TA83 · 4ème chambre - Juge Unique — 22 avril 2026

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête, enregistrée le 09 mai 2025, et un mémoire complémentaire enregistré le 6 mars 2026, la société anonyme (SA) France Palmiers, représentée par la société d’avocats Aizac, Serra et associés agissant par Me Serra, demande au tribunal :  
 
1°) de prononcer la décharge des cotisations de taxe foncière auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2023 et 2024 dans les rôles de la commune de Hyères-les-Palmiers pour un ensemble immobilier sis 2645 route de l’Almanarre sur le territoire de cette commune, et de lui rembourser les sommes déjà acquittées à ce titre, assorties des intérêts moratoires ; 
 
2°) de mettre à la charge de l’Etat les frais qu’elle a engagés au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, dont le montant sera indiqué à l’issue de l’instruction.  
   
Elle soutient que : 
- la méthode tarifaire résultant des dispositions des I et II de l’article 1498 du code général des impôts n’est pas applicable à l’évaluation de la jardinerie compte tenu de ses caractéristiques exceptionnelles ; à cet égard, si elle a déposé à tort une déclaration d’un local à usage professionnel relevant de la catégorie 3.1 concernant les magasins et lieux de vente et en cochant la case MAG 5, elle a toutefois indiqué que la jardinerie ne présentait aucune similarité avec les autres établissements de ce type ; ainsi, le bien exploité comme jardinerie ne peut être qualifié de magasin de grande distribution ;  
- la propriété dite bâtie correspondant aux serres ne dispose d’aucune fondation ; il convient de relever le caractère totalement inéquitable de l’évaluation qui, d’une part, considère toutes les superficies mentionnées ci-dessus comme étant bâties, et surtout comme des surfaces dites principales du fait de leur affectation à la vente, et par conséquent pondérées d’un coefficient 1 et, d’autre part, affecte lesdites superficies d’une grille tarifaire établie sur la base de loyers de locaux commerciaux totalement fermés, abrités des intempéries, chauffés, et protégés en matière de sécurité ;  
- le rattachement tarifaire ne tient pas davantage compte de ce que la surface de vente est liée à l’importance du volume des produits individuels ;  
- la propriété se situe au cœur de la zone agricole de l’Almanarre, qui est éloignée de 2,9 kilomètres de la première zone commerciale du centre-ville et de 4 kilomètres du centre-ville ; plus largement, il n’existe aucune référence locative pour la jardinerie dans ce secteur ;  
- compte tenu de la particularité de l’activité de la jardinerie de l’Almanarre exploitée sous l’enseigne VillaVerde Rocchietta, il convient en application des dispositions du III de l’article 1498 du code général des impôts, de déterminer la valeur locative de la jardinerie en appliquant le taux de 8 % à la valeur vénale de la propriété, soit un résultat de 190 240 euros, et par conséquent la taxe foncière des années 2023 et 2024 doit être remboursée à due concurrence sur cette base ;  
- à titre subsidiaire, l’évaluation de la valeur locative doit se fonder sur les dispositions du 2. du B du II de l'article 1498 du code général des impôts ; 
- n’ayant pas d'information sur les loyers de référence dans le secteur 4 d'une part et contestant le rattachement au secteur 4 d’autre part, elle sollicite à titre subsidiaire la décharge totale des redressements mis en recouvrement et leur remboursement. 
   
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 13 novembre 2025, le directeur départemental des finances publiques du Var conclut au rejet de la requête. 
  
Il fait valoir que les moyens soulevés par la SA requérante ne sont pas fondés. 
 
 
Vu les autres pièces du dossier.  
  
Vu : 
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
- le code de justice administrative. 
  
 
La présidente du tribunal a désigné Mme A..., en application de l’article  R. 222-13 du code de justice administrative, pour statuer sur les litiges relevant de cet article. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique :  
- le rapport de Mme A..., 
- et les conclusions de Mme Duran-Gottschalk, rapporteure publique.  
 
 
Considérant ce qui suit : 
1. La société anonyme (SA) France Palmiers est propriétaire de biens immobiliers sis 2645 route de l’Almanarre sur le territoire de la commune de Hyères-les-Palmiers, dont un bien situé sur la parcelle cadastrée section EL n°12 comprenant un magasin de type jardinerie-animalerie, exploité sous l’enseigne VillaVerde Rocchietta par la société à responsabilité limitée (SARL) Jardi Hyères, qui ont été assujettis à la taxe foncière au titre de l’année 2023. Par des courriers en date du 19 décembre 2023 et 30 décembre 2024, la SA France Palmiers a présenté des réclamations en contestation de ces impositions dont la première a été rejetée le 4 juillet 2024. En réponse à la seconde réclamation, le service a demandé à la société la production d’une déclaration n° 6660-REV et, ne l’ayant pas reçue, a d’abord rejeté sa demande. Cette déclaration ayant été finalement déposée, le service a prononcé des dégrèvements partiels au titre des années 2023 et 2024 à hauteur respectivement des sommes de 6 335 euros et 5 430 euros. Par la présente requête, la société doit être regardée comme demandant la décharge des cotisations de taxe foncière auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2023 et 2024 dans les rôles de la commune de Hyères-les-Palmiers demeurant en litige après les dégrèvements précités, et de lui rembourser les sommes déjà acquittées à ce titre, assorties des intérêts moratoires.  
  
2. Aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées (…) ». Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, issu de l’article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, applicable aux impositions établies à compter de 2017 et codifié, depuis le 1er janvier 2018, à l’article 1498 du code général des impôts : « I - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, (…) est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat.  / II. A. La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l’état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013 (…) / Elle est obtenue par application d’un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. / B. 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d’évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. (…)       / 2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d’évaluation par catégorie de propriétés. / A défaut, lorsque les loyers sont en nombre insuffisant ou ne peuvent être retenus, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d'évaluation. / A défaut d'éléments suffisants ou pouvant être retenus au sein du même secteur d'évaluation, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut, du même sous-groupe dans des secteurs d'évaluation présentant des niveaux de loyers similaires, dans le département ou dans un autre département. (…) / III. A. La valeur locative des propriétés ou des fractions de propriété qui présentent des caractéristiques exceptionnelles est déterminée en appliquant un taux de 8 % à la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété, telle qu’elle serait constatée si elle était libre de toute location ou occupation à la date de référence définie au B du présent III. (…) ». 
 
3. L’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts, pris pour l’application de l’alinéa 2 du I de l’article 1498 précité du même code, définit 39 catégories de locaux à usage commercial ou professionnel, réparties au sein de dix sous-groupes. Dans le « sous-groupe I » : « magasins et lieux de vente », la catégorie MAG5 comprend les « magasins de très grande surface (surface principale supérieure ou égale à 2 500 m2) ». Le « sous-groupe X » regroupe « les établissements présentant des caractéristiques exceptionnelles » et comporte une seule catégorie afférente aux « locaux ne relevant d'aucune des catégories précédentes par leurs caractéristiques sortant de l'ordinaire » (EXC 1).  
 
4. Présentent des caractéristiques exceptionnelles, au sens du III de l’article 1498 du code général des impôts et du « sous-groupe X » de l’article 310 Q de l’annexe II à ce code, les bâtiments et terrains sortant de l’ordinaire, lesquels n’ont, ainsi, pas vocation à être classés dans les sous-groupes I à IX mentionnés à ce dernier article. Doivent être regardés comme sortant de l’ordinaire les bâtiments et terrains qui, compte tenu de leur nature et de leur destination spécifiques, soit ne peuvent être rattachés à aucune des catégories comprises dans les sous-groupes numérotés de I à IX mentionnés à l’article 310 Q, soit répondent aux critères justifiant leur classement dans l’une de ces catégories tout en différant singulièrement de la généralité des autres propriétés bâties ou fractions de propriété bâtie susceptibles de relever de celle-ci.  
 
5. Il résulte de l’instruction que l’administration fiscale a retenu que, compte tenu de l’activité exercée de vente de végétaux et des surfaces principales constatées, l’évaluation devait se fonder sur la catégorie des magasins ayant une surface principale égale ou supérieure à 2 500 m² (MAG5). La société requérante considère, à titre principal, que les locaux en litige auraient dû être évalués au titre de la catégorie EXC compte tenu de leurs caractéristiques exceptionnelles, issues de la nature de son bâti (« serres » et surfaces sous ombrières) et son implantation géographique (zone excentrée). La société ajoute que son établissement diffère sensiblement des autres jardineries du secteur par leur taille, leur nature, leur situation géographique en zone urbaine, leur chiffre d’affaires et leur rentabilité, ces éléments étant précisé dans la déclaration n° 6660-REV qu’elle a déposée, même si elle a coché à tort la case MAG5.  
 
6. Si la SA France Palmiers soutient que la jardinerie est installée sur le site historique de l’ancienne pépinière du Gros Pin qui s’était diversifiée en 1971 en développant une jardinerie dans les serres horticoles, qui ont été réaménagées et reconditionnées pour permettre l’accueil du public, il résulte de l’instruction, notamment de photographies extérieures et intérieures des locaux commerciaux, produites à l’instance par l’administration fiscale, que le bien litigieux où est exercée l’activité commerciale de jardinerie comporte des surfaces commerciales abritées sous des verrières reposant sur des installations fixes et pérennes avec des rayonnages supportant les articles à la vente, ainsi que des enclos ouverts délimités comprenant des marchandises mises à la vente. Au regard de ces caractéristiques et de son usage commercial, le bâtiment concerné qui ne sort pas de l’ordinaire, de par sa nature et sa destination, s’apparente ainsi à un grand magasin. En outre, si elle est prise en compte dans la valeur locative révisée par le biais du secteur d’évaluation et du coefficient de location, la situation géographique du bien n’a pas d’incidence sur sa qualification au regard des sous-rubriques et catégories indiquées au point 3. L’analyse du chiffre d’affaires et de la rentabilité ne peut davantage être prise en compte pour qualifier le bien litigieux d’établissement présentant des caractéristiques exceptionnelles.  
 
