qu’il ne prévoit pas des toitures composées à 70 % par des toitures à quatre pans ; la toiture végétalisée qui est dissociée des deux toitures à quatre pans est plate ; le projet prévoit que la toiture principale sera dotée d’appentis présentant une pente inférieure, soit une pente de 8,3 degrés ; l’avant-toit ne prend pas naissance au nu de la façade ; 
il méconnaît l’article U9 du règlement de la carte d’urbanisme ; les places de parking ne sont pas accessibles, compte tenu de la présence d’un ralentisseur et d’une borne à incendie sur la voirie routière ; par ailleurs, le projet doit être rattaché à la destination « usage hôtelier et para-hôtelier » et non à la destination « habitation » ; 
il méconnaît l’article 112-2 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy ; 
il méconnaît l’article 112-6 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy. 
 
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 5 janvier 2026, la collectivité de Saint-Barthélemy, représentée par Me Destarac, conclut au rejet de la requête et à ce que les requérants lui versent une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
  
Elle fait valoir que : 
- les requérants n’ont pas qualité pour agir en application des articles L. 600-1-3 et R. 600-4 du code de l’urbanisme ; ; 
- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de la délibération litigieuse. 
 
Par un mémoire en défense enregistré le 5 janvier 2026, la SCI Royal Palm, représenté par Me Moustardier, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants à leur verser une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
  
Elle fait valoir que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de la délibération attaquée. 
 
 
 
Vu : 
- les autres pièces du dossier ; 
- la requête n° 2500060 enregistrée le 11 juillet 2025, par laquelle les requérants demandent l’annulation de la décision attaquée. 
 
 
Vu : 
- le code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy ; 
- le code de justice administrative. 
 
Le président du tribunal a désigné Mme Créantor, première conseillère, pour statuer sur les demandes de référé. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus, au cours de l’audience publique du 7 janvier 2026 à 10 heures, en présence de Mme Lubino, greffière d’audience : 
- le rapport de Mme Créantor, juge des référés ; 
- les observations de Me Ferrand, représentant les requérants, qui conclut aux mêmes fins par les mêmes moyens ; 
- les observations de Me Destarac, représentant la collectivité de Saint-Barthélemy, qui conclut aux mêmes fins que ses écritures par les mêmes moyens ; 
- les observations de Me Moustardier, représentant la société Royal Palm, qui conclut aux mêmes fins que ses écritures par les mêmes moyens et en insistant sur l’absence de tout moyen sérieux. 
 
 
La clôture de l’instruction a été prononcée à l’issue de l’audience publique. 
 
 
Considérant ce qui suit :  
 
Mme B... E..., Mme D... E... et M. A... E... demandent, sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l’exécution de la délibération du 8 janvier 2025 par laquelle le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy a délivré à la SCI Royal Palm un permis de construire portant sur la construction d’un bâtiment collectif sur la parcelle cadastrée AL 717 située à Gustavia ainsi que de la décision implicite de leur recours gracieux. 
 
Sur la fin de non-recevoir opposée par la collectivité de Saint-Barthélemy : 
 
Aux termes de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme : « Les requêtes dirigées contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d’irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l’ article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation , du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l’occupation ou de la détention de son bien par le requérant ». Aux termes de l’article L. 600-1-3 du même code de l’urbanisme : « Sauf pour le requérant à justifier de circonstances particulières, l'intérêt pour agir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'apprécie à la date d'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. ». 
 
En l’espèce, les requérants établissent, par la production d’une attestation notariée, qu’ils sont propriétaires depuis le 30 septembre 2021 de la parcelle cadastrée AL 91 qui n’est séparée du terrain d’assiette du projet que par une voie. En outre, la déclaration préalable qu’ils ont déposée le 29 janvier 2025 tendant à la division en trois lots des parcelles AL 91 et AL 943 permet d’établir qu’ils n’ont pas revendu la parcelle AL 91 à la date d'affichage en collectivité de la demande de la société pétitionnaire, soit à la date du 8 octobre 2024. Dès lors, les requérants ont respecté la formalité prévue par l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme et justifient de leur qualité pour agir contre le permis en litige. Par suite, la fin de non-recevoir opposée en défense ne peut être accueillie. 
 
Sur les conclusions aux fins de suspension : 
 
Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision (…) ».  
 
En ce qui concerne l’urgence :  
 
L’urgence justifie que soit prononcée la suspension d’un acte administratif lorsque l’exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu’il entend défendre. Il appartient au juge des référés d’apprécier concrètement et objectivement, compte tenu des justifications fournies par les parties et de l’ensemble des circonstances de chaque espèce, si les effets de l’acte litigieux sont de nature à caractériser une urgence justifiant que l’exécution de la décision soit suspendue avant l’intervention du jugement de la requête au fond. En vertu de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme, la condition d’urgence est présumée satisfaite lorsqu’une requête en référé suspension est formée contre une autorisation d’urbanisme. Toutefois, le pétitionnaire et l’autorité qui a délivré le permis peuvent utilement faire état, pour renverser la présomption d’urgence, de circonstances particulières relatives, notamment, à l’intérêt s’attachant à ce que l’ouvrage soit réalisé sans délai. 
 
Le recours dirigé contre la délibération du 8 janvier 2025 en litige ayant été assorti d’une requête en référé suspension déposée avant l’expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le tribunal, la condition d’urgence est présumée satisfaite et n’est au demeurant pas contestée en défense. 
 
En ce qui concerne l’existence d’un doute sérieux :  
 
En premier lieu, aux termes de l’article U6 du règlement de la carte d’urbanisme de Saint Barthélémy relatif au densité maximale autorisée : « 1) Dans la zone UG : La surface de plancher autorisée est fixée à 100% de la surface constructible de l’unité foncière. En cas de dépassement, il est fait application des dispositions du code des contributions de Saint-Barthélemy relatives au dépassement du plafond de densité ». Aux termes de l’article 112-10 du code de l’urbanisme de Saint-Barthélemy : « La surface de plancher d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : / 1° Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;  / 2° Des vides et trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ; 3° Des surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre. / Les surfaces situées dans une partie enterrée du bâtiment ne sont pas prises en compte pour le calcul de ces densités, dès lors qu’elles sont affectées au stationnement ou aux locaux techniques et ne sont pas habitable. ». 
 
En l’espèce, le terrain d’assiette du projet ayant une superficie de 232 m2, la surface de plancher maximale autorisée est de 232 m2. La surface de plancher de 224,83 m2 qui a été déclarée par la société pétitionnaire a été obtenue en ne prenant pas compte d’un couloir situé au rez-de-chaussée. Il résulte de l’instruction que ce couloir d’une surface d’environ 7,77 m2, qui se trouve sous le toit de la structure principale et donne accès au hall d’entrée, est de forme rectangulaire, adossé sur une longueur au local buanderie et sur l’autre à une place de parking ouverte vers l’extérieur. Si la façade du couloir donnant sur la rue de la Paix n’est pas fermée par une porte, elle comporte toutefois un système de fermeture dès lors qu’elle est habillée d’une grille de type ventelles ajourées. Eu égard à sa configuration et à sa destination, le couloir ne saurait être regardé comme une surface non close et ce, alors même qu’il ne comporte pas de porte sur le côté adjacent au parking qui est lui-même ouvert. Dès lors, en l’état de l’instruction, le moyen tiré de la méconnaissance des articles 112-10 du code de l’urbanisme de Saint-Barthélemy et U6 du règlement de la carte d’urbanisme est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité du permis de construire attaqué. 
 
En second lieu, aux termes de l’article U 8 du règlement de la carte d’urbanisme : « Il est nécessaire de respecter l’écriture et l’architecture traditionnelle dans la disposition des volumes et dans le traitement de la toiture et des ouvertures. (…). II. – Toitures : 1) Les toitures devront être composées à proportion minimum de 70 % par bâtiment de toitures à quatre pans. La partie qui n’est pas couverte par la toiture à quatre pans devra être traitée en toit terrasse (…). Les toitures principales devront avoir des pans compris entre 30° et 45°. Les avant-toits, appentis ou galeries couvertes pourront avoir une pente inférieure. (…) III -Façades :(…) Les matériaux des façades et des clôtures, dans leur aspect et leur coloration comme dans leur agencement, doivent respecter l’écriture architecturale traditionnelle de l’île ». Le lexique annexé à la délibération n° 2020-074 définit les casquettes comme des « avant-toits traditionnels à Saint- Barthélemy qui suivent la pente de la toiture principale, avec une pente différente » et les avant-toits comme « l’ensemble des parties d'un toit en surplomb par rapport au nu de la façade ». 
 
Il résulte de la définition prévue par le lexique et des schémas y figurant que l’avant-toit ne peut recouvrir une partie du bâtiment et doit démarrer au droit de la façade. En l’espèce, si le projet prévoit qu’une partie de l’avant-toit démarre à l’aplomb de la façade du bâtiment, il prévoit toutefois qu’une autre partie se situe au-dessus d’un WC. Cette pièce constitue une partie du bâtiment dès lors qu’elle est contiguë à la construction principale. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article U8 du règlement de la carte d’urbanisme est propre, en l’état de l’instruction, à créer un doute sérieux sur la légalité du permis de construire en litige. 
 
Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens soulevés par les requérants n’apparaît pas susceptible de fonder la suspension de l’exécution de la délibération en litige. 
  
Il résulte de tout ce qui précède que les deux conditions d’application de l’article L. 521-1 du code de justice administrative sont satisfaites. Il y a par suite lieu de suspendre l’exécution de la délibération du 8 janvier 2025 par laquelle le conseil exécutif de la collectivité d’outre-mer de Saint-Barthélemy a délivré un permis de construire à la société Royal Palm, jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur sa légalité par une formation collégiale du tribunal. 
  
Sur les conclusions tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : 
 
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants, qui ne sont pas, dans la présente instance, partie perdante, la somme que la collectivité de Saint-Barthélemy et la SCI Royal Palm demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire droit aux conclusions des requérants présentées à ce titre. 
 
 
 
O R D O N N E : 
  
  
Article 1er : La délibération du 8 janvier 2025 par laquelle le conseil exécutif de la collectivité d’outre-mer de Saint-Barthélemy a délivré un permis de construire à la société Royal Palm est suspendue, jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur sa légalité. 
 
Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté. 
 
Article 3 : Les conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative par la collectivité de Saint-Barthélemy et par la SCI Royal Palm sont rejetées. 
 
Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à Mme B... E..., Mme D... E... épouse C... et M. A... E..., à la SCI Royal Palm et à la collectivité de Saint-Barthélemy.  
 
 
  
  
Fait à Basse-Terre, le 9 janvier 2026. 
  
 
Le juge des référés, 
  
Signé : 
 
V. CREANTOR 
  
  
La République mande et ordonne au préfet de Saint-Barthélemy et de Saint-Martin, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente ordonnance. 
 
 
Pour expédition conforme 
La greffière 
 
Signé : 
 
L. LUBINO