TA101 · R222-13 (JU 1) — 6 novembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête enregistrée le 25 avril 2025, la Selarl Franklin Bach, agissant ès qualité de représentant légal de la société Batipro Logements Intermédiaires, représentée par Me De La Chapelle, demande au tribunal de prononcer la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles la société Batipro a été assujettie au titre de l'année 2023 dans les rôles de la commune de Saint-Denis à raison des logements des résidences Galerie du Centre et  Olympiades situés respectivement au 317 rue du Maréchal Leclerc et 3 rue des Olympiades. 
 
Elle soutient que : 
-  elle peut prétendre au dégrèvement prévu au I de l’article 1389 du code général des impôts pour treize des vingt-quatre logements de la résidence Galerie du Centre ; 
- les logements de cette résidence doivent être classés, non  à partir du local référencé 47 dans la catégorie 5,  mais dans la catégorie 6, qui a des équipements de même nature, salle d’eau avec baignoire, lavabo et WC indépendant ; conformément au paragraphe 11 de l’instruction administrative 6 C-2222 du 15 décembre 1988,  la qualité de la construction s’apprécie en fonction de la nature et de la qualité des matériaux se traduisant par la solidité et le fini de la construction, critère essentiel de la différenciation des catégories d’immeubles, car l’habitabilité d’un local dépend avant tout de la qualité et de la technique d’assemblage des matériaux utilisés ; en l’espèce,  l’expertise relève la mauvaise qualité des matériaux utilisés notamment pour les relevés d’étanchéité et les revêtements extérieurs ainsi que de nombreux défauts de construction n’assurant pas une habitabilité satisfaisante, notamment des étanchéités horizontales déficientes (couvertures), le vieillissement prononcé des revêtements, des éléments d’équipements indissociables (menuiseries…) et du complexe d’étanchéité, des fissurations dans la maçonnerie, une oxydation prononcée des bâtis et menuiseries métalliques, le décollement des relevés sur émergences entraînant des infiltrations, le vieillissement généralisé des revêtements des élévations de maçonnerie, des fissurations verticales des revêtements dans les angles de la construction, une qualité insuffisante des matériaux d’étanchéité horizontale, puis des relevés d’étanchéité non protégés par des solins entraînant des infiltrations ; l’administration devra préciser les localisations des locaux de référence de catégorie 6 ; 
-  les logements des résidences Olympiades I, II et III ayant tous été vendus en 2020, il y a lieu d’accorder un dégrèvement complémentaire de 24.671 euros compte tenu des dégrèvements d’un montant total de 86.024 euros accordés le 9 janvier 2024. 
 
 
Par un mémoire en défense enregistré le 13 octobre 2025, le directeur régional des finances publiques de La Réunion conclut au rejet de la requête, en opposant l’absence de moyen fondé. 
 
 
Par une décision du 11 août 2025, le président du tribunal a désigné Mme Lacau, première conseillère, pour statuer sur les litiges visés par l’article R.222-13 du code de justice administrative. 
 
 
 Vu les autres pièces du dossier ; 
 
Vu : 
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
- le code de justice administrative ; 
 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
  
Le rapport de Mme Lacau et les conclusions de M. Ramin ont été entendus au cours de l’audience publique, les parties n’étant ni présentes, ni représentées. 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
1. La Selarl Franklin Bach, agissant ès-qualités de représentant légal de la société Batipro Logements Intermédiaires, demande la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles la société Batipro a été assujettie au titre de l'année 2023 dans les rôles de la commune de Saint-Denis à raison des logements des résidences Galerie du Centre et Olympiades situés respectivement au 317 rue du Maréchal Leclerc et 3 rue des Olympiades. 
 
 
 
2. En premier lieu, aux termes du I de l’article 1389 du code général des impôts : « Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location (…) à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance (...) jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel la vacance (...) a pris fin. Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance (…) soit indépendante de la volonté du contribuable, qu'elle ait une durée de trois mois au moins (...) ». En vertu de l’article 1524 du même code, en cas de vacance d'une durée supérieure à trois mois, il peut être accordé la décharge de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sur réclamation présentée dans les conditions prévues en pareil cas en matière de taxe foncière. 
 
3. Le caractère involontaire de la vacance s’apprécie eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin. Le contribuable doit apporter la preuve qu'il a accompli toutes diligences pour mettre le bien en location et démontrer ainsi que la vacance est indépendante de sa volonté. 
 
4. La société requérante se borne à produire une liste des treize logements vacants sur les vingt-quatre logements de la résidence Galerie du Centre au 1er janvier 2023 et n’apporte aucune précision sur les circonstances particulières ayant entraîné la vacance de ces logements, sans qu’elle ne puisse y remédier., alors qu’il lui incombe, au regard du taux d’occupation de ses biens, de justifier pourquoi certains appartements ont pu être loués alors que d’autres ne l’ont pas été. Elle ne justifie ni même n’allègue avoir accompli les diligences nécessaires pour louer les logements, notamment en adaptant le niveau des loyers. Dans ces conditions, la vacance ne peut être regardée comme indépendante de sa volonté au sens des dispositions précitées du I de l’article 1389 du code général des impôts. Elle ne peut, dès lors, prétendre au bénéfice du dégrèvement sollicité. 
 