7. Il résulte de ce qui précède que la société France Palmiers n’est pas fondée à soutenir que le bien immobilier concerné relèverait de la catégorie de EXC 1 et à demander en conséquence l’application des dispositions du III de l’article 1498 du code général des impôts pour évaluer sa valeur locative.  
 
8. Il résulte des dispositions de l’article 1498 du code général des impôts, de l’article 310 Q de l’annexe II au même code et de l’article 324 Z de l’annexe III au même code, que, pour le calcul de la valeur locative d’une propriété bâtie relevant de l’article 1498 du code général des impôts, les coefficients de pondération de superficie mentionnés à l’article 324 Z de l’annexe III précité ne sont pas applicables aux surfaces utilisées pour une activité correspondant à l’affectation principale de ce local, appréciée au regard de la catégorie dans laquelle il est classé. En l’espèce, la société estime inéquitable l’évaluation qui considère, d’une part, toutes les superficies comme étant bâties, et surtout comme des surfaces dites principales du fait de leur affectation à la vente, et par conséquent pondérées d’un coefficient 1, et, d’autre part, affecte lesdites superficies d’une grille tarifaire établie sur la base de loyers de locaux commerciaux totalement fermés, abrités des intempéries, chauffés, et protégés en matière de sécurité. Toutefois, ainsi que le relève l’administration, des parties de local, extérieures non couvertes, accessibles au public et affectées à la vente, de sorte que leur utilisation correspond à l’affectation principale de ce local, doivent être prises en compte sans pondération, sans qu’ait d’incidence leur caractère clos ou couvert. Par suite, le moyen tiré du « caractère discriminatoire » de l’évaluation doit, en toute hypothèse, être écarté.  
 
9. A titre subsidiaire, la société requérante sollicite que l’évaluation de la valeur locative soit fondée sur les dispositions du 2. du B. du II de l'article 1498 du code général des impôts, précitées au point 2, en soutenant que le bien immobilier concerné ne peut relever du secteur 4, en l’absence de loyers de comparaison pertinents. Il résulte de l’instruction que la parcelle cadastrée section EL n° 12 de la commune de Hyères-les-Palmiers relève du secteur d’évaluation 4 et que le tarif, pour les biens de la catégorie MAG 5 en secteur 4 est de 130,5 euros par m² pondéré en 2023 net et de 131,70 euros par m² pondéré en 2024, en application de la grille tarifaire déterminée sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d'évaluation par catégorie de locaux à la date de référence du 1er janvier 2013, qui a été validée par la commission départementale des impôts directs locaux (CDIDL) du Var le 21 juillet 2015, et publiée au recueil des actes administratifs le 16 juin 2016. En se bornant à indiquer qu’il n’existe aucune référence locative pour la jardinerie dans ce secteur et en faisant valoir que les chiffres de l’administration sont incohérents, en se référant notamment à la valeur locative révisée brute arrêtée à la somme de 1 068 012 euros comparée au loyer indexé acquitté en 2023 par la société Jardi Hyères, locataire de la jardinerie, dont le montant est de 164 899 euros, la société n’apporte toutefois aucun élément permettant de considérer que son bien pourrait relever d’un autre secteur d’évaluation ni ne précise les données effectives sur lesquelles l’administration aurait dû se fonder pour se livrer à l’évaluation contestée sur la base des dispositions précitées du 2. du B. du II de l'article 1498 du code général des impôts.  
  
10. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de décharge des cotisations de taxe foncière au titre des années 2023 et 2024 présentées par la SA France Palmiers doivent être rejetées, ainsi que, par voie de conséquence, celles tendant au remboursement des sommes déjà acquittées à ce titre, assorties des intérêts moratoires, et ses conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
 
 
 
D E C I D E : 
 
 
 
 
Article 1er : Le requête de la SA France Palmiers est rejetée.  
 
 
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société anonyme France Palmiers et au directeur départemental des finances publiques du Var. 
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 avril 2026. 
 
 
La magistrate désignée, 
 
 
Signé  
 
 
M. A...La greffière,  
 
 
Signé  
 
 
G. BODIGER 
 
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous huissiers de justice, à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision. 
 
Pour expédition conforme, 
Pour le greffier en chef, 
Et par délégation, 
La greffière,