5. En deuxième lieu, aux termes de l’article 1388 du code général des impôts : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminées conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B (…) ». Aux termes de l'article 1495 du même code : « Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d’après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l’évaluation ». Aux termes de l’article 1496 dudit code : « I. La valeur locative des locaux affectés à l'habitation (…) est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux (…) ».  Aux termes de l’article 324 H de l’annexe III à ce code : « I. Pour (…) les locaux situés dans un immeuble collectif, la classification communale est établie à partir d’une nomenclature type comportant huit catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux mentionnés au tableau ci-après (…) ». Ces critères sont le caractère architectural de l'immeuble, la qualité de la construction, la distribution du local et sa conception générale, l’équipement du local et l’impression d’ensemble donnant le caractère général de l'habitation. Pour la 5e catégorie, la qualité de la construction est qualifiée de bonne et le caractère général de l'habitation d’assez confortable et les logements disposent d'une pièce de réception dans les locaux modernes. Pour la 6ème catégorie, la qualité de la construction assure des conditions d'habitabilité normales mais une durée d'existence limitée pour les immeubles récents, le caractère général de l’habitation est qualifié d’ordinaire et les logements ne comportent pas de pièces de réception.  
 
 
 
6. La société requérante soutient que les logements de la résidence Galerie du Centre ne peuvent pas être rattachés à la catégorie 5 retenue par l’administration à partir du local de référence n° 47, mais à la catégorie 6. Elle invoque sans la produire une expertise qui relèverait la mauvaise qualité des matériaux utilisés notamment pour les relevés d’étanchéité et les revêtements extérieurs ainsi que de nombreux défauts de construction n’assurant pas une habitabilité satisfaisante, notamment des étanchéités horizontales déficientes, le vieillissement prononcé des revêtements, des éléments d’équipements indissociables et du complexe d’étanchéité, des fissurations dans la maçonnerie, une oxydation prononcée des bâtis et menuiseries métalliques, le décollement des relevés sur émergences entraînant des infiltrations, le vieillissement généralisé des revêtements des élévations de maçonnerie, des fissurations verticales des revêtements dans les angles de la construction, une qualité insuffisante des matériaux d’étanchéité horizontale, puis des relevés d’étanchéité non protégés par des solins entraînant des infiltrations. En l’état de l’instruction, compte tenu de ce que ces allégations ne sont assorties d’aucune pièce justificative, le classement dans la catégorie 5 de l’immeuble n’est pas sérieusement remis en cause. Dans ces conditions, la société requérante ne peut se prévaloir du paragraphe 11 de l’instruction administrative 6 C-2222 publiée le 15 décembre 1988 selon lequel la qualité de la construction « est principalement fonction de la nature et de la qualité des matériaux utilisés et se traduit par la solidité et le fini de la construction. C'est en général le critère essentiel de la différenciation des catégories d'immeubles, car l'habitabilité d'un local (isolation thermique et phonique) dépend avant tout de la qualité et de la technique d'assemblage des matériaux utilisés. (...) ». 
 
7. En dernier lieu, aux termes de l’article 1402 du code général des impôts : « Les mutations cadastrales consécutives aux mutations de propriété sont faites à la diligence des propriétaires intéressés. Aucune modification à la situation juridique d'un immeuble ne peut faire l'objet d'une mutation si l'acte ou la décision judiciaire constatant cette modification n'a pas été préalablement publié au fichier immobilier ». Aux termes de son article 1403 : « Tant que la mutation cadastrale n'a pas été faite, l'ancien propriétaire continue à être imposé au rôle (…) ». 
 
8. Il ressort de l’avis d’imposition que les logements des résidences Olympiades I, II et III ont donné lieu à des cotisations d’un montant total de 105.792 euros, soit à une cotisation de  4.924 euros pour les logements situés au 3 rue des Olympiades,  de 18 .672 euros pour ceux situés au 2 rue Pierre de Coubertin, de 33.202 pour ceux situés aux 1, 19 et 28 rue Léo Lagrange, de 36.307 euros pour ceux situés aux  1, 2 et 3 rue Romain Rolland et de 12.687 euros pour ceux situés au 3 place Yves Montand. Si la société requérante, qui fait valoir que les logements des résidences Olympiades I, II et III ont tous été vendus en 2020, sollicite la décharge du montant complémentaire de 24.671 euros compte tenu du dégrèvement d’un montant de 86.024 euros accordé le 9 janvier 2024 en conséquence de la cession, publiée au service de publicité foncière, des locaux assis sur les parcelles HK 25 et HK 27, cette demande qui n’est assortie d’aucune pièce justificative ne peut qu’être rejetée dès lors qu’il ne résulte d’aucun élément de l’instruction qu’elle aurait été imposée sur des lots ayant fait l’objet d’une mutation de propriété publiée au fichier immobilier. 
 
9. Il résulte de tout ce qui précède que la société Batipro Logements Intermédiaires n’est pas fondée à demander la réduction des impositions en litige. 
 
 
D E C I D E : 
  
Article 1er : La requête de la société Batipro Logements Intermédiaires est rejetée. 
 
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Franklin Bach, agissant ès qualité de représentant légal de la société Batipro Logements Intermédiaires, et au directeur régional des finances publiques de La Réunion. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025. 
 
 
Le magistrat désigné, 
M.T. LACAU 
La greffière 
C. JUSSY 
 
La République mande et ordonne au ministre de l'Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision